Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25%. SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Indenização Por Danos Materiais E Morais ajuizada por JOSILENE DA CUNHA SAMPAIO, para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, reconhecer a culpa exclusiva da adquirente e condenar as rés à restituição de 75% dos valores pagos diretamente às construtoras, excluídos comissão de corretagem e taxa de evolução de obra. As apelantes suscitam nulidade da sentença, ilegitimidade passiva, incompetência da Justiça Estadual, necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e impossibilidade de rescisão contratual diante da existência de financiamento e garantia fiduciária vinculados ao empreendimento. Subsidiariamente, requerem cancelamento de registro imobiliário e reintegração de posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão, definir se a sentença é nula por ausência de enfrentamento de tese defensiva relacionada à alienação fiduciária e à participação da Caixa Econômica Federal; estabelecer se há ilegitimidade passiva das construtoras e incompetência da Justiça Estadual; determinar se a existência de financiamento da produção e garantias reais impede a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; verificar a legalidade da restituição parcial das parcelas pagas pela compradora inadimplente e analisar a possibilidade de cancelamento de registro imobiliário e reintegração de posse em favor das apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença enfrenta o núcleo da controvérsia ao examinar a relação de consumo, a responsabilidade das construtoras, a taxa de evolução de obra e a culpa exclusiva da compradora pela rescisão contratual, inexistindo nulidade por omissão apenas porque a tese defensiva não foi acolhida. A existência de financiamento da produção, hipoteca e cessão fiduciária de direitos creditórios em favor da Caixa Econômica Federal não implica, por si só, necessidade de inclusão da instituição financeira no polo passivo, pois a demanda não objetiva rescindir contrato bancário nem desconstituir direito real da instituição financeira. As construtoras possuem legitimidade passiva porque participaram diretamente da relação contratual cuja rescisão foi decretada, sendo fornecedoras integrantes da cadeia de consumo do empreendimento imobiliário. A competência permanece na Justiça Estadual porque inexiste interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal na controvérsia, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, uma vez que a instituição financeira não integra a lide nem foi condenada. A ausência de litisconsórcio passivo necessário decorre do fato de que a eficácia da sentença limita-se às partes do contrato de promessa de compra e venda e à restituição de valores pagos diretamente às construtoras, sem atingir a esfera jurídica da Caixa Econômica Federal. A denunciação da lide é incabível porque não foi demonstrado direito regressivo juridicamente apto a justificar a ampliação subjetiva da demanda, nos termos do art. 125 do CPC. A resolução contratual por iniciativa do comprador inadimplente admite restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do STJ. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se compatível com a jurisprudência do STJ e do Tribunal de Justiça do Pará, especialmente diante do reconhecimento da culpa exclusiva da compradora pelo desfazimento contratual. Não houve aplicação da teoria da imprevisão, pois a sentença reconheceu expressamente que a rescisão decorreu da culpa exclusiva da compradora, sem atribuição de atraso imputável às construtoras. O pedido de cancelamento de registro imobiliário e reintegração de posse não pode ser acolhido diante da ausência de demonstração precisa do registro a ser desconstituído e da impossibilidade de produzir efeitos em relação a terceiros estranhos à lide. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A existência de financiamento da produção e garantia fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal não impede a rescisão de contrato de promessa de compra e venda entre comprador e construtora quando a instituição financeira não integra a relação jurídica discutida. A competência da Justiça Federal exige interesse jurídico direto da empresa pública federal na lide, não sendo suficiente a mera vinculação do empreendimento a financiamento habitacional. A resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do comprador autoriza a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável pelo vendedor, nos termos da Súmula 543 do STJ. A retenção de 25% das parcelas pagas em contrato imobiliário rescindido por iniciativa do comprador inadimplente é compatível com a jurisprudência consolidada do STJ. A ausência de acolhimento de tese defensiva não configura nulidade da sentença quando a decisão apresenta fundamentação suficiente e coerente acerca da controvérsia submetida a julgamento. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 125, 489, §1º, IV, 1.003, §5º, 1.016, III, e 85, §11; CC, art. 475 e art. 406, §1º; Lei nº 14.905/2024; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0809275-86.2019.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 01.10.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0020943-31.2016.8.14.0028, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, 2ª Turma de Direito Privado, j. 30.07.2024. ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 29ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 25 de agosto a 1 de setembro de 2026, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho, Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Des. Vanderley de Oliveira Silva. Belém/PA, data da assinatura eletrônica. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator RELATÓRIO RELATÓRIO O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):