Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS
Rio Verde - 1ª Vara Cível
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Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Usucapião
Processo nº: 5722763-77.2024.8.09.0137
Requerente: Luzimar Fernandes Da Silva
Requerido: Lirios Do Campo Empreendimentos Imobiliarios Ltda
SENTENÇA
Trata-se de ação de USUCAPIÃO promovida por Luzimar Fernandes Da Silva e Glauciene Cardoso Silva em desfavor de Lirios Do Campo Empreendimentos Imobiliarios Ltda, RC Empreendimentos Imobiliários Ltda, Catalao Construcoes E Empreendimentos Imobiliarios Ltda e Imobiliaria Rei Empreendimentos S/s Ltda, partes já qualificadas nos autos do processo em epígrafe.
Discorreram os autores que em 06/01/2004, o terceiro Alesansio Pereira da Silva firmou compromisso de compra e venda com as requeridas de forma parcelada referente ao lote de terreno urbano número 668, quadra 41, situado no Residencial Veneza, nesta urbe. Sustentam que ajustaram verbalmente com Alesansio a divisão fática do lote e o pagamento compartilhado das parcelas, passando a exercer a posse direta e ininterrupta da fração individualizada, nomeada como "parte B", onde fora estabelecida a residência familiar. Aduziram preencher os requisitos do art. 1.238 do Código Civil pela posse superior a quinze anos, sem oposição eficaz, sustentando a prescrição em relação à pretensão de cobrança.
Pugnaram pela concessão da gratuidade judiciária, o reconhecimento de conexão com os autos de reintegração de posse sob número 5717381-06.2024.8.09.0137 e no mérito, pela declaração de aquisição originária ou, subsidiariamente, pela indenização por benfeitorias.
A inicial foi recebida, com deferimento dos benefícios da gratuidade de justiça e indeferimento do pedido de reconhecimento de conexão (ev.11).
Foram regularmente instados os confrontantes, que quedaram-se inertes, bem como os entes estatais (ev.15, 16 e 17). A União e o Estado informaram desinteresse no feito (ev.25 e 41) e o Município pugnou pela apresentação de documentos adicionais, sem manifestar-se sobre seu (des)interesse na demanda (ev.49).
Regularmente citada, a Imobiliária Rei Empreendimentos S/S Ltda apresentou contestação (ev.34). Em preliminar, alegou ilegitimidade passiva, sustentando que os autores estariam pleiteando direito alheio, e suscitou conexão com os processos nº 5717381-06.2024.8.09.0137 e nº 5390201-30.2020.8.09.0137. No mérito, afirmou que a posse seria precária e derivada do compromisso de compra e venda parcelado, sem ânimo de dono e sem o preenchimento dos requisitos da usucapião. Também sustentou inexistir divisão ou desmembramento registral da área indicada pelos autores e alegou que não teria sido comprovado o fato constitutivo do direito.
Também regularmente citadas, as rés Lírios do Campo Empreendimentos Imobiliários Ltda., RC Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Catalão Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda apresentaram contestação (ev.50). Em sede preliminar, arguiram a ocorrência de coisa julgada material, indicando a prévia tramitação da ação reivindicatória sob o número 5390201-30.2020.8.09.0137, além de suscitarem a carência de ação por ilegitimidade passiva e ativa ad causam. No mérito, sustentaram que a ocupação decorreria de compromisso de compra e venda inadimplido e de ajuste verbal não anuído pelas promitentes vendedoras, razão pela qual a posse seria precária e desprovida de ânimo de dono. Afirmaram que o inadimplemento contratual impediria a aquisição por usucapião e impugnaram o pedido de indenização por benfeitorias.
A parte autora apresentou impugnação às contestações (ev.54).
Em sede de saneamento (ev.68), foram rejeitadas as preliminares arguidas e deferida a produção de prova oral e documental.
Foi realizada audiência de instrução e julgamento, bem como determinada a expedição de ofícios (ev.164 e 165).
As respostas aos ofícios expedidos foram apresentadas nos autos (ev.211 e 228) e os requerentes manifestaram-se aduzindo que a titularidade cadastral de faturas de abastecimento de água e energia remonta aos anos de dois mil e sete e dois mil e oito, corroborando a tese da posse longeva e ininterrupta apta à prescrição aquisitiva. Por sua vez, as rés apresentaram manifestação contrária, reafirmando que o liame contratual originário e a precariedade da detenção impedem o acolhimento da usucapião.
Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório. Decido.
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, não havendo qualquer irregularidade processual a ser sanada, passo à análise do mérito.
NO MÉRITO
I) DA USUCAPIÃO
Os autores pretendem a declaração de aquisição originária de domínio imobiliário incidente sobre a metade (50%) do lote 668, quadra 41, com área individualizada de 169,68 m², localizado no loteamento Residencial Veneza, no Município de Rio Verde/GO.
Sobre a espécie de usucapião pretendida, preconiza o Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
A procedência da usucapião extraordinária demanda a demonstração cabal e cumulativa de três requisitos legais: posse mansa, pacífica e contínua; decurso do lapso temporal de quinze anos, ou dez anos na hipótese de moradia habitual; e o animus domini, consistente na intenção inequívoca e exteriorizada de possuir o imóvel como proprietário soberano, sem subordinação ou reconhecimento de direito alheio de propriedade sobre a coisa.
Tratando-se de fato constitutivo do direito deduzido em juízo, impõe-se aos autores o ônus processual de comprovar a integralidade de tais pressupostos, consoante estabelece o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
O compromisso de compra e venda de 06/01/2004 foi celebrado formalmente entre as empresas rés e Alesansio Pereira da Silva. Os autores não figuram no instrumento contratual. A própria narrativa inicial e os elementos dos autos demonstram que o ingresso dos demandantes no lote decorreu de ajuste verbal com Alesansio, mediante divisão informal do terreno e assunção do compromisso de rateio das prestações, passando o casal a ocupar a metade identificada como Parte B.
A prova testemunhal colhida em audiência de instrução confirma a moradia e a edificação no local. A testemunha Maria Lúcia, relatou que reside na vizinhança desde 2004 e que os autores construíram a casa e passaram a residir no lote logo após a sua chegada, sendo reconhecidos pelos vizinhos como proprietários, sem notícia de oposição direta das rés no local. No mesmo sentido corrobora a oitiva de Diego, que afirmou ter se estabelecido no bairro desde 2014 e que o casal já habitava a residência quando ele iniciou suas atividades e que a ocupação se manteve inalterada.
Os documentos acostados aos autos, histórico da Saneago indicando ligação de água em 12/11/2008 e faturas de energia elétrica com titularidade atribuída a Luzimar a partir de 01/03/2007, demonstram a fruição material e a continuidade da moradia exercida pelo casal. Portanto, a posse restou devidamente comprovada.
Todavia, o exercício da posse fática prolongada não se confunde, juridicamente, com a posse qualificada pelo animus domini. O ingresso dos autores na posse da fração do lote vinculou-se à cadeia possessória derivada do compromisso de compra e venda inadimplido firmado com Alesansio.
Assim, origem contratual ou negocial da ocupação é elemento relevante para a análise da qualificação, mas a ausência de contrato formal não torne a posse automaticamente precária. Contudo, não adimplido o compromisso de compra e venda, a posse torna-se precária e insuscetível de gerar prescrição aquisitiva em favor do possuidor.
A respeito, colaciono entendimento do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. USUCAPIÃO. REQUISITOS . AUSÊNCIA. IMÓVEL FINANCIADO PELO SFH. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART . 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. ART. 485, INCISO V, DO CPC/1973. VIOLAÇÃO FRONTAL E DIRETA . NÃO OCORRÊNCIA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2 . A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. 4 . A viabilidade da ação rescisória por ofensa de literal disposição de lei pressupõe violação frontal e direta contra a literalidade da norma jurídica, sendo inviável, nessa seara, a reapreciação das provas produzidas ou a análise acerca da correção da interpretação dessas provas pelo acórdão rescindendo. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1520297 RS 2015/0054606-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 23/08/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2016)
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. MATÉRIA ESTRANHA AO FEITO. LOTE . INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. USUCAPIÃO . POSSE PRECÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO QUITADO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. CLÁUSULA PENAL . ACUMULAÇÃO INDEVIDA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. IPTU/ITU. BENFEITORIAS. FRUIÇÃO . ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Não houve juntada do suposto procedimento arbitral no presente feito, o qual não é objeto da presente ação. Assim, a nulidade de citação do procedimento arbitral não merece conhecimento . Ademais, qualquer discussão sobre o tema deve ser feita em ação própria nos termos do artigo 29 da Lei 9.307/96 ( Lei de arbitragem). 2. Se o processo comporta julgamento, sendo possível postergar para a fase de liquidação de sentença a aferição do valor das benfeitorias a serem indenizadas, não há que se falar em cerceamento de defesa por ausência de perícia . 3. A posse precária, decorrente de compromisso de compra e venda não quitado, não se reveste de animus domini, por ser o possuidor sabedor da existência de obrigação pendente de pagamento, o que implica na ausência de requisitos a configurar posse ad usucapionem. 4. Ocorrendo a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, entende a jurisprudência consolidada pela possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, a título de multa penal compensatória . Portanto, o percentual de 10% (dez por cento) encontra-se em consonância com o parâmetro de razoabilidade consolidados e precedentes desta Corte e do STJ. 5. A cumulação da Cláusula Penal prevista no percentual 10% (dez por cento) da totalidade do contrato, com o direito de retenção de 30% (trinta por cento) das prestações pagas configura bis in idem e caracteriza enriquecimento sem causa da promissária vendedora, sendo nula e abusiva essa cumulação. 6 . O comprador inadimplente (primeiro apelado) deve arcar com o pagamento das despesas inerentes ao imóvel, como IPTU/ITU, no período da vigência contratual. 7. A eventual não regularização de construção no lote objeto do contrato não retira e nem interfere no direito à respectiva indenização, sob pena de enriquecimento ilícito, restando o detalhamento de tais circunstâncias para a fase de liquidação. 8 . Não há que se falar em provimento do primeiro apelo para estender o período fixado para a percepção da taxa de fruição, a qual, inclusive, nem tampouco poderia ter sido concedida na situação fática em apreço, nos termos da jurisprudência do STJ, considerando que o imóvel foi vendido sem construção. 9. A parte autora/primeira apelante restou sucumbente apenas no percentual da multa penal, bem como acerca do pagamento das benfeitorias, razão pela qual redistribuo os ônus sucumbenciais em 70% (setenta por cento) para o réu/1º apelado e 30% (trinta por cento) para a autora/1ª apelante.PRIMEIRO RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . SEGUNDO APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. (TJ-GO 53755943220238090064, Relator.: DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/08/2024)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE PRECÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO QUITADO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. 1. Diante do inadimplemento contratual de compromisso de compra e venda, a parte passa a ser mera possuidora direta do imóvel, podendo dele usufruir enquanto vigente o contrato, ou seja, enquanto honrar com as obrigações contraídas, mantendo sempre o dever de restituir o bem em caso de eventual resilição, rescisão ou resolução do contrato. Em decorrência desse inadimplemento, faltou-lhe o animus domini. 2. Não sendo preenchido um dos requisitos da ação de usucapião extraordinária, qual seja, o animus domini, não há que se falar em posse ad usucapionem. 3. Apelação Cível conhecida e desprovida. (TJ-GO - Apelação ( CPC): 00620618420118090162, Relator: ROBERTO HORÁCIO DE REZENDE, Data de Julgamento: 17/05/2017, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 17/05/2017)
Imperioso mencionar que a existência de contrato verbal firmado com o adquirente não afeta a submissão direta da posse ao contrato originário.
Em caso análogo, eis o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA . USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE GAVETA. ANIMUS DOMINI NÃO CONFIGURADO . POSSE MANSA E PACÍFICA. DEBATE. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO . INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Pretensão dos recorrentes de usucapir imóvel adquirido por meio de cessão de direitos e obrigações decorrentes de contrato de mútuo de imóvel originariamente financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação com incidência de hipoteca sobre o bem. 2 . Para a configuração da usucapião extraordinária é necessária a comprovação simultânea de todos os elementos caracterizadores do instituto, constantes no art. 1.238 do Código Civil, especialmente o animus domini, condição subjetiva e abstrata que se refere à intenção de ter a coisa como sua. 3 . A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. 4. A análise da existência de posse mansa e pacífica demandaria o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do STJ. 5 . Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1501272 SC 2014/0328730-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2015)
No mais, observa-se que a parte autora admite o inadimplemento do contrato de origem. A tese de que a prescrição da pretensão de cobrança equivale à quitação não subsiste. A prescrição extingue a pretensão executória, mas a obrigação permanece como dívida natural e não afeta os direitos do proprietário registral.
Em suma, a posse decorrente de compra e venda inadimplida, ainda que secundária, revestiu-se de precariedade, pois a parte autora, tinha pleno conhecimento do domínio das vendedoras e da pendência obrigacional de quitação do preço ajustado, tal como narrado na própria inicial, quando afirmou ter pactuado a responsabilidade pelo pagamento de metade do valor das parcelas. Destarte, o inadimplemento das parcelas contratuais resulta no dever jurídico de devolução do bem, conforme previsão expressa no contrato acostado a exordial, assumidamente conhecido pela parte autora.
Assim, ausente a posse qualificada pelo animus domini, impõe-se a improcedência do pedido principal.
II) DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
Superado o pleito principal de declaração de domínio, cumpre examinar o pedido formulado em caráter subsidiário de indenização pelas benfeitorias e acessões erigidas no imóvel.
Conforme o contrato juntado aos autos, o negócio originário tinha por objeto lote de terreno sem edificação. No entanto, as fotografias acostadas aos autos, o laudo pericial particular de avaliação e os depoimentos testemunhais colhidos em audiência de instrução, demonstram a existência de edificação pelos autores.
Embora a posse não se mostre apta à aquisição originária da propriedade por ausência de animus domini, a ocupação e a edificação foram realizadas sob a justa convicção decorrente da avença de compra e venda do lote, caracterizando a boa-fé dos possuidores quanto à construção incorporada ao solo.
Assim, sendo a parte autora possuidora de boa-fé, pela posse baseada em contrato, possui direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, em conformidade com a previsão do Código Civil:
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Dessa forma, impõe-se a procedência do pedido subsidiário para condenar as rés ao pagamento de indenização pelas acessões e benfeitorias construídas no imóvel, apurando-se o valor em liquidação de sentença por arbitramento.
Apenas a fim de evitar recursos meramente protelatórios, imperioso mencionar que a condenação em questão em nada se confunde com a da mesma natureza proferida na sentença de mérito no feito de n° 5717381-06.2024.8.09.0137, que se refere à parcela do diversa do mesmo imóvel, cuja posse era exercida pelo terceiro.
Por fim, na cumulação subsidiária, como é o caso dos autos, os pedidos são formulados em preferência, de modo que o pedido subsidiário somente é analisado se o primeiro não for acolhido. Portanto, se apenas pedido é subsidiário acolhido, há sucumbência do autor na parcela do pedido principal, sendo impositiva a sucumbência recíproca.
Ao teor do exposto, com fulcro no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, notadamente em relação do pedido subsidiário, a fim de CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos autores, em importe a ser apurado em liquidação de sentença.
Sobre o valor apurado em liquidação, incidirá correção monetária pelo IPCA, a partir da data do laudo de avaliação e juros moratórios desde a citação, pela taxa legal prevista no art. 406, § 1º, do Código Civil, correspondente à taxa Selic deduzida do índice de atualização monetária, observadas as disposições da Lei nº 14.905/2024.
Diante da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, cabendo deste montante 50% ao advogado de cada uma, ficando suspensa a exigibilidade em relação aos autores, nos termos do art. 98, § 3º, CPC.
DISPOSIÇÕES FINAIS:
1. Caso haja interposição de recurso de apelação, como não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º CPC), intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.010 § 1º CPC). Decorrido o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com nossas homenagens.
1.1. Com o retorno dos autos, intimem-se as partes para manifestarem-se, no prazo de 05 (cinco) dias.
1.2. Nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.
2. Transitada em julgado e, havendo pedido de cumprimento de sentença, volva-me os autos conclusos.
3. Transitada em julgado e, nada sendo requerido, arquivem-se.
Publicada e registrada.
Intimem-se. Cumpra-se.
RIO VERDE, datado e assinado eletronicamente.
RONNY ANDRE WACHTEL
Juiz de Direito
