Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Barueri Avenida Piracema, 1362, Tamboré, Barueri - SP - CEP: 06460-030 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003530-60.2024.4.03.6144 AUTOR: ROSANGELA LOPES DE OLIVEIRA, LEANDRO ALVES DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) AUTOR: ROBERTO MERCADO LEBRAO - SP174685 REU: CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FELIPE OTAVIANO GONCALVES DA SILVA - SP522610 SENTENÇA Vistos. Cuida-se de ação ajuizada por ROSANGELA LOPES DE OLIVEIRA e LEANDRO ALVES DE OLIVEIRA contra CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, que tem por objeto a condenação solidária das requeridas ao (1) pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada parte requerente e ao (2) pagamento de indenização por lucros cessantes no “valor locatício de imóvel assemelhado atual” ou, alternativamente, no valor de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, referente ao período de 21/12/2016 (dia seguinte ao prazo previsto para entrega do imóvel) até a data da entrega das chaves. Ainda, postulou a inversão do ônus da prova e a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. Com a petição inicial, juntou procuração e documentos. Despacho determinou a emenda da exordial. A parte autora deu cumprimento e comprovou o recolhimento das custas. Despacho determinou retificação da autuação para excluir os benefícios da gratuidade de justiça e determinou a citação das requeridas. Citada, a CEF apresentou contestação. No mérito, em suma, defendeu a regularidade dos juros de obra e do contrato firmado; asseverou a responsabilidade da construtora pelo atraso na obra e a ausência de obrigação solidária e, por fim, afirmou a inexistência de comprovação dos alegados danos morais e materiais. Oficial de Justiça informou o insucesso da diligência de citação da requerida CONVIVA. Intimada, a parte autora requereu a citação da CONVIVA por edital. Diante da tentativa frustrada de citação e de elementos colhidos em outros processos que indicariam ocultação da requerida CONVIVA e de seus representantes, foi deferida a citação por edital e determinada a designação de curador especial na hipótese de revelia (ID 473336453). Transcorrido o prazo sem manifestação, foi designado curador especial para a CONVIVA – Dr. Felipe Otaviano Gonçalves da Silva, OAB/SP n. 522.610 (ID 590210438). A requerida CONVIVA, por meio de seu curador especial, apresentou contestação (ID 591296026). Em sede prefacial, suscitou prejudicial de mérito, afirmando a ocorrência de prescrição e, no mérito, em síntese, defendeu a inexistência de dano moral presumido e impugnou os lucros cessantes pleiteados. Ainda, requereu a concessão da gratuidade de justiça. Intimada, a parte demandante ofertou réplica às contestações. Em resumo, asseverou a inexistência de prescrição; argumentou a legitimidade da CEF para figurar no feito e defendeu a existência e comprovação dos danos materiais e morais sofridos pela requerente. Informou a entrega das chaves em 13/01/2026 (ID. 601213095). Ato ordinatório intimou as requeridas para manifestação sobre os documentos juntados pela autora, bem como, todas as partes para especificação de provas. Todas as partes informaram não ter outras provas e produzir e requereram o julgamento antecipado do mérito. RELATADOS. DECIDO. 1. Prescrição O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, incide o prazo decenal de prescrição previsto no artigo 205 do Código Civil. Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. 1. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO CONFIGURADA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA 83/STJ. PRAZO NÃO IMPLEMENTADO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 3. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E PAGAMENTO PELOS LUCROS CESSANTES. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 5. DANO MORAL. ATRASO EXCESSIVO. RECONHECIMENTO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. De fato, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as ações envolvendo responsabilidade contratual observam o prazo prescricional decenal. Além disso, no caso, insta salientar que, concluindo a Corte estadual pela inexistência de implementação do prazo prescricional, descabe a este Tribunal Superior rever o fundamento adotado, uma vez que seria necessário o revolvimento de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 3. Ademais, reverter a conclusão do colegiado originário, para acolher a pretensão recursal (quanto à inexistência de situação apta a afastar tanto a responsabilidade do agravante pela rescisão contratual como o pagamento de lucros cessantes), demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra impossível devido à natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Outrossim, a incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. 5.1. Na hipótese, analisando os fundamentos adotados pela Corte originária para justificar a condenação ao pagamento de danos morais, verifica-se existir descrição de situação específica que aponta violação grave a direito da personalidade dos agravados, qual seja, o extenso lapso temporal na entrega do imóvel - 22 (vinte e dois) anos após o prazo previsto -, não havendo falar em mero inadimplemento, e a revisão desse entendimento implicaria a incidência do óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.972.677/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO DA AGRAVANTE E DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Incidência do teor da Súmula 83/STJ. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, como ocorreu na hipótese. Precedentes. 3. Para alterar as conclusões contidas no decisum e acolher o inconformismo recursal no sentido de verificar a apontada inexistência de dano moral, seria imprescindível a incursão no conjunto fático e probatório dos autos, providência que atrai o óbice estabelecido pela Súmula 7 do STJ. Precedentes. 4. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.713.608/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2019, DJe de 6/9/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL NA DATA PACTUADA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. ART. 535 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. PREQUESTIONAMENTO. REEXAME DE PROVAS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os vícios a que se refere o artigo 535 do CPC/1973 são aqueles que recaem sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos utilizados pelas partes, sendo certo que não há falar em omissão simplesmente pelo fato de as alegações deduzidas não terem sido acolhidas pelo órgão julgador. 2. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie da Súmula 211/STJ. 3. A reforma do julgado estadual no tocante à alegada exigibilidade da cobrança de saldo residual, bem como a inexistência de atraso na entrega do imóvel, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda e de cláusulas contratuais. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Incidência do prazo prescricional decenal (art. 205 do Código Civil), porquanto a pretensão deriva do não cumprimento de obrigação e deveres constantes de contrato. 5. A jurisprudência do STJ está sedimentada no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros cessantes. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.296.944/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/9/2018, DJe de 21/9/2018) (destaques próprios) No caso, a pretensão da parte autora refere-se à aquisição de unidade residencial autônoma consubstanciada no apartamento n. 178, tipo IV, situado no Bloco Canário, integrante do Residencial Conviva Barueri, com endereço na Avenida Giovani Atílio Tolaini, n. 30, Bairro Votupoca, Barueri/SP (ID 341928730). Conforme o item n. 7 do quadro-resumo do instrumento particular de compromisso de venda e compra de fração ideal de terreno e aquisição de futura unidade autônoma, com financiamento, firmado em 06/11/2011, o prazo de conclusão da obra seria de 24 (vinte e quatro) meses após a contratação do financiamento, admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a teor da cláusula décima terceira do instrumento. De outra banda, o contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações de ID 341928733, no item C-6, fixou prazo de construção de 39 (trinta e nove) meses e, no parágrafo terceiro da cláusula trigésima, prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a hipótese de substituição da construtora. Tal contrato de mútuo foi firmado em 20/06/2014. Por consequência, o imóvel deveria ter sido entregue à adquirente no prazo máximo de 39 (trinta e nove) meses e 180 (cento e oitenta) dias subsequentes à contratação do financiamento. Assim, o vencimento do derradeiro prazo para a entrega do imóvel ocorreu em 19/03/2018, iniciando-se a mora em 20/03/2018. O ajuizamento desta ação ocorreu em 13/10/2024, data que não é posterior ao decênio contado a partir do início do atraso. Diante do exposto, REJEITO a prefacial aventada. 2. Legitimidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para figurar no polo passivo O direito à moradia está positivado no caput do art. 6º da Constituição da República, pela Emenda Constitucional n. 26/2000, sendo que o seu art. 23 fixa a competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios para promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico. A título de dado histórico, em 12.01.1861, através do Decreto n. 2.723, o então Imperador Dom Pedro II fundou a Caixa Econômica, com o fim de “receber a juro de 6% as pequenas economias das classes menos abastadas, e de assegurar, sob garantia do Governo Imperial, a fiel restituição do que pertencer a cada contribuinte, quando este o reclamar”, a teor do seu art. 1º. Com o Decreto-Lei n. 759/1969, foi constituída a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com a qualidade de empresa pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado, tendo, dentre as suas finalidades, a concessão de empréstimos e financiamentos de natureza assistencial, a teor do art. 2º, b, da norma em questão. Por conta do art. 1º, §1º, do Decreto-Lei n. 2.291/1986, foi extinto o Banco Nacional de Habitação (BNH) e incorporado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que passou a figurar como agente fiduciário do Sistema Financeiro de Habitação, podendo implementar as medidas dos artigos 30 a 38 do Decreto-Lei n. 70/1966, o qual, com a finalidade de propiciar ou facilitar a aquisição da casa própria, admite a concessão de empréstimos para o financiamento da construção civil, mediante garantia por caução, cessão parcial ou cessão fiduciária, consoante seus artigos 1º, I, e 43. Com a extinção do BNH, a CAIXA também passou a integrar o Sistema Financeiro da Habitação, de interesse popular, destinado ao fomento da construção e da aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, nos moldes do art. 8º, I, da Lei n. 4.380/1964. Referida norma dispõe sobre a política nacional de habitação e os contratos imobiliários de interesse social. Com o advento da Lei n. 8.677/1993, pelo seu art. 9º, à CAIXA foi conferida a qualidade de agente operador dos recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), instituído pela mesma lei, que, nos termos do caput do seu art. 2º, destina o fundo ao “financiamento de projetos de investimento de interesse social nas áreas de habitação popular”. Conforme o art. 9º, V, da Lei n. 8.677/1993, a CAIXA tem a atribuição de contratar as operações envolvendo recursos do FDS, observando os limites estabelecidos no art. 6º da mesma lei, dentre os quais, o contido no inciso I, alínea b: a comprovação da viabilidade técnica e econômico-financeira do projeto para a concessão de empréstimos e financiamentos. Com relação ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado pela Lei n. 10.188/2001, para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, a CAIXA, que antes era o agente gestor do programa, após a alteração pela Lei n. 10.859/2004, passou a exercer função de operacionalização, cabendo ao Ministério das Cidades a gestão do programa. O parágrafo único, do art. 4º, diz que “as operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.” O Programa “Minha Casa, Minha Vida” – PMCMV - foi instituído pela Lei n. 11.977/2009, tendo a finalidade de incentivar a produção e a aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais). Compreende o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Para a implementação do programa, a União concede subvenção econômica ao beneficiário pessoa física, no ato da contratação do financiamento habitacional, como preceitua o art. 2º, I, da dita lei. A gestão operacional dos recursos destinados à concessão de tal subvenção é efetuada pela CAIXA, nos termos do caput do art. 9º, c/c art. 2º, I, da lei em comento. Compete à CAIXA, também, a gestão operacional do PNHR, consoante caput do art. 16, da mesma lei. A Lei n. 11.977/2009 criou o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), que, na forma do art. 20, incisos I e II, tem por finalidades garantir o pagamento da prestação mensal de financiamento habitacional nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento do mutuário cuja renda familiar não exceda R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais), bem como assumir o saldo devedor, em caso de morte e invalidez permanente, e as despesas de danos físicos ao imóvel, observado o teto supramencionado. O FGHab tem natureza privada e patrimônio próprio, conforme o §2º, do art. 20, da Lei n. 11.977/2009, e, nos termos do art. 24, será criado, administrado, gerido e representado judicial e extrajudicialmente pela CAIXA. O Programa “Minha Casa, Minha Vida” está regulamentado pelo Decreto n. 7.499/2011, cujo art. 1º, caput, elevou o teto da renda mensal das famílias habilitáveis para até R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Necessário salientar que, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a CAIXA pode aplicar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS – Lei n. 8.036/1990, art. 9º) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE – Resolução do Banco Central n. 3.932/2010, art. 1º, I, a). Além de atuar no Sistema Financeiro da Habitação, nos termos acima, a CAIXA ECONOMICA FEDERAL opera no Sistema de Financiamento Imobiliário previsto na Lei n. 9.514/1997, que promove o financiamento imobiliário, em geral, baseado nas taxas de mercado. Da evolução legislativa acima referenciada, é possível inferir que a CAIXA tem a primazia na execução das políticas públicas concernentes à concretização do direito fundamental social à moradia. A empresa pública exerce papel relevante na democratização do acesso à moradia própria, notadamente à população de baixa renda, tema que o legislador infraconstitucional consagrou como de interesse público e social. Na implementação das políticas públicas de consecução da moradia própria pelo Sistema Financeiro da Habitação, a CAIXA figura ora como agente meramente financeiro, ora como executora, gestora e/ou operadora, razão pela qual, no segundo caso, obviamente detém legitimidade para figurar no polo passivo. Não fosse isso suficiente, enquanto o compromisso de compra e venda firmado entre o alienante e o adquirente tem a natureza dúplice (vendedor → comprador), o contrato de mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia apresenta caráter tríplice, estando correlacionados o alienante, o adquirente/mutuário e a empresa pública/mutuante (alienante ↔ adquirente/mutuário ↔ agente financeiro/mutuante). Importante salientar que há uma relação de acessoriedade entre o compromisso de compra e venda e o contrato de mútuo a ele vinculado. Qualquer decisão judicial envolvendo o contrato-base (compromisso de compra e venda) repercutirá na esfera jurídica do contrato acessório (o mútuo). Portanto, o acessório segue a sorte do principal. Cabe observar que o caso CONVIVA vem sendo objeto de uma multiplicidade de ações no Poder Judiciário. Conforme consta do processo PJE de autos n. 5000105-69.2017.4.03.6144, ajuizado pela correquerida CONVIVA, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e a CONVIVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em 13.07.2011, firmaram contrato de abertura de crédito e mútuo, no importe de R$ 16.348.560,62 (dezesseis milhões, trezentos e quarenta e oito mil, quinhentos e sessenta reais e sessenta e dois centavos) para a construção do módulo II do empreendimento RESIDENCIAL CONVIVA BARUERI, com garantia hipotecária, mediante utilização de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança – SBPE, nos termos do art. 1º, I, a, da Resolução do Banco Central n. 3.932/2010, que permite a destinação de recursos captados em depósitos de poupança às operações de financiamento habitacional do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Consta do item e, do parágrafo terceiro da cláusula segunda do dito contrato, que a construtora deve informar “a existência, em local visível e privilegiado, da placa padronizada indicativa do financiamento, conforme modelo vigente”. Depois de pactuada a compra e venda entre a construtora/alienante e o adquirente, a CAIXA firmou com a parte autora contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional (imóvel na planta) com fiança/alienação fiduciária em garantia e/ou outras obrigações, pelo Programa “Minha Casa, Minha Vida”, com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). No caso dos autos, a CAIXA verteu recursos públicos nas duas frentes: i) utilizou recursos da poupança para financiar a construção do empreendimento pela CONVIVA; e ii) destinou recursos do FGTS para o contrato de mútuo firmado com a parte requerente. Ademais, cláusula contratual exige que a construtora ostente o financiamento da obra pela empresa pública. Nessa atuação da correquerida CAIXA está evidenciada a precípua finalidade de assegurar o acesso à moradia própria pela população hipossuficiente, uma vez que liberou recursos para financiar a obra, promoveu o empreendimento, viabilizou o financiamento para aquisição das unidades pelos pretensos mutuários e assumiu a responsabilidade de operacionalizar os recursos públicos envolvidos no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”. Os tribunais vêm entendendo pela legitimidade da CAIXA nos casos em que atue como agente executor de políticas federais de promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, ante os seguintes pressupostos: i) a CAIXA habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para a finalidade de arrendamento com opção de compra. A intervenção da CAIXA somente será afastada quando demonstrado que atuou como agente financeiro em sentido estrito. Vejamos o que diz a jurisprudência: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. VÍCIO NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. PROGRAMA SOCIAL MINHA CASA MINHA VIDA. RESPONSABILIDADE DA CAIXAECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. I - Em demandas em que se objetiva a responsabilização por vício na construção de imóvel, a Caixa Econômica Federal somente é parte legítima, ao lado da construtora, se tiver atuado como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda ou baixíssima renda, escolhendo a construtora e participando da elaboração do respectivo projeto. Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça. II - Hipótese dos autos em que o empreendimento imobiliário foi financiado pela Caixa Econômica Federal e o foi como parte de programa de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, no âmbito do Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Nacional de Habitação Popular integrante do Programa Minha Casa Minha Vida. III - Agravo de instrumento a que se dá provimento, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF e, via de consequência, declarada competente a Justiça Federal para processar e julgar a ação de origem. (Tribunal Regional Federal da 1ª Região - AG n. 0035589-63.2015.4.01.0000/GO, 6ª Turma, Juíza Federal Maria da Penha Gomes Fontenele Menezes, eDJF1 de 24/07/2017) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. COMPETÊNCIA. PARALISAÇÃO DAS OBRAS E ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. 1. A CEF possui legitimidade passiva na relação processual em que se postula a rescisão do contrato de promessa de compra e venda objeto da lide, e a condenação das rés CEF e PREMAX Engenharia Ltda. ao pagamento de danos materiais (sinal pago) e danos morais, em função da paralisação das obras e atraso na entrega das unidades do empreendimento imobiliário Residencial Linhares. 2. A atuação da CEF não se deu como mero agente financeiro, pois, nas fotos com o anúncio do empreendimento habitacional objeto de discussão aparecem o logotipo da CEF e do Programa Minha Casa Minha Vida, pelo que possível concluir que a referida instituição financeira promoveu o empreendimento em questão. 3. Além disso, a CEF também é responsável pela escolha e aprovação da construtora responsável, com quem firmou contrato de abertura de crédito, com a adoção de recursos do FGTS (fundo do qual é gestora), e no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (artigos 1º, § 1º e art. 2º, § 8º, ambos da Lei nº 10.188/2001, e artigo 9º da Lei nº. 11.977/09), sendo certo que o contrato de abertura de crédito foi firmado com a construtora PREMAX Engenharia Ltda. em 22/06/2012, após a distribuição de processo de falência proposto em face da construtora, em janeiro/2012 (nº 0000479- 84.2012.4.8.08.0030), de modo que a CEF conhecia a real situação financeira da construtora antes da abertura de crédito. 4. Agravo de instrumento provido. (Tribunal Regional Federal da 2ª Região - AG 00051368720174020000, LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO, - 7ª TURMA ESPECIALIZADA.) (destaquei) Diante disso, constato a legitimidade da CAIXA para figurar no polo passivo deste feito. 3. Responsabilidade solidária entre as correqueridas Nos termos do art. 264, do Código Civil, há solidariedade quando, na mesma obrigação, concorrem mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda. Conforme o art. 265, “a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”. Segundo o art. 275, “o credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto”. E, a teor do art. 283, “o devedor que satisfez a dívida por inteiro tem direito a exigir de cada um dos co-devedores a sua quota, dividindo-se igualmente por todos a do insolvente, se o houver, presumindo-se iguais, no débito, as partes de todos os co-devedores”. Nos contratos do Sistema Financeiro de Habitação sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade solidária entre a instituição financiadora e a construtora/incorporadora/organizadora decorre do previsto no parágrafo único do art. 7º, da Lei n. 8.078/1990, segundo o qual: Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e equidade. Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. (destaquei) Uma vez que a CAIXA financiou a construção do edifício, tinha a atribuição de acompanhar a evolução da obra para liberar o respectivo pagamento e pactuou o mútuo com o adquirente, enquanto agente executora de política pública de acesso à moradia própria pela população de baixa renda, tenho como abusivas as cláusulas, tanto do contrato de concessão de financiamento à construtora (cláusula quinta), quanto à do contrato de mútuo (parágrafo primeiro da cláusula terceira), pelas quais a empresa pública se exime de responsabilidade de qualquer natureza sobre a execução da obra, o que provoca evidente desequilíbrio contratual. É o que se depreende do art. 51, I, c/c seu §1º, II, do CDC: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; (...) § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual; (...) (destaquei) A jurisprudência tem se consolidado assim: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIROS. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a pretensão ora discutida diz respeito ao Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional firmado no âmbito do Programa Nacional de Habitação Popular integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida. 2. Referido instrumento foi firmado entre os autores, Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores Sindicalizados da Região de Mogi das Cruzes (posteriormente substituída pela INMAX Tecnologia de Construção Ltda) e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, de sorte que a almejada indenização pelo alegado atraso na entrega do imóvel obriga a participação de todas as partes no feito. 3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que o agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual proposta por mutuários em virtude de vícios constatados no edifício. 4. Por outro, lado, pacífica a jurisprudência quanto à responsabilidade solidária da construtora e do agente financeiro por atraso na entrega de obra financiada no âmbito do SFH. 5. In casu, correta a r. decisão recorrida no tocante ao prazo para entrega do imóvel, tendo em vista que na data aprazada, outubro de 2012, o mesmo não foi cumprido. Ainda, o atraso da entrega do imóvel superou o limite pactuado de 180 (cento e oitenta) dias, sem que a CAIXA tivesse tomado as providências contratualmente previstas, uma vez que até a prolação da r. decisão o imóvel ainda não havia sido entregue. 6. Agravo de instrumento improvido. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 571226 - 0027263-60.2015.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 11/10/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:26/10/2016) (destaquei) DIREITO CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE EXECUTOR DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESPONSABILIDADE CIVIL SOLIDÁRIA. APELAÇÃO PROVIDA. 1. No caso dos autos, a atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política federal para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. É o que se depreende do fato de o contrato ter sido celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, bem como escolhido a construtora incumbida do empreendimento, elementos que evidenciam a sua atuação não como mero agente financeiro no contrato em questão, papel que poderia ter sido desempenhado por qualquer outra instituição financeira, mas como verdadeiro agente executor de política pública habitacional federal. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte. 3. Em razão da responsabilidade civil solidária entre as partes, revela-se adequada a condenação solidária dos réus nos consectários da sucumbência, inclusive quanto ao pagamento de honorários advocatícios. 4. Apelação provida. (Tribunal Regional Federal da 3ª Região - Ap 00003847620124036125, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:25/06/2018. FONTE_REPUBLICACAO) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. IMÓVEIS FINANCIADOS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSOS DO PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". FALHAS ESTRUTURAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E CONSTRUTORA. 1. Agravo de instrumento em face de decisão que, nos autos da ação ordinária de origem, indeferiu pedido de tutela antecipatória que objetiva determinação para que as partes demandadas procedessem, de forma solidária, aos reparos e reformas da casa e ainda medida cautelar inominada para transferência da autora e sua família para outro imóvel equivalente, durante o período de reforma, e pagamento do aluguel respectivo. 2. Esta Terceira Turma vem reconhecendo a nulidade de cláusula contratual que afasta a responsabilidade da CEF por danos físicos acarretados a imóvel financiado provenientes de vícios de construção, por entender que essa previsão restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual. 3. No caso, as alegações suscitadas pela agravante exigem apreciação circunstanciada pelo Juízo a quo, a fim de apurar os danos sofridos pelos imóveis e a responsabilidade pelos mesmos imputáveis à Caixa Econômica Federal e à construtora responsável pela obra. 4. Agravo de instrumento parcialmente provido, apenas para incluir a empresa ECR CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA no polo passivo da demanda. (Tribunal Regional Federal da 5ª Região - AG 08021646920134050000, Desembargador Federal Marcelo Navarro, TRF5 - Terceira Turma) (destaquei) Com isso, quando a CAIXA financia a construção de empreendimento destinado à moradia da população de baixa renda, enquanto agente executor de política pública federal, responde solidariamente com a organizadora/construtora, não prevalecendo a cláusula contratual que a isenta de responsabilidade, haja vista sua nulidade de pleno direito. Portanto, não há que se falar em ausência de responsabilidade da instituição financeira quanto à execução e/ou qualidade da edificação. 4. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Não há controvérsia nos autos sobre a natureza consumerista do contrato firmado entre a parte requerente e a construtora CONVIVA. Por sua vez, o contrato de mútuo pactuado entre a CAIXA e a parte autora não estipula cláusula de cobertura do saldo devedor pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS e foi firmado após a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor – CDC - Lei n. 8.079/1990. Os conceitos de fornecedor e de serviço, estabelecidos no caput e no §2º, do art. 3º, do CDC, não são incompatíveis com a atividade exercida pela empresa pública de democratização da moradia à população de baixa renda, segmento onde mais se evidencia a hipossuficiência do contratante. Vejamos: Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. (destaquei) Cabe acrescer, ainda, as observações de Arnaldo Rizzardo, em artigo publicado na AJURIS, Ano XXI, março de 1994, intitulado "O Código de Defesa do Consumidor Aplicado aos Contratos Regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação": Existe, no contrato de financiamento da casa própria, uma prestação de serviços, dirigida a atividades a consumidores, isto é, aos que necessitam da casa para a moradia. Trata-se de uma atividade que certos Bancos exercem, prestada ao público, desde que preenchidos alguns requisitos ou satisfeitas certas formalidades. Assim, nota-se que não constitui o contrato um negócio particular regido pelo Direito comum. A atividade financeira, neste setor, é controlada pelo Estado, e programada por inúmeros diplomas específicos. Por ser dirigida ao público, ou oferecida a quem tem necessidade dela, cuida-se de uma relação de consumo. O Superior Tribunal de Justiça consagrou o entendimento de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL (SFH). SALDO DEVEDOR. ATUALIZAÇÃO ANTES DA AMORTIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AOS CONTRATOS REGIDOS PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PRECEDENTES. 1. "A jurisprudência desta Corte já se pronunciou pela incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação." (REsp 756.973/RS, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/3/2007, DJ de 16/4/2007). 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 789.256/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/02/2014, DJe 13/03/2014) (destaquei) CONSUMIDOR E CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CLÁUSULA EXCLUDENTE DA COBERTURA. APOSENTADORIA POR INVALIDEZ. SFH. ACÓRDÃO FUNDADO NO CDC. NULIDADE DA CLÁUSULA. ART. 51, IV, DO CDC. ESPECIAL DISTANCIANDO-SE DA FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO. TESE SUFICIENTE NÃO IMPUGNADA. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. ‘A aplicação do princípio do mutualismo e do pacta sunt servanda não autoriza a imposição de cláusula que configure desvantagem excessiva em prejuízo do consumidor, condição que a lei tipifica como ilegal, devendo ser declarada sua nulidade’ (CDC, art. 51, § 1º, IV) [...] (AgRg no REsp 1334008/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 12/08/2014, DJe 26/08/2014). 2. A matéria referente ao art. 206, § 1º, II. "b", do Código Civil não foi objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmulas 282/STF e 211/STJ). 3. A falta de combate a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido bem como as razões recursais dissociadas daquilo que ficou decidido pelo Tribunal de origem demonstram deficiência de fundamentação do recurso, o que atrai, por analogia, os óbices das Súmulas n. 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1507662/PB, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 28/08/2015) (destaquei) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO ANTERIOR A 1990 SEM COBERTURA PELO FCVS. SALDO DEVEDOR. PREVISÃO EXPRESSA. RESÍDUO. RESPONSABILIDADE. MUTUÁRIO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Nos contratos de mútuo habitacional celebrados perante o Sistema Financeiro Habitacional - SFH é exigível dos mutuários o pagamento dos resíduos dos saldos devedores existentes, até sua final liquidação, quando ausente a cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS (cf. REsp n. 1.447.108/CE, Segunda Seção, Relator o Ministro Villas Bôas Cueva, DJe de 24/10/2014, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC) 2. O Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990), assentou a compreensão de que a norma consumerista não se aplica aos contratos de financiamento habitacional celebrados antes de sua entrada em vigor, como na espécie, cuja data de assinatura é de 29/10/1988. 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp 565.836/AL, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 04/12/2014) (destaquei) Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Competência do juízo. Foro de eleição. Domicílio do devedor. Execução. Contrato de compra e venda de imóvel e financiamento. SFH. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Empréstimo concedido por associação a associado. - Deve ser afastada a aplicação da cláusula que prevê foro de eleição diverso do domicílio do devedor em contrato de compra e venda de imóvel e financiamento regido pelo Sistema Financeiro de Habitação, quando importar em prejuízo de sua defesa. - Há relação de consumo entre o agente financeiro do SFH, que concede empréstimo para aquisição de casa própria, e o mutuário. - Ao operar como os demais agentes de concessão de empréstimo do SFH, a associação age na posição de fornecedora de serviços aos seus associados, então caracterizados como consumidores. - Recurso Especial não conhecido. (Recurso Especial n. 436.815-DF, Relatora Ministra Nancy Andrighi, 17.09.2002 – DJ 28.10.2001) (destaquei) Em suma, os precedentes acima vão no sentido de que as regras do microssistema consumerista podem incidir sobre contrato firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, desde que: i) não envolva cobertura do saldo devedor pelo FCVS; e ii) que a contratação tenha ocorrido após o advento do CDC, hipótese dos autos. Necessário pontuar que, à luz da denominada “teoria do diálogo das fontes”, as normas jurídicas pertencentes a distintos ramos do direito não são excludentes entre si, mas complementares. Precursora de tal teoria no Brasil, Cláudia Lima Marques defende que: A solução sistemática pós-moderna, em um momento posterior à descodificação, à tópica e à microrrecodificação, procura uma eficiência não só hierárquica, mas funcional do sistema plural e complexo de nosso direito contemporâneo, deve ser mais fluida, mas flexível, tratar diferentemente os diferentes, a permitir maior mobilidade e fineza de distinções. Nestes tempos, a superação de paradigmas é substituída pela convivência dos paradigmas, a revogação expressa pela incerteza da revogação tácita indireta através da incorporação (veja o art. 2043 do CC/2002). (BENJAMIN, Antonio Herman V.; MARQUES, Cláudia Lima; e BESSA, Leonardo Roscoe. Manual de Direito do Consumidor, 5ª Edição, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2013, p.124) Logo, nada obsta que, para suprir lacunas normativas e obter a solução justa e coerente do caso concreto, recorra-se conjuntamente às regras do direito do consumidor e do direito civil. Esse entendimento vem sendo aplicado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelações 9187673-13.2005.8.26.0000 e 0005912-26.2015.8.26.0495). 5. Da mora na entrega do imóvel A pretensão veiculada nos autos refere-se à aquisição de unidade residencial autônoma consubstanciada no apartamento n. 178, tipo IV, situado no Bloco Canário, integrante do Residencial Conviva Barueri, com endereço na Avenida Giovani Atílio Tolaini, n. 30, Bairro Votupoca, Barueri/SP (ID 341928730). Conforme o item n. 7 do quadro-resumo do instrumento particular de compromisso de venda e compra de fração ideal de terreno e aquisição de futura unidade autônoma, com financiamento, firmado em 06/11/2011, o prazo de conclusão da obra seria de 24 (vinte e quatro) meses após a contratação do financiamento, admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a teor da cláusula décima terceira do instrumento. De outra banda, o contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações de ID 341928733, no item C-6, fixou prazo de construção de 39 (trinta e nove) meses e, no parágrafo terceiro da cláusula trigésima, prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão e entrega da obra na hipótese de substituição da construtora. Tal contrato de mútuo foi firmado em 20/06/2014. Por consequência, o imóvel deveria ter sido entregue à adquirente no prazo máximo de 39 (trinta e nove) meses e 180 (cento e oitenta) dias subsequentes à contratação do financiamento. Assim, o vencimento do derradeiro prazo para a entrega do imóvel ocorreu em 19/03/2018, iniciando-se a mora em 20/03/2018. Não há indício de inadimplência da parte autora quando do vencimento do aludido prazo. Esta ação foi proposta em 13/10/2024. A parte autora, com a réplica, juntou o termo de entrega de chaves de ID 601213095, que relata o recebimento do imóvel pelos adquirentes na data de 13 de janeiro de 2026. A parte demandada não produziu contraprova de tal informação. Os elementos dos autos evidenciam o inadimplemento da obrigação, na forma do art. 397, caput, do Código Civil, havendo a constituição em mora, de pleno direito: “Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. (Vide Lei nº 13.105, de 2015)(Vigência) Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.” Assim, como se trata de obrigação sujeita a termo, em caso de descumprimento, dispensa-se a prévia notificação extrajudicial das devedoras para a constituição em mora. Vejamos: “EMENTA: INCORPORAÇÃO. PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RETARDAMENTO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. INTERPELAÇÃO PRÉVIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. - A resolução do contrato, postulada por adquirente sob a assertiva de mau adimplemento, não depende da prévia interpelação prevista no art. 43, inc. VI, da Lei n° 4.591, de 16.12.64, somente exigível para a finalidade de destituição do incorporador. - Caso fortuito não caracterizado. Recurso especial não conhecido. “(Superior Tribunal de Justiça - RESP 199500451549, BARROS MONTEIRO, STJ - QUARTA TURMA, DJ DATA:09/04/2001 PG:00365 ..DTPB:.) Ainda que se entendesse pela necessidade de notificação extrajudicial prévia, não se pode olvidar que a citação válida torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, nos termos do caput do art. 240, do Código de Processo Civil. A mora na entrega do imóvel ao adquirente/mutuário é fato incontroverso nos autos, não demandando dilação probatória, a teor do art. 374, III, do suso mencionado código. 6. Do dano material – lucros cessantes Parte inferior do formulário Uma das consequências do inadimplemento contratual consta do art. 389 do Código Civil: Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Por sua vez, diz o art. 395: Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Os danos materiais englobam as perdas, os danos propriamente ditos e os lucros cessantes. As perdas consistem em prejuízos efetivos, ou seja, aquilo que efetivamente foi excluído do patrimônio da vítima. Dano, aqui na acepção estrita, consiste em diminuição do valor, restrição ou anulação da utilidade de um bem patrimonial. E, por fim, os lucros cessantes implicam em tudo o que o prejudicado razoavelmente deixou de lucrar. No tocante ao ressarcimento do dano patrimonial, releva salientar que, ressalvado o meu entendimento pessoal sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.729.593/SP (Tema 996), firmou a tese de que, na hipótese versada, o prejuízo decorrente da mora na entrega do imóvel é presumível, havendo, consequentemente, o dever de indenizar os lucros cessantes do promitente-comprador. Vejamos: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.) (destaquei) Em consonância com a jurisprudência da Corte Superior, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em casos semelhantes ao dos autos, vem decidindo, reiteradamente, pela condenação da empresa pública federal e da construtora demandadas ao pagamento de lucros cessantes no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, por mês de atraso. Colaciono precedentes: APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra, como se infere da cláusula terceira, item c, verbis: "o crédito dos recursos na conta vinculada ao empreendimento destinados à construção será feito em parcelas mensais, condicionando-se ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - RAE, conforme o cronograma físico-financeiro aprovado pela CEF, o qual ficará fazendo parte integrante e complementar deste contrato, e ao cumprimento das demais exigências estabelecidas neste instrumento". 2. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes. 3. Reformada a sentença a fim de se reconhecer que é solidária a responsabilidade civil entre o banco apelante e a construtora corré quanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel, bem como a condenação solidária dos réus ao pagamento das indenizações fixadas. 4. No que diz respeito ao cabimento de lucros cessantes, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, em razão do atraso na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, incide a presunção de prejuízo do promitente comprador. 5. Conforme precedente do C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996): “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 6. Assim, entendo devida a indenização por lucros cessantes, devendo ser estabelecida a condenação de ambas rés, que ora fixo no importe de 0,5 % do valor do imóvel por mês de atraso, considerando que o prazo contratual para o término da construção findou em fevereiro de 2013, nos termos da sentença proferida pelo juízo monocrático. 7. A condenação ao pagamento de honorários advocatícios deve ser de ambas as rés, tendo sido estes arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, dividido proporcionalmente entre elas. 8. Apelação parcialmente provida. (TRF-3, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL / SP 5000443-77.2016.4.03.6144, 2ª Turma, RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES, j. 23/02/2022, DJEN: 04/03/2022) (destaquei) CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA PELA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF RECONHECIDA EM SENTENÇA. APELO NÃO CONHECIDO NO PONTO. JUROS DE OBRA. EXIGIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDA. 1. De início, não conheço da parte do recurso de apelação por meio da qual os apelantes aduzem a responsabilidade solidária da CEF pelos danos advindos do atraso na entrega do empreendimento imobiliário, de vez que a r. sentença ora recorrida decidiu exatamente nesse sentido. 2. Assim, remanesce para análise desta E. Corte Regional tão somente a insurgência dos apelantes acerca da inexigibilidade dos denominados juros de obra. Em que pese o esforço argumentativo, a insurgência dos apelantes acerca dos juros cobrados durante o período de construção do imóvel não merece guarida. 3. A cláusula sétima do contrato firmado entre o apelante e a CEF estabelece quais os encargos mensais incidentes sobre financiamento, e estipula que devem ser pagos pelo devedor. Nota-se que a cobrança de juros na fase de construção está prevista expressamente no contrato firmado. Assim, tendo sido livremente pactuada, caberia aos autores a demonstração de eventual abusividade na sua cobrança, ônus do qual não se desincumbiram. 4. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido pela legalidade da exigência de pagamento de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel. No mesmo sentido são os precedentes deste E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região. 5. Apelação não conhecida, em parte, e na parte conhecida, não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0021294-63.2016.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 09/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/09/2020) (destaquei) APELAÇÃO. CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO. COMPRA E VENDA. EMPREITADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA CONSTRUÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - Pretende a parte Autora a condenação da corrés por danos materiais e morais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega da obra para além do estabelecido em contrato. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do teor doart. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Assim como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos. II - Não subsistem controvérsias quanto à configuração do atraso, o apelante requer o reconhecimento de que as condenações das corrés são solidárias. Requer ainda condenação das corrés a arcar com lucros cessantes, a majoração da indenização por danos morais, e a restituição dos valores cobrados a titulo de INCC pela construtora a partir da data ultrapassada de previsão de entrega do imóvel, além da majoração dos honorários advocatícios. III - O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". (STJ, REsp 1.729.593/SP). IV - O pedido em questão já foi reconhecido nos autos da Ação Civil Pública 1016397-25.2014.8.26.0068, com decisão transitada em julgado que estabeleceu condenação da construtora ré, nos seguintes termos: "4) condenar a ré a indenizar os adquirentes em decorrência da indisponibilidade da unidade autônoma adquirida, no valor mensal correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês de atraso contados a partir do término do prazo de tolerância, observado o prazo fixado em cada contrato (24 meses a contar da assinatura do contrato de financiamento), até a entrega das chaves". V - Nestas circunstâncias, considerando que a sentença reconheceu a responsabilidade solidária da CEF em função de seu dever de fiscalizar a obra e mobilizar o seguro contratado, é de rigor reconhecer a responsabilidade solidária da instituição financeira para arcar com os valores devidos a título de danos materiais a partir de sua mora em 19/07/2016, nos termos do item 4 da sentença proferida na ACP 1016397-25.2014.8.26.0068. VI - No tocante a devolução dos valores pagos a título de INCC, no entanto, não há fundamento para reconhecer a solidariedade da CEF, uma vez que sua cobrança foi realizada exclusivamente pela construtora, enquanto o contrato firmado com a instituição financeira prevê índice de correção monetária distinto para incidir sobre o saldo devedor do financiamento. VII - A condenação da construtora, por sua vez, aparentemente já foi objeto de análise exaustiva na aludida ação civil pública em que se reconheceu a nulidade dos dispositivos reputados abusivos nos contratos firmados com os adquirentes. Vale destacar que a utilização do INCC não é sempre ilícita, sendo o índice próprio para mensurar a inflação de custos de construção. VIII - Para que não reste qualquer dúvida, no entanto, é de rigor reconhecer que o mesmo julgado proferido pelo STJ em IRDR destacou que, uma vez não cumprido o prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, cessa a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor (STJ, REsp 1.729.593/SP). IX - No tocante aos danos morais, não merece objeção a sentença que optou por diferenciar o montante devido a este título pela construtora daquele devido pela instituição financeira, considerando mais grave a conduta da primeira corré. As condenações a título de danos morais somam R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor que não pode ser considerado irrisório, notadamente ao se considerar a coexistência de condenação por danos materiais. X - Apelação parcialmente provida para reconhecer a solidariedade da CEF para arcar com os danos materiais devidos à parte Autora pelo atraso na conclusão da obra a partir de 19/07/2016, ressalvando-se da condenação eventuais valores já recebidos a este título em virtude da execução da decisão proferida nos autos da ACP 1016397-25.2014.8.26.0068 e para afastar a incidência do INCC no contrato firmado com a construtora a partir da mesma data. Honorários devidos exclusivamente pelas corrés. (TRF-3, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL / SP 5001231-86.2019.4.03.6144, 1ª Turma, RELATOR DES. FED. VALDECI DOS SANTOS, j. 03/09/2022, DJEN: 12/09/2022) (destaquei) PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (ART. 1.022 DO CPC DE 2015). AUSÊNCIA DE BASE DE CÁLCULO PARA APURAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO PELA SENTENÇA A TÍTULO DE DANOS MORAIS. EXISTÊNCIA DE ERRO MATERIAL. 1. Rejeitados os embargos de declaração da instituição financeira, uma vez que o acórdão analisou de forma satisfatória a questão acerca do reconhecimento de que é solidária
