Inteiro teor
Processo: 0000972-35.2024.8.16.0057 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Corretagem Valor da Causa: R$22.500,00 Autor(s): ISRAEL JOSE DOS SANTOS Réu(s): OSMAR GALVEZ LOBATO SENTENÇA I - Do relatório: Trata-se de ação de procedimento comum, ajuizada por Israel José dos Santos contra Osmar Galvez Lobato. Narra a inicial que o autor é corretor de imóveis e é credor de comissão de corretagem decorrente da intermediação da venda de um imóvel de propriedade do réu, situado na Rua General Osório, n. 625, em Campina da Lagoa. Nesse contexto, expõe que foi contratado verbalmente pelo réu para intermediar a venda do referido imóvel pelo valor de R$ 1.200.000,00. Afirma ter apresentado o imóvel ao comprador Florindo Fiori, que demonstrou interesse na compra e posteriormente concretizou a aquisição pelo valor de R$ 750.000,00. Sustenta que a comissão de corretagem na região corresponde a 3% do valor da venda, o que totalizaria R$ 22.500,00, e que, embora a venda tenha sido efetivada, o réu se nega a pagar o valor da comissão sob a justificativa de que outro corretor, de nome João Garcia, teria acompanhado o comprador, e que por isso teria ficado com a comissão de corretagem. Afirma que foi o responsável direto pela aproximação entre comprador e vendedor e que não havia vínculo contratual entre o réu e o corretor João Garcia. Sustenta que, na hipótese de se reconhecer a participação de João Garcia na negociação, a comissão deveria ser dividida igualmente entre os dois profissionais, de modo que o autor faria jus à quantia de R$ 11.250,00, equivalente à metade do valor total da corretagem. Diante da situação, requer, preliminarmente, o deferimento da gratuidade da justiça em seu favor e, no mérito, a condenação do réu ao pagamento da quantia de R$ 22.500,00. Subsidiariamente, requer a condenação do réu ao pagamento de R$ 11.250,00, a depender da comprovação da atuação do corretor João Garcia. Recebida a inicial, concedidos os benefícios da gratuidade da justiça e determinado o desenvolvimento do feito com a citação da parte ré (mov. 15.1). O réu foi devidamente citado (mov. 32.2). Realizada a audiência de conciliação, contudo, infrutífera (mov. 34.1). O réu constituiu advogado particular (mov. 35) e apresentou contestação (mov. 36.1), por meio da qual suscitou três preliminares. A primeira trata da inépcia da petição inicial, em que o réu sustenta a ausência de documentos que comprovem a existência de relação contratual, verbal ou escrita, entre as partes; que não há prova da prestação de serviços de corretagem; e tampouco de que o autor tenha sido o responsável por apresentar o comprador do imóvel, Florindo Fiori, ao réu. Alega, ainda, que não houve notificação sobre qualquer débito e que, portanto, a comissão de corretagem é cobrada sem demonstração mínima da origem da obrigação. Em razão disso, pugna pela extinção do feito. A segunda preliminar aponta a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que a ação foi proposta mais de dois anos após a lavratura da escritura pública do imóvel, que ocorreu em 15/3/2022, e após o registro do título, ocorrido em 1/4/2022, tendo a demanda sido ajuizada somente em 11/6/2024. Do mesmo modo, alega que a inicial não apresenta fundamentos fáticos e jurídicos concretos, e que o autor não demonstrou tentativa prévia de solução extrajudicial da suposta controvérsia, pleiteando, igualmente, a extinção do processo. A terceira preliminar invocada é a de ausência de legitimidade ativa, pela qual o réu sustenta que o autor não comprovou a existência de relação jurídica com ele, o que seria indispensável para o ajuizamento da ação, requerendo a extinção do processo em relação ao autor. No mérito, negou a existência de qualquer contratação, verbal ou formal, com o autor para venda do imóvel em discussão. Afirmou que, embora o autor o tenha procurado na tentativa de obter exclusividade na venda do imóvel, deixou claro que o pagamento de eventual comissão estaria condicionado à efetiva apresentação de comprador e à celebração do negócio, com um percentual de 2% sobre o valor da venda, e que tal condição foi informada a todos os corretores que o procuraram. Esclareceu que o imóvel foi vendido por R$ 750.000,00 à Florindo Fiori, sendo que a negociação foi intermediada exclusivamente pelo corretor João Garcia Duarte, a quem foi paga a comissão de 2%, equivalente a R$ 15.000,00, conforme contrato de compra e venda juntado aos autos. Relatou que o imóvel só foi ofertado ao comprador após este, acompanhado do corretor João Garcia, visitar outro bem da família (um sítio), e como não houve acordo sobre esse imóvel, o corretor ofertou o imóvel urbano objeto da lide. Adiante, informou o falecimento do corretor João Garcia Duarte, responsável pela intermediação da venda, e apresenta como testemunha Pedro Ricardo Pianaro, advogado que redigiu o contrato de compra e venda, o qual também assinou como testemunha no referido instrumento. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares e, sendo o caso, a improcedência dos pedidos iniciais. Instruiu a peça defensiva com o documento juntado no mov. 36.2. Intimada, a parte autora apresentou impugnação à contestação, rebatendo as preliminares suscitadas pelo réu, sustentando, inicialmente, que não há inépcia na petição inicial, já que a preliminar suscitada se confunde com o mérito, pois os fatos alegados na inicial envolvem matéria eminentemente fática, cuja demonstração ocorrerá durante a instrução processual. Quanto à preliminar de falta de interesse de agir, o autor afirma que restou devidamente demonstrada a necessidade da intervenção do Poder Judiciário, pois o réu recusou-se a pagar a comissão de corretagem devida. Defende que a negativa de pagamento caracteriza resistência ao direito alegado, tornando necessária a propositura da ação. No tocante à preliminar de ilegitimidade ativa, argumenta que o autor detém legitimidade para pleitear a comissão de corretagem, uma vez que foi quem apresentou o comprador ao réu, conforme narrado na inicial. Afirma que a parte legítima é aquela que figura em posição coincidente com a titularidade do direito material discutido na demanda. No mérito, aduz que o próprio réu reconhece, na contestação, que foi procurado pelo autor, o que, segundo a peça, bastaria para demonstrar que existiu relação entre as partes. Destaca, ainda, que o réu teria confessado que o corretor João Garcia Duarte inicialmente apresentou ao comprador outro imóvel (um sítio), e que somente depois, diante do insucesso na negociação do sítio, foi ofertado o imóvel urbano objeto da ação. No mais, a parte autora reiterou as razões e os pedidos iniciais. Intimadas para especificação de provas, as partes pugnaram pela produção de prova oral, consistente na colheita do depoimento pessoal de ambas as partes e na oitiva de testemunhas, bem como documental, com a juntada de novos documentos (movs. 43.1 e 44.1). No mov. 46.1 o feito foi saneado, oportunidade na qual foram rejeitadas as preliminares de ausência de interesse de agir, de inépcia da inicial e de ilegitimidade ativa; fixadas as questões de fato e de direito controvertidas; distribuído o ônus da prova nos termos do art. 373 do Código de Processo Civil; indeferido o depoimento pessoal das partes e deferida a oitiva das testemunhas arroladas, bem como a juntada de prova documental no prazo de 15 dias, designando-se audiência de instrução. Realizada a audiência de instrução em 4/3/2026 (mov. 71.1), foram ouvidas a testemunha arrolada pela parte autora, Florindo Fiori, e a testemunha arrolada pela parte ré, Pedro Ricardo Pianaro, tendo a testemunha Ivone Correia da Silva Fiori deixado de comparecer. Encerrada a instrução, foi determinada a apresentação de alegações finais no prazo comum de 15 dias, nos termos do art. 364, § 2º, do Código de Processo Civil. A parte ré apresentou alegações finais (mov. 74.1), oportunidade sustentou que a prova oral produzida em audiência teria confirmado sua tese de que a intermediação foi realizada exclusivamente pelo corretor João Garcia Duarte, já falecido, tanto no que se refere à apresentação do imóvel ao comprador quanto à condução das tratativas e à concretização do negócio. Destacou, ainda, que a testemunha Pedro Ricardo Pianaro, advogado que redigiu o contrato de compra e venda, teria afirmado em audiência que, antes da elaboração do instrumento, questionou ambas as partes acerca de quem havia intermediado o negócio, tendo tanto o comprador quanto o réu confirmado que a mediação fora realizada pelo terceiro, João Garcia Duarte. Nessa linha, aduziu que o autor não comprovou contrato de exclusividade, ajuste verbal válido, participação direta na concretização do negócio ou o nexo de causalidade entre eventual atuação e a venda efetivada. Requereu, ao final, o acolhimento das preliminares e, no mérito, a total improcedência dos pedidos, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. A parte autora, por sua vez, apresentou alegações finais (mov. 75.1), argumentando que o próprio réu, em sua contestação (item 3.2, alíneas “a” e “b”), teria reconhecido que foi procurado pelo autor e que este foi quem primeiro apresentou o comprador, Florindo Fiori, o que caracterizaria verdadeira confissão quanto à aproximação inicial das partes. Aduziu que o depoimento da testemunha Florindo Fiori, comprador do imóvel, teria confirmado categoricamente a oferta do bem pelo autor, bem como que a atuação do corretor João Garcia Duarte se restringiu, inicialmente, à apresentação de outro imóvel da família do réu (um sítio), pelo qual o comprador não se interessou, tendo a casa objeto da lide sido ofertada, em momento posterior, pelo próprio réu. Destacou, ainda, trecho do depoimento em que o comprador teria admitido não ter comunicado o autor sobre o prosseguimento do negócio, o que revelaria má-fé na condução da negociação e ciência do réu quanto à atuação útil do autor. Sustentou que a atuação do autor foi a causa primária e eficiente para a conclusão do negócio, sendo devida a comissão integral, e que, ainda que se admitisse a atuação conjunta de mais de um corretor, com a repartição da remuneração em partes iguais. Requereu, ao final, a rejeição das preliminares e o acolhimento integral da ação, com a condenação do réu ao pagamento da comissão de R$ 22.500,00, atualizada com juros e correção monetária desde a data da venda, ou, subsidiariamente, do valor de R$ 11.250,00, correspondente a 50% da comissão, além das custas processuais e honorários advocatícios, na forma do art. 85 do Código de Processo Civil. É o relatório, decido. II - Do mérito: Presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, passo a conhecer do mérito. O regime jurídico aplicável ao caso é o do Código Civil, que regula os contratos e obrigações em geral, notadamente os arts. 722 a 729, que tratam do contrato de corretagem. A controvérsia está em saber se o autor faz jus ao recebimento da comissão de corretagem em razão da alegada intermediação da venda do imóvel de propriedade do réu, situado na Rua General Osório, n. 625, em Campina da Lagoa, à Florindo Fiori, pelo valor de R$ 750.000,00. Foi produzida prova documental e oral. Partindo da análise do negócio jurídico pelo seu instrumento representativo — ou, mais precisamente, pela ausência de instrumento escrito —, tem-se que a corretagem, tal como positivada no art. 722 do Código Civil, é o contrato pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Não exige a lei, para a validade do ajuste, forma solene, admitindo-se sua celebração verbal e mesmo tácita, quando as circunstâncias evidenciarem que o proprietário do bem anuiu à atuação do corretor com vistas à alienação. Isso porque a corretagem é obrigação de resultado, e não de meio, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. (REsp 115567-MS) O que se remunera não é a mera aproximação, nem o singelo primeiro contato entre os interessados, remunera-se a aproximação útil e eficaz, aquela apta a se revelar causa eficiente da concretização do negócio. Nessa linha, e sem margem para dúvidas, este e. Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PLEITO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM EM RAZÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 725 DO CÓDIGO CIVIL . AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O NEGÓCIO FIRMADO DECORREU DO TRABALHO DA IMOBILIÁRIA. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA QUE OS RÉUS NÃO TINHAM CONHECIMENTO DA IDENTIDADE DOS INTERESSADOS À ÉPOCA DA VIGÊNCIA CONTRATUAL. PAGAMENTO INDEVIDO. AUTORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE PROVAR FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO . ARTIGO 373, INCISO I DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA NA FORMA DO ARTIGO 85, § 11 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . (TJ-PR 00164601820228160019 Ponta Grossa, Relator.: Ramon de Medeiros Nogueira, Data de Julgamento: 11/03/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/03/2024). Nesse sentido, o critério é um só, utilidade da atuação para o desfecho do negócio e se a atuação foi útil, pouco importa que o negócio venha a ser formalizado por outro corretor, em momento posterior, ou mesmo diretamente entre as partes. Fosse diferente, bastaria ao comitente afastar formalmente o corretor após colhida a aproximação útil para eximir-se do pagamento — solução que a ordem jurídica repele, sob pena de chancelar enriquecimento sem causa em detrimento do trabalho já prestado (art. 884 do Código Civil). Em relação da atuação concorrente, o legislador foi expresso, conforme dispõe o art. 728 do Código Civil, in verbis: Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Consagrou-se, assim, verdadeiro princípio da repartição igualitária da comissão, ressalvada apenas a hipótese, excepcional, de ajuste diverso, cuja demonstração incumbe a quem dela pretenda tirar proveito. No caso concreto, o ponto sensível não está em saber se houve, ou não, oferta do imóvel por parte do autor — a rigor, isso é incontroverso, uma vez que o próprio comprador do imóvel em seu depoimento confirmou ter recebido tal oferta. A controvérsia é saber se essa oferta, na cronologia efetivamente demonstrada, constituiu aproximação útil e eficaz, isto é, causa eficiente do negócio celebrado, na acepção exigida pelo art. 725 do Código Civil e a resposta, extraída sem esforço da própria prova produzida pela parte autora, é negativa. Com efeito, a oferta feita pelo autor não deu início ao negócio, não motivou o interesse do comprador pelo imóvel e sequer redirecionou tratativas que já estivessem em curso; ela apenas se superpôs a uma negociação já iniciada, conduzida e próxima do desfecho — ao ponto de o comprador já estar, em suas próprias palavras, escriturando a casa, fazendo o contrato de compra e venda. Não há, portanto, o elo de causalidade que a lei exige entre a atuação do autor e a conclusão do negócio; existe, apenas, uma oferta serôdia, feita sobre negócio já engendrado por terceiro, e cuja repercussão, no plano fático, foi rigorosamente nenhuma. Cabe registrar, quanto ao ponto, que o depoimento do próprio comprador, testemunha, repita-se, arrolada pela parte autora, não deixa margem à dúvida: interrogado, ao final, pelo Juízo, confirmou, de modo peremptório, que o corretor que efetivamente apresentou o imóvel e fez a conclusão da venda foi o corretor João Garcia Duarte. Na compreensão de quem, na condição de adquirente, viveu o negócio por dentro, o autor não figurou como intermediário útil; a intermediação relevante foi de outrem. Poder-se-ia argumentar, como pareceu apontar a inicial e as alegações finais autorais, que a relutância do comprador em comunicar ao autor a conclusão do negócio — “pra não abrir porta” — traduziria má-fé apta a robustecer o direito à comissão. O argumento, porém, não convence, isso porque a admissão do comprador, contextualizada, revela coisa distinta da que ali se pretende extrair, o comprador Florindo, ao dizer que não abriria essa porta, refere-se justamente à circunstância de não ter sido o autor quem lhe apresentou o imóvel, é o que consta, literalmente, do depoimento, e não a qualquer intento fraudulento de subtrair-lhe comissão devida. Se o autor não era o corretor do comprador, e se o negócio já estava, à altura de sua oferta, encaminhado com terceiro, a omissão nada mais é do que o reconhecimento fático da ausência de vínculo relevante entre a oferta do autor e a compra concretizada. De outro lado, o depoimento da testemunha Pedro Ricardo Pianaro, longe de constituir prova indireta ou de alcance limitado, veio, no ponto, em perfeita consonância com o dito pelo próprio comprador. Portanto, a prova produzida em juízo demonstra, com sobra, que não houve tal conversão, a oferta do autor não foi causa, sequer concausa, do negócio celebrado. Faltou-lhe, o elemento nuclear reclamado pelo art. 725 do Código Civil para o nascimento do direito à comissão, cuja ausência acarreta, por consequência direta, a improcedência dos pedidos, inclusive o subsidiário fundado no art. 728, dado que este último pressupõe atuação útil concorrente, e não mera oferta serôdia realizada quando o negócio já se achava encaminhado por terceiro. III - Do dispositivo: Ante ao exposto, julgo improcedente os pedidos formulados pelo autor, encerrando a fase de conhecimento do processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários de advogado, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil. Intimem-se as partes para, querendo, apresentar recursos ou demais requerimentos, nos prazos legais. Havendo recurso e transcorrido o prazo para a apresentação das contrarrazões, com ou sem elas, remetam-se os autos à instância superior. Em nada requerendo, certifique-se o trânsito em julgado e baixando-se e arquivando-se os autos. Campina da Lagoa, 1º de julho de 2026. Pedro Toaiari de Mattos Esterce Juiz de Direito
