Ementa
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA ADQUIRENTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE. IPTU E TAXAS CORRELATAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRIMEIRO RECURSO PROVIDO. SEGUNDO RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Dupla apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, decorrente de promessa de compra e venda de lote urbano, para declarar a resolução contratual por culpa exclusiva da adquirente, determinar a restituição de 90% dos valores efetivamente pagos, autorizar a dedução de débitos de IPTU e taxas correlatas e condenar a requerida ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais. A autora pretende afastar a dedução dos encargos tributários, diante da ausência de comprovação de sua efetiva imissão na posse do imóvel. A empresa requerida busca a majoração da retenção contratual de 10% para 25%, o reconhecimento da exigibilidade de taxa de fruição e a redistribuição dos encargos sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Cinge a discussão em: (i) definir se a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, por culpa exclusiva da adquirente, autoriza a majoração da cláusula penal de 10% para 25% dos valores efetivamente pagos; (ii) estabelecer se a disponibilização de lote não edificado justifica a cobrança de taxa de fruição, independentemente da efetiva utilização econômica do imóvel; (iii) determinar se a responsabilidade contratual pelo pagamento de IPTU e taxas correlatas pode ser atribuída à adquirente sem comprovação de sua efetiva imissão na posse, especialmente quando o contrato condiciona o ingresso na posse à prévia demarcação do terreno; e (iv) verificar se a culpa da adquirente pela resolução contratual impõe a redistribuição dos ônus sucumbenciais, apesar do acolhimento substancial de suas pretensões judiciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A celebração do contrato originário em 03/08/2012 e a cessão dos direitos contratuais em 08/08/2014 submetem a controvérsia ao regime jurídico anterior à Lei nº 13.786/2018, observada a jurisprudência aplicável à resolução contratual por iniciativa do promitente comprador.
4. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando a obrigação tiver sido parcialmente cumprida ou a penalidade se revelar manifestamente excessiva, consideradas a natureza e a finalidade do negócio jurídico.
5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente que dá causa à resolução contratual, conforme as particularidades do caso concreto, sem estabelecer a aplicação automática do limite máximo.
6. A retenção de 10% dos valores efetivamente pagos mostra-se razoável e proporcional diante da natureza do imóvel, da ausência de edificação e da falta de comprovação de prejuízos extraordinários suportados pela vendedora, sendo suficiente para compensar as despesas administrativas decorrentes do desfazimento contratual.
7. A cobrança de taxa de fruição pressupõe o efetivo aproveitamento econômico do imóvel, sendo inexigível na resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado, diante da ausência de utilização do bem que justifique indenização pela ocupação.
8. A responsabilidade tributária perante o Município não se confunde com a distribuição interna dos encargos entre os contratantes, pois o Tema 122 do Superior Tribunal de Justiça admite a sujeição passiva do proprietário e do promitente comprador ao IPTU, sem dispensar a análise das condições contratuais para imputação desses encargos na relação privada.
9. A responsabilidade pelo inadimplemento contratual não determina, por si só, a distribuição dos ônus sucumbenciais, que deve observar o resultado das pretensões deduzidas em juízo e o efetivo grau de êxito de cada litigante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Primeiro recurso provido. Segundo recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a resolução por culpa do adquirente admite a retenção de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, cabendo ao julgador fixar percentual proporcional às circunstâncias concretas e aos prejuízos demonstrados. 2. A ausência de edificação e de efetivo aproveitamento econômico do lote impede a cobrança de taxa de fruição por ocasião da resolução contratual por iniciativa do adquirente. 3. A atribuição interna ao promitente comprador dos débitos de IPTU e taxas correlatas exige a comprovação de sua efetiva imissão na posse quando o contrato condiciona a transferência da posse à prévia demarcação do imóvel. 4. A mera cessão de direitos contratuais e a existência de cobranças tributárias não comprovam a efetiva transferência da posse nem autorizam, isoladamente, a dedução dos respectivos encargos dos valores a serem restituídos ao adquirente. 5. A distribuição dos ônus sucumbenciais observa o resultado das pretensões judiciais, de modo que a culpa pela resolução contratual não afasta o reconhecimento da sucumbência mínima da parte que obtém êxito substancial em seus pedidos.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CDC, arts. 2º, 3º, 6º e 51, IV; CPC, arts. 85, §§ 2º, 3º e 11, 86, parágrafo único, 373, II, 487, I, e 932, IV e V; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 122; Tema 971; Tema 1.002; REsp nº 1.087.225; REsp nº 1.740.911/DF; REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; AgInt no REsp nº 2.146.383/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 16.09.2024; AgInt no AREsp nº 2.596.111/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 02.09.2024; AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02.09.2024; AgInt no REsp nº 2.095.800/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 12.08.2024; AgInt no REsp nº 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.09.2021; AgInt nos EDcl no AREsp nº 3.002.912/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 25.05.2026; AgInt no REsp nº 2.185.216/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 25.08.2025; AgInt nos EAREsp nº 762.075/MT, Rel. p/ acórdão Min. Herman Benjamin, Corte Especial, DJe 07.03.2019; TJGO, Apelação Cível nº 5147971-38.2023.8.09.0076, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, j. 19.03.2025; TJGO, Apelação Cível nº 5596453-27.2023.8.09.0051, Rel. Des. Alice Teles de Oliveira, 11ª Câmara Cível, DJe 12.09.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5384797-71.2021.8.09.0069, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, j. 09.10.2023; TJGO, Apelação Cível nº 5328121-31.2019, Rel. Des. Beatriz Figueiredo Franco, 4ª Câmara Cível, DJe 30.05.2022.