Ementa
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL EM RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e condenou a vendedora à restituição de 90% dos valores pagos pelo adquirente, com retenção de 10%. A recorrente sustenta a validade de cláusula compromissória arbitral e pleiteia a majoração do percentual de retenção, a cobrança de taxa de fruição do imóvel, a retenção do sinal pago e a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão firmado em relação de consumo; (ii) saber qual o percentual adequado de retenção das parcelas pagas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (iii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição em relação a lote urbano não edificado; e (iv) saber se é possível a retenção cumulativa do valor pago a título de arras confirmatórias e da cláusula penal compensatória, bem como a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão celebrado em relação de consumo é ineficaz quando não houver iniciativa ou concordância expressa do consumidor para a instauração do procedimento arbitral, sendo presumida sua recusa quando opta por submeter a controvérsia ao Poder Judiciário.
4. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, admite-se a retenção parcial das parcelas pagas, em percentual entre 10% e 25%, conforme a jurisprudência consolidada, devendo-se observar os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e do equilíbrio contratual.
5. Consideradas as circunstâncias do caso concreto, mostra-se adequada a fixação da retenção em 20% sobre o montante efetivamente pago, percentual suficiente para recompor despesas administrativas da vendedora sem implicar enriquecimento sem causa.
6.A cobrança de taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização econômica do imóvel pelo adquirente, circunstância inexistente quando se trata de lote urbano não edificado, razão pela qual é indevida sua incidência.
7. A retenção do valor pago a título de arras confirmatórias não pode ser cumulada com a cláusula penal compensatória decorrente da rescisão contratual, sob pena de bis in idem, por possuírem natureza indenizatória fundada no mesmo inadimplemento.
8. Verificada sucumbência parcial das partes quanto ao percentual de retenção fixado, impõe-se a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de consumo celebrados por adesão, a cláusula compromissória arbitral somente produz efeitos quando a instauração da arbitragem decorrer de iniciativa do consumidor ou de sua concordância expressa. 2. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas, em percentual entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o imóvel objeto do contrato consiste em lote urbano não edificado sem comprovação de efetiva utilização econômica. 4. A retenção de arras confirmatórias não pode ser cumulada com a cláusula penal compensatória decorrente da rescisão contratual.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, VII; Lei nº 9.307/1996, art. 4º, §2º; CC, arts. 406, §1º, 417 a 420; CPC, arts. 86, 98, §3º, e 485, VII.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.192.648/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 27.11.2018, DJe 04.12.2018; STJ, AgInt no AREsp nº 2.231.625/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 04.12.2023, DJe 07.12.2023; STJ, REsp nº 1.189.050/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 01.03.2016, DJe 14.03.2016.
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Gabinete da Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5223323-09.2025.8.09.0051
COMARCA DE GOIÂNIA
APELANTE/réu: D MELO CONSTRUTORA LTDA
APELADO/autor: RONNE VON PIRES DA SILVA
RELATOR : DESEMBARGADORA JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE