Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE ENTRE RIOS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)8001190-07.2023.8.05.0076 Órgão Julgador: VARA DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE ENTRE RIOS AUTOR:AUTOR: WALTER PINHEIRO VAZ JUNIOR e outros (2) Advogado(s) do reclamante: SYLVIO ROBERTO DE PINHEIRO SOARES REU:REU: JACIARA COELHO SOARES e outros (2)} Advogado(s) do reclamado: CAROLINA PEREIRA CASTRO PANTALEAO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO CAROLINA PEREIRA CASTRO PANTALEAO, HELDER SANTOS OLIVEIRA, VICENTE DA CUNHA PASSOS JUNIOR, CLEBSON CONCEICAO MATOS SENTENÇA (com força de mandado/ofício/alvará) Vistos e etc. 1. RELATÓRIO Os autores WALTER PINHEIRO VAZ JUNIOR, DÉBORA MOREIRA PINHEIRO VAZ ROCHA e MONIQUE DE ALENCAR BECK PINHEIRO VAZ ajuizaram ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e reparação por perdas e danos contra JACIARA COELHO SOARES, ISAAC FIGUEIREDO NASCIMENTO FILHO e ANDYARA COELHO SOARES (ID 407257367). Alegam, em síntese, que em 27 de fevereiro de 2023 o primeiro autor firmou com a primeira ré dois contratos de promessa de compra e venda para aquisição dos lotes residenciais 5-A e 5-B, quadra E-08, do Loteamento Águas de Sauípe, em Entre Rios/BA, pelo valor total de R$ 290.000,00 (ID 407257385). Afirmam que o preço foi integralmente quitado mediante transferências para a conta bancária de Andyara Coelho Soares, irmã da vendedora, além do adimplemento de débitos de IPTU, condomínios atrasados e correntes, bem como de despesas de ITIV, escrituração e registro imobiliário. Sustentam os demandantes que após o registro das escrituras públicas (ID 407257388 e ID 407257389), o primeiro autor foi citado nos autos da Ação de Reintegração de Posse nº 8000413-22.2023.8.05.0076, movida por Isaac Figueiredo Nascimento Filho (ID 532484430). Constataram que Jaciara e Isaac viviam em união estável e que os lotes integravam o patrimônio comum do ex-casal, sendo listados para partilha na Ação de Dissolução de União Estável nº 8020744-56.2023.8.05.0001 perante a 9ª Vara de Família de Salvador (ID 407258125). Aduzem que a primeira ré omitiu dolosamente seu estado civil de convivente e declarou falsamente ser solteira e não convivente em união estável nos instrumentos de compra (ID 407257385). Requerem a rescisão dos contratos, a condenação solidária das rés à devolução do preço pago, o ressarcimento dos encargos acessórios e a incidência de cláusula penal, ou, alternativamente, a manutenção do negócio em relação ao lote 5-A pela meação disponível. Recolheram as custas iniciais (ID 407257380). A audiência de conciliação foi realizada, porém restou infrutífera (ID 441654073). As rés JACIARA COELHO SOARES e ANDYARA COELHO SOARES apresentaram contestação conjunta (ID 445191365). Suscitam preliminar de conexão com a ação possessória e arguem a ilegitimidade passiva de Andyara por não ter integrado a relação contratual. No mérito, alegam que a venda ocorreu de boa-fé, pois os lotes estavam registrados unicamente em nome de Jaciara, inexistindo averbação de união estável na matrícula. Argumentam que Isaac dilapidou o patrimônio comum do casal, deixando Jaciara com dívidas. Afirmam que Andyara apenas funcionou como canal financeiro e que as despesas acessórias (IPTU, condomínio, taxas de transmissão) competem ao comprador que usufruiu do bem. Pedem a improcedência das perdas e danos e a concessão da justiça gratuita. O réu ISAAC FIGUEIREDO NASCIMENTO FILHO compareceu espontaneamente e apresentou contestação (ID 532489559). Argui, preliminarmente, a ilegitimidade ativa de Débora e Monique por não terem subscrito as promessas de compra e venda. Suscita sua própria ilegitimidade passiva, asseverando que não participou da negociação nem se beneficiou com os valores pagos. No mérito, aponta a má-fé do comprador Walter, que tinha ciência inequívoca da união estável existente entre o casal e da copropriedade dos bens, conforme diálogos gravados e sentenciado nos autos da ação de reintegração de posse. Rechaça os pedidos indenizatórios e requer a concessão da gratuidade de justiça. Os autores apresentaram réplica (ID 543437334), refutando as preliminares e defendendo a legitimidade ativa de Débora e Monique pelos pagamentos realizados por elas, bem como a legitimidade das rés Jaciara e Andyara. Rebateram a tese de coisa julgada da possessória e reiteraram os pleitos iniciais, pugnando pelo julgamento do feito. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. PRELIMINARES A preliminar de conexão e reunião dos processos arguida pelas rés (ID 445191365) com a Ação de Reintegração de Posse nº 8000413-22.2023.8.05.0076 encontra obstáculo instrutório intransponível. A referida ação possessória já foi julgada por sentença de mérito proferida por este Juízo em 22 de setembro de 2025 (ID 532484430). Não se justifica a reunião de processos quando um deles já se encontra sentenciado, pela perda de objeto e impossibilidade de julgamento conjunto. Rejeito, pois, a preliminar. No tocante à ilegitimidade ativa de Débora Moreira Pinheiro Vaz Rocha e Monique de Alencar Beck Pinheiro Vaz (ID 532489559), a preliminar não deve prosperar. Embora as promessas de compra e venda e as escrituras públicas tenham sido subscritas formalmente por Walter Pinheiro Vaz Junior (ID 407257385), os comprovantes de pagamento revelam de forma incontroversa que Monique (cônjuge de Walter) e Débora (sua irmã) foram as responsáveis pelo desembolso efetivo dos valores destinados à quitação dos terrenos (ID 407257391 e ID 407257393). Como a pretensão tem natureza reparatória e indenizatória por danos materiais, aquele que sofreu o desfalque patrimonial direto detém legitimidade para postular a respectiva recomposição. Rejeito a preliminar. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam de Andyara Coelho Soares (ID 445191365). Conquanto a ré Andyara não tenha figurado como vendedora nos contratos, ela foi expressamente indicada nos instrumentos particulares como a única destinatária autorizada para o recebimento dos pagamentos relativos ao negócio jurídico (ID 407257385). Os depósitos bancários de R$ 190.000,00 e R$ 82.220,00 ingressaram diretamente em sua esfera patrimonial (ID 407257391). Desse modo, eventual desfazimento do negócio e retorno ao estado anterior impõem a sua participação no polo passivo para responder pela devolução dos valores recebidos, sob pena de enriquecimento sem causa. A prefacial de ilegitimidade passiva arguida por Isaac Figueiredo Nascimento Filho (ID 532489559) deve ser acolhida apenas em parte. O réu Isaac não participou das promessas de compra e venda, não anuiu com a venda de sua meação e não auferiu qualquer proveito econômico com o preço pago por Walter, circunstância que afasta sua legitimidade para responder pela devolução do preço das parcelas ou pela multa contratual. Nada obstante, os autores postulam a restituição das despesas com IPTU e cotas condominiais adimplidas no período (ID 407257367). Sendo tais despesas obrigações de natureza real, que aderem ao imóvel, e restando incontroverso que Isaac é coproprietário dos lotes em comunhão com Jaciara, o adimplemento desses encargos reverteu em benefício de seu patrimônio comum. Diante disso, Isaac detém legitimidade passiva restrita ao pleito de ressarcimento destas verbas específicas. Por fim, analiso os pedidos de assistência judiciária gratuita formulados pelas partes. O benefício pressupõe a impossibilidade financeira de arcar com as custas do processo sem o comprometimento da própria subsistência. No caso em tela, indefiro o pedido de gratuidade de justiça formulado por Jaciara Coelho Soares, por Andyara Coelho Soares e por Isaac Figueiredo Nascimento Filho. Os elementos coligidos demonstram que as partes transacionam patrimônio imobiliário de vulto e discutem partilha de bens de elevado valor comercial, não se coadunando com a presunção de insuficiência econômica. De igual modo, indefiro a gratuidade aos autores, os quais, inclusive, recolheram devidamente as custas iniciais do feito (ID 407257380), demonstrando capacidade contributiva. 2.2. MÉRITO O cerne da controvérsia reside na validade ou eficácia dos negócios jurídicos de compra e venda celebrados entre Walter e Jaciara, tendo por objeto os lotes 5-A e 5-B da quadra E-08 do Loteamento Águas de Sauípe, bem como a caracterização de vício que dê ensejo à rescisão e recomposição patrimonial integral dos adquirentes. A análise fática e documental demonstra a ocorrência de vício originário na alienação dos imóveis. As certidões de ônus juntadas aos autos revelam que os lotes 5-A e 5-B foram adquiridos por Jaciara em 17 de fevereiro de 2021, na constância da união estável mantida com Isaac (ID 407257386 e ID 407257387). A união estável foi formalizada em 11 de outubro de 2017 pelo regime de comunhão parcial de bens (ID 532484435). Sob este regime, todos os bens adquiridos a título oneroso passam a integrar o patrimônio comum dos conviventes, conforme dispõem os artigos 1.725 e 1.658 do Código Civil. A venda de bem imóvel comum sem a outorga ou anuência expressa do outro companheiro encontra óbice no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, aplicável analogicamente à união estável. A ausência da outorga marital ou da assinatura conjunta de Isaac tornou as vendas ineficazes perante o coproprietário que não anuiu com o ato. Tal circunstância ensejou o ajuizamento da Ação de Reintegração de Posse nº 8000413-22.2023.8.05.0076 por Isaac, a qual foi julgada inteiramente procedente em 22 de setembro de 2025 para reintegrá-lo em definitivo na posse dos dois lotes e declarar a indisponibilidade das matrículas (ID 532484430). A perda da posse dos lotes 5-A e 5-B pelos compradores, decorrente de provimento jurisdicional amparado em direito de terceiro anterior aos contratos de promessa de compra e venda, caracteriza o fenômeno jurídico da evicção, nos termos do artigo 447 do Código Civil. O evicto tem direito à restituição integral do preço pago e à indenização pelas despesas dos contratos e das custas, consoante disciplina o artigo 450 do mesmo diploma. A primeira ré, Jaciara, violou frontalmente o princípio da boa-fé objetiva, que obriga as partes a guardarem probidade e lealdade tanto nas tratativas quanto na execução da avença, nos moldes do artigo 422 do Código Civil. Restou documentalmente provado que Jaciara inseriu declaração falsa de estado civil nas escrituras públicas definitivas de compra e venda, lavradas em 10 de março de 2023 (ID 407257388 e ID 407257389). Jaciara declarou que era solteira e que não convivia em união estável, omitindo deliberadamente o processo de dissolução de união estável que ela própria havia ajuizado contra Isaac em 16 de fevereiro de 2023 (ID 407258125). A falsidade declaratória influenciou de forma decisiva na celebração dos negócios, induzindo o adquirente a erro. A conduta dolosa de omitir o litígio familiar e a necessidade de outorga do companheiro viciou a manifestação de vontade, impondo-se a anulação ou a rescisão culposa dos contratos por culpa exclusiva da vendedora, com o retorno das partes ao estado anterior, nos termos do artigo 182 do Código Civil. Passo a quantificar o dano material e delimitar a responsabilidade dos réus. Os depósitos relativos ao preço total da compra somam R$ 272.220,00, realizados por Monique de Alencar Beck Pinheiro Vaz diretamente para a conta bancária da ré Andyara Coelho Soares (ID 407257391), além de R$ 8.890,00 transferidos da conta de Débora para Jaciara (ID 407257393). A devolução do preço é medida impositiva. A ré Andyara Coelho Soares responde solidariamente pela devolução dos valores de R$ 190.000,00 e R$ 82.220,00 que ingressaram em sua esfera de disposição (ID 407257391). Andyara não pode se eximir da obrigação sob o argumento de que apenas cedeu a conta para a irmã, uma vez que a retenção de valores decorrentes de negócio anulado configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelos artigos 884 e 885 do Código Civil. Quanto às despesas acessórias necessárias para a formalização do negócio, os autores comprovaram os pagamentos de ITIV no importe de R$ 1.316,30 por cada lote (ID 407258110), emolumentos cartoriais de R$ 728,46 por lote para lavratura das escrituras (ID 407257407), taxas de registro de imóveis de R$ 666,08 por lote (ID 407260593) e emolumentos de prenotação de R$ 62,38 (ID 407258111). Sendo despesas diretamente vinculadas à formalização da compra frustrada pela evicção, a ré Jaciara deve ressarcir a totalidade das despesas documentadas que perfazem R$ 5.516,66. O valor de R$ 1.500,00 de serviço de despachante (ID 407258114) não veio acompanhado de recibo fiscal idôneo ou nota de serviço individualizada, razão pela qual indefiro este item por ausência de prova do dano efetivo. De igual modo, impõe-se a aplicação da cláusula penal pactuada na Cláusula 4ª das promessas de compra e venda (ID 40725735). A infração contratual decorrente da ausência de outorga e da falsa declaração atrai a incidência de multa contratual de 10% sobre o valor nominal de cada contrato de R$ 145.000,00. Jaciara Coelho Soares fica condenada ao pagamento de R$ 29.000,00 a título de multa penal. Os honorários contratuais de R$ 4.500,00 (ID 407258115) pertencem à relação de direito pessoal entre os autores e seus patronos, não cabendo o repasse automático à parte contrária, sob pena de bis in idem com os honorários sucumbenciais. Indefiro o ressarcimento desta verba. No que tange aos débitos de IPTU (R$ 2.050,66) (ID 407257394) e de taxas condominiais atrasadas e correntes (R$ 7.087,95) (ID 407257397), os pagamentos efetuados pelos autores reverteram em benefício direto da propriedade. As despesas de natureza real (propter rem) mantêm a conservação dos lotes e evitam a execução judicial do patrimônio. Uma vez desfeita a aquisição e reintegrado Isaac na posse, os coproprietários Jaciara e Isaac foram diretamente beneficiados. O ressarcimento de R$ 9.138,61 é devido para obstar o enriquecimento ilícito do casal. Os réus Jaciara Coelho Soares e Isaac Figueiredo Nascimento Filho respondem solidariamente pela restituição destas despesas de conservação do imóvel. O pedido alternativo formulado pelos autores para que seja mantida a validade da venda apenas em relação ao lote 5-A, com base na fração ideal da meação de Jaciara (ID 543437334), deve ser rejeitado. A Ação de Reintegração de Posse nº 8000413-22.2023.8.05.0076 reintegrou Isaac na posse da integralidade de ambos os imóveis (ID 532484430). A composse forçada ou a divisão de frações ideais sobre lotes indivisíveis em condomínio litigioso contraria a própria finalidade da rescisão contratual e obstaria o resultado útil do processo, mantendo o adquirente em situação de embaraço possessório. Diante disso, resolve-se o contrato por inteiro na via das perdas e danos. Por fim, analiso o pleito de indenização por danos morais (ID 407257367). O inadimplemento contratual e a evicção não ensejam, como regra geral, dano moral presumido (in re ipsa). Embora a situação tenha gerado contratempos, o contexto dos autos revela que o primeiro autor, Walter, tinha ciência das desavenças maritam do casal e da relação pública de união estável que eles mantinham (ID 532484430). A sentença possessória reconheceu a má-fé da posse de Walter por descurar do dever de cautela ao adquirir o imóvel (ID 532484430). Conquanto tal constatação não afaste seu direito à restituição das parcelas financeiras para obstar o enriquecimento ilícito das vendedoras, obsta a caracterização de lesão a direito da personalidade apto a gerar reparação moral. Indefiro o pedido de indenização por danos morais. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo as preliminares e, no mérito, com fundamento nos artigos 182, 422, 447, 450, 884, 885, 1.647, I, 1.658, 1.660, I, e 1.725 do Código Civil, e nos artigos 17, 113, 373, II, 485, VI, 502, 503 e 556 do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) declarar a rescisão e a anulação de ambas as promessas de compra e venda e escrituras públicas definitivas relativas aos lotes 5-A e 5-B da quadra E-08 do Loteamento Águas de Sauípe, em Entre Rios/BA, restabelecendo-se o estado anterior à celebração; b) condenar a ré JACIARA COELHO SOARES a restituir aos autores o valor integral recebido a título de preço dos lotes, no importe de R$ 281.110,00 (duzentos e oitenta e um mil cento e dez reais), corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação; c) condenar a ré ANDYARA COELHO SOARES, de forma solidária com a ré Jaciara Coelho Soares, a restituir aos autores a quantia de R$ 272.220,00 (duzentos e setenta e dois mil duzentos e vinte reais) que transitou de forma injustificada por sua conta bancária (ID 407257391), corrigida monetariamente pelo IPCA a partir do depósito e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; d) condenar a ré JACIARA COELHO SOARES ao pagamento do ressarcimento das despesas cartoriais de escrituração e registro imobiliário, bem como de ITIV adimplidos pelos autores, que perfazem a quantia de R$ 5.516,66 (cinco mil quinhentos e dezesseis reais e sessenta e seis centavos), corrigida monetariamente pelo IPCA a partir de cada pagamento e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e) condenar os réus JACIARA COELHO SOARES e ISAAC FIGUEIREDO NASCIMENTO FILHO, de forma solidária, a restituírem aos autores as despesas propter rem relativas a IPTU e cotas condominiais atrasadas e correntes pagas pelos compradores, no montante de R$ 9.138,61 (nove mil cento e trinta e oito reais e sessenta e um centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; f) condenar a ré JACIARA COELHO SOARES ao pagamento da multa penal contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor nominal dos contratos, fixada em R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais), corrigida monetariamente pelo IPCA a partir do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Diante da sucumbência recíproca, distribuo os ônus sucumbenciais na proporção de 70% (setenta por cento) a serem arcados pelas rés Jaciara Coelho Soares e Andyara Coelho Soares, e 30% (trinta por cento) pelos autores. Condeno as referidas rés ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no artigo 85, §2º, do CPC. Condeno os autores ao pagamento de honorários em favor dos patronos dos réus, arbitrados em 10% sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (danos morais, honorários contratuais e serviços de despachante), vedada a compensação. Considerando a ilegitimidade passiva parcial de Isaac Figueiredo Nascimento Filho em relação aos pedidos de devolução de preço e cláusula penal, julgo extinto o processo sem resolução de mérito apenas em relação a estes pleitos específicos direcionados contra ele, na forma do artigo 485, inciso VI, do CPC. Condeno os autores ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor do patrono de Isaac, fixados equitativamente em R$ 2.000,00 (dois mil reais), diante da extinção parcial sem mérito. Oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis de Entre Rios/BA para ciência do teor desta decisão. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades de praxe, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Entre Rios/BA, data constante da assinatura eletrônica. ANDRÉ LUIZ SANTOS FIGUEIREDO Juiz de Direito
