Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 26ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006195-16.2026.4.03.6100 AUTOR: KEZYA KEROLAYNE DA SILVA SOUZA, LUCIANO ALVES COSTA DE AQUINO ADVOGADO do(a) AUTOR: BELMIRO LUIZ SAO PEDRO NEVES - SP329197 REU: PLANO GUAPORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: RODRIGO FERRARI IAQUINTA - SP369324 SENTENÇA Vistos etc. KEZYA KEROLAYNE DA SILVA SOUZA E LUCIANO ALVES COSTA DE AQUINO, qualificados na inicial, propuseram a presente ação em face da CEF e Outro, pelas razões a seguir expostas: Afirmam, os autores, que firmaram contrato de compra e venda de um apartamento em construção, em 14/07/2025, no valor de R$ 273.000,00. Alegam que houve a separação do casal e que nenhum dos dois tem condições financeiras para assumir 100% da dívida. Alegam que, em outubro de 2025, requereram a rescisão do negócio jurídico. Acrescentam estar inadimplentes. Sustentam ter direito de desistir do contrato, uma vez que estavam dentro do prazo de 90 dias para exercer o direito ao arrependimento. Pedem que a ação seja julgada procedente para que seja realizado o distrato, com a inexigibilidade dos pagamentos do financiamento. Foram deferidos os benefícios da Justiça gratuita. No Id 559649383, a tutela de urgência foi indeferida. A CEF contestou o feito no Id 576079569, na qual defende a legalidade da contratação, sem vício de consentimento ou irregularidade. Afirma que o contrato deve ser respeitado e que ela já cumpriu com sua obrigação, disponibilizando o crédito. Sustenta que o contrato de mútuo não pode ser rescindido. Pede que a ação seja julgada improcedente. A Plano Guaporé Empreendimentos Imobiliários LTDA. apresentou contestação (Id 587389106). Primeiramente, impugna a justiça gratuita. Sustenta a preliminar de ilegitimidade passiva para o pedido de rescisão do financiamento bancário. No mérito, afirma que não subsiste vínculo obrigacional que justifique pretensão rescisória, eis que a propriedade resolúvel do bem foi transferida à Caixa Econômica Federal na condição de Credora Fiduciária. Alega que o financiamento habitacional vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FGTS, não admite distrato por mera conveniência dos mutuários. Alega, ainda, que a separação do casal não constitui causa jurídica autorizadora de rescisão do mútuo habitacional, tendo em vista tratar-se de evento da vida privada dos mutuários que não pode produzir efeitos sobre contrato de financiamento público vinculado a recursos do FGTS. Pede que a ação seja julgada improcedente. Não foi designada audiência de conciliação em razão da manifestação de falta de interesse pela CEF, conforme Id. 592431812. Não tendo sido requeridas mais provas, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. Rejeito a impugnação à Justiça gratuita apresentada pela CEF, eis que, da análise dos autos, verifico que a parte autora apresentou declaração de hipossuficiência (Id 559591804). E, ao contrário do que a impugnante alega, a declaração firmada pela parte ou por seu procurador de que é pobre, em conjunto com as demais circunstâncias indiciárias presentes nos autos, como a inadimplência de imóvel financiado no âmbito do SFH, e não pode arcar com as despesas do processo é suficiente para o deferimento de assistência judiciária. Por outro lado, a parte impugnante não produziu nenhuma prova que ilidisse a presunção que existe em favor da parte impugnada. Esse é o entendimento do Colendo STJ. Confira-se o seguinte julgado: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. APELAÇÃO. PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA (DEVEDORA PRINCIPAL). FALTA DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. PESSOAS FÍSICAS (SÓCIOS/GARANTIDORES). PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. PEDIDO DE DIFERIMENTO DAS CUSTAS. SÚMULA 281/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...) 2. A concessão do benefício da gratuidade de justiça à pessoa jurídica está condicionada à prova da hipossuficiência, conforme o preceito da Súmula 481 deste Superior Tribunal. No caso, o Tribunal de origem entendeu que a pessoa jurídica (devedora principal) não comprovou sua incapacidade financeira de arcar com as despesas do processo. 3. Para as pessoas físicas, a simples declaração de pobreza tem presunção juris tantum, bastando, a princípio, o simples requerimento, sem nenhuma comprovação prévia, para que lhes seja concedida a assistência judiciária gratuita. Na hipótese, a Corte estadual não apresentou justificativa concreta para afastar a presunção de hipossuficiência alegada pelos sócios/garantidores da devedora principal. (...)” (AgInt no AREsp 1674231, 4ª T. do STJ, j. em 08/06/2020, Relator: Raul Araújo – grifei) Compartilhando do entendimento acima esposado, indefiro a presente impugnação ao benefício da assistência judiciária. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela corré Plano Guaporé, eis que ela é parte integrante do contrato de financiamento firmado entre as partes, figurando como incorporadora e fiadora, e é responsável, ao lado da construtora Plano & Plano Desenvolvimento Imobiliário S/A, pela execução e cumprimento do contrato em discussão (Id 559592791). Passo ao exame do mérito. A parte autora pretende rescindir o contrato de financiamento e compra e venda de imóvel, sob o argumento de que não tem mais interesse, em razão da separação do casal, e de que não consegue arcar com o pagamento das prestações. Verifico que o imóvel foi adquirido em fase de construção, tendo sido firmado um contrato de financiamento com a CEF, em julho de 2025. Foi prevista a conclusão da obra em 36 meses, ou seja, a obra não está atrasada. O contrato de compra e venda e financiamento é substituto do contrato de promessa de compra e venda. Assim, o mutuário, na fase de construção, deve realizar o pagamento das parcelas, que compreendem encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês, taxa de administração, prêmio de seguro MIP - Morte e Invalidez Permanente. As parcelas de amortização somente serão devidas após a fase de construção. É o que estabelece a cláusula quinta do contrato (Id 587389135 - Pág. 9). A rescisão do contrato foi prevista somente na hipótese de impossibilidade do registro por indisponibilidade de bens vinculada ao devedor e/ou vendedor. Embora a parte autora defenda a possibilidade de rescisão do contrato, sob o argumento de que não tem mais condições financeiras para arcar com as prestações e que tem direito ao arrependimento, não é esse o entendimento de nossa jurisprudência. Confiram-se, a propósito, os seguintes julgados: "APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095 STJ). - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação não provida." (AC 50058154420194036130, 2ª T. do TRF da 3ª Região, j. em 19/10/2023. Relator: José Carlos Francisco – grifei) “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESEMPREGO. ONEROSIDADE EXCESSIVA SUPERVENIENTE. INEXISTÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O contrato em questão foi firmado em livre manifestação da vontade, havendo concordância com as cláusulas pactuadas, gerando, assim, obrigação entre as partes. 2. O motivo trazido pelo apelante como fundamento para a pretendida revisão do contrato foi a impossibilidade financeira superveniente de arcar com o pagamento das parcelas do empréstimo - que teria sido causada por significativa diminuição de sua renda, posterior à formalização da avença, decorrente do desemprego. No entanto, uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, ainda que por circunstâncias supervenientes graves como o desemprego ou diminuição da renda, descumprir o quanto acordado e propor unilateralmente a modificação das cláusulas contratuais. 3. O apelante tinha, desde a assinatura do contrato, a ciência de seus termos e das condições ali estabelecidas, de modo que dificuldade financeira decorrente de diminuição da renda não constitui fato extraordinário superveniente, impossível à parte antever - o que afasta de plano o argumento de onerosidade excessiva da avença. Assim, tendo o apelante prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. 4. A diminuição de renda ou o desemprego não constituem fatos imprevisíveis e, por conseguinte, não sustentam a revisão contratual pretendida. Precedentes do C. STJ e desta E. Turma. 5. Não se encontra fundamento legal para que a instituição financeira deixe de ser restituída dos valores emprestados antecipadamente, nos termos das cláusulas avençadas. 6. Considerando o não provimento do recurso do apelante, majoro os honorários fixados em sentença em 2% sobre o valor da causa, com espeque no art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, observada a condição suspensiva de exigibilidade prevista pelo art. 98, § 3º do diploma processual. 7. Apelação não provida.” (AC 500001011020174036119, 1ª T. do TRF da 3ª Região, j. em 07/02/2024, Relator: Renato Lopes Becho – grifei) Na esteira dos julgados citados, verifico não assistir razão à parte autora ao pretender a rescisão do contrato firmado com as rés. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO, extinguindo o feito com fundamento no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor das rés, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme o disposto no Provimento nº 01/2020 da Corregedoria Geral da Justiça Federal da 3ª Região, rateado proporcionalmente entre elas, bem como ao pagamento das despesas processuais. A execução dos mesmos fica condicionada à alteração da situação financeira da parte autora, conforme disposto no artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil. Transitada esta em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. RENATO PINHEIRO FERREIRA Juiz Federal Substituto
