Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA. PREVALÊNCIA SOBRE CONTRATO POSTERIOR. PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. CONTRATAÇÃO EM 2021. RISCO CONHECIDO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS O PRAZO CONTRATUAL. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e lucros cessantes, decorrentes de atraso na entrega de unidade habitacional no empreendimento Itapoã Parque, Brasília/DF. A sentença condenou a recorrente ao pagamento de R$ 2.600,93, a título de restituição de juros de obra pagos entre outubro de 2023 e janeiro de 2024, e R$ 4.460,82, a título de lucros cessantes, à razão de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, de novembro de 2023 a maio de 2024. Afastou a restituição em dobro e a tese de caso fortuito. A autora firmou termo de reserva em 20/09/2021, com entrega prevista para 30/04/2023, acrescida de 180 dias de tolerância. As chaves foram entregues em 07/06/2024. 2. A recorrente sustenta: (a) caso fortuito e força maior decorrente da pandemia da COVID-19, com pedido subsidiário de prorrogação de 1 ano e 10 meses; (b) que o prazo de entrega deve observar o contrato de compra e venda (28/08/2023), e não o termo de reserva (30/04/2023), acrescido de 180 dias e 60 dias para entrega das chaves; (c) ausência de comprovação do pagamento dos juros de obra; (d) improcedência dos lucros cessantes. Contrarrazões tempestivas apresentadas pela recorrida, que pugna pelo desprovimento e pela condenação em custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a mora da construtora ou a justificar prorrogação do prazo de entrega; (ii) estabelecer se o prazo de entrega deve observar o termo de reserva ou o contrato de compra e venda posterior; (iii) verificar se é devida a restituição dos juros de obra cobrados após o prazo contratual; e (iv) definir se são devidos lucros cessantes pelo período de atraso. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade. É tempestivo, o preparo foi regularmente recolhido e as razões recursais impugnam especificamente os fundamentos da sentença. 5. A tese de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não procede. O caso fortuito e a força maior pressupõem imprevisibilidade e inevitabilidade do evento, nos termos do art. 393, parágrafo único, do Código Civil. O termo de reserva foi assinado em 20/09/2021, quando os impactos da pandemia sobre o setor da construção civil já eram amplamente conhecidos. A construtora, ao fixar a data estimada de entrega para 30/04/2023, assumiu o risco das condições então vigentes. A escassez de insumos e de mão de obra, embora agravada pela pandemia, constitui risco inerente à atividade empresarial da construção civil, não se enquadrando como fortuito externo apto a romper o nexo causal (art. 14, caput, do CDC). Não procede, igualmente, o pedido subsidiário de prorrogação do prazo em 1 ano e 10 meses, pois a construtora já dispunha de informações suficientes sobre os efeitos da pandemia quando estabeleceu o cronograma de entrega. Admitir prorrogação por evento já conhecido equivaleria a transferir ao consumidor o risco da atividade empresarial, em violação ao art. 14 do CDC. 6. A alegação de que o prazo de entrega deve observar o contrato de compra e venda (28/08/2023), e não o termo de reserva (30/04/2023), não procede. O termo de reserva, embora constitua instrumento preliminar, veicula informação objetiva e determinante sobre o prazo de entrega, comunicada ao consumidor pela própria construtora antes da celebração do contrato definitivo. A consumidora, ao assinar o termo de reserva, formou legítima expectativa quanto à entrega do imóvel na data ali indicada. Permitir que a construtora altere o prazo por meio de instrumento posterior viola os princípios da transparência, da informação adequada e da vinculação da oferta, previstos nos arts. 6º, III, 30 e 31 do CDC. A sentença corretamente adotou a data do termo de reserva como marco para aferição da mora contratual, em consonância com a jurisprudência do TJDFT em casos análogos envolvendo o mesmo empreendimento (TJDFT, Acórdão 2088712, 2ª Turma Cível). 7. A tese de que o prazo de entrega deve ser acrescido de 60 dias para entrega das chaves não merece acolhimento. O termo de reserva, adotado pela sentença como instrumento vinculante, prevê apenas tolerância de 180 dias corridos, sem menção ao prazo adicional de 60 dias. Esse prazo consta exclusivamente do contrato de compra e venda, instrumento cujo prazo de entrega foi afastado pela sentença. A aplicação seletiva de cláusulas do contrato de compra e venda — apenas no que beneficia a construtora — configuraria interpretação incoerente e prejudicial ao consumidor. 8. A restituição dos juros de obra é devida. O STJ, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996, tese 1.3), firmou que "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." O prazo de entrega previsto no termo de reserva (30/04/2023), acrescido de 180 dias de tolerância, expirou em 27/10/2023. Os juros de obra cobrados de outubro de 2023 a janeiro de 2024 são, portanto, indevidos. Os comprovantes de pagamento juntados pela recorrida demonstram os desembolsos realizados no período de mora, sendo ônus da construtora demonstrar a regularidade da cobrança, do qual não se desincumbiu (art. 6º, VIII, do CDC). A sentença corretamente fixou a restituição simples de R$ 2.600,93, afastando a repetição em dobro por ausência de comprovação de má-fé. 9. Os lucros cessantes são devidos. O STJ, no Tema 996 (tese 1.2), firmou que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização." O prejuízo independe de comprovação de contrato de locação ou exploração econômica. O caráter habitacional do imóvel não afasta o direito à reparação, pois a presunção decorre da injusta privação do uso do bem, e não da finalidade comercial. O STJ expressamente consignou que o entendimento se aplica independentemente de o imóvel pertencer ao Programa Minha Casa Minha Vida (STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29/05/2023). A sentença fixou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel (R$ 127.453,18), totalizando R$ 4.460,82 para 7 meses de atraso, parâmetro compatível com a jurisprudência das Turmas Recursais do TJDFT. 10. O recorrente é integralmente vencido, tendo sido apresentadas contrarrazões tempestivas pela parte recorrida. Condena-se a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. 12. Condena-se a recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. 13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei n. 9.099/95.