Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ibirité / 1ª Vara Cível da Comarca de Ibirité Rodovia Renato Brandão Azeredo, 821, Piratininga (Parque Durval de Barros), Ibirité - MG - CEP: 32423-535 PROCESSO Nº: 5004646-74.2023.8.13.0114 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Inadimplemento, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Capitalização / Anatocismo, Cláusula Penal, Espécies de Contratos, Compra e Venda, Ato / Negócio Jurídico, Cláusulas Abusivas] AUTOR: TAMIRES ELOISA CARVALHO DA SILVA LOPES CPF: 108.587.026-06 e outros RÉU: LIBERDADE IMOVEIS LTDA. CPF: 02.967.971/0001-30 S E N T E N Ç A Vistos, etc. 1 – RELATÓRIO Trata-se de ação ordinária movida por TAMIRES ELOISA CARVALHO DA SILVA LOPES e VANILTON LOPES ALVES em face de LIBERDADE IMOVEIS LTDA., já qualificados. Consta da inicial, em síntese, que: a) a autora firmou instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária do Lote nº 11 da Quadra 25 – Bairro Serra Azul – Sarzedo/MG, com 252,00 m², pelo valor de R$ 82.000,00, sendo R$ 72.000,00 divididos em 120 parcelas; b) as parcelas estão tendo reajustes absurdos, uma vez que a autora iniciou o pagamento das parcelas com valor de R$ 600,00 e, em 2020 a parcela chegou a R$ 1.127,05 e em 2023 foi de R$ 1.499,30, o que está dificultando o adimplemento; d) a onerosidade excessiva advém da previsão contratual de juros de 0,75% ao mês e o reajuste anual do IGPM, além dos outros encargos descritos no contrato; e) em razão do desconhecimento da dinâmica de cálculo do reajuste anual, o consumidor é atraído pela baixa parcela inicial, contudo, com o passar do tempo o contrato atinge proporções inacessíveis ao adimplemento; f) o contrato celebrado entre as partes prevê o reajuste das prestações, e não do saldo devedor, o que causa a sua ínfima redução. Nesses termos, requereu, liminarmente: i. a autorização de depósito judicial das prestações vincendas no valor incontroverso de R$1.000,00, afastando a incidência da correção pelo IGP-M/FGV; ii. a juntada de planilha de evolução do débito atualizada e descritiva, contrato originário; iii. o impedimento da ré em realizar medidas constritivas ou em constituir o autor em mora, cobrança/execução dos valores até o trânsito em julgado; iv. a retirada/abstenção da ré em incluir o nome da parte autora nas listas de inadimplentes, sob pena de incidência de multa. Ao final, pugnou pela procedência dos pedidos para: i. a revisão do contrato e, consequentemente, declaração de nulidade da cláusula 5.1, substituindo-se o índice IGPM pelo INPC, IPCA ou outro menos oneroso à autora; ii. o recálculo do saldo devedor, autorizando-se a consignação das parcelas sem reajuste abusivo; iii. a declaração de nulidade da Cláusula 7ª, retirando a previsão contratual da retenção de valores já pagos, bem como cláusula penal e ausência de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; iv. a devolução do valor pago a título de honorários e taxas para cobrança administrativa, assim como a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados. Ao final, requereu a inversão do ônus da prova e a concessão da gratuidade de justiça. A inicial (Id. 9771874742) veio acompanhada de documentos. Deferida a gratuidade de justiça e indeferida a tutela de urgência ao Id. 9778625109. Citada, a ré apresentou contestação ao Id. 9798567505, propôs acordo. No mérito, aduziu, em resumo, que: i. o valor do imóvel e a forma de pagamento foram livremente ajustados pelas partes quando da assinatura do referido contrato, sendo que a autora anuiu com todos os termos, devendo este ser cumprido em seus exatos termos; ii. inexiste abusividade da aplicação do índice de correção pelo IGPM; iii. a parte autora realizou 2 (dois) refinanciamentos, ambos não foram efetivamente pagos; iv. o ajuizamento da presente ação, visando a revisão contratual, fere o princípio da segurança jurídica, visto que não houve alteração da capacidade financeira da parte autora apta a ensejá-la; v. o reajuste realizado não é exorbitante, abusivo ou ilegal, tendo em vista que foi expressamente previsto no contrato firmado entre as partes; vi. é incabível a inversão do ônus da prova, visto que a hipossuficiência financeira não se confunde com a hipossuficiência material; vii. a planilha da evolução do financiamento não é de posse exclusiva da parte ré; viii. A presença da taxa de honorários advocatícios não indica o seu efetivo pagamento pela parte autora; ix. o valor indicado como incontroverso pela parte autora não reflete a realidade contratada, vez que não foram observados os reajustes pactuados na cláusula 5.1 do contrato. Bateu-se pela improcedência dos pedidos iniciais. Interposto agravo de instrumento (Id. 9809614450), no qual foi indeferida a antecipação de tutela recursal ao Id. 9815504999 e negado o provimento ao recurso no acórdão de Id. 9938194469. Impugnação à contestação ao Id. 9849952037. Instadas as partes a produzirem provas, o réu indicou não possuir mais provas a produzir (Id.9892130774), já a parte autora requereu a realização de prova pericial contábil (Id. 9902100729). Saneado o feito ao Id. 9996475000, foi deferida a produção de prova pericial. Laudo pericial apresentado ao Id. 10317790936. Esclarecimentos ao Id. 10388375066. Alegações finais pela autora ao Id. 10538463980 e pelo réu ao Id. 10606052239. Convertido o julgamento em diligências com vistas à regularização da representação processual da autora (Id. 10641955440), foi comprovada a inscrição ativa na OAB pela advogada que a representa (Id. 10666424951). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. 2 – FUNDAMENTAÇÃO Inexistindo questões de ordem pública a serem conhecidas de ofício ou irregularidades a serem sanadas, estando o feito em ordem, passo ao exame do mérito. Cinge-se a controvérsia à verificação de eventual abusividade das cláusulas contratuais relativas à correção monetária das parcelas mediante a cumulação do IGP-M com juros remuneratórios, à capitalização de juros, à previsão de retenção de valores em caso de rescisão (Cláusula 7ª) e à cobrança de taxas administrativas não previstas contratualmente. Inicialmente, destaco que nos contratos de compra e venda entabulados entre um particular e empresas de empreendimentos imobiliários, é aplicável o CDC, a teor dos artigos 2º e 3º do mencionado diploma legal. Nas relações de consumo, os autores figuram como destinatários finais do imóvel adquirido para moradia, caracterizando vulnerabilidade técnica típica da relação consumerista, de modo que a mera adesão a contrato de adesão não impede o controle jurisdicional das cláusulas abusivas. Em relação à correção do saldo devedor, ressalte-se que quando ajustados contratos de compra e venda imobiliária para pagamento de forma parcelada, estão estes sujeitos à aplicação de juros remuneratórios, cumulados com o índice de correção monetária para suprir a inflação e remunerar a administração da operação. Sobre a hipótese, forçoso convir que as empreendedoras do ramo imobiliário estão autorizadas a realizar suas operações observando os moldes aplicáveis às instituições integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), inteligência do §2º, do art. 5º, da Lei nº 9.514/97. Assim, a elas é permitida a estipulação de juros remuneratórios, que a legislação civil prevê no patamar de 1% ao mês, nos termos do art. 406 c/c art. 161, §1º, do CTN. A matéria debatida nos autos foi objeto de exame pelo egrégio TJMG, que, ao julgar o IRDR nº 1.0301.16.015958-0/002, fixando tese no sentido de que a capitalização em periodicidade anual é permitida, desde que expressamente ajustada. Logo, no caso em exame, deve ser aplicado o entendimento ora consolidado, dado o caráter vinculante da decisão, atenta ao que determina o art. 927, III, do CPC. No que toca especificamente ao IGP-M, não há vedação legal expressa à sua utilização em contratos particulares de compra e venda imobiliária, sendo índice oficial, de ampla utilização no mercado e de conhecimento público. Diversamente do que ocorre com a cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios, a adoção do IGP-M como indexador de contratos imobiliários de longa duração não configura, por si só, abusividade, tratando-se de índice livremente pactuado entre as partes. A prova pericial confirmou que a ré aplicou o IGP-M conforme o índice acumulado em cada período, tendo inclusive promovido descontos em momentos de alta expressiva do índice. Nos períodos de 05/2020 a 04/2021 e de 05/2021 a 04/2022, em que o IGP-M acumulado foi de 32,02% e 14,66%, respectivamente, a ré aplicou correções de apenas 6% e 11%, consoante constatado nos quesitos respondidos pelo perito. Ademais, o perito atestou que as taxas de juros cobradas foram inferiores à taxa média praticada no mercado para operações similares no período da contratação (resposta ao quesito 18). Não há falar, portanto, em substituição do IGP-M por outro índice, por ausência de abusividade nesse ponto específico. Ponto diverso, e que merece acolhimento, é o da capitalização indevida de juros. A Cláusula 5.1 do contrato prevê, literalmente, correção anual "pela variação do IGPM E MAIS JUROS DE 0,75% AO MÊS", capitalizados também de forma anual. O perito confirmou, ao responder aos quesitos 11 e 12 do laudo, que a correção anual incorpora nas parcelas os juros e o IGP-M acumulados, caracterizando capitalização de juros, na medida em que o valor já corrigido e acrescido de juros do ano anterior serve de base de cálculo para o ano seguinte. Nos esclarecimentos de Id. 10388375066, o próprio perito ressaltou que tal dinâmica "pode não ser clara para cidadãos que não tenham conhecimento matemático e/ou tenham conhecimento limitado sobre formas de capitalização de juros." A ré não integra o Sistema Financeiro Nacional e, para as instituições não financeiras, vige a vedação ao anatocismo inscrita no art. 1º do Decreto nº 22.626/33 (Lei de Usura) e na Súmula 121 do STF, que proíbe a capitalização de juros ainda que expressamente convencionada. A exceção prevista na Súmula 596 do STF é restrita às instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central, hipótese inaplicável ao caso. A capitalização de juros praticada pela ré é, portanto, ilegal e deve ser afastada. Os juros remuneratórios de 0,75% ao mês, que a própria perícia atestou serem inferiores à média de mercado, deverão continuar incidindo, porém de forma simples, sobre o saldo devedor, sem que o valor de juros acumulado de um período seja incorporado à base de cálculo do período seguinte. Paralelamente a esta questão, a prova pericial constatou, também, a cobrança de taxas no valor total de R$ 3.139,00 (três mil, cento e trinta e nove reais) sem previsão contratual. O perito afirmou que "não foi verificado previsão contratual para pagamento das taxas no valor total de R$ 3.139,00." A cobrança de valores sem amparo contratual ou legal viola o art. 51, I, do CDC e o princípio da boa-fé objetiva, configurando enriquecimento sem causa, de modo que os autores fazem jus à restituição do valor cobrado indevidamente. No caso concreto, a cobrança de R$ 3.139,00 sem qualquer previsão contratual é conduta objetivamente contrária à boa-fé, não havendo espaço para falar em engano justificável, aplicando-se, pois, a tese do Tema 929/STJ, ou seja, a devolução em dobro. Em relação à alegada nulidade da Cláusula 7ª, que prevê a retenção dos valores já pagos, a ausência de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel e a incidência de cláusula penal unilateral em desfavor do comprador, apresenta conteúdo incompatível com o sistema protetivo consumerista. O comprador que adquire lote urbano e nele edifica de boa-fé não pode ser compelido a perder integralmente o investimento por ausência de anuência formal da vendedora. Tal disposição contraria a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF). Nesse sentido, o TJMG já decidiu que não é razoável ou proporcional exigir autorização para a realização de obra em lote adquirido de boa-fé pelo consumidor (TJMG, Apelação Cível 1.0000.22.032289-5/002, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, 11ª Câmara Cível, julgamento em 14/05/2025). Deve ser revista, portanto, previsão de perda integral dos valores pagos, limitando-se a retenção ao patamar máximo de 25% dos valores pagos em caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, e assegurando-se ao comprador o direito à indenização pelas benfeitorias erigidas de boa-fé, independentemente de autorização prévia da ré, no caso de resolução contratual. A previsão de transferência ao consumidor dos honorários advocatícios contratuais contratados pela ré para cobrança de débitos em atraso não comporta acolhimento. A jurisprudência do STJ é firme em considerar que a contratação de advogado insere-se no exercício regular do direito de defesa e não pode ser repassada à parte contrária como encargo indenizável, sob pena de bisar o regime da sucumbência (AgRg no REsp 1507864/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/9/2015). A cláusula, nesse ponto, deve ser afastada. Reconhecida a capitalização indevida de juros e a cobrança de taxas sem previsão contratual, impõe-se o recálculo do saldo devedor, mantendo-se a incidência do IGP-M como índice de correção monetária, porém com os juros remuneratórios de 0,75% ao mês incidindo de forma simples, sem capitalização, e com a dedução dos R$ 3.139,00 cobrados indevidamente e revisão das cláusulas reputadas abusivas. Concluindo, a procedência parcial dos pedidos é a medida impositiva. 3 – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito da demanda, em conformidade com o art. 487, I, do CPC, para: (i) reconhecer a abusividade da Cláusula 5.1 no ponto em que permite a capitalização composta dos juros, determinando que o recálculo das parcelas seja realizado com base na correção monetária anual pelo IGP-M, acrescida de juros simples de 0,75% ao mês, vedada qualquer forma de capitalização e anatocismo; (ii) declarar a nulidade parcial da Cláusula 7ª, limitando a retenção, em caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, ao patamar máximo de 25% dos valores pagos; assegurando ao comprador o direito à indenização pelas benfeitorias erigidas de boa-fé, independentemente de autorização prévia da ré; e afastando a transferência ao consumidor da obrigação de ressarcimento de honorários advocatícios contratuais; (iii) condenar a ré a restituir aos autores o valor de R$ 3.139,00 (três mil, cento e trinta e nove reais), referente a taxas cobradas sem previsão contratual, na forma simples quanto aos valores cobrados até março de 2021 e em dobro quanto aos valores cobrados a partir de então, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC e do Tema 929 do STJ. Os valores devidos devem ser apurados em fase de liquidação de sentença, segundo art. 491, I e §1º do CPC. Fica autorizada a compensação do débito. Os valores a serem restituídos deverão ser atualizados pela taxa SELIC, deduzido o índice IGP-M previsto em contrato, desde a data do prejuízo (Súmula nº 43/STJ), e acrescidos de juros de mora a partir da citação (art. 405, CC), a partir de quando deverá incidir a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) exclusivamente. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC, à razão de 70% a cargo da ré e 30% a cargo dos autores. Suspensa a exigibilidade em caso de deferimento da gratuidade de justiça. Oportunamente, arquivar com baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Ibirité, data informada no ID da assinatura eletrônica. PATRÍCIA FROES DAYRELL - Juíza de Direito -
