Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Unaí / 1ª Vara Cível da Comarca de Unaí Rua Virgílio Justiniano Ribeiro, 555, Centro, Unaí - MG - CEP: 38610-001 PROCESSO Nº: 5007526-78.2024.8.13.0704 CLASSE: [CÍVEL] REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: TIAGO FERNANDES DOS SANTOS CPF: 064.588.976-85 RÉU: GUILHERME DE OLIVEIRA CPF: 050.830.966-25 SENTENÇA Vistos, Trata-se de Ação de Despejo por Descumprimento Contratual e Falta de Pagamento com Pedido de Tutela Antecipada c/c Cobranças de Alugueis Atrasados, ajuizada por TIAGO FERNANDES DOS SANTOS em face de GUILHERME DE OLIVEIRA, partes qualificadas. O autor alega, em síntese, que celebrou negócio jurídico com o réu em março de 2024, ajustando a locação comercial do galpão localizado na Avenida Moema, nº 572, Bairro Kamayura, em Unaí/MG, pelo prazo de um ano, de 05/03/2024 a 04/03/2025, mediante o pagamento do aluguel mensal de R$ 4.236,00, com vencimento até o dia 05 de cada mês. Sustentou que o réu efetuou o pagamento das mensalidades de março, abril e junho, deixando de quitar os aluguéis vencidos a partir de maio de 2024 e dos meses subsequentes, acumulando três meses de atraso na data da propositura da demanda. Sustentou que o réu efetuou o pagamento das mensalidades de março, abril e junho, deixando de quitar os aluguéis vencidos a partir de maio de 2024 e dos meses subsequentes, acumulando três meses de atraso na data da propositura da demanda. Relatou que alienou ao réu o maquinário e os equipamentos de marcenaria que guarneciam o imóvel, mediante instrumento de compra e venda, e que o requerido permanecia exercendo a atividade comercial no local sem honrar os aluguéis convencionados. Ao final, pleiteou a concessão de tutela antecipada de despejo dispensada a prestação de caução e, no mérito, a procedência dos pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação, decretar o despejo e condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos no valor inicial de R$ 12.708,00, além dos vincendos até a desocupação, acrescidos de juros, multa e correção monetária, com a condenação nos ônus sucumbenciais. Foi concedida a tutela provisória de urgência, para determinar o despejo do réu no prazo de 15 dias, condicionada a efetivação da medida ao depósito de caução no valor equivalente a três meses de aluguel (ID 10311276167). Contestação ao ID 10376654572, na qual o réu alegou que as máquinas vendidas pelo autor apresentavam defeitos constantes e demandavam consertos promovidos às suas expensas, razão pela qual suspendeu o pagamento das prestações do maquinário. Quanto aos aluguéis, afirmou ter quitado os meses de maio, junho e julho de 2024. Sustentou que o autor ingressou no imóvel sem autorização judicial e retirou seus pertences, pugnando pela improcedência dos pedidos. Impugnação, ID 10384078142. Decisão de saneamento e organização do processo, ID 10490334455. Alegações finais por memoriais, ID 10578462588 e 10624436091. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório do necessário. Fundamento e decido. Estão presentes os pressupostos processuais de constituição e validade do processo. Ademais, as partes são legítimas e há interesse processual. Logo, passo à análise do mérito. A controvérsia vertida nos autos cinge-se à verificação da existência de infração contratual derivada do inadimplemento dos aluguéis do imóvel comercial locado, ao direito do locador à rescisão do contrato e à apuração dos débitos locatícios pendentes até a efetiva desocupação do bem. A relação jurídica locatícia travada entre as partes restou incontroversa e amplamente demonstrada pelo Contrato de Aluguel (ID 10293304572), firmado em 07/02/2024, que teve por objeto a locação do galpão comercial situado na Avenida Moema, nº 572, Bairro Kamayura, em Unaí/MG, pelo prazo de 12 meses (05/03/2024 a 04/03/2025), ajustado o aluguel mensal de R$ 4.236,00, com vencimento até o dia 05 de cada mês. A Lei nº 8.245/1991 disciplina a rescisão do contrato de locação por descumprimento das obrigações do locatário nos seguintes termos: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. No tocante ao dever primário do locatário, o artigo 23 da Lei do Inquilinato estabelece a pontualidade do pagamento como obrigação contratual e legal cogente. No caso vertente, o autor comprovou na petição inicial que o réu adimpliu apenas os aluguéis referentes aos períodos de 05/03/2024 a 05/04/2024, 05/04/2024 a 05/05/2024 e 05/06/2024 a 05/07/2024, conforme os recibos juntados aos autos (ID 10293298852). Em sua defesa, o réu sustentou que teria realizado o pagamento dos aluguéis dos meses de maio, junho e julho de 2024, instruindo a peça com três recibos (ID 10376638800; ID 10376635007; ID 10376654974). Todavia, da minuciosa análise dos recibos colacionados pelo requerido, verifica-se que correspondem exatamente aos mesmos documentos já apresentados na petição inicial, relativos aos períodos de 05/03/2024 a 05/04/2024 (com quitação em 02/05/2024), 05/04/2024 a 05/05/2024 (com quitação em 14/05/2024) e 05/06/2024 a 05/07/2024 (com quitação em 05/06/2024). Assim, o réu não trouxe aos autos nenhum comprovante de pagamento relativo aos aluguéis vencidos a partir de maio de 2024 (vencimento em 05/05/2024) nem referentes aos meses subsequentes a julho de 2024, deixando de se desincumbir do ônus probatório do fato extintivo do direito do autor, ex vi do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A alegação do réu de que o maquinário adquirido junto ao autor apresentava defeitos operacionais e exigia reparos custeados às suas expensas não tem o condão de justificar a suspensão do pagamento dos aluguéis. O contrato de compra e venda de equipamentos e o contrato de locação do imóvel são negócios jurídicos autônomos, com obrigações distintas. Eventual litígio sobre o funcionamento dos equipamentos alienados é objeto de ação própria e não autoriza o exercício de autotutela para retenção dos aluguéis devidos pelo uso do espaço físico do imóvel. A tese de turbação ou invasão de posse invocada pelo réu também não prospera, haja vista que a expedição e o cumprimento de mandados judiciais, bem como a superveniente desocupação voluntária do barracão informada em 30/06/2025, afastam a tese de irregularidade promovida pelo proprietário. Relativamente à conduta do locatário que descumpre a obrigação contratual de pagamento pontual, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais pacificou o entendimento acolhido nesta sentença: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - DESPEJO/RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. I- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. II- Existindo débitos em aberto referente a alugueis e seus encargos, e sendo a quitação destes feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art.9º, II e III da Lei 8.245/91. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.037284-7/001, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/08/2019, publicação da súmula em 14/08/2019) Com relação ao pedido de despejo (retomada da posse direta do bem), constata-se a ocorrência de fato superveniente modificativo, visto que o autor informou a desocupação voluntária do imóvel pelo locatário no curso da lide (ID 10482581871), circunstância que restou incontroversa e motivou o deferimento do levantamento da caução. Com a restituição da posse do bem ao locador no decorrer do processo, opera-se a perda superveniente do objeto quanto à ordem coercitiva de desocupação (despejo compulsório). Permanece hígido e apto ao julgamento de mérito o pedido de declaração de rescisão do contrato de locação por culpa do locatário, bem como a condenação deste ao pagamento das prestações locatícias em atraso e dos encargos contratuais. Quanto aos valores devidos, o autor faz jus ao recebimento do aluguel mensal de R$ 4.236,00 referente à parcela vencida em 05/05/2024 (período de 05/05/2024 a 05/06/2024) e aos aluguéis vencidos a partir de 05/07/2024 até a efetiva desocupação do imóvel, que ocorreu no mês de junho de 2025. Nos termos da Cláusula IV, Parágrafo Único, do Contrato de Aluguel (ID 10293304572), sobre as prestações pagas com atraso incide a multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito. Configurado o inadimplemento culposo do réu, impõe-se a procedência da pretensão autoral para declarar a rescisão do contrato de locação e condenar o requerido ao pagamento do saldo devedor das mensalidades e acessórios até a efetiva desocupação. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação comercial firmado entre TIAGO FERNANDES DOS SANTOS e GUILHERME DE OLIVEIRA, por culpa do locatário, ante o inadimplemento das obrigações pecuniárias; b) CONDENAR o réu GUILHERME DE OLIVEIRA ao pagamento em favor do autor dos aluguéis vencidos a contar de 05/05/2024 (referente ao período de 05/05/2024 a 05/06/2024) e de 05/07/2024 em diante até a efetiva desocupação efetuada em junho de 2025, no valor nominal mensal de R$ 4.236,00 (quatro mil, duzentos e trinta e seis reais), deduzida exclusivamente a prestação referente a junho de 2024 já quitada; c) DETERMINAR que sobre o valor de cada prestação vencida incida a multa moratória contratual de 10% (dez por cento), acrescida de correção monetária pelo IPCA, desde o vencimento de cada prestação e juros de mora contratuais de 1% (um por cento) ao mês, a contar de cada vencimento até 29/08/2024, passando a incidir, a partir de 30/08/2024, a taxa legal do artigo 406 do Código Civil (taxa SELIC deduzida do IPCA, conforme a Lei nº 14.905/2024). CONDENO o réu ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido pela parte autora, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Com o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades de praxe, ARQUIVEM-SE. P.R.I.C Unaí, data da assinatura eletrônica. ALISSANDRA RAMOS MACHADO DE MATOS Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Unaí
