Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5008014-64.2026.4.03.6301 AUTOR: VERONICA AMOROSINO TEIXEIRA COSTA, LEANDRO AMOROSINO DE SOUSA ADVOGADO do(a) AUTOR: ANELLA CHRISTI XAVIER DA SILVA - SP491638 REU: CCISA48 INCORPORADORA LTDA, CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: SERGIO SENDER - RJ33267 ADVOGADO do(a) REU: DIMITRIA TEIXEIRA DE MELLO - RJ200841 SENTENÇA Trata-se de ação ajuizada por VERONICA AMOROSINO TEIXEIRA COSTA e por LEANDRO AMOROSINO DE SOUSA, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CCISA48 INCORPORADORA LTDA e de CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, objetivando: seja declarada a nulidade de cláusula contratual que limite a incidência da multa por atraso na entrega da unidade habitacional à data de expedição do Habite-se e/ou à Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, bem como a Nulidade do Termo de Acordo firmado entre as partes, reconhecendo-se que a mora contratual perdurou até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em 16/01/2026, sendo as rés condenadas ao pagamento da multa contratual correspondente a 1% (um por cento) ao mês sobre o montante efetivamente pago, com abatimento dos valores já recebidos; declarada a nulidade do Termo de Acordo de Reembolso da Taxa firmado entre as partes em 13/11/2025, com fundamento nos arts. 389 e 475 do Código Civil, em razão do inadimplemento das Rés quanto à obrigação essencial de pagamento assumida no instrumento, bem como nos arts. 51, incisos I, IV e XV, e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor, diante da manifesta abusividade das cláusulas que impõem renúncia de direitos e colocam os Autores em desvantagem exagerada, sendo as rés compelidas à restituição em dobro do montante indevidamente cobrado e pago pelos autores a título de Evolução/Taxa de Obras, perfazendo o total de R$ 22.601,48, ou, de forma subsidiária, requer-se a condenação das Rés à restituição simples dos valores indevidamente suportados pelos autores, no importe total de R$ 9.967,16; condenação das Rés ao ressarcimento integral dos valores despendidos a título de aluguel no período compreendido entre 01/08/2025 e 16/01/2026, devidamente atualizados desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a contar da citação reembolso integral do valor pago a título de taxa condominial referente ao vencimento de 15/01/2026, devidamente atualizado desde a data do desembolso e acrescido de juros legais a contar da citação, no valor de R$583,85; condenação das Rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada Autor, totalizando R$ 16.000,00; Narra a parte autora que firmou "Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda" para aquisição da unidade autônoma nº 308, Torre 02, do empreendimento "Exclusive Miguel Yunes". O prazo para conclusão da obra, incluindo a cláusula de tolerância de 180 dias, findou em 31/07/2025. Alega que as rés incorreram em mora, pois a entrega efetiva das chaves só ocorreu em 16/01/2026. Relata que o “Habite-se” foi expedido em 06/08/2025. Contudo, tal ato administrativo certifica apenas a regularidade perante o Município, não representando a conclusão contratual ou a entrega efetiva da unidade. Persistiam etapas essenciais: finalizações internas, reparos de acabamento, liberação de áreas comuns, individualização de sistemas, vistoria técnica e entrega das chaves. A Construtora limitou-se, entretanto, a convocar a AGI em 17/09/2025, sem convocar os Autores para vistoria em prazo razoável ou ordem clara. Relata terem ocorrido diversos agendamentos. Assevera que somente conseguiu agendar sua vistoria para 06/10/2025, portanto 67 dias após o término do período de tolerância, configurando atraso relevante e injustificado. Não bastasse todo o desgaste suportado até então, os autores ainda se depararam com a reprovação da primeira vistoria, realizada com diversos apontamentos que inviabilizavam qualquer aceite da unidade, conforme demonstra o Termo de Reprova juntado aos autos, sendo necessária sua remarcação e espera pelas proprietárias do prazo estipulado pela Construtora de 30 a 45 dias. Diante disso, somente foi informada da possibilidade de remarcação em 17/11/2025, conseguindo agendamento apenas para 16/12/2025, data essa que mais uma vez, ultrapassa do prazo da Construtora, mesmo nessa nova oportunidade, o imóvel permanecia em condições inadequadas, motivo pelo qual a vistoria foi remarcada para 29/12/2025 e, posteriormente reagendada para o dia para o dia 13/01/2026 e novamente para 16/01/2026. Alega que “Durante todo esse período, os Autores ainda suportaram cobranças indevidas de evolução de obras, uma vez que a Construtora não conseguiu efetuar os repasses junto à financiadora Caixa Econômica Federal. Em razão disso, foram compelidos a realizar os pagamentos diretamente, sobretudo porque as parcelas estavam vinculadas ao débito automático, gerando receio de inadimplência e de eventual negativação de seus nomes. Mesmo reconhecendo sua falha, a Construtora limitou-se a oferecer o reembolso dos valores despendidos, porém sem qualquer atualização monetária e com prazo superior a 30 dias úteis, transferindo ao consumidor o ônus financeiro decorrente de seu próprio inadimplemento.” Relatam que a Construtora apresentou, em um primeiro momento, proposta de pagamento de multa contratual calculada apenas até a data da emissão do Habite-se (06/08/2025). Posteriormente, apresentou novo termo, desta vez tomando como marco final a data da AGI (17/09/2025). Ambas as propostas, contudo, revelam-se manifestamente incorretas, pois o imóvel somente foi efetivamente entregue aos Autores em 16/01/2026, devendo essa ser a data considerada para o cálculo integral da penalidade. Alega a parte autora que, pela ausência de conhecimento de seus direitos, assinou o Termo de Multa e também o Termo de reembolso da Taxa de Obra oferecidos pela Construtora, pois acreditavam ser o correto e devido, e que a Construtora estaria cumprindo com seu compromisso. Referidos Termos se mostram totalmente abusivos, desproporcionais e lesivos aos Consumidores, principalmente por não estipular nenhum tipo de multa à Construtora em caso de descumprimento por sua parte. Destaca que o art. 424 do Código Civil estabelece que, nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que importem renúncia antecipada de direito resultante da natureza do negócio e que o Termo apresentado é instrumento padronizado, unilateralmente redigido pelas Rés, configurando típico contrato de adesão. Sustenta que marcos intermediários, como a expedição do "Habite-se" em 06/08/2025 (ID 580381300) ou a realização da Assembleia Geral de Instalação em 17/09/2025 (ID 558751988), não elidem a mora, pois o imóvel não se encontrava em condições de habitabilidade. Para tanto, anexam o documento ID 580383072, que comprova a reprovação da primeira vistoria devido a múltiplos vícios, e as comunicações que demonstram sucessivas e frustradas remarcações (ID 558751991). Alega que durante o período de atraso - de 01/08/2025 a 16/01/2026, suportaram os seguintes prejuízos: Cobrança indevida de "juros de obra": Afirmam que a CEF, mesmo ciente do atraso, manteve a cobrança dos encargos da fase de construção, totalizando R$ 12.634,32, conforme demonstrativos (ID 558751977 e ID 558751979); Danos emergentes: Tiveram que arcar com despesas de aluguel, no valor total de R$ 8.136,60, comprovadas por contrato (ID 558751980) e recibos de pagamento (ID 558751981); Taxa condominial: foram obrigados a quitar a cota com vencimento em 15/01/2026, no valor de R$ 583,85 (ID 558751995), antes da imissão na posse. Aduz, ainda, que celebrou com as construtoras, em 13/11/2025, acordos (ID 558751982 e ID 558751983), que considera nulos por conterem quitação ampla e desproporcional. Ademais, as construtoras teriam descumprido o prazo de pagamento ali previsto, o que os levou a notificar a rescisão dos acordos (ID 558751984). Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes estão suficientemente comprovados pelos documentos juntados aos autos. Preliminares: a) Da Ilegitimidade Passiva da Corré CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A A preliminar deve ser rejeitada. A relação jurídica em análise é de consumo. Nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. No caso, a marca "Cury" é proeminente em todo o material publicitário e nas comunicações com os clientes (ID 580383066 e ID 558751989). Ademais, a própria CURY CONSTRUTORA figura como parte nos acordos extrajudiciais (ID 558751982 e ID 580383086). A preliminar de falta de interesse de agir arguida pelas construtoras confunde-se com o mérito e com ele será analisada. A existência de um acordo com quitação não retira, por si só, o interesse de agir, especialmente quando se discute a validade e o alcance dessa quitação. c) Da Ilegitimidade Passiva da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL A CEF alega ser mera agente financeira, sem responsabilidade pelo atraso na obra. Contudo, rejeito a preliminar. O contrato em questão se insere na modalidade de "crédito associativo", na qual a CEF não apenas financia o adquirente, mas também libera os recursos à construtora de forma parcelada, mediante medição da evolução da obra (ID 558751975), o que ultrapassa a atuação de um simples financiador. Nesse sentido, colaciono o seguinte precedente: “E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PMCMV ENTIDADES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E DA ENTIDADE ORGANIZADORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, §20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV. - O imóvel objeto da demanda faz parte de empreendimento integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida - Entidades, modalidade que tem por finalidade a concessão de financiamento subsidiado a famílias organizadas por meio de entidades privadas sem fins lucrativos para produção de unidades habitacionais urbanas, com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). - De acordo com a Instrução Normativa nº 28, de 04/07/2023, do Ministério das Cidades, que regulamenta a modalidade, a CEF participa do programa na qualidade de Agente Operador do FDS e, no caso concreto, também participa como Agente Financeiro do FDS. - A atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento de habitação social, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à Entidade Organizadora, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de analisar a viabilidade técnica, orçamentária, financeira, jurídica e de engenharia das propostas, monitorar a execução dos contratos, inclusive o trabalho social, fiscalizar o andamento e entrega da obra, encaminhar providências em caso de empreendimentos frustrados, identificar desvios de finalidade, atuando como representante do FDS e como verdadeira executora de políticas públicas. - CEF e Entidade Organizadora são partes legítimas e podem ser responsabilizadas pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes. - O atraso na entrega da obra é inconteste, de modo que tanto a CEF quanto a Entidade Organizadora deram causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue. Dessa forma, mostra-se correta a r. sentença, ao determinar a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos pela parte autora durante a execução contratual. - A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra, que perdurou por muitos anos, causando apreensão e angústia à parte autora, especialmente quanto à incerteza de vir a residir no imóvel adquirido. Soma-se a isso o fato de não haver sido providenciada a exclusão da parte autora do Cadastro Nacional de Mutuários, que resultou na exclusão da parte autora de programa habitacional e impedimento de participar de outros programas. Assim, é devida a indenização por dano moral. - O valor fixado na sentença a título de indenização por danos morais (equivalente ao total das parcelas pagas pela autora pelo financiamento) é inferior aos critérios adotados pela jurisprudência e por esta Segunda Turma, considerando-se que as parcelas eram de, aproximadamente, R$ 88,00 (oitenta e oito reais), entretanto, deve ser mantido, uma vez que não houve apelação da parte autora e em respeito ao primado da non reformatio in pejus. - Preliminares rejeitadas. Apelações não providas. (TRF - TERCEIRA REGIÃO, Segunda Turma, 5011393-78.2019.4.03.6100, Rel. Des. Fed. JOSE CARLOS FRANCISCO, Data da publicação 11/11/2024, destaquei) Passo à análise do mérito. Da Mora Contratual das Construtoras: O "Contrato de Promessa de Compra e Venda" estabelecia a conclusão da obra até 31/01/2025, com prazo de tolerância de 180 dias, findando em 31/07/2025 (ID 558751974 – pag. 5) estabelecia a conclusão da obra até 31/01/2025, com prazo de tolerância de 180 dias, findando em 31/07/2025. A entrega efetiva do imóvel, com a imissão dos autores na posse, ocorreu somente em 16/01/2026 (ID 580383075). A tese arguida pela parte ré de que a mora cessou com a expedição do "Habite-se" (ID 580381300) não prospera. No caso, a primeira vistoria, realizada em 06/10/2025, foi reprovada devido a uma lista de vícios que comprometiam as condições de habitabilidade do imóvel (ID 580383072). Apenas após meses de tratativas e reparos, a unidade foi aprovada. Portanto, reconheço a mora das rés CCISA48 e Cury no período de 01/08/2025 a 16/01/2026. b) Da Restituição dos "Juros de Obra": O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), fixou a seguinte tese: "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." Configurada a mora das construtoras a partir de 31/07/2025, a cobrança dos juros de obra pela CEF nos meses de agosto a dezembro de 2025 tornou-se indevida (conforme asseverado no ID 558750000). As construtoras e a CEF respondem solidariamente pela restituição. A restituição, contudo, deve ser na forma simples, pois a cobrança se baseava em cláusula contratual, não se configurando a má-fé exigida pelo art. 42, parágrafo único, do CDC, para a repetição em dobro. Do total a ser restituído, deve ser abatido valores já reembolsados administrativamente pelas construtoras. c) Dos Acordos Extrajudiciais: Os autores firmaram com as construtoras um acordos que, em troca do pagamento de R$ 6.718,46 a título de multa e R$ 2.667,16 de reembolso, continham cláusulas de quitação plena, geral e irrevogável de todas as obrigações decorrentes do atraso (ID 558751982 e ID 558751983). Tais cláusulas de renúncia ampla são nulas de pleno direito, nos termos do art. 51, I, do CDC, pois implicam renúncia a direitos do consumidor e o colocam em desvantagem exagerada. A quitação é válida apenas em relação aos valores e ao período expressamente pagos (multa e juros de obra calculados até setembro/2025). Assim, declaro a nulidade parcial dos acordos, apenas no que tange à quitação ampla, e considero os valores pagos (ID 580383084) como adiantamento da indenização devida, os quais deverão ser abatidos do montante final da condenação. d) Da Multa Contratual por Atraso: O contrato, em sua cláusula 7.2, prevê multa de 1% do valor efetivamente pago pelo comprador por mês de atraso (ID 558751974). “(7.2) Se a entrega da unidade autônoma ultrapassar o prazo estabelecido como tolerância, desde que não seja motivado por eventos de força maior e o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) não esteja(m) inadimplente(s) com quaisquer se suas obrigações previstas neste contrato, o(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) poderá optar entre: (a) promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, devidamente corrigido monetariamente, acrescido de multa compensatória única de 2% (dois por cento) dos valores até então pagos pelo(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) ao(à,s) PROMITENTE(S); ou (b) manter o contrato e exigir, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago ao(à,s) PROMITENTE(S), para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado neste contrato, que deverá ser paga em 60 (sessenta) dias corridos contados da obtenção do Certificado de Conclusão (Habite-se).“ O valor total pago foi de R$ 411.564,67 (ID 558751976). O período de mora foi de 5 meses e 16 dias (de 01/08/2025 a 16/01/2026). O cálculo da multa totaliza R$ 22.773,25 (R$ 4.115,65 x 5 meses + R$ 2.195,01 por 16 dias). Descontando-se o valor já pago a este título no acordo (R$ 6.718,46), resta um saldo devido de R$ 16.054,79. e) Do Ressarcimento dos Aluguéis O STJ, no Tema 970, vedou a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes. Embora a parte autora alegue se tratar de danos emergentes (aluguéis efetivamente pagos), a finalidade de ambas as verbas é a mesma: compensar o adquirente pela privação do uso do imóvel. A cláusula penal, no presente caso, já cumpre essa função indenizatória. Portanto, indefiro o pedido de ressarcimento dos valores gastos com aluguel. f) Da Taxa Condominial A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais só nasce com a efetiva imissão na posse do imóvel. Os autores comprovaram o pagamento da cota com vencimento em 15/01/2026 (ID 558751995). Antes de receberem as chaves em 16/01/2026. A restituição do valor de R$ 583,85 é devida. g) Do Dano Moral No que tange ao pedido indenizatório por danos morais, a Constituição Federal de 1988 positivou o dever de indenização dos chamados danos morais, por meio do artigo 5º, V, segundo o qual "é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano moral, material ou à imagem". A respeito do dano moral leciona o eminente administrativista Yussef Said Cahali: "Dano moral, portanto, é a dor resultante da violação de um bem juridicamente tutelado, sem repercussão patrimonial. Seja dor física — dor-sensação, como a denomina Carpenter — nascida de uma lesão material; seja a dor moral — dor-sentimento, de causa imaterial" (Dano e Indenização. São Paulo: RT, 1980, p. 7). O atraso na entrega de um imóvel residencial, por mais de cinco meses, somado ao desgaste com múltiplas vistorias e à frustração do projeto de vida familiar, extrapola o mero dissabor do cotidiano e configura dano moral indenizável. A conduta das rés gerou angústia e incerteza que merecem reparação. Cabe ao juiz, de acordo com seu prudente arbítrio, atentando para a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor, estimar o quantum indenizatório. Assim, fixo o valor de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos morais. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR a nulidade parcial das cláusulas de quitação geral e irrevogável contidas nos Termos de Acordo celebrados entre as partes, para que seus efeitos se limitem aos valores e ao período neles expressamente transacionados. CONDENAR as rés, solidariamente, a pagar à parte autora as seguintes quantias: a. R$ 16.054,79 (dezesseis mil, cinquenta e quatro reais e setenta e nove centavos), a título de complemento da multa contratual por atraso, com correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada mês de inadimplência (pro rata die) e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. b. R$ 9.967,16 (nove mil, novecentos e sessenta e sete reais e dezesseis centavos), a título de restituição simples dos valores pagos como "juros de obra", com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. c. R$ 583,85 (quinhentos e oitenta e três reais e oitenta e cinco centavos), a título de reembolso da taxa condominial, com correção monetária desde o pagamento (20/01/2026) e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. d. R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais, corrigido desde o arbitramento. O valor acima deverão ser atualizados nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal. Sem condenação em custas e honorários advocatícios nesta instância judicial. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. MARIA VITORIA MAZITELI DE OLIVEIRA Juíza Federal
