Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 6ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA n. 8126664-87.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: 6ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR AUTOR: CREUSA ALMEIDA LACERDA Advogado(s): ROSANE PEREIRA LACERDA (OAB:BA23430) REU: PASA MATERIAL ELETRICO E AGRICOLA LTDA - ME e outros (2) Advogado(s): SENTENÇA Vistos, etc. CREUSA ALMEIDA LACERDA, devidamente qualificada nos autos, ingressou com a presente Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Acessórios em face de PASA MATERIAL ELÉTRICO E AGRÍCOLA LTDA. - ME, e de seus fiadores, SARA JANE DE CARVALHO VALEJO e KLEBER BONFIM MAIA VALEJO, também qualificados, aduzindo, em síntese, ter firmado contrato verbal de locação comercial em maio de 2018 referente ao imóvel situado na Avenida Mário Leal Ferreira (Avenida Bonocô), nº 2524, Cosme de Farias, nesta Capital, com aluguel mensal estipulado no valor de R$ 4.000,00 (ID 155170240). Alegou a autora que a empresa locatária incorreu em inadimplência reiterada a partir de dezembro de 2019. Informou que, na tentativa de solucionar o litígio de forma pacífica, as partes firmaram Termo de Acordo Extrajudicial e Confissão de Dívida em 11 de setembro de 2020 (ID 155171667), o qual, contudo, foi sumariamente descumprido pelos demandados após o pagamento de poucas parcelas. Pugnou, em sede de tutela provisória de urgência, pela decretação do despejo liminar e, no mérito, pela rescisão definitiva da avença locatícia com a condenação solidária dos réus ao pagamento dos aluguéis vencidos, taxas de consumo de água (Embasa) e encargos moratórios contratuais, além de honorários advocatícios previstos na cláusula XV do instrumento. A inicial veio acompanhada de documentos (ID 155170239 a 155171667). Por meio da decisão interlocutória de ID 175258165, foi determinada a prestação de caução equivalente a três meses de aluguel para fins de concessão da medida liminar. O depósito judicial do montante de R$ 12.000,00 foi devidamente comprovado pela acionante (ID 179101762). A tutela de urgência foi deferida mediante o ato de ID 182374648, ordenando a notificação dos réus para desocupação voluntária em 15 (quinze) dias e a respectiva citação para apresentação de resposta. Os réus foram regularmente citados e intimados da referida decisão através de correspondência com Aviso de Recebimento, conforme atestam os documentos de ID's 187536274 e 187159492, contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo legal sem manifestar qualquer oposição ou purgar a mora. Diante do escoamento do prazo voluntário e da certidão do Oficial de Justiça noticiando indícios de encerramento irregular e ocultação sob nova denominação social ("Sophia Máquinas") no local do imóvel (ID 201197463), este Juízo exarou decisão deferindo o uso de força policial e arrombamento para o cumprimento coercitivo da medida (ID 201376457). O Mandado de Despejo e Imissão de Posse foi devidamente cumprido em 27 de julho de 2022, data em que a autora foi reintegrada na posse direta do bem imóvel urbano, conforme os autos de constatação e recebimento lavrados pelo Oficial de Justiça encarregado (ID 219497670). A demandante promoveu a atualização dos débitos locatícios e encargos incidentes até a efetiva retomada do imóvel (ID 220684045), postulando pelo julgamento da lide face à inércia dos acionados (ID 506609975). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso II, do Código de Processo Civil. A regularidade da angularização processual restou perfeitamente aperfeiçoada com a citação válida dos réus (ID 187536274), que quedaram-se inertes, fazendo incidir os efeitos da revelia preconizados no artigo 344 do estatuto processual civil. Por conseguinte, presumem-se verdadeiros os fatos alegados na exordial, notadamente no que atine à existência da relação jurídica ex locato e à situação de inadimplência. Cumpre assentar que a presunção legal de veracidade decorrente da contumácia dos réus é, no caso vertente, plenamente corroborada pela robusta prova documental pré-constituída trazida pela autora. O contrato de locação não residencial (ID 155170240) e o posterior Termo de Acordo e Confissão de Dívida (ID 155171667) materializam a certeza do vínculo jurídico e a liquidez das obrigações pecuniárias assumidas. A pretensão desalijatória fundada na ausência de pagamento encontra amparo direto nos artigos 9º, inciso III, e 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91. É dever primordial do locatário o pagamento pontual dos aluguéis e encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, conforme dita o artigo 23, inciso I, da referida lei. A infração a essa obrigação pecuniária nuclear enseja a ruptura do equilíbrio contratual e autoriza o desfazimento do vínculo com a consequente retomada do imóvel. Consigne-se que a desocupação forçada do imóvel já se operou coercitivamente no curso do processo, conforme o auto de cumprimento de mandado (ID 219497670). Desse modo, o pedido de despejo perdeu seu objeto de forma superveniente no plano material, remanescendo a necessidade de declaração judicial formal da rescisão contratual e o julgamento do pedido cumulado de cobrança de aluguéis e acessórios. No tocante à cobrança das parcelas em atraso, verifica-se que a planilha detalhada apresentada pela parte autora engloba os aluguéis vencidos e não pagos, além das taxas de consumo de água junto à Empresa de Água e Saneamento da Bahia (ID 155171659). A responsabilidade pelo pagamento dessas despesas acessórias foi expressamente transferida à locatária por força da Cláusula VIII, alínea "a", do contrato de locação (ID 155170240), sendo, portanto, legítima a sua exigência em juízo. Concernente aos encargos moratórios, a Cláusula VI do pacto locatício estipula juros de mora de 2% (dois por cento) ao mês pro rata die e multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito corrigido. Mister ressaltar que a relação jurídica de locação predial urbana não possui natureza de consumo, sendo-lhe inaplicáveis os preceitos limitadores do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), conforme remansosa e consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Logo, as sanções decorrentes da mora estipuladas no contrato são perfeitamente válidas, pois decorrem do exercício da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). No que tange à legitimidade e extensão da responsabilidade civil dos corréus SARA JANE DE CARVALHO VALEJO e KLEBER BONFIM MAIA VALEJO, constata-se que estes figuraram no contrato na condição de fiadores e principais pagadores, obrigando-se solidariamente ao cumprimento de todas as cláusulas e condições até a efetiva restituição das chaves do imóvel (Cláusula XIV do Contrato - ID 155170240). A solidariedade e a renúncia explícita ao benefício de ordem restaram ratificadas no posterior instrumento de confissão de dívida (ID 155171667). Aplica-se, à espécie, o artigo 39 da Lei de Locações, o qual prevê a prorrogação da responsabilidade dos garantidores até a efetiva devolução do bem, respondendo os fiadores, de forma conjunta e solidária, pelo montante integral da condenação. Por fim, impõe-se tecer um breve reparo técnico acerca dos honorários advocatícios contratuais de 20% insertos pela autora na planilha de cobrança com esteio na Cláusula XV do ajuste (ID 155170240). O Superior Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a previsão contratual de honorários advocatícios em pactos de locação destina-se, exclusivamente, à hipótese de purga da mora pelo inquilino para evitar o despejo, conforme a dicção do art. 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91. Havendo o processamento regular do feito com a necessidade de prolação de sentença meritória de cognição exauriente, a fixação dos honorários advocatícios passa a ser prerrogativa privativa do magistrado, pautada nos critérios do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sendo assim, afasta-se a incidência dos honorários contratuais de 20% da base de cálculo do débito principal, fixando-se a verba honorária de sucumbência ao final deste provimento, evitando-se indesejável cenário de bis in idem. Os valores pretendidos na exordial e atualizados na planilha de ID 220684045, excluídos os honorários advocatícios contratuais pelos fundamentos acima esposados, revelam-se em perfeita consonância com o ordenamento jurídico vigente e com as provas documentais incontestadas que instruem o caderno processual. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, combinado com o artigo 355, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, para DECLARAR rescindido o contrato de locação comercial outrora firmado entre as partes, fixando como termo final da relação jurídica a data da efetiva imissão na posse ocorrida em 27 de julho de 2022 (ID 219497670). CONDENO os réus, de forma conjunta e solidária, ao pagamento em favor da parte autora dos aluguéis mensais vencidos e encargos acessórios da locação (faturas de consumo de água junto à Embasa), devidos desde o início do inadimplemento até a data da desocupação forçada e imissão na posse (27/07/2022), tomando-se por base os valores estipulados no contrato e na confissão de dívida (ID 155171667). Sobre o montante principal devido, deverão incidir os encargos moratórios contratualmente pactuados na Cláusula VI (ID 155170240), quais sejam: multa moratória de 10% (dez por cento), calculada uma única vez sobre o valor nominal de cada parcela, e juros de mora de 2% (dois por cento) ao mês pro rata die, computados a partir da data de vencimento de cada obrigação líquida (mora ex re, art. 397, caput, do Código Civil), além de correção monetária pelo índice contratual (IGP-M/FGV), contada igualmente desde cada vencimento. Da base de cálculo total deverão ser excluídos os honorários advocatícios contratuais de 20% previstos na Cláusula XV. Em virtude do princípio da sucumbência, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento integral das custas processuais, despesas com oficiais de justiça e honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos fixados no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com esteio nas diretrizes traçadas pelo artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a complexidade da demanda e o zelo profissional demonstrado. DETERMINO o imediato levantamento, em favor da parte autora, do valor depositado em conta judicial a título de caução (ID 179101762), expedindo-se o competente alvará. Certificado o trânsito em julgado e decorrido o prazo legal sem requerimentos de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe e baixa na distribuição. P.R.I. Custas na forma da lei, ficando dispensada a parte vencida de seu recolhimento se for ela beneficiária da justiça gratuita. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 2 de junho de 2026. Maria de Lourdes Oliveira Araújo Juíza de Direito Designada, Núcleo de Justiça 4.0 Apoio Cível- Decreto Judiciário 393/2026.
