Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém USUCAPIÃO (154) Nº 0869872-38.2024.8.14.0301 INTERESSADO: ALEX DIAS FREITAS, GLEICE DE NAZARE MACIEL MORAES ADVOGADO(A) INTERESSADO: ALBERTINI ULTIMO DA ROCHA ATHAYDE (PAPA007636A), ALBERTINI ULTIMO DA ROCHA ATHAYDE (PAPA007636A) INTERESSADO: ALDA OTÁVIA AGUIAR GOMES, WALDEMIRO MARTINS GOMES, TERCEIROS INTERESSADOS, BENEDITO LAMEIRA DA SILVA, CIA DE DESEMVOLV E ADM DA AREA METROPOLITANA DE BELEM ADVOGADO(A) INTERESSADO: GUSTAVO BOTELHO DE MATOS (PA011872), GIOVANNA CRISTINA CARDOSO DE ALMEIDA LIMA (PA027552), RONALDO COSME TEIXEIRA VALEZI (PAPA0021572A) SENTENÇA Alex Dias Freitas e Gleice de Nazaré Maciel Moraes ajuizaram, em 31 de agosto de 2024, ação de usucapião extraordinária (ID 124831332), com fundamento no art. 1.238 do Código Civil, visando à declaração da prescrição aquisitiva do domínio útil do Apartamento nº 305 do Edifício Irmãos Martins, situado na Avenida Senador Lemos nº 641, bairro do Umarizal, Belém/PA, com fração ideal de 335/10.000 da área de 65,00m², excluindo expressamente o domínio direto que pertence à CODEM. Os autores afirmaram ter adquirido o imóvel em 10 de dezembro de 2019, por instrumento particular de compra e venda, e requereram a adição das posses dos antecessores desde 2 de abril de 1987, totalizando lapso superior a 26 anos de posse qualificada, ininterrupta, mansa, pacífica e com animus domini. A CODEM apresentou contestação (ID 134609164), arguindo a impossibilidade jurídica da usucapião por se tratar de bem público integrante da 1ª Légua Patrimonial de Belém, sustentando que detém o domínio direto sobre o terreno onde o edifício foi construído. O Município de Belém aderiu aos termos da contestação da CODEM (ID 136015974). O Estado do Pará manifestou expressamente não possuir interesse em integrar a lide, por não integrar o imóvel o patrimônio imobiliário estadual (ID 143667015). A União Federal também declarou ausência de interesse jurídico, por não pertencer o imóvel ao seu domínio (ID 137632868). Os interessados Waldemiro Martins Gomes, Alda Otávia Aguiar Gomes, Benedito Lameira da Silva e Terceiros Interessados, após tentativas frustradas de citação pessoal, foram citados por edital (IDs 133467719, 133477444 e 133534261). Permanecendo inertes, foi nomeada a Defensoria Pública do Estado do Pará como curadora especial, que apresentou contestação por negativa geral (ID 163111175), nos termos do art. 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Realizou-se audiência de instrução e julgamento em 4 de dezembro de 2025 (ID 162536852), com a oitiva de duas testemunhas dos autores e o interrogatório da parte autora. Foram apresentadas alegações finais pela CODEM (ID 163192013), pela Curadoria Especial (ID 163277909) e pelos autores (ID 163350853). As custas processuais finais foram certificadas (ID 170090629). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Da delimitação do pedido e da distinção entre domínio direto e domínio útil O ponto central para a correta solução da controvérsia está na precisa delimitação do pedido formulado pelos autores. Desde a petição inicial, o pedido foi restrito ao domínio útil do imóvel, com a ressalva expressa de que o domínio direto permaneceria com a CODEM. No item 3.2.1 da inicial, os autores declararam que "a presente pretensão da usucapião cinge-se tão-somente ao DOMÍNIO ÚTIL que guarda relação com o apartamento, excluindo-se, portanto, o domínio direto". No requerimento final, pleitearam "a total procedência da presente ação de usucapião extraordinária do Apartamento nº 305 (...), este edificado em terreno com domínio útil passível de ser usucapido, excluindo-se, por conseguinte, o domínio direto que ainda pertence à Companhia de Desenvolvimento e Administração da Área Metropolitana de Belém – CODEM". A própria CODEM, ao contestar o feito, reconheceu deter apenas o domínio direto. Na pesquisa patrimonial que instruiu sua contestação, certificou que o imóvel está registrado em nome de Waldemiro Martins Gomes no Livro 298, Folhas 105, e no Livro 3-L, Folhas 225, Matrícula 15.501 do 2º Ofício de Registro de Imóveis, sendo o domínio direto da CODEM. A autarquia fundiária municipal ainda afirmou, na própria contestação, que "somente é possível reconhecer, se cumpridos os requisitos legais, a usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tinha sido, anteriormente, instituída a enfiteuse, de modo que haja apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não havendo qualquer prejuízo ao ente público". Nas alegações finais, a CODEM reiterou esse entendimento ao formular, como pedido alternativo, que "caso esse não seja o entendimento de Vossa Excelência, requer que seja usucapido somente o domínio útil do imóvel" (ID 163192013, item 3). A controvérsia, portanto, é mais aparente que real. A contestação da CODEM e do Município de Belém impugnou um pedido de usucapião do domínio pleno que jamais foi formulado. O que os autores pretendem — e o que a própria CODEM admite como juridicamente possível — é a usucapião do domínio útil, com a manutenção do domínio direto em favor do ente público. A vedação constitucional e civil à usucapião de bens públicos (art. 183, § 3º, da Constituição Federal, e art. 102 do Código Civil) não constitui obstáculo à pretensão dos autores. Tais dispositivos protegem o patrimônio público na sua integralidade, impedindo que o particular adquira a propriedade plena do bem. No caso, porém, o domínio direto permanece incólume com a CODEM, configurando mera substituição do titular do domínio útil, sem qualquer redução ou alienação do acervo público. A natureza de bem público do domínio direto não se altera, nem se transmite ao particular — apenas se reconhece, pela prescrição aquisitiva, que o domínio útil, exercido de forma qualificada por mais de duas décadas pelos possuidores e seus antecessores, consolidou-se em favor dos autores. A pesquisa patrimonial da CODEM (ID 124831328) já consignava que o apartamento está edificado em terreno cujo domínio direto pertence à CODEM, "sendo passível de Traspasse e/ou Resgate de Enfiteuse". Essa declaração da própria autarquia fundiária confirma que o domínio útil é bem jurídico autônomo e destacável do domínio direto, e que sua regularização em favor do ocupante qualificado é medida compatível com o regime jurídico dos bens administrados pela CODEM. Fixada essa premissa — o pedido recai exclusivamente sobre o domínio útil, bem jurídico distinto do domínio direto, e a pretensão não viola a imprescritibilidade dos bens públicos —, passa-se ao exame do preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária. Dos requisitos da usucapião extraordinária e da adição de posses Inicialmente, deixo consignado que os vendedores e compradores originários faleceram, razão pela qual fora considerado o edital, não para a citação deles, mas do seu espólio. No entanto, os autores juntaram autos documentação suficiente a comprovar o repasse da posse de forma legal a eles, sendo cabível a usucapião para formalizar o domínio útil sobre o imóvel. A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil, que exige a posse por quinze anos, sem interrupção nem oposição, exercida com animus domini, independentemente de justo título e boa-fé. O parágrafo único do mesmo dispositivo reduz o prazo para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A norma que disciplina a matéria é a seguinte: Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. O art. 1.243 do Código Civil, por sua vez, autoriza o possuidor a acrescentar à sua posse a dos seus antecessores para fins de contagem do tempo exigido para a usucapião, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas, nos termos do art. 1.207 do mesmo diploma legal. No caso dos autos, os autores comprovaram documentalmente a cadeia sucessória de transmissão de posse sobre o apartamento usucapiendo. O instrumento particular de cessão e transferência de direitos datado de 2 de abril de 1987 demonstra que Cecy Vegas Santos transferiu onerosamente todos os direitos e obrigações referentes ao apartamento nº 305 do Edifício Irmãos Martins ao Sr. Antônio Sobreira de Araújo Júnior (doc. 14, ID 124831325). Em 19 de agosto de 1987, Antônio Sobreira de Araújo Júnior, por meio de procuração pública lavrada no 6º Ofício de Notas Kós Miranda, conferiu a Elpídio de Oliveira Santos Filho poderes irrevogáveis e irretratáveis para vender, ceder, transferir ou alienar, inclusive em causa própria, o referido apartamento (doc. 15, ID 124831326). A posse de Elpídio de Oliveira Santos Filho e de sua esposa Suely Araújo de Oliveira Santos estendeu-se de 19 de agosto de 1987 a 10 de dezembro de 2019, conforme atesta a declaração do condomínio Edifício Irmãos Martins (ID 124831329). Em 10 de dezembro de 2019, Elpídio de Oliveira Santos Filho, na qualidade de procurador de Antônio Sobreira de Araújo Júnior, transferiu o imóvel aos autores Alex Dias Freitas e Gleice de Nazaré Maciel Moraes por instrumento particular de compra e venda, sucedido por substabelecimento público e aditivo contratual (doc. 16, ID 124831327). A adição das posses autorizada pelo art. 1.243 do Código Civil, em combinação com o art. 1.207 do mesmo código, totaliza período ininterrupto de mais de 26 anos: de 2 de abril de 1987 (início da posse de Antônio Sobreira de Araújo Júnior) até o ajuizamento da ação em 31 de agosto de 2024, computadas as posses sucessivas de Antônio Sobreira de Araújo Júnior, Elpídio de Oliveira Santos Filho e dos próprios autores. Esse lapso temporal supera com folga o prazo de quinze anos exigido pelo caput do art. 1.238 do Código Civil, e também o prazo reduzido de dez anos previsto no parágrafo único, uma vez que o imóvel sempre foi utilizado para moradia habitual dos possuidores e de suas famílias. Ressalte-se que sequer seria necessário retroagir a cadeia possessória até a transmissão originária de 1962 entre Waldemiro Martins Gomes e Benedito Lameira da Silva (doc. 12, ID 124831323), uma vez que o período a partir de 1987 já é mais que suficiente para atender aos requisitos legais. De todo modo, a existência de transmissões possessórias documentadas e sucessivas desde 1962 apenas reforça a antiguidade, a continuidade e a publicidade da posse exercida sobre o imóvel. A prova produzida nos autos é robusta e convergente, demonstrando de forma cabal que os autores e seus antecessores exerceram posse mansa, pacífica, contínua, com animus domini e sem qualquer oposição por período superior a 26 anos. A prova documental é extensa e coerente. Constam dos autos os instrumentos originais de transmissão de posse em cadeia, desde 1962, abrangendo todos os elos da sucessão possessória (docs. 12 a 16, IDs 124831323 a 124831327). A certidão da cadeia dominial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belém (ID 124831317) comprova o registro da transcrição nº 15.501, do Livro 3-L, e do contrato de promessa de compra e venda sob o nº 7.046, do Livro 4-E, confirmando a cadeia dominial do imóvel usucapiendo. O memorial descritivo e a planta baixa elaborados por profissional habilitado (ID 124831318) delimitam com precisão o bem usucapiendo. O carnê de IPTU do exercício de 2024 (ID 124831319) está em nome de Alex Dias Freitas, evidenciando o exercício da posse com ânimo de proprietário perante o Fisco Municipal. As certidões negativas dos Depósitos Públicos do 1º e 2º Ofícios de Belém (IDs 124831320 e 124831321) atestam a inexistência de penhoras, arrestos, sequestros ou quaisquer ônus judiciais gravando o imóvel. A declaração do Condomínio do Edifício Irmãos Martins (ID 124831329) tem especial valor probatório. O condomínio, representado por sua comissão administrativa, declarou expressamente que não se opõe ao pedido de usucapião e confirmou a posse do casal Elpídio de Oliveira Santos Filho e Suely Araújo de Oliveira Santos no período de 19 de agosto de 1987 a 10 de dezembro de 2019, bem como a posse dos autores Alex Dias Freitas e Gleice de Nazaré Maciel Moraes desde 11 de dezembro de 2019 até a data da declaração, 19 de agosto de 2024. Trata-se de reconhecimento emanado da própria comunidade condominial, que conviveu com os possuidores por décadas, atestando a continuidade e a pacificidade da posse. A prova testemunhal colhida em audiência de instrução e julgamento realizada em 4 de dezembro de 2025 (ID 162536852) corroborou integralmente a prova documental. A testemunha Rosimary Castro Costa, moradora do Edifício Irmãos Martins, confirmou a posse ininterrupta, mansa e pacífica dos autores e de seus antecessores, com utilização do apartamento para moradia habitual. A testemunha Ronaldo Gaia dos Santos igualmente atestou os atributos da posse qualificada exercida pelos autores sobre o imóvel usucapiendo. Registre-se, por fim, que durante todo o longo período de posse não houve qualquer oposição judicial ou extrajudicial. Não consta dos autos notícia de ação possessória, reintegração de posse, interdito proibitório ou qualquer outra medida impugnativa movida contra os possuidores. As certidões dos Depósitos Públicos confirmam a inexistência de constrições judiciais sobre o imóvel. A ausência de oposição, aliada à longevidade da posse e à sua publicidade perante a vizinhança e o condomínio, reforça os atributos de mansidão e pacificidade exigidos pelo art. 1.238 do Código Civil. O conjunto probatório, portanto, é harmônico e suficiente para demonstrar o preenchimento de todos os requisitos da usucapião extraordinária: posse qualificada pelo animus domini, exercida de forma mansa, pacífica e contínua, por lapso temporal superior a 26 anos — mais que o dobro do prazo mínimo legal —, com utilização do imóvel para moradia habitual dos possuidores. A CODEM e o Município de Belém contestaram o pedido arguindo a impossibilidade de usucapião sobre bem público, sustentando que o imóvel integra a 1ª Légua Patrimonial de Belém e está sob domínio direto da CODEM. Ocorre que a impugnação recaiu sobre um pedido de usucapião do domínio pleno que jamais foi formulado. Como demonstrado no tópico 2 desta sentença, os autores, desde a petição inicial, limitaram expressamente o pedido ao domínio útil, excluindo o domínio direto da CODEM. A própria CODEM, nas alegações finais, reconheceu essa distinção ao formular pedido alternativo de que, não sendo acolhida a tese de improcedência total, fosse usucapido somente o domínio útil do imóvel (ID 163192013, item 3). A contestação da CODEM, portanto, embora formalmente resistente, centrou-se em fundamento que não atinge o pedido efetivamente deduzido, o que esvazia o conteúdo da impugnação. A Defensoria Pública do Estado do Pará, atuando como curadora especial dos ausentes Waldemiro Martins Gomes, Alda Otávia Aguiar Gomes, Benedito Lameira da Silva e Terceiros Interessados, apresentou contestação por negativa geral (ID 163111175), nos termos do art. 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Trata-se de manifestação própria da curadoria especial, que não possui elementos fáticos para impugnar especificamente as alegações dos autores, e que tem por efeito afastar a presunção de veracidade decorrente da revelia, sem, contudo, infirmar a prova produzida. O Estado do Pará manifestou expressamente não possuir interesse em integrar a lide, informando que o imóvel não integra o patrimônio imobiliário estadual (ID 143667015). A União Federal, igualmente, declarou ausência de interesse jurídico, por não pertencer o imóvel ao seu domínio (ID 137632868). Quanto aos honorários sucumbenciais, a solução que melhor se ajusta ao caso é a distribuição proporcional da sucumbência, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Os autores obtiveram êxito na pretensão principal (declaração da usucapião do domínio útil), mas sucumbiram no pedido de condenação dos contestantes em honorários. A CODEM e o Município de Belém, por sua vez, lograram manter incólume o domínio direto, que sempre foi ressalvado pelos autores, e viram afastada a pretensão condenatória acessória. Diante da sucumbência recíproca, cada parte deve arcar com os honorários de seus respectivos patronos, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC). As custas processuais devem ser exigidas na forma da certidão de ID 170090629, observada eventual isenção legal das Fazendas Públicas. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: a) declarar a usucapião extraordinária do domínio útil do Apartamento nº 305 do Edifício Irmãos Martins, situado na Avenida Senador Lemos nº 641, bairro do Umarizal, Belém/PA, com fração ideal de 335/10.000 da área de 65,00m², conforme memorial descritivo e planta baixa de ID 124831318, em favor de Alex Dias Freitas e Gleice de Nazaré Maciel Moraes, excluído o domínio direto que permanece com a Companhia de Desenvolvimento e Administração da Área Metropolitana de Belém — CODEM; b) determinar que esta sentença, após o trânsito em julgado, sirva como título hábil para o registro da aquisição do domínio útil no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Belém, nos termos do art. 1.238 do Código Civil; c) rejeitar o pedido de condenação da CODEM e do Município de Belém ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), devendo cada parte arcar com os honorários de seus respectivos patronos; d) determinar que as custas processuais sejam exigidas na forma da certidão de ID 170090629, observada eventual isenção legal das Fazendas Públicas. Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado de registro ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Cumpridas as formalidades, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém/PA, 25 de junho de 2026. Gisele Mendes Camarço Leite Juíza de Direito Titular da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém
