Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS
1ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL CÍVEL
3ª VARA CÍVEL - GABINETE DO DR. CLÁUDIO HENRIQUE ARAÚJO DE CASTRO
FORUM CÍVEL, AVENIDA OLINDA, ESQ/C A RUA PL -3, QD.: G, LT.: 04, 5ª ANDAR, PARK
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Processo n. 5636439-90.2020.8.09.0051
Parte autora: Neidemar Sebastiana Da Costa Oliveira
Parte requerida: Cooperativa Habitacional Dos Servidores Militares E Civis - Cohasmic, na pessoa de Maxuelo Braz de Paula
SENTENÇA
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória cumulada com Reparação de Danos e pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por NEIDEMAR SEBASTIANA DA COSTA OLIVEIRA em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES MILITARES E CIVIS – COHASMIC, INPAR PROJETO 45 SPE LTDA e VIVER EMPREENDIMENTOS LTDA.
Narra a autora que, em 2008, firmou contrato de adesão com a primeira ré, COHASMIC, visando a aquisição de um apartamento no "Residencial Estoril I", posteriormente alterado para o "Residencial Viver Fama".
Sustenta que, apesar de ter quitado integralmente o valor do imóvel em junho de 2018, as rés se recusam a outorgar a escritura definitiva e a promover a baixa da hipoteca que grava o bem.
Afirma que a entrega do imóvel, prevista para setembro de 2010, somente ocorreu em outubro de 2012, e que desde a quitação as tentativas de regularizar a propriedade do bem restaram infrutíferas, mesmo após notificação extrajudicial enviada em abril de 2019.
Diante da inércia das requeridas, argumenta que a conduta ilícita lhe causou danos morais, decorrentes da insegurança e da impossibilidade de usufruir plenamente de seu direito de propriedade.
Requer, em sede de tutela de urgência, a determinação para que as requeridas realizem a transferência do imóvel, com a expedição de ofício ao cartório para averbação da existência da ação na matrícula.
No mérito, pede a procedência da sua pretensão, para determinar a adjudicação compulsória do imóvel, livre de quaisquer ônus, bem como a condenação das rés ao pagamento de uma indenização por danos morais no valor de R$30.000,00. Pleiteia, ainda, a inversão do ônus da prova, a desconsideração da personalidade jurídica e os benefícios da justiça gratuita.
Decisão do mov. 5 deferiu os benefícios da justiça gratuita à autora e deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar a expedição de mandado para averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel objeto do litígio, junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
As requeridas INPAR PROJETO 45 SPE LTDA e VIVER EMPREENDIMENTOS LTDA. apresentaram contestação no mov. 46 arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. Alegam que não participaram das negociações contratuais firmadas entre a autora e a cooperativa COHASMIC, sendo esta a única responsável pela venda e recebimento dos valores.
Argumentam ainda que a responsabilidade pela baixa da hipoteca que grava o imóvel é exclusivamente do banco credor hipotecário, e não das contestantes.
No mérito, afirmam não oferecer resistência ao pedido de outorga da escritura definitiva, mas condicionam tal ato ao prévio cancelamento da hipoteca pelo agente financeiro, o que, segundo elas, depende do pagamento de um Valor Mínimo de Desligamento (VMD).
Sustentam que, por estarem em recuperação judicial, não dispõem de valores para essa finalidade e que tal pagamento, fora da ordem legal, poderia configurar fraude.
Quanto ao pedido de danos morais, defendem sua inexistência, argumentando que o caso se trata de mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual, o qual, por si só, não gera dever de indenizar.
Afirmam que a requerente não produziu prova de qualquer abalo aos seus direitos da personalidade.
Impugnam a possibilidade de inversão do ônus da prova, por entenderem que não se trata de medida automática e que a autora não demonstrou sua hipossuficiência probatória.
Por fim, pedem o acolhimento das preliminares para extinguir o processo sem resolução de mérito em relação a elas ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos, com a condenação da autora nos ônus sucumbenciais.
A autora apresentou impugnação à contestação no mov. 67.
A partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendem produzir, mov. 68, e ambas requereram o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil (movs. 72 e 73).
No mov. 133 foi juntado o mandado de citação da ré COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES MILITARES E CIVIS - COHASMIC, na pessoa de seu representante, MAXUELO BRAZ DE PAULA.
A autora manifestou-se no mov. 137 requerendo o reconhecimento da citação válida da requerida COHASMIC.
No mov. 148 foi nomeado curador especial para promover a defesa da requerida COOPERATIVA HABITACIONAL DOS SERVIDORES MILITARES E CIVIS – COHASMIC.
A Defensoria Pública, na qualidade de curador especial, apresentou contestação por negativa geral (mov. 157).
Em seguida, as partes informaram que não há mais provas a produzir (movs. 165, 167 e 172).
Vieram os autos conclusos.
É o relatório.
Passo a decidir.
Inicialmente, reputo que o feito está apto a receber julgamento antecipado, na forma do art. 355, I, do CPC, mormente porque as questões debatidas são exclusivamente de direito.
As requeridas arguiram sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sob o fundamento de que não participaram da relação contratual estabelecida entre a autora e a cooperativa COHASMIC.
A preliminar, contudo, não merece prosperar.
Conforme bem apontado pela requerente em sua impugnação e verificado na certidão de matrícula do imóvel juntada à inicial, a propriedade do bem está registrada em nome da INPAR PROJETO 45 SPE LTDA.
A circunstância de o imóvel estar registrado em nome da requerida INPAR configura elemento suficiente para reconhecer sua legitimidade passiva para figurar no polo passivo desta demanda.
A ação de adjudicação compulsória, por sua natureza, destina-se a suprir a manifestação de vontade do titular do domínio que se recusa a outorgar a escritura definitiva.
Logo, a ação deve ser, necessariamente, proposta em face daquele que figura como proprietário no registro imobiliário, sendo, portanto, a INPAR parte legítima para a causa.
Ademais, a relação entre as empresas rés e a cooperativa evidencia a formação de um grupo econômico com o propósito de construir e comercializar as unidades imobiliárias, aplicando-se ao caso a Teoria da Aparência e as normas do Código de Defesa do Consumidor, que em seu artigo 7º, parágrafo único, estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento.
A própria INPAR se apresenta como uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) do grupo VIVER EMPREENDIMENTOS. Portanto, ambas são responsáveis perante o consumidor pelas obrigações decorrentes do empreendimento.
Quanto à alegação de ilegitimidade para a baixa da hipoteca, esta se confunde com o mérito e com ele será analisada.
Assim, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva.
No que se refere ao pedido de inversão do ônus da prova, esclareço que se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de típica relação de consumo.
A autora, como destinatária final do produto (imóvel), é consumidora, e as requeridas, como fornecedoras, enquadram-se no conceito do art. 3º do CDC.
A inversão do ônus da prova constitui regra de julgamento aplicável quando o consumidor não logra êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito e quando presentes a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência.
No caso concreto, a autora demonstrou cabalmente os fatos constitutivos de seu direito mediante documentação robusta: contratos, comprovantes de pagamento, termo de vistoria e entrega de chaves, notificações extrajudiciais e certidão de matrícula do imóvel.
As próprias requeridas reconheceram em contestação que não oferecem resistência ao pedido de outorga da escritura, configurando ausência de controvérsia fática relevante.
Assim, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova por desnecessário, uma vez que a autora comprovou satisfatoriamente os fatos constitutivos de seu direito, não havendo hipossuficiência probatória que justifique a transferência do encargo probatório às requeridas.
Superadas as questões preliminares, passo ao julgamento do mérito.
A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição do promitente comprador com contrato quitado que se depara com a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva do imóvel.
Os requisitos para a sua concessão são: a existência de um compromisso de compra e venda, a quitação integral do preço e a recusa do vendedor em transferir a propriedade.
No caso em tela, os documentos acostados aos autos demonstram que a autora celebrou Contrato de Adesão ao Residencial Estoril I com a COHASMIC, tendo posteriormente firmado Primeiro Termo Aditivo ao contrato original em 06 de novembro de 2008, no qual foi estabelecido o valor de R$ 110.000,00 para a unidade habitacional e o prazo de entrega para setembro de 2010.
A documentação apresentada evidencia a existência de vínculo negocial entre a autora e a cooperativa requerida, tendo por objeto a aquisição de unidade habitacional no empreendimento em questão.
Os documentos demonstram que a autora efetuou o pagamento integral do valor pactuado de R$ 110.000,00, conforme estabelecido no Termo Aditivo, mediante pagamento de R$ 31.331,00 já pagos anteriormente, 120 parcelas mensais de R$ 500,00, 8 parcelas anuais de R$ 1.771,00 e uma parcela de chaves no valor de R$ 4.500,00.
A quitação integral das obrigações pecuniárias pela autora está comprovada pelos documentos de pagamento juntados ao mov. 1, não tendo as requeridas apresentado qualquer impugnação específica quanto ao adimplemento contratual pela promitente compradora.
A autora recebeu as chaves do imóvel em 30 de outubro de 2012, conforme Termo de Vistoria e Entrega Definitiva de Chave e Manual do Proprietário acostado mov. 1, arq. 4, tendo sido imitida na posse do bem.
A tradição do imóvel à autora, com a entrega das chaves e a imissão na posse, evidencia o reconhecimento pelas requeridas do cumprimento das obrigações contratuais pela promitente compradora e da existência de obrigação de transferir a propriedade definitiva do bem.
Ademais, as próprias requeridas, em contestação, não se opuseram à outorga da escritura, reconhecendo o direito da autora.
A controvérsia reside na existência de uma hipoteca que, segundo as rés, impediria a transferência e cuja baixa seria de responsabilidade da instituição financeira.
Ocorre que tal argumento não se sustenta. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 308, de que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
A propósito, colaciona-se os seguintes julgados acerca da matéria:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. QUITAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. 1. Consoante o enunciado da Súmula n. 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel nas hipóteses em que resta comprovada a alienação e verificada a integral quitação do negócio jurídico. 2. Com amparo no conjunto probatório que instrui o feito até o momento e em consonância com as normas processuais, conclui-se que a parte autora tem o direito de obter a baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel por ela adquirido e devidamente quitado. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 50760306220238090000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). Altair Guerra da Costa, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA DE EVIDÊNCIA E CREDOR HIPOTECÁRIO. BAIXA DA HIPOTECA. QUITAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. SÚMULA 308/STJ. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA LIMINAR VINDICADA. 1. Consoante disciplina o enunciado da Súmula n.º 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. No caso concreto, constatada a alienação do imóvel, a quitação do negócio jurídico, e a presença dos requisitos legais autorizadores, deve ser mantida a decisão que deferiu a tutela de evidência. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 52224016920238090137 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
Este entendimento visa proteger o terceiro adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por uma relação jurídica da qual não fez parte. A quitação do preço pelo comprador resolve a obrigação perante a construtora, tornando a manutenção do gravame um ato ilícito.
Portanto, a existência da hipoteca não é óbice ao direito da autora.
Ademais, da análise da certidão de matrícula do imóvel juntada aos autos revela que não consta registro de qualquer gravame hipotecário sobre a unidade autônoma objeto da presente ação. A matrícula nº 82.079 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Goiânia não apresenta averbação de hipoteca ou qualquer outro ônus real que possa obstar a transferência da propriedade do bem para a autora.
Assim, a alegação das requeridas quanto à existência de hipoteca sobre o imóvel não encontra amparo na documentação registral apresentada, tratando-se de afirmação desprovida de comprovação.
Contudo, caso haja, de fato, a alegada hipoteca, ainda assim, a adjudicação do imóvel deve ser deferida, determinando-se o cancelamento do gravame hipotecário junto à matrícula do bem, independentemente de qualquer providência do agente financeiro.
Incumbe às promitentes vendedoras providenciar a liberação do gravame previamente à outorga da escritura, não podendo transferir ao adquirente o ônus decorrente de obrigações por elas assumidas perante terceiros.
Assim, a obrigação de outorgar a escritura livre e desembaraçada é das vendedoras/incorporadoras, que integram a cadeia de fornecimento. O pedido de adjudicação compulsória é, portanto, procedente.
Passo a análise da pretensão indenizatória.
A autora pleiteia indenização por danos morais em razão da demora excessiva na regularização da propriedade do seu imóvel.
As requeridas, por outro lado, sustentam que a situação configura mero aborrecimento.
A responsabilidade civil, em sua concepção clássica, requer a demonstração de três elementos: a conduta ilícita do agente, o dano experimentado pela vítima e o nexo de causalidade entre a conduta e o dano.
Nas relações de consumo, aplica-se a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, dispensando-se a comprovação de culpa, mas permanecendo necessária a demonstração do dano e do nexo causal entre a conduta do fornecedor e o prejuízo experimentado pelo consumidor.
O dano moral caracteriza-se pela lesão a direitos da personalidade, configurando-se quando a conduta do agente atinge a dignidade, a honra, a intimidade, a imagem ou outros atributos extrapatrimoniais da vítima, causando-lhe sofrimento, angústia, constrangimento ou abalo psicológico que ultrapasse os meros dissabores e aborrecimentos inerentes ao convívio social e às relações negociais cotidianas.
Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não configure dano moral, a situação dos autos extrapola a normalidade.
A autora quitou o imóvel em 2018 e, passados mais de três anos até o ajuizamento da ação (e muitos mais até a presente data), ainda não obteve a escritura definitiva de um bem pelo qual pagou integralmente.
Ora, a situação de insegurança jurídica experimentada pela autora, que permaneceu por anos na condição de mera possuidora do imóvel sem obter a transferência formal da propriedade, não podendo dispor livremente do bem, não podendo aliená-lo, gravá-lo ou exercer plenamente as faculdades dominiais, configura situação que ultrapassa o mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.
A frustração da legítima expectativa de exercer plenamente o direito de propriedade, somada à insegurança e à angústia geradas pela inércia prolongada e injustificada das rés, configura ofensa a direito da personalidade, passível de reparação.
O Tribunal de Justiça de Goiás tem se posicionado neste sentido em casos análogos:
EMENTA: TRIPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. PRELIMINAR ILEGITIMIDADE AD CAUSAM AFASTADA. VEROSSIMILHANÇA NAS ALEGAÇÕES DA AUTORA. PROVAS SUFICIENTES DO PAGAMENTO DO IMÓVEL. DEMORA NO CANCELAMENTO DA HIPOTECA. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA. 1. No caso, consta da matrícula do imóvel objeto da lide que o contrato hipotecário foi firmado entre a empresa requerida e a instituição financeira, inclusive que o imóvel está registrado como sendo de sua propriedade. 2. Consta nos autos o demonstrativo de pagamentos, bem como o termo de vistoria e entrega das chaves, que é documento hábil a comprovar o pagamento deste. 3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel nas hipóteses em que resta comprovada a alienação e verificada a integral quitação do negócio jurídico. 4. De acordo com as provas colacionadas ao caderno processual, bem como conforme as normas processuais, a parte autora tem direito de obter a adjudicação compulsória do imóvel por ela adquirido e devidamente quitado. 5. A demora injustificada no cancelamento da hipoteca, após o pagamento do saldo devedor, caracteriza-se ato de abuso tanto por parte das empresas rés, colocando a adquirente de bem imóvel em nítida situação desfavorável em face do poderio econômico a que se sujeita. Assim, é patente o sofrimento psíquico e aflição pessoal da demandante, o que enseja indenização por dano extrapatrimonial. 6. In casu, cabível o arbitramento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor da autora/apelante, suportado, solidariamente, pelos requeridos. 7. PRIMEIRO APELO CONHECIDO E PROVIDO. SEGUNDO APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. TERCEIRO APELO NÃO CONHECIDO. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5339264-80.2020.8.09.0051, DESEMBARGADOR GERSON SANTANA CINTRA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 18/04/2024 07:44:19) grifei
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS MANTIDA. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que condenou o apelante a transferir imóvel para o seu nome e a pagar R$ 8.000,00 à apelada pelos danos morais. A sentença julgou improcedente a reconvenção e indeferiu pedidos de indenização por danos materiais e multa contratual. [...] 6. A indenização por danos morais é devida, uma vez que a demora na transferência gerou prejuízos à apelada, sendo o valor fixado em R$ 8.000,00 adequado à gravidade do caso. IV. [...] 2. A demora injustificada na transferência de propriedade pode ensejar indenização por danos morais [...]. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1420323/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j . 20/04/2020; TJGO, Apelação Cível 5199634-12.2023.8.09 .0113, Rel. Des. Nelma Branco Ferreira Perilo, j. 10/06/2024. (TJ-GO 53468649320208090006, Relator.: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/10/2024) grifei
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DEMORA INJUSTIFICADA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM. MANUTENÇÃO. 1. Impositivo o reconhecimento de dano moral indenizável decorrente da excessiva e injustificada demora na liberação do gravame e consequente transferência do imóvel após o pagamento do saldo devedor, ocasionando sofrimento psíquico e aflição pessoal aos adquirentes. 2. Nas peculiaridades do caso concreto, não há reduzir o quantum arbitrado, a título de danos morais, atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Súmula nº 32 do TJGO. [...]. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 5215833-09.2020.8 .09.0051, Relator.: DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/06/2022) grifei
Assim, reconheço a existência de dano moral indenizável decorrente da conduta das requeridas, que injustificadamente se omitiram em providenciar a lavratura da escritura definitiva e a transferência registral do imóvel, causando à autora insegurança jurídica, frustração da legítima expectativa de formalização da propriedade do bem e impossibilidade de exercício pleno das prerrogativas dominiais, situação que se perpetuou por anos mesmo após a quitação integral do preço e a notificação extrajudicial.
Quanto ao valor da indenização, a fixação do quantum indenizatório deve observar os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando-se a extensão do dano, a gravidade da conduta do ofensor, a capacidade econômica das partes e a necessária função pedagógica e punitiva da indenização, sem que se admita enriquecimento sem causa do ofendido ou fixação de valor irrisório que se revele insuficiente para desestimular a reiteração da conduta lesiva.
Considerando o longo período de espera, a necessidade de buscar o Judiciário para obter um direito evidente e a conduta das rés, que, mesmo reconhecendo o direito, criaram embaraços, entendo que o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) se mostra razoável e proporcional para compensar o abalo sofrido pela autora e para servir de desestímulo à reiteração da conduta pelas requeridas.
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:
a) ADJUDICAR o imóvel descrito na matrícula n° 82.079 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Goiânia/GO em favor da autora NEIDEMAR SEBASTIANA DA COSTA OLIVEIRA, servindo esta sentença como título para a transferência da propriedade, após o trânsito em julgado.
Determino, via consequência, a expedição de mandado para o cancelamento de eventual hipoteca que grave o referido imóvel;
b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data deste arbitramento (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do CC).
Diante da sucumbência mínima da autora, condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
Goiânia, datado e assinado digitalmente
Cláudio Henrique Araújo de Castro
Juiz de Direito
gab. 4
