Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. AFASTAMENTO. PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO POSTERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO EM FAVOR DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de reparação por danos materiais e morais, para determinar à construtora o pagamento da taxa de evolução de obra durante o período de atraso, a restituição dos valores pagos a esse título a partir de 27/08/2024, a substituição do INCC pelo IPCA nas parcelas vincendas, o pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00 e a nulidade das cláusulas 10.3.4 e 10.4 do contrato.
A parte apelante sustenta ilegitimidade passiva, incompetência da Justiça Estadual, inexistência de mora em razão de prazo posterior previsto no contrato de financiamento, indevida restituição da taxa de evolução de obra e ausência de dano moral, subsidiariamente requerendo a redução da indenização.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra e se a participação da Caixa Econômica Federal impõe litisconsórcio passivo necessário e competência da Justiça Federal; (ii) estabelecer qual prazo contratual deve prevalecer para aferição da mora da construtora; (iii) determinar se são devidos o ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra durante o atraso e a indenização por danos morais; e (iv) definir o valor adequado da indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A construtora possui legitimidade passiva para responder pela restituição da taxa de evolução de obra, pois o atraso na entrega do imóvel, fato imputado à própria construtora, constitui a causa da cobrança do encargo após o prazo contratual.
4. A Caixa Econômica Federal atua no contrato como mero agente financiador e, nessa condição, não possui legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes do atraso da obra, afastando-se a formação de litisconsórcio passivo necessário e a competência da Justiça Federal.
5. O prazo para entrega do imóvel é aquele estabelecido no contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o consumidor e a construtora, não podendo esta aproveitar-se de novo prazo previsto em contrato de financiamento firmado posteriormente com o agente financeiro.
6. O contrato de compra e venda fixou o termo final da obra em 28/02/2024, com prazo de tolerância de 180 dias, encerrando-se o prazo para entrega em 26/08/2024, razão pela qual a construtora responde pelas consequências da mora a partir de então.
7. A cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, é ilícita, impondo-se à construtora o ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente durante o período de atraso.
8. O atraso superior a um ano e meio na entrega de imóvel residencial frustra a legítima expectativa dos adquirentes e ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.
9. O valor de R$ 10.000,00 fixado na sentença mostra-se desproporcional em relação ao valor de aquisição do imóvel, de R$ 132.000,00, devendo ser reduzido para R$ 5.000,00, quantia adequada aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e suficiente para compensar os transtornos e desestimular a reiteração da conduta.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento:
1. "A construtora é parte legítima para responder pela restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra quando o atraso na entrega do imóvel lhe é imputado".
2. "A atuação da Caixa Econômica Federal como mero agente financiador não impõe sua inclusão no polo passivo nem desloca a competência para a Justiça Federal".
3. "O prazo de entrega previsto no contrato de financiamento celebrado com o agente financeiro não prevalece sobre o prazo estabelecido no contrato de compra e venda celebrado entre o consumidor e a construtora".
4. "É ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo contratual para entrega das chaves, incluído o período de tolerância, sendo devida a restituição dos valores pagos durante a mora".
5. "O atraso expressivo e injustificado na entrega de imóvel residencial configura dano moral indenizável".
6. "A indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, admitindo redução quando o valor arbitrado se mostrar desproporcional às circunstâncias do caso".
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109; CPC, arts. 85, § 2º, e 487, I; CDC, art. 51, IV e § 1º; Código Civil, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º, e 405; Lei nº 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, Tema 1.059; STJ, Tema 1.368; STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 30.08.2018, DJe 04.09.2018; TJMG, IRDR nº 1.0000.18.075489-7/001, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, 2ª Seção Cível, j. 03.05.2019, pub. 09.05.2019; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.106272-0/001, Rel. Des. José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 30.11.2023, pub. 04.12.2023; TJMG, Apelação Cível nº 1.0625.13.010613-5/002, Rel. Des. Marcos Lincoln, 11ª Câmara Cível, j. 07.03.2018, pub. 16.04.2018.