Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios, na qual os autores postularam a desocupação do imóvel, a rescisão do contrato de locação e a condenação do réu ao pagamento de aluguéis vencidos e encargos condominiais.
2. A sentença extinguiu o processo, sem resolução do mérito, quanto ao pedido de despejo, por perda superveniente do objeto, julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança para condenar o réu ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de aluguéis vencidos, julgou improcedente o pedido de cobrança de encargos condominiais e rejeitou os pedidos formulados em reconvenção.
3. A apelação sustenta ilegitimidade ativa dos autores, nulidade de negócio jurídico relacionado ao imóvel, inexistência de inadimplência, necessidade de compensação por benfeitorias e cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova oral, com pedido de extinção do processo, anulação da sentença ou improcedência da cobrança.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os autores têm legitimidade ativa para ajuizar ação fundada em contrato de locação relativo a imóvel objeto de herança não inventariada; (ii) saber se a controvérsia sobre anterior negócio de compra e venda impede a cobrança de aluguéis fundada em contrato de locação; (iii) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal e depoimento pessoal; e (iv) saber se subsiste a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A legitimidade ativa decorre da relação locatícia estabelecida no contrato. A ação de despejo e a cobrança de aluguéis não exigem prova da propriedade do imóvel. Basta a posição contratual de locador e a legitimidade da posse exercida pelos autores.
6. A discussão sobre a nulidade de anterior contrato de compra e venda não afasta a validade e a autonomia do contrato de locação posteriormente firmado entre as partes. O negócio anterior foi desfeito e não constitui objeto da presente demanda.
7. O contrato de locação produziu efeitos próprios. O conjunto documental indica que houve adiantamento de R$ 10.000,00 e utilização de R$ 40.000,00 em obras como quitação de 40 meses de locação, nos termos ajustados pelas partes. Encerrado esse período, remanesce a obrigação de pagar os aluguéis vencidos reconhecidos na sentença.
8. Não houve cerceamento de defesa. O Juízo pode indeferir prova oral quando os documentos constantes dos autos são suficientes para o julgamento, nos termos do art. 370 do CPC.
9. Ausente impugnação específica apta a afastar os fundamentos da sentença quanto ao inadimplemento, deve ser mantida a condenação ao pagamento de R$ 10.000,00 pelos aluguéis não pagos, bem como a improcedência da reconvenção.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido para manter a sentença.
Tese de julgamento: "1. A legitimidade ativa na ação de despejo e na cobrança de aluguéis decorre da relação ex locato e não depende da demonstração da propriedade do imóvel. 2. A existência de anterior negócio de compra e venda desfeito não impede a exigibilidade de obrigações decorrentes de contrato de locação autônomo e válido. 3. Não há cerceamento de defesa quando o magistrado indefere prova oral por considerar suficiente a prova documental constante dos autos. 4. Comprovado o inadimplemento locatício, é cabível a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 370, 373, I, 485, VI, e 487, I; CC, arts. 565 a 578; Lei nº 8.245/1991.
Jurisprudência relevante citada: TJRJ, Apelação nº 0034247-22.2016.8.19.0202, Rel. Des. Mario Assis Gonçalves, Terceira Câmara Cível, j. 13.03.2019.