Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1033099-78.2025.8.11.0003 REQUERENTE: ASSOCIACAO ROYAL BOULEVARD DO CERRADO REQUERIDO: MARCIO MIGUEL MATTESCO Vistos. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA ajuizada pela ASSOCIAÇÃO ROYAL BOULEVARD DO CERRADO, pessoa jurídica de direito privado, em face de MÁRCIO MIGUEL MATTESCO, ambos devidamente qualificados nos autos. A parte autora alega, em síntese, que o réu é proprietário de um imóvel no loteamento administrado pela associação e se encontra inadimplente com o pagamento de suas obrigações, incluindo taxas de condomínio, fundo de reserva, taxa de água e taxa de investimento, totalizando um débito de R$ 10.633,90 (dez mil, seiscentos e trinta e três reais e noventa centavos) na data do ajuizamento da ação. Afirma que as tentativas de cobrança amigável restaram infrutíferas. Instruiu a petição inicial com documentos, incluindo o estatuto social, atas de assembleia e o descritivo do débito. Requereu a procedência da ação para condenar o réu ao pagamento dos valores vencidos, bem como das parcelas vincendas no curso do processo, acrescidos dos consectários legais, além das custas processuais e honorários advocatícios. Devidamente citado, o réu não apresentou contestação no prazo legal, conforme certificado nos autos e apontado em manifestação da parte autora. É o breve relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que o réu, embora regularmente citado, não ofereceu contestação, operando-se os efeitos da revelia. DA REVELIA A revelia, caracterizada pela ausência de contestação, acarreta a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora, conforme dispõe o artigo 344 do CPC. No presente caso, a matéria fática, a inadimplência do réu quanto às taxas associativas, encontra-se corroborada pelos documentos que acompanham a inicial, não havendo nos autos elementos que infirmem tal presunção. Ademais, a questão em debate é eminentemente de direito, não incidindo qualquer das exceções previstas no artigo 345 do mesmo diploma legal. DO MÉRITO A obrigação de pagamento das taxas de manutenção e outras despesas por proprietários de imóveis em loteamentos administrados por associações de moradores é matéria pacificada. O dever de contribuir decorre da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que todos os proprietários se beneficiam dos serviços prestados e da valorização imobiliária resultante da administração, conservação e manutenção das áreas comuns. O Estatuto Social da associação autora, em seu artigo 9º, alínea "c", estabelece expressamente o dever dos associados de "efetuar o pagamento das taxas de manutenção, da contribuição e dos valores suplementares fixados pela Assembleia Geral". A obrigação encontra respaldo também no artigo 36-A da Lei nº 6.766/79, que vincula os titulares de direitos sobre os lotes às normativas da associação. Contudo, a questão transcende a mera previsão estatutária. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal (STF), em sede de repercussão geral (Tema 492), pacificaram o entendimento de que a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores de proprietários não-associados é legítima quando a obrigação estiver prevista em ato constitutivo registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou quando o adquirente anuir expressamente com a cobrança. Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o art. 36-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), a natureza propter rem da obrigação tornou-se ainda mais evidente, vinculando o titular do imóvel ao pagamento das despesas. No caso em tela, a revelia do réu faz presumir sua condição de associado ou, no mínimo, sua anuência com as regras do loteamento no ato da aquisição. A recusa ao pagamento, portanto, representa comportamento contraditório e viola o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as relações civis. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO OU IRREGULAR OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMÓVEL ADQUIRIDO POSTERIOR À SUA INSTITUIÇÃO. CIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DA ASSOCIAÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA ÁREA COMUM. PROPRIETÁRIO QUE CONCORDOU OU NÃO SE INSURGIU COM A CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. LEI 13.465/2017. EQUIPARAÇÃO À CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO PROVIDO. “(...) Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, se o proprietário do imóvel em loteamento fechado, ao adquiri-lo, teve ciência da existência associação de moradores, com a finalidade de rateio das despesas da área comum, ou, se já era proprietário do imóvel na época da criação da associação de moradores e não se insurgiu na assembleia geral que a instituiu, a associação é equiparada a condomínio edilício e a taxa instituída para o rateio das despesas de manutenção da área comum constitui título executivo extrajudicial, nos termos do disposto no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil. (TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 1034663-06.2022.8.11.0001, Relator: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 17/11/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 21/11/2023). (destacamos) Dessa forma, comprovada a existência da dívida e a inadimplência do réu, e diante da ausência de qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, a procedência do pedido de cobrança é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR o réu, ao pagamento do valor de R$ 10.633,90 (dez mil, seiscentos e trinta e três reais e noventa centavos), referente às taxas associativas vencidas até o ajuizamento da ação. CONDENAR o réu, ainda, ao pagamento das taxas associativas que se venceram no curso deste processo e das que se vencerem até a efetiva satisfação do débito, nos termos do artigo 323 do CPC. Determinar que sobre cada parcela vencida incida: a) Correção monetária pelo IPCA, a partir do respectivo vencimento; b) Juros de mora, calculados pela taxa Selic deduzida da variação do IPCA, também a partir do respectivo vencimento, conforme a nova redação do artigo 406, § 1º, do Código Civil. CONDENO o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC, atento ao zelo profissional, à natureza da causa e ao trabalho realizado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, ARQUIVEM-SE os autos com as baixas e anotações de estilo. CUMPRA-SE. Rondonópolis, 26 de junho de 2026. Cláudio Deodato Rodrigues Pereira Juiz de Direito
