Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO CENTRAL DE MARINGÁ 4ª VARA CÍVEL DE MARINGÁ - PROJUDI Av. Pedro Taques, 294 - 1ª Sobreloja - Torre Norte - Atendimento ao público: das 12h às 18h - Maringá/PR - CEP: 87.030-008 - Fone: (44) 3472-2304 - Celular: (44) 3472-2304 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0031796-97.2024.8.16.0017 Processo: 0031796-97.2024.8.16.0017 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$182.620,80 Autor(s): DANIELLE SILVA FERNANDES MARCOS JOSE BARBOSA Réu(s): IGUARAÇU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SENTENÇA I – RELATÓRIO Marcos Jose Barbosa e outro, devidamente identificados na petição inicial, propuseram a presente demanda de rescisão contratual com restituição de quantia paga e perdas e danos em face de Iguaraçu Empreendimentos Imobiliários Ltda., todos identificados na exordial. Alegaram em síntese, que são compromissários compradores do imóvel “lote de terras sob nº 06, quadra 07, com área de 400,00 m², localizado no Loteamento Terra Bella, no município de Iguaraçu, Estado do Paraná”. Aduziram que, em razão do aumento exponencial do valor das parcelas, notificaram o réu a fim de distratar o contrato de compra e venda. Ressaltaram que o pedido não foi atendido por parte do réu, o qual encaminhou contranotificação, impondo condições onerosas para a rescisão, motivo pelo qual os autores ajuizaram a presente ação. Afirmaram que há a necessidade de redução do percentual de retenção. Asseveraram a impossibilidade de retenção da comissão de corretagem em conjunto com a cláusula penal. Sustentaram a impossibilidade de pagamento de indenização pela fruição, considerando que no imóvel não há construção. Por fim, pleitearam pela procedência dos pedidos. Juntaram documentos. Os benefícios da assistência judiciária gratuita foram concedido à autora Danielle. Em relação ao requerente Marcos, foi concedido o parcelamento das custas iniciais. Decisão inicial deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para o fim de determinar que a parte requerida se abstenha de promover qualquer cobrança das parcelas pactuadas, sob pena de multa diária. Citado, o requerido apresentou contestação, momento no qual impugnou a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita à parte autora. Sustentou a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Alegou que não ocultou qualquer informação do negócio e os autores aceitaram os termos contratuais por sua própria vontade, não havendo o que se falar em abusividade das cláusulas. Asseverou que a rescisão do contrato não pode ser feita por meio de notificação extrajudicial. Ressaltou que o contrato firmado contém todas as informações necessárias, inexistindo qualquer inobservância legal. Afirmou a legalidade da cláusula de retenção. Por fim, pleiteou pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos. A parte autora apresentou manifestação, na qual reiterou os termos da petição inicial e pugnou pelo julgamento antecipado do feito. Da mesma forma, a parte ré requereu o julgamento antecipado da lide. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Impugnação à Justiça Gratuita O Réu apresentou impugnação ao benefício da assistência judiciária gratuita alegando que a autora possui condições de arcar com as custas processuais. Sem razão a ré, pois analisando os presentes autos vislumbra-se que não há qualquer comprovação por parte da ré de que a autora possui condições econômicas para arcar com as custas do processo que pudesse invalidar o teor dos documentos juntados pela autora em seq. 82, ônus que competia ao réu nos termos do art. 373, II do CPC. Portanto, não há que se falar em revogação do benefício da assistência judiciária gratuita deferido. 2. Mérito A parte autora observou os requisitos dispostos nos artigos 319 e 320, ambos do Código de Processo Civil, estando a petição inicial devidamente instruída. Da análise dos autos, extrai-se que a alegação da autora de que é compromissária compradora do imóvel “lote de terras sob nº 06, quadra 07, com área de 400,00 m², localizado no Loteamento Terra Bella, no município de Iguaraçu, Estado do Paraná” é fato incontroverso, estando devidamente comprovado pelos documentos juntados nos autos e pela própria parte ré. Inexiste controvérsia no tocante à existência de relação jurídica entre as partes, tratando-se de relação de consumo, motivo pelo qual se aplicam ao feito as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Vislumbra-se que, em relação à pretensão de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda, inexiste oposição da parte ré. Sendo assim, passo a analisar as alegações. Rescisão contratual Considerando os termos acima, evidente que o réu não deu ensejo à rescisão contratual. Sendo assim, deve ser reconhecido que houve desistência por parte dos autores. Data da rescisão contratual Da análise dos autos, vislumbra-se que a parte autora notificou o réu, em 06.11.2024, de forma extrajudicial, acerca do interesse em rescindir o contrato. Não há como não reconhecer que a rescisão foi efetivada na data do recebimento da notificação, a despeito da alegada impossibilidade pelo réu. Nesses termos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR TOTAL DO CONTRATO. MAJORAÇÃO QUE NÃO SE MOSTRA NECESSÁRIA. EXPRESSIVIDADE DO VALOR JÁ PAGO. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE TENDO EM VISTA SE TRATAR DE LOTE DE TERRAS SEM QUAISQUER EDIFICAÇÕES. PRECEDENTES DO STJ E TJPR. DATA DA RESCISÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL QUE SE FINDOU NO DIA EM QUE ENCAMINHADA A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 473 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES.HONORÁRIOS RECURSAIS. CABIMENTO. TEMA Nº 1.059 DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0025425-30.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO - J. 02.02.2024) Sendo assim, há que ser considerada a data de recebimento da notificação pelo réu como data da rescisão, sendo 06.11.2024. Restituição de valores Os autores ainda sustentaram a abusividade da retenção dos valores pagos. Pois bem. O parágrafo segundo da cláusula terceira estipula que: Em caso de rescisão contratual por inadimplemento, haverá restituição a(o) Compromissário Comprador(a) do valor por ele pago até a data da rescisão, descontando-se as prestações e os débitos relacionados na cláusula quarta vencidos e não pagos, bem como o equivalente a 5% (cinco por cento) do valor do contrato, à título de comissão de corretagem e 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo(a) Compromissário(a) Comprador(a), à título de taxa de administração. Vislumbra-se que essa cláusula é abusiva à medida que a jurisprudência adota entendimento da necessidade de retenção pelo compromissário vendedor no percentual entre 10 e 25% da quantia paga. Observa-se: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL – IRRESIGNAÇÃO DA RÉ/RECONVINTE – PRETENDIDO RECONHECIMENTO DA VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 30% A 40% DOS VALORES PAGOS – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA – IMPOSSIBILIDADE – CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA – ENTENDIMENTO DO STJ QUANTO À POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DA QUANTIA PAGA, E NÃO DO VALOR DO CONTRATO – PARCIAL ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% PARA 20%, QUE SE REVELA RAZOÁVEL, MANTIDA A BASE DE CÁLCULO DETERMINADA PELA SENTENÇA – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA, NA CASUÍSTICA – LOTE SEM CONSTRUÇÕES OU BENFEITORIAS, QUE PODERÁ SER NOVAMENTE NEGOCIADO, POR PREÇO QUE CONSIDERE A VALORIZAÇÃO EXPERIMENTADA – INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR QUE DEMANDAVA A PRODUÇÃO DE PROVA DOS PREJUÍZOS ALEGADOS (ART. 416, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC) – PRETENDIDA ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS, DA DATA DA CITAÇÃO PARA A DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – ACOLHIMENTO – SUPOSTA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 14ª C.Cível - 0002753-62.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR - J. 10.03.2021) Sendo assim, considerando o fato de que o réu poderá realizar a venda do imóvel em questão a terceiro, deve ser reconhecida a razoabilidade da retenção do percentual de 10% sobre os valores pagos, devendo o restante ser restituído aos autores. Ademais, por mais que a cláusula indique a retenção de percentual à título de comissão de corretagem, vislumbra-se que não há nos autos prova acerca do efetivo repasse, pelo que a retenção é indevida. Nesse caso: APELAÇÃO CÍVEL – APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018 – RETENÇÃO DE VALORES – CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% DOS VALORES PAGOS, MANUTENÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS – TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL (IPTU) – NATUREZA PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR DURANTE O PERÍODO DE POSSE – INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA GENÉRICA SEM COMPROVAÇÃO DE DESTINAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA – ÊXITO INTEGRAL DA AUTORA – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E DOS HONORÁRIOS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1. Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, a retenção de valores pagos pelo promissário comprador em caso de rescisão por sua iniciativa deve observar os parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, situando-se, em regra, entre 10% e 25% do montante pago, conforme as peculiaridades do caso concreto.2. Ausente comprovação de prejuízos extraordinários pela promitente vendedora e tendo a adquirente adimplido parcela significativa do contrato ao longo de extenso período, revela-se adequada a fixação da retenção no percentual mínimo de 10% dos valores pagos.3. Os tributos incidentes sobre o imóvel possuem natureza propter rem, recaindo sobre o possuidor do bem, de modo que o promissário comprador responde pelo pagamento do IPTU enquanto estiver na posse do imóvel. No caso em testilha, não há valor a abater, porquanto demonstrada a ausência de débito tributário.4. Inexistindo edificação no lote objeto do contrato e não demonstrada a efetiva utilização do imóvel, é indevida a cobrança de taxa de fruição.5. A retenção de valores a título de comissão de corretagem exige comprovação da efetiva prestação do serviço e identificação do beneficiário da verba, o que não se verifica no caso concreto.6. Nos casos de resolução contratual por iniciativa do comprador em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre a restituição dos valores pagos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ).7. Inexistindo sucumbência recíproca relevante, mantém-se a condenação da parte ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0003011-86.2025.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 17.04.2026) Ainda, em relação à retenção, observa-se que não pode a parte ré repassar eventual obrigação de ressarcimento dos honorários contratuais à parte autora, pois consiste em medida assumida pelo réu para a defesa dos seus interesses. Ademais, os autores não integraram a relação jurídica estabelecida com os procuradores, pelo que a cláusula décima quarta deve ser reconhecida como abusiva. Fruição do imóvel Acerca da indenização pela fruição do imóvel, assiste razão à parte autora à medida que não há nos autos prova de que houve edificação no lote. Por essa razão, inexiste dever de pagamento. Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E TUTELA ANTECIPADA – SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS – INCONFORMISMO DAS PARTES.APELAÇÃO CÍVEL – INCONFORMISMO DA PARTE RÉ – PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE SEM EDIFICAÇÃO - AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO BEM - PEDIDO DE CONDENAÇÃO A APELADA EM CLÁUSULA PENAL DE 10% A 20% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ NO SENTIDO DA POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO A TAL TÍTULO DE 10% A 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS - VALOR DE 10% DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA SE MOSTRAM SUFICIENTES A REPARAR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA APELANTE - ASSERTIVA DE QUE A PARTE AUTORA DEVE ARCAR COM O PAGAMENTO DE ENCARGOS TRIBUTÁRIOS - IMPOSSIBILIDADE- CARACTERIZAÇÃO DE BIS IN IDEM - CLÁUSULA PENAL TEM O OBJETIVO DE RESSARCIR TAIS DESPESAS - PRETENSÃO PELA EXCLUSÃO DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA DO VALOR A SER DEVOLVIDO A PARTE AUTORA, SUBSIDIARIAMENTE DEFINIDA A INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - PRECEDENTE DO STJ - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE PROVIDO.RECURSO ADESIVO - INCONFORMISMO DA PARTE AUTORA – ASSERTIVA DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA RETENÇÃO DAS ARRAS E DA CLÁUSULA PENAL - PEDIDO DE RETENÇÃO DA QUANTIA CORRESPONDENTE AS ARRAS APENAS - PRECEDENTES DO STJ VEDAM A RETENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 16ª C.Cível - 0005414-04.2020.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU MARCO ANTONIO MASSANEIRO - J. 13.06.2021) Forma de restituição No tocante à forma de restituição, inexistindo forma estipulada no contrato, tem-se que a restituição deve ser feita de forma integral em uma única parcela. Impostos e taxas Da leitura do contrato, é possível identificar a responsabilidade dos promissários compradores em relação aos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, conforme cláusula quarta. Não obstante a alegação da parte autora de nulidade da cláusula contratual, verifica-se que a cobrança impugnada não se revela abusiva, sendo legítima a retenção de valores correspondentes a impostos e taxas incidentes sobre o imóvel. Ademais, não há nos autos qualquer elemento capaz de demonstrar a existência de vício de consentimento, constatando-se que os autores aderiram livremente aos termos pactuados, manifestando sua concordância com as disposições contratuais ajustadas. Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELOS COMPRADORES. TERRENO VAZIO SEM EDIFICAÇÃO E BENFEITORIA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ARBITRADO DE FORMA SATISFATÓRIA NA SENTENÇA. CONDENAÇÃO DOS COMPRADORES AO PAGAMENTO DE IMPOSTOS E TAXAS DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.1. Em casos de rescisão contratual cujo objeto seja um imóvel sem construção, não é cabível a fixação de aluguéis a título de perdas e danos, porquanto não houve a utilização efetiva do bem pela parte adversa.2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, o STJ tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. O contrato firmado entre as partes na cláusula quarta prevê a responsabilidade dos compromissários compradores pelo pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições, multas e demais tributos de qualquer natureza (discais federais, estaduais e municipais) que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel. Assim sendo, por expressa previsão contratual e de acordo com o entendimento dominante da jurisprudência, os impostos e taxas eventualmente inadimplidos pelos adquirentes no período em que estiveram na posse do bem são por eles devidos. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0023036-09.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR NILSON MIZUTA - J. 25.05.2020) Sendo assim, a responsabilidade pelos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel até a data da rescisão (06.11.2024) pertence aos autores, sendo que as que incidiram após essa data são de responsabilidade do réu. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: a) declarar a rescisão do compromisso de compra e venda do lote de terras sob nº 06, quadra 07, com área de 400,00 m², localizado no Loteamento Terra Bella, no município de Iguaraçu, Estado do Paraná, na data 06.11.2024. b) reconhecer a abusividade da retenção de valores nos termos do contrato aplicável ao presente caso, autorizando a retenção pelo vendedor de 10% dos valores pagos pelos adquirentes, nos termos da fundamentação, devidamente atualizados pelo índice IPCA a contar da data do pagamento pelos autores, e com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado pela taxa Selic com o desconto do IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central, conforme Resolução CMN nº 5.171/2024, consignando que, caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência (artigo 406, § 3º do Código Civil). c) declarar a responsabilidade da autora pelo pagamento de impostos e taxas que recaíram sobre o imóvel até a data de 06.11.2024, nos termos da fundamentação, podendo o réu abater do valor a ser devolvido eventuais dívidas relativas aos impostos e taxas até a referida data sem pagamento, desde que o comprovante acerca da existência da dívida seja apresentado em sede de liquidação de sentença. d) declarar a abusividade da cláusula décima quarta nos termos da fundamentação; De consequência, julgo extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Confirmo a tutela de urgência concedida. Diante do princípio da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 20% das custas e despesas processuais, ficando a parte ré responsável pelos 80% restantes. Ainda, fixo os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, §2º do CPC, cujo montante deverá ser rateado na seguinte proporção: 80% aos procuradores dos autores e 20% ao procurador do réu. A condenação da autora Danielle resta suspensa por força do artigo 98, §3º do CPC. Com a inserção no sistema dou a sentença por publicada e registrada. Intimem-se. Cumpram-se as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça, e oportunamente, arquivem-se. Maringá, data da assinatura digital. Aline Koentopp Juíza de Direito
