Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PARCELAS MENSAIS PACTUADAS A TÍTULO DE ANTECIPAÇÃO DE PERMUTA. INADIMPLEMENTO ANTERIOR DA SÓCIA OCULTA. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. CRONOGRAMA ESTABELECIDO EM ADITIVO CONTRATUAL. OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS ENQUANTO PERSISTIR O DESCUMPRIMENTO DA CONTRAPARTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, condenando a sócia ostensiva ao pagamento de R$ 105.000,00, correspondente a sete parcelas mensais de R$ 15.000,00, além das parcelas vincendas, previstas em aditivo a contrato de sociedade em conta de participação. 2. A apelante sustenta que suspendeu os pagamentos em razão do inadimplemento anterior da apelada, que deixou de promover a transferência da parcela do imóvel destinada à implantação do empreendimento imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em definir se o descumprimento anterior da obrigação de transferência do imóvel autoriza a sócia ostensiva a suspender o pagamento das parcelas pactuadas a título de antecipação de permuta, com fundamento na exceção do contrato não cumprido. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O contrato originário atribuiu à sócia oculta a obrigação de requerer, perante o Cartório de Registro de Imóveis, a transferência da parcela do imóvel destinada ao empreendimento, no prazo de trinta dias após a expedição da licença ambiental. 5. O Aditivo nº 03 estabeleceu novo cronograma, derrogando os prazos anteriormente pactuados e fixando data certa para o protocolo da escritura de transferência, ato que deveria anteceder a alteração da titularidade do projeto perante o IDEMA, a obtenção do alvará, o registro do loteamento e o lançamento no mercado. 6. As parcelas cobradas foram expressamente qualificadas no aditivo como antecipação de permuta, tendo como contraprestação o recebimento, pela sócia ostensiva, de área vendável destacada do total da permuta. Inexistência de natureza indenizatória autônoma. 7. Ausência de escritura pública, protocolo cartorário, matrícula imobiliária atualizada ou outro documento que demonstre o cumprimento da obrigação de transferência. Inadimplemento reconhecido pela própria apelada, que apenas procura justificá-lo pela suposta insuficiência do plano de lançamento apresentado pela apelante. 8. A referência, no contrato originário, ao plano de lançamento não condiciona a transferência à aprovação discricionária de seu conteúdo pela sócia oculta. O aditivo posterior fixou data certa para o protocolo da escritura e não estabeleceu essa condição. 9. A obrigação submetida a termo certo constitui o devedor em mora de pleno direito pelo simples vencimento, independentemente de prévia interpelação, nos termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil. 10. Demonstrado que o inadimplemento da apelada precedeu a suspensão dos pagamentos, incide a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, pois a ausência de transferência da propriedade constitui descumprimento substancial de obrigação essencial à execução do empreendimento. 11. Os pagamentos realizados pela apelante durante alguns meses após o vencimento da obrigação da apelada não caracterizam renúncia à exceção do contrato não cumprido, porquanto a tolerância temporária não implica novação ou alteração das obrigações sem manifestação inequívoca das partes. 12. A exceção do contrato não cumprido possui natureza defensiva e suspensiva, tornando inexigível a prestação enquanto persistir o inadimplemento da contraparte, sem acarretar a extinção definitiva das obrigações contratuais. 13. Inexistência de litigância de má-fé, uma vez que a pretensão recursal encontra respaldo nos instrumentos contratuais e no conjunto probatório. IV. DISPOSITIVO E TESE 14.Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na ação de cobrança, com inversão dos ônus sucumbenciais. Tese de julgamento: “Em contrato bilateral, o inadimplemento anterior de obrigação essencial, consistente na transferência do imóvel necessária à implantação do empreendimento, impede a exigência das parcelas correlatas de antecipação de permuta enquanto não cumprida a contraprestação, em aplicação à exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 113, 394, 397, 422 e 476; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 373 e 487, I