TJGO, Procedimento do Juizado Especial Cível 5674309-36.2025.8.09.0071

Dados do julgamento

Acórdão

parcialmente_procedente

Inteiro teor

PODER JUDICIÁRIO Hidrolândia - Juizado Especial Cível Rua Airton Gonzaga de Miranda esq com Rua Benedito Lavrinha, , BAIRRO NAZARE, HIDROLÂNDIA/GO, CEP 75340000+ Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Processo nº: 5674309-36.2025.8.09.0071 Promovente: Benedito Justino Bezerra | CPF/CNPJ: 460.230.703-53 Promovente: Lenita Silverio De Morais | CPF/CNPJ: 437.254.731-53 Promovido(a): Benjamim Empreendimentos Imobiliarios 01 Spe Ltda | CPF/CNPJ: 21.547.235/0001-78 S E N T E N Ç A Benedito Justino Bezerra e Lenita Silvério De Morais ajuizaram ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos e pedido de tutela de urgência contra Benjamim Empreendimentos Imobiliários SPE 01 Ltda., todos qualificados nos autos. Dispensado o relatório, conforme previsão do artigo 38, da Lei Federal nº 9.099/95. Aduz o art. 355, I, do Código de Processo Civil, que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas, como ocorre no caso. Cabe ao juiz, como destinatário final da prova, avaliar a real necessidade de sua produção, indeferindo diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme o art. 370 do CPC e a Súmula 28 do Tribunal de Justiça de Goiás. Essa, aliás, é a posição pacificada do Superior Tribunal de Justiça, como se vê no seguinte precedente: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) 2. O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe apreciar a necessidade de sua produção, sendo soberano para formar seu convencimento e decidir fundamentadamente, em atenção ao princípio da persuasão racional. (...). (AgInt no AREsp n. 1.955.129/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 7/6/2023). O processo tramitou normalmente, inexistindo qualquer vício ou nulidade a ser decretada, preservados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto à observância do contraditório e da ampla defesa. A parte requerida, em contestação, argui prejudicial de mérito de prescrição quanto à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. Sobre a questão, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, tratando-se de rescisão contratual por iniciativa do comprador, aplica-se o prazo prescricional de três anos quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem. Veja-se: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA COMUM . 1. APELO DO AUTOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PLEITO DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS . INSUBSISTÊNCIA. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DECORRENTE DA IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO PELO AUTOR. AUSÊNCIA DE CULPA DA RÉ. CONTRATO QUE PREVIA TRÊS FORMAS DE PAGAMENTO. AUTOR QUE NÃO VIABILIZOU NENHUMA DAS FORMAS. ADEMAIS, INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. CONDIÇÕES DE PAGAMENTO PREVISTAS EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PROVAS NO SENTIDO DE QUE A RÉ HAVIA PROMETIDO VALORES INFERIORES A TÍTULO DE PRESTAÇÃO MENSAL . RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO ATRIBUÍDA EXCLUSIVAMENTE AO COMPRADOR. […] 2. APELO DA RÉ RECORRENTE QUE DEFENDE A PRESCRIÇÃO DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM . ACOLHIMENTO. PRAZO TRIENAL. ART. 206, § 3º, IV, DO CC . TEMA N. 938 DO STJ. INTERREGNO QUE TEM INÍCIO COM PAGAMENTO DOS VALORES. PERÍODO TRANSCORRIDO NA HIPÓTESE. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO PARA RECONHECER A PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO RELATIVA À COMISSÃO DE CORRETAGEM. [...} (TJSC, Apelação n. 5001049-24.2019 .8.24.0020, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Osmar Nunes Júnior, Sétima Câmara de Direito Civil, j . 28-11-2024). (TJ-SC - Apelação: 50010492420198240020, Relator.: Osmar Nunes Júnior, Data de Julgamento: 28/11/2024, Sétima Câmara de Direito Civil) No caso, o demonstrativo financeiro acostado aos autos aponta que os valores pagos a título de comissão de corretagem, na forma prevista nas cláusulas IV e VI do contrato, ocorreram entre outubro e dezembro de 2021, restando prescrita a pretensão dos autores, nesse particular, uma vez que a demanda só foi ajuizada em 2025. Assim, ACOLHO a prejudicial de prescrição quanto ao pleito de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Não havendo outras prejudiciais de mérito ou preliminares pendentes de análise, passo ao exame do mérito, pontuando que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sujeitando-se, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A principiologia adotada nas relações de consumo reconhece a vulnerabilidade do consumidor perante o mercado de consumo, marcado pelo fenômeno da massificação. Confere, ainda, ao consumidor variadas prerrogativas, dentre as quais a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais e a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive, com a inversão do ônus da prova. Fixadas essas balizas, prossigo. 1. Da resolução do contrato e da culpa pelo desfazimento: Restou incontroverso nos autos que a resolução do contrato se deu por iniciativa dos compradores, que manifestam expressamente a vontade de desfazer o negócio, e a requerida, na contestação, não se opõe à rescisão, limitando-se a discutir as consequências patrimoniais. Dessa forma, sabendo-se que ninguém é obrigado a manter-se vinculado a contrato contra a própria vontade, e a confessada impossibilidade financeira de prosseguir no pagamento das parcelas autoriza a resolução do pacto por iniciativa do adquirente. 2. Da base cálculo para restituição: É importante consignar que, embora a parte autora não tenha formulado pedido autônomo de restituição da comissão de corretagem, infere-se da inicial que tal verba foi incluída no valor total dos pagamentos: “As parcelas pagas totalizam a quantia R$ 16.924,90”, valor idêntico ao indicado no demonstrativo de pagamento, o qual expressamente abarca a comissão de corretagem. Dessa forma, considerando que a pretensão quanto à referida verba foi alcançada pela prescrição, excluo o respectivo valor (R$ 3.709,82) da base de cálculo, fixando-a em R$ 13.215,08. 3. Da retenção de valores e da cláusula penal: Reconhecida a rescisão por iniciativa e culpa dos adquirentes, é assegurada a restituição parcial das quantias pagas, de forma imediata, nos exatos termos da Súmula 543 do STJ, segundo a qual, em caso de rescisão por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial e imediata. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal de Justiça de Goiás consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção deve variar entre 10% e 25% sobre os valores pagos, a fim de cobrir despesas administrativas da vendedora, sem gerar enriquecimento ilícito, vejamos: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - 2051509, Relator Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, T3 - TERCEIRA TURMA, 23/03/2023). No contexto dos autos, fixo a retenção em 10% (dez por cento) sobre o montante efetivamente pago (excetuada a comissão de corretagem), ou seja, sobre R$ 13.215,08, o qual melhor equaciona os interesses em conflito e obsta o enriquecimento sem causa de qualquer das partes Quanto à cláusula penal, analisando o contrato firmado entre as partes, observo que a cláusula quinta, item 5.1, II, do contrato prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 74.196,00). Todavia, a despeito da conformidade da referida cláusula com o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, a aplicação literal de tal preceito no caso concreto implicaria desvantagem exagerada ao consumidor. Assim, com base no art. 413 do Código Civil e no art. 51, IV, do CDC, reduzo equitativamente a base de cálculo para que a retenção de 10% incida sobre os valores efetivamente pagos (excetuada a comissão de corretagem), patamar este que se mostra suficiente para indenizar a ré sem gerar o confisco das parcelas. 4. Da taxa de fruição e demais encargos: A ré pleiteia a retenção de taxa de fruição pelo período em que o imóvel esteve na posse da autora. Contudo, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a cobrança de taxa de fruição só é devida quando há efetiva ocupação e proveito econômico do imóvel, o que não ocorre em se tratando de lote de terreno vago e não edificado, veja-se: EMENTA: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, pois ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento no sentido de "ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor" (REsp 2.113.745/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024). 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas a e c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - 2676950, Relator Ministro Raul Araújo, T4 - QUARTA TURMA, 04/11/2024). No caso, o objeto do contrato é um lote sem qualquer edificação, o que impede o reconhecimento de fruição por parte da autora e, consequentemente, afasta o direito da ré à indenização correspondente. Quanto aos impostos e taxas (IPTU), a ré sustenta a responsabilidade da autora desde a assinatura do contrato. Contudo, em se tratando de loteamento, a responsabilidade tributária do comprador condiciona-se à imissão na posse, que ocorre apenas com a entrega do empreendimento com a infraestrutura básica concluída (redes de água, esgoto e energia), permitindo a fruição do bem. Nesse sentido: EMENTA: RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU. DIRECIONAMENTO POR DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL. CLÁUSULA ABUSIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A obrigação tributária consistente no pagamento de débitos de IPTU é de natureza propter rem, no entanto, em se tratando de contrato de compra e venda, o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do referido imposto ao comprador, sem que tenha ocorrido sua imissão na posse do bem, é abusivo. Precedentes do STJ. In casu, sendo evidenciado que não houve a imissão dos compradores na posse do imóvel quando da compra, é indevido o direcionamento da responsabilidade pelo pagamento do IPTU a eles em relação ao período anterior a sua posse, sendo devida a restituição integral dos valores pagos para quitação do tributo. 2. Recurso conhecido e não provido. 3. Custas processuais e honorários advocatícios, pela parte recorrente (art. 55 da Lei n. 9.099/95). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ( TJ-MT - 1024050-92.2020.8.11.0001, Relator Desembargador Hildebrando Da Costa Marques, Terceira Turma Recursal, 12/04/2024). A ré não colacionou aos autos o Termo de Verificação de Obras (TVO) ou documento equivalente que comprovasse a conclusão das obras e a efetiva entrega do lote em condições de edificabilidade. Sem a prova de que o lote estava efetivamente utilizável e à disposição da requerente, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU permanece com a vendedora até a data da rescisão contratual. Assim, é indevida qualquer retenção a este título. 5. Da forma de restituição e dos consectários legais: A devolução dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, sendo abusiva qualquer cláusula que preveja a restituição de forma parcelada. Sobre o montante a ser restituído, a correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso, utilizando-se o IGP-M, índice previsto contratualmente. Quanto aos juros de mora, embora o Tema 1002 do STJ faça menção expressa aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a mesma ratio decidendi aplica-se ao presente caso. Isso porque a rescisão decorre de iniciativa da compradora, inexistindo mora anterior da vendedora apta a justificar a incidência de juros desde a citação. No cenário de desistência do adquirente, a mora da promitente vendedora somente se configura após o trânsito em julgado da decisão que define o montante a ser restituído, uma vez que, até esse momento, não havia certeza sobre o valor líquido do débito. Portanto, os juros de 1% ao mês devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado. Firme em tais razões, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: a) Confirmando a tutela de urgência de mov. 16, DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, por iniciativa dos promitentes compradores; b) CONDENAR a parte ré a restituir aos autores, em parcela única, o importe de R$ 11.893,57, que corresponde a 90% (noventa por cento) do valor base de R$ 13.215,08, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IGP-M a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta sentença. Sem custas ou honorários advocatícios neste grau de Jurisdição. Havendo recurso com pedido de assistência judiciária, deverá o recorrente juntar documentos suficientes à comprovação de sua hipossuficiência financeira, com as razões de recurso, sob pena de preclusão e deserção. São exemplos de documentos comprobatórios: a) cópias das três últimas declarações de Imposto de Renda ou comprovar a ausência delas (regularidade do CPF); b) cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social; c) informação das instituições financeiras onde possui contas bancárias e cópias dos extratos dos três últimos meses; d) declaração de que possui ou não veículos, animais (documentação da AGRODEFESA) ou imóveis, contendo, se houver, a quantidade destes; e) documentos comprobatórios de que é beneficiário de programas assistenciais estatais; f) em caso de vínculo empregatício, deverão ser juntados os três últimos contracheques; e g) qualquer documento ou foto que comprove a necessidade dos benefícios. Fica desde já advertida que a prestação de informações falsas ensejarão a aplicação das sanções processuais e demais cabíveis, podendo o magistrado de ofício proceder à consulta de dados públicos e disponíveis em sistemas conveniados nos termos do Enunciado 8. Advirto as partes que a utilização inadequada dos embargos de declaração, com intuito protelatório, resultará na condenação da parte embargante ao pagamento de multa de até 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, conforme fundamentado no art. 1.026, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, nada requerido em 10 dias, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. HIDROLÂNDIA, nesta data. Eduardo Perez Oliveira Juiz de Direito