Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MORA EX RE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 76 DO STJ. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO NÃO COMPROVADA. DEPÓSITO JUDICIAL EXTEMPORÂNEO. INEFICÁCIA LIBERATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de imissão na posse para determinar a imissão do autor na posse de imóvel rural matriculado sob o nº 6.156 e condenar os réus ao pagamento de taxa de ocupação mensal correspondente a 1% do valor do imóvel.
2. Os apelantes alegam nulidade da sentença por suposta incoerência com ação possessória conexa, existência de posse legítima fundada em contrato particular de compromisso de compra e venda, necessidade de interpelação prévia para constituição em mora, simulação da alienação posterior e eficácia liberatória de depósito judicial realizado no curso da demanda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por alegada incoerência no julgamento conjunto desta ação petitória com ação possessória conexa; (ii) estabelecer se o contrato particular de compromisso de compra e venda confere aos apelantes posse oponível ao proprietário registral; (iii) determinar se era necessária prévia interpelação para constituição em mora dos apelantes; (iv) verificar se a alienação do imóvel ao apelado é simulada e inválida; e (v) definir se o depósito judicial da parcela remanescente do contrato possui eficácia para purgar a mora e impedir a imissão na posse.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O julgamento conjunto das ações conexas observa os arts. 55 a 57 do CPC e não apresenta contradição lógica, pois a procedência da imissão na posse e a improcedência da pretensão possessória decorrem da prevalência do direito de propriedade regularmente registrado sobre a posse precária dos apelantes.
5. A ação de imissão na posse possui natureza petitória e exige a comprovação do domínio e da posse injusta do ocupante, requisitos demonstrados pelo autor mediante matrícula imobiliária e registro da escritura pública de compra e venda.
6. O registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis constitui requisito indispensável para a aquisição da propriedade imobiliária e confere eficácia erga omnes ao direito dominial.
7. O contrato particular de compromisso de compra e venda não registrado produz apenas efeitos obrigacionais entre os contratantes e não gera direito real oponível a terceiro adquirente de boa-fé.
8. Os apelantes inadimpliram obrigação com vencimento certo em 01/06/2016, circunstância que caracteriza mora ex re, nos termos do art. 397 do Código Civil.
9. A Súmula 76 do STJ não se aplica à hipótese, pois regula relações entre promitente vendedor e promissário comprador em contexto diverso daquele discutido na presente ação de imissão na posse proposta por terceiro adquirente.
10. A alegação de simulação do negócio jurídico exige prova robusta e inequívoca do vício previsto no art. 167 do Código Civil, ônus do qual os apelantes não se desincumbiram.
11. A presunção de legitimidade do registro imobiliário somente pode ser afastada mediante prova cabal de nulidade ou invalidade do negócio jurídico, inexistente nos autos.
12. O depósito judicial da parcela remanescente do contrato não produz efeito liberatório em relação ao apelado, que não integra a relação contratual originária e não é credor da obrigação depositada.
13. O depósito realizado após a consolidação da mora não possui eficácia retroativa para desfazer inadimplemento consumado nem para invalidar negócio jurídico regularmente celebrado e registrado.
14. A taxa de ocupação constitui forma de compensação ao proprietário privado da posse e encontra fundamento no direito de propriedade e na vedação ao enriquecimento sem causa.
15. A ausência de impugnação específica ao percentual fixado e a adequação do critério adotado justificam a manutenção integral da condenação indenizatória.
IV. DISPOSITIVO E TESE
16. Recurso desprovido.
Teses de julgamento:
1. O julgamento conjunto de ação petitória e ação possessória conexa não configura nulidade quando as conclusões decorrem da distinção entre o direito de propriedade e a proteção possessória.
2. O registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis constitui requisito indispensável para a aquisição da propriedade imobiliária e assegura eficácia erga omnes ao direito do adquirente.
3. O contrato particular de compromisso de compra e venda não registrado gera apenas direitos obrigacionais e não prevalece contra terceiro adquirente que registra regularmente o imóvel.
4. O inadimplemento de obrigação com termo certo constitui mora ex re, independentemente de interpelação prévia.
5. A Súmula 76 do STJ não se aplica à ação de imissão na posse proposta por terceiro adquirente estranho ao contrato de compromisso de compra e venda.
6. A alegação de simulação do negócio jurídico exige prova robusta e inequívoca, não podendo ser presumida.
7. A permanência do ocupante no imóvel por mera tolerância do proprietário caracteriza posse precária e injusta.
8. O depósito judicial realizado em favor de credor diverso não produz efeito liberatório perante terceiro adquirente nem purga mora já consolidada.
9. É devida taxa de fruição ao proprietário privado da posse em razão da ocupação injusta do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 55 a 57, 373, I, e 489, § 1º. CC, arts. 113, 167, 389 a 416, 397, 401, 1.228, 1.245, § 2º, e 1.417. Lei nº 6.015/1973, arts. 172, 214 e dispositivos relativos ao registro imobiliário.
Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula nº 487. STJ, Súmula nº 76. TJGO, Apelação nº 0452032-07.2014.8.09.0128, Rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, 1ª Câmara Cível, DJe 04.05.2026. TJGO, Apelação Cível nº 5395970-78.2023.8.09.0051, Rel. Des. Paulo César Alves das Neves, 11ª Câmara Cível, DJe 27.02.2026. TJGO, Apelação Cível nº 5134239-42.2025.8.09.0036, Rel. Des. Ricardo Teixeira Lemos, 1ª Câmara Cível, j. 09.12.2025. TJGO, Apelação Cível nº 5727403-56.2022.8.09.0182, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, 9ª Câmara Cível, j. 18.06.2025. TJGO, Apelação Cível nº 5141895-45.2023.8.09.0125, Rel. Des. Fernando Ribeiro Montefusco, 6ª Câmara Cível, j. 12.05.2026. TJGO, Apelação Cível nº 5314180-75.2022.8.09.0029, Rel. Des. Dioran Jacobina Rodrigues, 4ª Câmara Cível, j. 04.09.2025. TJGO, Apelação Cível nº 6074320-46.2024.8.09.0164, Rel. Des. Fernando Ribeiro Montefusco, 6ª Câmara Cível, j. 22.05.2026. TJGO, Apelação Cível nº 5183264-28.2025.8.09.0164, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, 5ª Câmara Cível, j. 28.05.2026.