Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIAComarca de Feira de Santana5ª Vara dos Feitos de Rel. de Cons. Cíveis e ComerciaisRua Cel. Álvaro Simões, s/n, Fórum Des. Filinto Bastos, Queimadinha - CEP 44001-900, Feira de Santana-BAFone: 75 3602-5942 e-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 8027144-09.2024.8.05.0080Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - [Obrigação de Fazer / Não Fazer]REQUERENTE: LUANA ALCANTARA GUERRAREQUERIDO: MADRID RESIDENCIAL SPE LTDA, ESTACAO 1 CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA Vistos etc. LUANA ALCÂNTARA GUERRA ingressou com a presente ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais e tutela de urgência em face de RESIDENCIAL MADRID SPE LTDA. e ESTAÇÃO 1 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., todos devidamente qualificados. Alega a requerente ter firmado contrato de promessa de compra e venda com as requeridas em 30/10/2020, para aquisição da unidade imobiliária nº 203, bloco 06, no Condomínio Residencial Madrid, sendo que o imóvel faz parte do Programa Minha Casa Minha Vida (atual Casa Verde e Amarela) e a entrega estava prevista para o primeiro semestre de 2022. Afirma que, em 11/03/2022, foi notificada sobre a disponibilidade das chaves, mas, ao tentar recebê-las, foi impedida sob a alegação de existência de um saldo residual de R$ 8.502,52, decorrente de correção monetária do repasse do financiamento bancário (INCC). Aduz que o condicionamento da entrega das chaves à quitação desse valor é abusivo, porquanto já adimpliu mais de 91% do preço do bem através de recursos próprios e financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Relata que a retenção das chaves lhe causou prejuízos materiais, pois teve de arcar com aluguéis de outra moradia, além de taxas condominiais e IPTU do imóvel que não possuía a posse. Pugnou pela concessão de liminar para imissão na posse e, no mérito, pela confirmação da tutela, condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, ressarcimento de taxas condominiais e indenização por danos morais. A tutela de urgência foi deferida (ID 468873200), determinando a imediata entrega das chaves sob pena de multa diária. As requeridas apresentaram contestação conjunta (ID 472796603). No mérito, alegaram a legalidade da cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do saldo devedor. Defenderam que a correção monetária pelo INCC é legítima e prevista no pacto, não havendo ato ilícito ou dever de indenizar, uma vez que a autora estaria em mora. Houve réplica (ID 484057190). Anunciado o julgamento antecipado do mérito (ID 538787787). Sucinto relato. Decido. Afasto a preliminar de conexão e o pedido de remessa dos autos à 3ª Vara Cível. Embora as demandas derivem do mesmo contrato, possuem objetos e causas de pedir distintos. Enquanto a ação monitória discute a constituição do título executivo referente ao crédito residual, a presente lide versa sobre a legalidade da retenção da posse e a responsabilidade civil por danos morais e materiais. Inexiste risco de decisões contraditórias, pois o eventual reconhecimento da dívida em outro juízo não autoriza, por si só, a retenção das chaves na forma praticada. Ademais, este processo encontra-se em fase de sentença, o que impede a reunião de processos, nos termos do art. 55, § 1º, do Código de Processo Civil. A controvérsia cinge-se à legalidade da retenção das chaves de imóvel residencial pela construtora em razão de saldo residual de correção monetária (INCC), após a formalização do contrato de financiamento bancário com alienação fiduciária em garantia. Inicialmente, reconheço a incidência do Código de Defesa do Consumidor, visto que a relação estabelecida é nitidamente consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Compulsando os autos, verifico que o imóvel em questão foi objeto de contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (ID 468787712), com a devida constituição de propriedade fiduciária em favor do agente financeiro e o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (ID 468787714). Nesse cenário de crédito associativo, a celebração do contrato de financiamento com alienação fiduciária opera a quitação do preço perante a vendedora, que transfere o domínio para o comprador (propriedade resolúvel) e para o banco (propriedade fiduciária). Eventual resíduo decorrente de correção monetária do repasse bancário, embora possa ser legítimo como crédito, não autoriza o exercício do direito de retenção das chaves pela incorporadora. A conduta das requeridas de condicionar a entrega da posse à quitação de saldo residual irrisório frente ao valor total do contrato (cerca de 8%) configura prática abusiva, violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, nos termos do art. 422 do Código Civil e art. 51, inciso IV, do CDC. Ao registrar a transferência da propriedade e receber o grosso dos recursos via financiamento, a construtora abdica do domínio, não podendo mais exercer o jus retentionis. Dessa forma, a retenção das chaves a partir de março de 2022 é ilícita, caracterizando a mora das requeridas na entrega do bem. Quanto aos danos materiais, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996, fixou a tese de que o prejuízo do comprador é presumido no caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, ensejando o pagamento de lucros cessantes na forma de aluguel mensal. Deverão as rés indenizar a autora no valor equivalente a aluguéis mensais pelo período compreendido entre 11/03/2022 (data da primeira notificação de disponibilidade sem entrega efetiva) até a data da efetiva entrega das chaves por força da liminar (30/10/2024 - ID 471591110). O valor do aluguel deve observar a média de mercado para imóveis assemelhados, o que fixo em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso, teto comumente adotado pela jurisprudência do STJ. No que tange às taxas condominiais, o Tema 886 do STJ estabelece que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse. Assim, é dever das requeridas restituir à autora os valores pagos por ela a título de condomínio e IPTU vencidos antes da imissão na posse (30/10/2024), conforme comprovantes de ID 468415830. Relativamente ao dano moral, a privação da posse de imóvel destinado à residência por mais de dois anos, após a quitação por financiamento e o início da cobrança de encargos do bem, ultrapassa o mero dissabor contratual. A frustração do "sonho da casa própria" e a angústia de arcar com custos de um bem do qual não se pode usufruir configuram lesão aos direitos da personalidade. Fixo o quantum indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observando o caráter pedagógico-punitivo da medida e evitando o enriquecimento sem causa. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para confirmar a tutela de urgência deferida e consolidar a imissão da autora na posse do imóvel objeto da lide, bem como condenara as requeridas, solidariamente: a) ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, calculados de 11/03/2022 até 30/10/2024, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de cada mês e juros de mora pela Taxa Selic deduzido o IPCA a partir da citação; b) à restituição simples dos valores pagos pela autora a título de taxas condominiais e IPTU anteriores a 30/10/2024, acrescidos de correção monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros pela Taxa Selic deduzido o IPCA a partir da citação; c) ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e juros pela Taxa Selic deduzido o IPCA desde a citação. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Ficam as partes advertidas, desde logo, de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. P.R.I. Feira de Santana-BA, data registrada no sistema. Antonio Gomes de Oliveira Neto Juiz de Direito
