Ementa
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inaugural, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1) RESCINDIR a relação contratual entre as partes; 2) REINTEGRAR os autores na posse do imóvel descrito na petição inicial, determinando ao réu que desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença e 3) CONDENAR a parte autora à restituição de 80% (oitenta por cento), em parcela única, do valor incontroverso pago pelo réu, corrigido monetariamente pelos índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, a partir dos respectivos desembolsos, até o dia 30 de agosto de 2024, incidindo, a partir desta última data, correção monetária pelo IPCA, acrescida de juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o IPCA), consoante nova redação do art. 406 do Código Civil, a partir da data do trânsito em julgado da presente sentença, por se tratar de rescisão por culpa do comprador, ficando ressalvado ao réu, ainda, o direito à indenização por benfeitorias úteis/necessárias e acessões apuradas em liquidação de sentença por arbitramento. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que fixo, observados os critérios do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa, já que litiga sob amparo da gratuidade da justiça. Publique-se.
Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 3ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5014447-95.2021.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: IMOBILIARIA E INCORPORADORA VENEZA LTDA - ME CPF: 05.794.790/0001-48 e outros RÉU: EDILSON AVELINO DE FREITAS CPF: 965.964.306-34 SENTENÇA IMOBILIÁRIA E INCORPORADORA VENEZA LTDA. e GUEDES E MARCONDES LTDA., qualificados nos autos, ajuizaram ação em face de EDILSON AVELINO DE FREITAS, também já qualificado. Para tanto, afirmaram ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com o réu em 10/9/2012, pelo valor de R$ 83.754,00. Prosseguem, argumentando que, após inadimplemento anterior, celebraram termo aditivo em julho de 2019 repactuando o saldo devedor em R$ 62.307,50, contudo, o demandado tornou-se inadimplente a partir de 25/05/2020 e, mesmo notificado extrajudicialmente, não purgou a mora. Assim, os demandantes pleitearam a rescisão do negócio jurídico, a reintegração na posse do imóvel e a condenação do réu ao pagamento da cláusula penal rescisória de 20% calculada sobre o débito total do contrato. Citado, o réu apresentou contestação de ID 8791753042, ocasião em que afirmou que as parcelas quitadas somadas às acessões e benfeitorias construídas no lote superam o débito cobrado e o valor de venda à vista do bem, razão pela qual considerou o contrato quitado e pugnou pela improcedência da ação. Em réplica, os autores reiteraram os termos da petição inicial (ID 9480193064). Por fim, os autores requereram o julgamento antecipado da lide (ID 9563402863), ao passo que o réu intempestivamente postulou a produção de prova pericial e oral (ID 9567053277). É o breve relatório. Passo a fundamentar e decidir. Tendo em vista que não houve especificação tempestiva de provas pelas partes, sendo extemporânea a manifestação de ID 9567053277, conforme a certidão de ID 10554450480, INDEFIRO a dilação probatória requerida pelo réu e promovo o julgamento imediato do feito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Não existindo preliminares suscitadas ou questões de ordem pública a serem conhecidas de ofício, examino o mérito. A relação jurídica e o inadimplemento estão devidamente comprovados pelo contrato de promessa de compra e venda (ID 5537033028), pelos termos aditivos (ID 5537033029) e pelos comprovantes de notificação extrajudicial com aviso de recebimento (ID 5537033031). Ademais, a inadimplência a partir de maio de 2020 é incontroversa e foi confessada pelo réu, que não acostou comprovantes de quitação das prestações vencidas cobradas pelas autoras. Nesse contexto, não obstante a alegação do réu de que o contrato restou quitado em virtude da realização de construções no lote, a execução de obras no imóvel não elide a obrigação pecuniária do pagamento das parcelas pactuadas ou autoriza presumir a quitação do preço ajustado. Registra-se que a existência de eventuais benfeitorias ou acessões erigidas pelo réu não obsta o acolhimento da rescisão por inadimplemento nem a reintegração de posse, ficando assegurado ao possuidor o direito à indenização por benfeitorias úteis/necessárias e acessões (art. 1.219 do Código Civil e art. 34 da Lei n.º 6.766, de 1979), cuja regularidade e apuração do valor serão diferidas para a fase de liquidação de sentença por arbitramento. Outrossim, tendo a parte demandante demonstrado o descumprimento contratual pelo réu, e não se fazendo presentes causas extintivas, modificativas ou impeditivas do direito da parte autora, impõe-se a rescisão do contrato e a consequente reintegração de posse da parte autora no imóvel. Com a rescisão do negócio, devem as partes retornar ao status quo ante, fazendo jus o demandado à restituição parcial das parcelas pagas, em conformidade com o disposto na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. Por outro lado, a cobrança de cláusula penal compensatória de 20% calculada sobre o saldo total da dívida contratual revela-se excessivamente onerosa. Assim, com base no art. 413 do Código Civil, reduz-se equitativamente a retenção ao percentual de 20% incidente exclusivamente sobre os valores efetivamente pagos pelo réu durante o contrato. Por fim, ressalta-se que, em hipóteses de rescisão por inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, em conformidade com o entendimento fixado pelo STJ no Tema Repetitivo 1.002, ao passo que a correção monetária deve incidir desde cada desembolso. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inaugural, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1) RESCINDIR a relação contratual entre as partes; 2) REINTEGRAR os autores na posse do imóvel descrito na petição inicial, determinando ao réu que desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença e 3) CONDENAR a parte autora à restituição de 80% (oitenta por cento), em parcela única, do valor incontroverso pago pelo réu, corrigido monetariamente pelos índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais, a partir dos respectivos desembolsos, até o dia 30 de agosto de 2024, incidindo, a partir desta última data, correção monetária pelo IPCA, acrescida de juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o IPCA), consoante nova redação do art. 406 do Código Civil, a partir da data do trânsito em julgado da presente sentença, por se tratar de rescisão por culpa do comprador, ficando ressalvado ao réu, ainda, o direito à indenização por benfeitorias úteis/necessárias e acessões apuradas em liquidação de sentença por arbitramento. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que fixo, observados os critérios do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa, já que litiga sob amparo da gratuidade da justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Montes Claros, data da assinatura eletrônica. Eduardo Ferreira Costa Juiz de Direito
