Inteiro teor
Trata-se de ação proposta por LIDIANE CORREIA RAMOS DA SILVA MELO em face de HIGOR DOS SANTOS MACIEL - H&I NEGOCIAÇÕES e SUELI DE MORAIS FERREIRA A autora relata que celebrou, em 18 de outubro de 2019, contrato particular de compra e venda de imóvel com a primeira ré, tendo como objeto uma casa localizada na Rua Doutor Borghetti, nº 670, Nova Iguaçu/RJ, pelo valor de R$ 80.000,00. A negociação foi intermediada pelo segundo réu, representante da empresa H&I Negociações. Afirma que tomou conhecimento do negócio após procurar outro imóvel anunciado, ocasião em que o intermediador lhe apresentou o imóvel objeto da demanda, alegando tratar-se de oportunidade exclusiva e temporária. Diante das condições ofertadas, as partes ajustaram o pagamento de entrada no valor de R$ 20.000,00 e o saldo remanescente mediante parcelas mensais de R$ 500,00. Sustenta que efetuou diversos pagamentos para integralizar o valor da entrada, inclusive mediante contratação de empréstimo bancário, totalizando os R$ 20.000,00 previstos contratualmente. Após o pagamento, aguardou a entrega das chaves do imóvel, a qual foi sucessivamente adiada sob diferentes justificativas apresentadas pelos réus. Alega que, apesar das inúmeras tentativas de solução amigável e das cobranças realizadas, os réus permaneceram descumprindo o contrato, sem disponibilizar a posse do imóvel. Afirma, ainda, ter descoberto posteriormente que o mesmo bem teria sido negociado com terceiro, circunstância que indicaria a ocorrência de fraude. Diante desses fatos, a autora requer a rescisão do contrato de compra e venda, a restituição dos valores pagos, o ressarcimento dos prejuízos materiais suportados, inclusive aqueles decorrentes do empréstimo contraído, bem como indenização por danos morais em razão da frustração da aquisição da casa própria e do alegado comportamento ilícito dos réus. Embora regularmente citados, conforme fls 109/118 e fls 126 e fls 181. A parte autora se manifestou as fls 185 e requereu a revelia e julgamento antecipado da lide. Foi decretada a revelia dos réus em fls. 191. É O RELATÓRIO. DECIDO. É cabível o imediato julgamento da lide, de acordo com a norma do inciso II, do art. 355, do CPC, pois, tratando-se de fato e de direito a matéria controvertida, não é necessária a produção de provas em audiência, podendo a causa ser solucionada somente mediante a análise das alegações e documentos trazidos aos autos pelas partes. Citados regularmente, os réus permaneceram inertes, não apresentando contestação no prazo legal, motivo pelo qual foi decretada sua revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Assim, por força da decretação da revelia, devem advir as suas consequências, em especial a de presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial, uma vez que amparados por provas hábeis a gerar plena convicção de verossimilhança do alegado, nos termos do art. 344 do CPC. A lide cinge acerca do requerimento autoral pela rescisão contratual da promessa de compra e venda firmada com os réus sobre o imóvel situado na Rua Doutor Borghetti, nº 670, Nova Iguaçu -RJ, cumulada com restituição de valores já pago a título de entrada, cumulado com o pagamento de indenização por danos morais, sob o fundamento de que houve o inadimplemento por parte dos promitentes vendedores quanto ao contrato preliminar de compra e venda celebrado entre as partes. Da análise dos elementos probatórios, verifica-se que a autora celebrou contrato particular de cessão de direitos possessórios sobre o imóvel com a 2ª ré Sueli, por meio da intermediação do 1ª réu H&I NEGOCIAÇÕES (fls. 39), comprometendo-se ao pagamento do preço ajustado, tendo comprovado a realização de pagamentos a título de entrada destinados à aquisição do bem (fls. 73/76). Pelos fatos narrados na inicial, a autora afirma ter pago diretamente aos réus os seguintes valores: Em 18/10/2019: R$ 10.000,00; Em 19/10/2019: R$ 1.500,00; Em 26/12/2019: R$ 500,00; Além disso, alega ter obtido um empréstimo de R$ 8.000,00 para complementar o valor da entrada, informando que, ao final, integralizou os R$ 20.000,00 previstos como sinal e entrada contratual. Assim, segundo a narrativa da inicial, o valor efetivamente pago aos réus foi de R$ 20.000,00, correspondente à entrada ajustada no contrato. De acordo com a autora, os R$ 5.000,00 são a título de juros do empréstimo para aquisição do bem, que não foram pagos aos réus, mas à instituição financeira que concedeu o crédito, sendo apontados como prejuízo material decorrente da contratação do financiamento para viabilizar o negócio. Todavia, há de se ressaltar que não foi juntado aos autos documento que comprova a contratação do empréstimo, bem como o valor solicitado junto ao banco, tampouco é comprovado o valor efetivo dos juros cobrados. Insta salientar que tais valores devem ser efetivamente comprovados para fundamentar seu requerimento a título de perdas e danos, sob pena de indeferimento para coibir o enriquecimento sem causa. Em contrapartida, incumbia aos réus promover a efetiva entrega do imóvel negociado, obrigação que não foi adimplida. Os documentos juntados aos autos demonstram que, após o recebimento dos valores pagos pela autora, os demandados passaram a apresentar sucessivas justificativas para postergar a entrega das chaves, sem cumprir a obrigação assumida (fls. 48). A situação agravou-se diante da informação de que o imóvel objeto da negociação teria sido posteriormente alienado a terceiro, circunstância que evidencia a impossibilidade de cumprimento da avença e reforça a conduta incompatível com os deveres de lealdade e confiança inerentes às relações contratuais. O ordenamento jurídico consagra a boa-fé objetiva como vetor axiológico das relações contratuais, trata-se de conduta obrigatória que deve ser observada em todas as fases da relação negocial, ainda que pré-contratual. Nesse sentido, dispõe o art. 422 do CC/02 que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios da probidade e da boa-fé. Por sua vez, o princípio da função social dos contratos encontra-se insculpida no art. 421 do CC/02, o qual estabelece que a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato, impondo às partes comportamento cooperativo e compatível com os legítimos interesses recíprocos. No caso concreto, observa-se que os réus não apenas deixaram de cumprir a obrigação principal assumida, consistente na entrega do imóvel negociado, como também frustraram a legítima expectativa da autora quanto à concretização do negócio jurídico, após receberem valores destinados à aquisição do bem. Tal comportamento configura inequívoca afronta aos deveres anexos de lealdade, cooperação, informação, transparência e confiança, decorrentes da cláusula geral da boa-fé objetiva. A doutrina e a jurisprudência reconhecem que a violação dos deveres anexos do contrato caracteriza hipótese de violação positiva do contrato, modalidade de inadimplemento que independe da inexecução direta da prestação principal. Sobre o tema, cita-se o Enunciado nº 24 da I Jornada de Direito Civil do CJF (Conselho da Justiça Federal), o qual dispõe que, em virtude do princípio da boa-fé positivado no art. 422 do Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa. Assim, a conduta dos réus caracteriza a quebra da confiança legitimamente depositada pela autora na relação negocial, hipótese reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência a partir da denominada Teoria da Terceira Via da Responsabilidade Civil (Dritte Spur), segundo a qual a violação dos deveres anexos de conduta decorrentes da boa-fé objetiva gera dever autônomo de indenizar. Sobre tal teoria, colaciona-se abaixo o seu reconhecimento pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1309972/SP de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão: (...) Ainda que não exista contrato formal, o direito deve proteger o vínculo que se forma pela repetição de atos que tenham teor jurídico, pois protege-se a confiança depositada por uma das partes na conduta de seu parceiro negocial. Isso porque há responsabilidade solidária com base na teoria da confiança, que protege as expectativas legítimas da contraparte que confiou nas obrigações e no vínculo declarado pelo parceiro na fase pré-contratual. Vale ressaltar que a responsabilidade pela confiança é autônoma em relação à responsabilidade contratual e à extracontratual, constituindo-se em um terceiro fundamento, tendo caráter subsidiário: onde houver o dano efetivo, requisito essencial para a responsabilidade civil e não for possível obter uma solução satisfatória pelos caminhos tradicionais da responsabilidade, a teoria da confiança será a opção válida. (STJ. 4ª Turma. REsp 1309972/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 27/04/2017). Nesse sentido, ainda que se desconsiderasse a existência de frustração da mera expectativa de formalização definitiva do negócio, os fatos demonstram a ocorrência de inadimplemento contratual, apto a ensejar a resolução da avença e a correspondente reparação dos prejuízos suportados pela parte lesada. Importa ressaltar que o instrumento firmado entre as partes ostenta natureza de contrato preliminar, porquanto contém os elementos essenciais do negócio definitivo, atendendo aos requisitos previstos no art. 462 do CC. Nessa hipótese, caso uma das partes deixe de cumprir a obrigação assumida, poderá a outra considerar desfeito o contrato e pleitear perdas e danos, conforme expressamente autoriza o art. 465 do CC. Além disso, o art. 475 do CC assegura à parte prejudicada pelo inadimplemento a faculdade de requerer a resolução do contrato, caso não opte pela exigência de seu cumprimento, cabendo, em qualquer hipótese, indenização por perdas e danos. A norma consagra a denominada resolução por inexecução voluntária, aplicável quando o descumprimento decorre de conduta imputável ao devedor, como verificado na hipótese dos autos. Também se menciona o disposto no art. 389 do CC, segundo o qual, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, acrescidos de juros, atualização monetária e honorários advocatícios. Diante desse contexto, mostra-se plenamente justificada a resolução do contrato celebrado entre as partes, com a consequente restituição integral dos valores comprovadamente pagos pela autora aos réus em razão do negócio frustrado. Devendo a autora em cumprimento de sentença trazer planilha atualizada com o discriminativo dos valores efetivamente pagos aos réus, assim como seus comprovantes. Devendo justificar, para fins de esclarecimento, o motivo do pagamento ter sido feito por Alexandre Martins Monteiro em favor de Rita C. Oliveira (fls. 74). Sendo que a ação é movida por Lidiane em face dos réus Sueli e Higor e não se comprovou que o pagamento foi revertido em favor de qualquer deles. No tocante ao dano moral, assiste razão à autora. Embora o mero inadimplemento contratual, em regra, não seja suficiente para gerar dano extrapatrimonial indenizável, a situação examinada revela circunstâncias excepcionais que ultrapassam o mero descumprimento da avença. O acervo probatório coligido aos autos evidencia que a autora foi induzida a acreditar na concretização do negócio, efetuou pagamentos substanciais, contraiu empréstimo para honrar os compromissos assumidos e permaneceu por meses aguardando a entrega do imóvel, sendo sucessivamente submetida a justificativas infundadas e promessas reiteradamente descumpridas. Nessa perspectiva, a lesão não decorre exclusivamente da inexecução da obrigação principal, mas da ruptura injustificada da confiança legítima criada na esfera jurídica da contratante, em afronta aos deveres de probidade, lealdade, cooperação e informação. A frustração do projeto de aquisição da casa própria, aliada ao comportamento contraditório e desleal dos réus, extrapola o mero dissabor cotidiano e configura ofensa aos direitos da personalidade da autora, justificando a compensação por danos morais. Diante disso, considerando a gravidade dos fatos e as circunstâncias do caso, fixa-se o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, quantia que se mostra adequada para reparar o prejuízo extrapatrimonial sofrido, ao mesmo tempo em que cumpre a função pedagógica de desestimular condutas semelhantes por parte da ré. Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE os pedidos para: I) Determinar a resolução do contrato preliminar de promessa de compra e venda / cessão de direitos possessórios do imóvel situado na Rua Doutor Borghetti, nº 670, Nova Iguaçu -RJ. II) Condenar solidariamente os réus, nos termos do art. 942, P.Ú. do CC, a restituição integral dos valores despendidos pela autora para aquisição do imóvel, que deverão ser devidamente comprovados em fase de cumprimento de sentença, por meio de planilha atualizada com os parâmetros abaixo, apresentando o discriminativo de todos os depósitos efetuados e seus respectivos comprovantes. Valores que serão acrescidos de correção monetária (art. 389 do CC) e de juros de mora, ambos a contar a contar de cada pagamento efetuado. Aplica-se a SELIC como índice que engloba a correção monetária e juros moratórios. Nesse particular, a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1368: (...) 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1368. O art. 406 do Código Civil de 2002, antes da entrada em vigor da Lei n° 14.905/2024, deve ser interpretado no sentido de que é a SELIC a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. (REsp n. 2.199.164/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 15/10/2025, DJEN de 20/10/2025.) II) Condenar os réus ao pagamento do valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de dano moral, acrescido de juros de mora, a partir da citação, de acordo com a taxa legal (que consiste na SELIC deduzida do IPCA, art. 406, §1º, do CC) e de correção monetária, a contar da publicação da presente sentença, pelo IPCA (art. 389 do CC). Assim, a contar da publicação da presente sentença, aplica-se unicamente a SELIC como índice que engloba a correção monetária e os juros moratórios. Condeno o réu em custas e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, § 2º do CPC. Publique-se e intimem-se. Transitada em julgado, após certificado o recolhimento das custas de estilo, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.
