Inteiro teor
3ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz, FORTALEZA - CE - CEP: 60811-690 Nº DO PROCESSO: 3090632-05.2025.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Oferta e Publicidade, Atraso na Entrega do Imóvel, Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: LUCAS DO NASCIMENTO MARQUES e outros REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A SENTENÇA Vistos, etc. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Devolução das Quantias Pagas c/c Indenização por Lucros Cessantes com Pedido Liminar, proposta por LUCAS DO NASCIMENTO MARQUES e JENNIFER MAYARA RAMALHO PERDIGAO em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A (atualmente denominada HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.), todos qualificados nos autos. Na peça inaugural (Id. 178573652 e Id. 178573657), os autores expõem que firmaram com a demandada, em 17/05/2019, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº H1-03691 para a aquisição de uma fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento "Residence Club at the Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza", pelo valor global de R$ 58.500,00. Aduzem que a entrega da unidade habitacional estava aprazada para 19/11/2021, a qual, mesmo computando-se o prazo contratual de tolerância de 180 dias corridos, findou em 18/05/2022 sem que as obras fossem concluídas ou o imóvel entregue. Diante do manifesto inadimplemento absoluto da promitente vendedora, os autores notificaram a ré e formalizaram, em 07/05/2024, um Instrumento Particular de Distrato. Nesse termo, a ré confessou o recebimento de R$ 41.836,34 (referente a 45 parcelas quitadas de um total de 66) e comprometeu-se a restituir a quantia de R$ 27.867,26, após a retenção de 25% de taxa administrativa e 6% de corretagem, no prazo improrrogável de 180 dias. Expirado o prazo sem qualquer pagamento, a requerida propôs, unilateralmente, o parcelamento do débito em 12 vezes de R$ 2.322,27. Contudo, adimpliu apenas as parcelas de janeiro a maio de 2025, totalizando R$ 11.611,35, suspendendo os repasses subsequentes. Pugnam, liminarmente, pela restituição imediata dos valores incontroversos ou bloqueio de ativos. No mérito, pedem a declaração de rescisão do pacto por culpa exclusiva da ré, com a condenação desta à devolução integral de R$ 41.836,34 (deduzindo-se o valor já pago), indenização por lucros cessantes no importe de R$ 6.300,00 e reparação por danos morais no valor de R$ 15.000,00. A inicial veio instruída com documentos de identificação (Id. 178573658), procuração e declaração de hipossuficiência (Id. 178573660), o contrato originário, aditivo e termo de distrato (Id. 178573662), fichas financeiras (Id. 178573663), bem como e-mails e notificações extrajudiciais comprovando a mora da ré (Id. 178573665). O pedido de tutela de urgência foi indeferido por este Juízo no Id. 179130432, oportunidade em que foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça e determinada a citação da ré. Devidamente citada (Id. 179995104 e Certidão de Id. 179996494), a requerida ofereceu Contestação escrita (Id. 184775898 e Id. 184778035). Em sede preliminar, a ré impugnou a concessão da justiça gratuita, argumentando que a aquisição de fração imobiliária de alto padrão hoteleiro é incompatível com o estado de miserabilidade jurídica. No mérito, defende a validade e a eficácia do distrato extrajudicial firmado, sustentando que este constitui ato jurídico perfeito e opera quitação ampla. Invoca a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia de COVID-19, do aumento dos custos de insumos e da escassez de mão de obra na construção civil para afastar sua mora. Argumenta a ocorrência de adimplemento substancial da obrigação contida no distrato, haja vista o pagamento de R$ 11.611,35. Refuta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sustentando a prevalência do Código Civil e da Lei nº 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade). Rebate os pleitos de lucros cessantes e danos morais, asseverando que o mero descumprimento contratual não gera dever indenizável. Juntou atos constitutivos e comprovantes fiscais (Id. 184778053 a Id. 184779004). Os autores apresentaram Réplica no Id. 192372074, reiterando os termos da inicial e rebatendo as teses defensivas. No Id. 192706465, foi proferido despacho anunciando o julgamento antecipado do mérito, haja vista versar a lide sobre matéria unicamente de direito. Diante disso, a requerida apresentou manifestação no Id. 198536956, postulando a observância da autonomia da vontade e da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). Na sequência, sobreveio o despacho de Id. 199395875, determinando a conclusão dos autos para prolação de sentença. É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO Da Impugnação à Gratuidade da Justiça e Questões Preliminares Rejeito, de plano, a impugnação aos benefícios da assistência judiciária gratuita deduzida pela requerida. Conforme preconiza o art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, a declaração de insuficiência de recursos firmada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade. O ônus de derruir tal presunção incumbia inteiramente à ré, que deveria colacionar elementos patrimoniais concretos demonstrando a robustez financeira dos autores, encargo do qual não se desincumbiu. A mera aquisição de fração imobiliária parcelada, destinada ao lazer familiar, não possui o condão de afastar, por si só, o benefício constitucional. Nesse sentido, consolidou a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE na Apelação Cível nº 3004853-82.2025.8.06.0001 (Rel. Desª. Maria de Fátima de Melo Loureiro) que o parcelamento da avença e a presunção legal militam em favor do adquirente natural, mantendo-se hígida a benesse processual. Outrossim, no que tange à competência, a despeito de o pacto original prever cláusula de eleição de foro na comarca de Paraipaba/CE, impõe-se o seu afastamento quando inserida em contrato de adesão consumerista que dificulta o amplo acesso do consumidor ao Judiciário. Sendo Fortaleza/CE o domicílio dos autores (Id. 178573652), fixa-se a competência deste Juízo com fulcro no art. 101, inciso I, do CDC, primando pela facilitação da defesa. Essa orientação encontra amparo uniforme na jurisprudência do Tribunal Alencarino, nos termos definidos pela 3ª Câmara de Direito Privado na Apelação Cível nº 0222157-35.2023.8.06.0001 (Rel. Des. Raimundo Nonato Silva Santos), restando afastada qualquer incompetência territorial. Da Relação de Consumo e da Subsumção Jurídica A relação jurídica travada entre as partes litigantes é genuinamente de consumo. Os autores figuram como destinatários finais (consumidores) do produto turístico e a demandada como sociedade empresária voltada à incorporação e comercialização imobiliária (fornecedora), preenchendo com perfeição as balizas dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. A superveniência da Lei nº 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade), que inseriu os arts. 1.358-B e seguintes no Diploma Civil, não exclui, em absoluto, a incidência supletiva e protetiva do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo pela evidente assimetria técnica e informacional existente. Conforme lapidar lição doutrinária de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, o fornecedor responde objetivamente pelos vícios decorrentes da disparidade nas ofertas publicadas e pelo descumprimento dos prazos assinalados, integrando todos os intervenientes da cadeia de consumo de forma solidária. No mesmo sentido, a 1ª Câmara de Direito Privado do TJCE, no julgamento da Apelação Cível nº 3010449-47.2025.8.06.0001 (Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque), ratificou de forma expressa que o regime de multipropriedade submete-se ao império do CDC sempre que o adquirente atuar como investidor ocasional e destinatário final, impondo-se o dirigismo contratual para o reequilíbrio das prestações. Da Análise Probatória Exaustiva, do Inadimplemento e do Afastamento do Caso Fortuito Procedendo ao confronto direto e bilateral do acervo probatório, resta evidenciado o inadimplemento absoluto e exclusivo da requerida. O Instrumento de Contrato acostado no Id. 178573662 fixa, de forma indubitável, o prazo de entrega da unidade hoteleira autônoma nº 10526 (fração imobiliária nº 18) em 30 meses da assinatura, o que equivalia a 19/11/2021. Mesmo considerando-se a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias corridos (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964), o termo final fatal ocorreu em 18/05/2022. Os documentos de Id. 178573663 e Id. 178573665 (fichas e e-mails) atestam que os autores mantiveram-se rigorosamente adimplentes com suas contraprestações financeiras, solvendo 45 parcelas até a constatação da paralisação das obras. A tese de defesa amparada em excludente de responsabilidade civil por caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil), fundada na pandemia de COVID-19, carece de estofo jurídico e suporte probatório. A requerida limitou-se a tecer alegações genéricas acerca da crise sanitária global, sem individualizar o impacto técnico específico no cronograma físico da referida edificação. Doutrinariamente, a lição clássica de Maria Helena Diniz adverte que os percalços mercadológicos, a flutuação de custos de insumos e a escassez de mão de obra caracterizam fortuito interno, de sorte que se encontram absorvidos pelo risco do empreendimento imobiliário e pela própria fixação do prazo de tolerância, sendo inoponíveis ao consumidor hipossuficiente. Da Ineficácia das Retenções do Distrato e da Restituição Integral A tese da demandada no sentido de conferir eficácia preclusiva às retenções contidas no distrato assinado em 07/05/2024 (Id. 178573662) deve ser veementemente rejeitada por este Juízo. O distrato extrajudicial foi firmado sob a premissa de que a ré restituiria o saldo de R$ 27.867,26 no prazo de 180 dias. Ocorre que a ré descumpriu o próprio distrato, vindo a suspender os pagamentos após o mês de maio de 2025, restando quitados tão somente R$ 11.611,35 (Id. 178573665). O inadimplemento sequencial e absoluto da requerida faz fenecer a eficácia da transação pretérita e autoriza os consumidores a postularem a resolução judicial do vínculo com base no inadimplemento originário da construtora, restabelecendo o status quo ante na sua plenitude. Admitir a retenção de 25% a título de cláusula penal administrativa e 6% de corretagem em favor de quem violou tanto o contrato-base quanto o próprio distrato extrajudicial importaria em intolerável enriquecimento sem causa (art. 884, Código Civil) e premiação ao contratante inadimplente. Conforme o escólio processual de Fredie Didier Jr., o descumprimento de negócio jurídico transacional enseja a restauração da pretensão primitiva deduzida em juízo. Desse modo, incide na espécie a dicção imperativa da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, impondo-se a condenação da ré à devolução integral das quantias pagas pelos autores (R$ 41.836,34), deduzindo-se unicamente a importância incontroversa já adimplida administrativamente (R$ 11.611,35), restando um saldo líquido de R$ 30.224,99 a ser ressarcido em parcela única. Dos Lucros Cessantes e do Dano Moral No que pertine ao pleito de lucros cessantes no montante de R$ 6.300,00, fundado na expectativa de rendimento locatício das semanas turnárias, entendo pelo seu indeferimento. Conforme jurisprudência real sedimentada pela 2ª Câmara de Direito Privado na Apelação Cível nº 3004853-82.2025.8.06.0001, os lucros cessantes no âmbito da multipropriedade turnária são de apuração complexa e restam absorvidos quando fixada ou invertida cláusula penal de natureza compensatória, vedando-se a cumulação de sanções de idêntico escopo patrimonial, sob pena de violação ao princípio do non bis in idem. Igual sorte segue o pedido de indenização por danos morais. O Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará possuem entendimento pacificado de que o mero descumprimento de obrigação contratual, desprovido de contornos de excepcional gravidade que atinjam diretamente os atributos da personalidade, não rende ensejo à compensação pecuniária por dano extrapatrimonial. No caso vertente, a fração imobiliária adquirida ostenta finalidade exclusiva de lazer turnário e recreação temporária, não se tratando de bem imóvel voltado à moradia habitual do núcleo familiar. A frustração decorrente do atraso, conquanto gere aborrecimentos, permanece circunscrita à órbita do dissabor eminentemente patrimonial, conforme preconizado pela 6ª Câmara de Direito Privado no julgamento da Apelação Cível nº 3013631-41.2025.8.06.0001 e pela 1ª Câmara de Direito Privado na Apelação Cível nº 3010449-47.2025.8.06.0001. Improcedem, pois, ambas as pretensões indenizatórias. III. DISPOSITIVO Ante o exposto e considerando tudo mais que dos autos consta, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores para: DECRETAR a resolução do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda nº H1-03691 e do respectivo termo de distrato, por culpa exclusiva e inadimplemento absoluto da requerida HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. (Venture Capital Participações e Investimentos S/A); CONDENAR a requerida a restituir aos autores, de forma imediata e em parcela única, a importância remanescente de R$ 30.224,99 (trinta mil, duzentos e vinte e quatro reais e noventa e nove centavos), correspondente à integralidade dos valores pagos deduzido o montante já quitado na esfera administrativa; DETERMINAR que sobre a referida quantia a ser restituída incida correção monetária calculada pelo índice IPCA a partir de cada efetivo desembolso operado na vigência contratual, e juros de mora calculados exclusivamente pela Taxa Selic a partir da data da citação (23/10/2025), vedada a cumulação da Taxa Selic com qualquer outro indexador de correção ou juros moratórios, em estrita consonância com a legislação civil vigente (art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024); JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de indenização por lucros cessantes e de reparação por danos morais. Diante da sucumbência recíproca, mas observando-se o decaimento mínimo dos autores quanto ao pedido principal de resolução e devolução integral, condeno a requerida ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas e despesas processuais, ficando os 20% (vinte por cento) remanescentes a cargo dos autores. Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação principal (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC), a ser rateado na mesma proporção das custas, vedada a compensação, observando-se a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em face dos autores, por serem beneficiários da gratuidade judiciária (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes por seus patronos cadastrados no sistema. Com o trânsito em julgado e formalizado o adimplemento, arquivem-se com as baixas de estilo. FORTALEZA, data de inserção no sistema. Juiz(a) de Direito Assinatura Digital
