Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária do Pará 2ª Vara Federal Cível da SJPA SENTENÇA TIPO "B" PROCESSO: 1055948-68.2026.4.01.3900 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: AUTOR: TAIS PRESCILA SANTA ROSA NUNES REPRESENTANTES POLO ATIVO: Advogado do(a) AUTOR: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação, sob procedimento comum, visando obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória. Decisão inicial deferiu a gratuidade judicial, bem como determinou a inversão do ônus da prova e a citação da parte adversa. (id 2283952405) Citada,a CEF ofertou sua peça de defesa, suscitando diversas preliminares, impugnando, no mérito, a pretensão deduzida pela parte autora. (id 2294269618) Vieram os autos conclusos. Decido. Estando o feito suficientemente instruído com os documentos necessários ao seu deslinde, passo ao julgamento antecipado de mérito, nos termos do artigo 355, inciso I do CPC. I - Das preliminares Da impugnação ao valor da causa e da competência A Caixa Econômica Federal sustenta que o valor da causa deveria corresponder ao valor do contrato de financiamento, de modo a atrair a competência do Juizado Especial Federal. A preliminar não merece acolhimento. Nos termos do art. 292 do Código de Processo Civil, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido pela parte autora. Na hipótese, não se discute mera obrigação contratual de fazer, tampouco simples emissão de documentos. O objetivo principal da demanda consiste em obter a regularização registral necessária à consolidação da propriedade plena do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, circunstância que evidencia que o proveito econômico da demanda corresponde ao próprio valor do bem imóvel. Não há razão jurídica para adotar como parâmetro o valor originário do contrato de financiamento, pois este representa apenas a obrigação assumida entre as partes quando da contratação, e não o efetivo conteúdo econômico da pretensão deduzida em juízo. Tratando-se de demanda destinada à obtenção da propriedade plena do imóvel, o valor da causa deve refletir o valor econômico do bem. Acrescente-se que, ainda que se trate de imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, situado na Região Metropolitana de Belém, revela-se incompatível com a realidade imobiliária admitir valor inferior ao limite de sessenta salários mínimos, razão pela qual não há como se reconhecer a competência do Juizado Especial Federal. A esse respeito, confira-se precedentes dos Tribunais Regionais Federais: COMPULSÓRIA. REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL NO ÂMBITO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PROVEITO ECONÔMICO CORRESPONDENTE AO VALOR DO IMÓVEL. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL COMUM. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, retificou de ofício o valor da causa de R$95.000,00 para R$4.750,00 e determinou a remessa dos autos ao Juizado Especial Federal, sob o fundamento de que o proveito econômico se limitaria à regularização administrativa do contrato de financiamento habitacional. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o valor da causa, em demanda que visa à adjudicação compulsória e à regularização registral de imóvel financiado, deve corresponder ao valor do imóvel ou apenas ao custo da obrigação administrativa; (ii) estabelecer se, em razão desse valor, a competência é do Juizado Especial Federal ou da Justiça Federal comum. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O valor da causa deve refletir o proveito econômico perseguido, nos termos do art. 292, II, do CPC, sendo este correspondente ao bem da vida almejado na demanda. 4. Nas ações de adjudicação compulsória ou equivalentes, o benefício econômico consiste na aquisição da propriedade plena do imóvel, justificando a fixação do valor da causa com base no valor do bem. 5. A transferência da propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o registro do título no cartório de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil, de modo que a ausência de registro impede a consolidação do domínio pleno. 6. A pretensão de registro do contrato e baixa da alienação fiduciária não se reduz a obrigação administrativa, pois envolve a efetiva constituição do direito real de propriedade. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 2ª Região orienta que o valor da causa, em tais hipóteses, deve corresponder ao valor do imóvel objeto da demanda. 8. Sendo o valor do imóvel superior a 60 salários mínimos, afasta-se a competência do Juizado Especial Federal, nos termos do art. 3º da Lei nº 10.259/2001. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Teses de julgamento: 1. O valor da causa, em ações de adjudicação compulsória ou de regularização registral de imóvel, corresponde ao valor do bem cuja propriedade se busca consolidar. 2. A regularização do registro imobiliário constitui etapa essencial à aquisição da propriedade, não se reduzindo a obrigação administrativa de baixo conteúdo econômico. 3. A competência do Juizado Especial Federal é afastada quando o valor do imóvel supera o limite legal de 60 salários mínimos. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 292, II; CC, art. 1.245; Lei nº 10.259/2001, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.110.269/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 02.03.2026; STJ, AREsp 2.717.887/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 20.10.2025; TRF2, AG 5000755-33.2026.4.02.0000, Rel. Des. Fed. Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, j. 13.03.2026; TRF2, AG 5001142-48.2026.4.02.0000, Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva, j. 13.03.2026. (TRF2, AG 5004771-30.2026.4.02.0000, 8ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO , julgado em 31/07/2026) EMENTA: . DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO. VALOR DA CAUSA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. BAIXA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROVEITO ECONÔMICO. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS. AFASTAMENTO. RECURSO PROVIDO. I - Agravo, com requerimento de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto de decisão que, em ação destinada à regularização de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, retificou de ofício o valor da causa para R$ 1.064,00 e determinou o processamento do feito perante o Juizado Especial Federal. A agravante sustenta que a demanda objetiva a consolidação da propriedade e a transferência plena do domínio, razão pela qual o valor da causa deve corresponder ao valor atualizado do imóvel, superior ao limite de sessenta salários mínimos. II - Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível agravo de instrumento contra decisão que altera o valor da causa e determina o processamento da demanda perante o Juizado Especial Federal; (ii) estabelecer se o valor da causa, em ação voltada ao registro do contrato e à baixa de alienação fiduciária com finalidade de consolidação da propriedade, deve corresponder ao valor do imóvel ou a valor meramente estimativo. III - Conforme estabelecem os artigos 1.245, § 1º, e 1.417, ambos do Código Civil, a transferência da propriedade entre vivos e a aquisição de direito real à aquisição do imóvel somente se aperfeiçoam com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. IV - O valor da causa deve refletir o conteúdo patrimonial efetivamente discutido e o proveito econômico perseguido pela parte autora, nos termos do art. 292, II e § 3º, do Código de Processo Civil. V - A pretensão deduzida não possui natureza meramente administrativa ou registral, pois busca a consolidação do direito real de propriedade mediante o registro imobiliário e a liberação do gravame incidente sobre o bem. VI - Nas ações de adjudicação compulsória ou nas obrigações de fazer destinadas à transferência do domínio, o proveito econômico corresponde ao valor do próprio imóvel. VII - A avaliação técnica apresentada demonstra que o imóvel possui valor de mercado superior a R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), quantia compatível com o benefício patrimonial buscado e não impugnada pela parte agravada. VIII - O valor do imóvel supera o limite de sessenta salários mínimos previsto para a competência dos Juizados Especiais Federais, impondo o processamento da demanda pelo procedimento comum. IX - A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 2ª Região e do Superior Tribunal de Justiça reconhece que, em demandas dessa natureza, o valor da causa deve corresponder ao valor do imóvel e que o processamento perante o Juizado Especial Federal é incompatível quando ultrapassado o limite legal de competência. X - Agravo provido. (TRF2, AG 5018708-44.2025.4.02.0000, 5ª TURMA ESPECIALIZADA , Relator ANDRÉ FONTES , julgado em 28/07/2026) EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VALOR DA CAUSA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TERMO DE QUITAÇÃO. PROVEITO ECONÔMICO. PROPRIEDADE PLENA DO IMÓVEL. COMPETÊNCIA. RITO COMUM. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de obrigação de fazer para emissão de termo de quitação de financiamento imobiliário, corrigiu de ofício o valor da causa para R$ 5.000,00 e determinou a tramitação do feito pelo rito do Juizado Especial Federal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão: (i) qual o valor da causa em ação que busca a emissão de termo de quitação de financiamento imobiliário e a baixa de alienação fiduciária; (ii) qual o rito processual aplicável (Juizado Especial Federal ou comum) com base no valor da causa. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O valor da causa em ação que busca a condenação da ré à emissão de termo de quitação de financiamento imobiliário e à baixa da alienação fiduciária deve corresponder ao valor do imóvel, pois o proveito econômico perseguido é a obtenção da propriedade plena e desembaraçada do bem. 4. Tal entendimento se harmoniza com o art. 292, II, do CPC, que prevê que o valor da causa, em ações que têm por objeto o cumprimento de ato jurídico, deve corresponder ao valor do ato. 5. Os precedentes invocados na decisão agravada, que tratam de averbação de área construída, não se aplicam ao caso, pois a presente hipótese envolve termo de quitação de financiamento habitacional e baixa de alienação fiduciária, com repercussão direta sobre a plenitude do domínio do imóvel. 6. Mantido o valor inicialmente atribuído à causa (R$ 108.475,20), correspondente ao valor atualizado do imóvel, e sendo este superior a sessenta salários mínimos, afasta-se a competência do Juizado Especial Federal, nos termos do art. 3º da Lei nº 10.259/2001, cabendo o processamento pelo rito comum. 7. O processamento do feito sob o rito do Juizado Especial Federal, orientado pela informalidade e com menos meios processuais de defesa, configura risco de dano à parte, especialmente por se tratar de demanda que versa sobre imóvel destinado à moradia. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso provido. Tese de julgamento: 9. Em ação que visa a emissão de termo de quitação de financiamento imobiliário e a baixa de alienação fiduciária, o proveito econômico corresponde ao valor integral do imóvel, definindo o valor da causa e a competência do juízo comum, caso o montante supere o limite dos Juizados Especiais Federais. (TRF4, AG 5017058-68.2026.4.04.0000, 3ª Turma , Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR , julgado em 30/06/2026) Rejeita-se, portanto, a impugnação ao valor da causa, bem como a eventual alegação de incompetência deste Juízo. Da ausência de interesse de agir A preliminar merece acolhimento apenas em parte. Constata-se que a Caixa Econômica Federal providenciou a emissão do termo de quitação do contrato, de modo que não subsiste o interesse processual quanto a esse pedido específico. Assim, extingue-se o processo, sem resolução do mérito, apenas em relação ao pedido de emissão do termo de quitação, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Quanto aos demais pedidos, permanece presente o interesse de agir, uma vez que persiste a alegada ausência de regularização registrária do imóvel. II - Do mérito Pois bem. É incontroverso que a autora adquiriu imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, encontrando-se o contrato quitado, permanecendo, contudo, ausente a regularização registrária da unidade habitacional, circunstância que impede a consolidação da propriedade em seu favor. A Lei 4380/64 confere aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação o caráter de escritura pública, havendo necessidade apenas da formalização da providência administrativa de seus registros no Cartório de Imóveis. No mesmo sentido, a Lei 11977/2009 e a Lei 14620/2023 também impõe o dever de registro dos contratos. De acordo com o item 26 das cláusulas contratuais padronizadas do Programa Minha Casa Minha Vida, é atribuido ao FAR, operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, a obrigação de promover o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, entregando ao adquirente o respectivo instrumento registrado no prazo máximo de 30 (trinta) dias da efetivação do registro. Nessa condição, a Caixa Econômica Federal não atua como mera instituição financeira, mas como agente operador do FAR e executora do programa habitacional, competindo-lhe praticar os atos necessários à regularização registrária das unidades habitacionais. No caso concreto, verifica-se mora manifesta da ré. O empreendimento foi entregue, ao menos, no ano de 2019, tendo transcorrido lapso temporal amplamente superior ao razoável sem que fosse promovido o registro do contrato em matrícula individualizada correspondente à unidade da autora. Tal omissão impede a consolidação da propriedade, inviabiliza a prática de atos registrais posteriores e perpetua situação incompatível com a finalidade do programa habitacional. Configura-se, portanto, descumprimento da obrigação atribuída à Caixa Econômica Federal, impondo-se sua condenação à adoção das providências necessárias à regularização registrária. Eventuais exigências formulados pelos Municípios ou cartórios não afastam a obrigação da empresa pública federal de promover a regularização registral do imóvel. Todavia, não prosperam os pedidos de adjudicação compulsória e de baixa da alienação fiduciária. Isso porque tais providências extrapolam as atribuições da Caixa Econômica Federal enquanto agente operador do FAR. Quanto ao cancelamento do gravame fiduciário, a responsabilidade do credor fiduciário restringe-se à emissão do termo de quitação, incumbindo ao Oficial do Registro de Imóveis promover o cancelamento do registro da propriedade fiduciária, na forma do art. 25, §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/97, após a apresentação do respectivo título. Do mesmo modo, não se mostra cabível a adjudicação compulsória. A irregularidade existente não decorre de recusa da Caixa em transferir a propriedade, mas da ausência de regularização registrária do empreendimento e do registro do contrato perante a matrícula individualizada da unidade habitacional. Assim, a tutela específica adequada consiste em compelir a Caixa Econômica Federal a promover a regularização registrária necessária, e não substituir judicialmente manifestação de vontade para transferência dominial. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BAIXA DE GRAVAME. INAPLICABILIDADE DO CDC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou extinta parte da ação, por ausência de interesse no registro do contrato de financiamento habitacional, e improcedente o pedido remanescente de baixa da alienação fiduciária, mesmo após a quitação do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há três questões em discussão: (i) a existência de interesse de agir quanto ao pedido de registro do contrato de financiamento habitacional; (ii) a obrigação da Caixa Econômica Federal (CEF) de promover diretamente a baixa da alienação fiduciária após a quitação do contrato; e (iii) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) a contratos de financiamento habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida (FAR). III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O pedido de registro do contrato de financiamento habitacional foi extinto sem resolução do mérito, por superveniente falta de interesse de agir, uma vez que o registro já havia sido efetuado, tornando a tutela jurisdicional desnecessária, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC. 4. A Caixa Econômica Federal (CEF) cumpriu sua obrigação legal de fornecer o termo de quitação do contrato, conforme o art. 25, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, disponibilizando-o eletronicamente ao cartório e orientando a mutuária sobre o procedimento. 5. O cancelamento do registro da propriedade fiduciária é ato a ser praticado pelo Oficial do Registro de Imóveis, mediante apresentação do termo de quitação, nos termos do art. 25, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, sendo responsabilidade do fiduciante diligenciar o cancelamento e arcar com os emolumentos, conforme previsto contratualmente. 6. Não há base legal para compelir a CEF a promover diretamente todos os atos registrais subsequentes à emissão do termo de quitação, pois sua atuação não se confunde com a atividade do Registro de Imóveis, nem foi demonstrada recusa injustificada ou falha da instituição financeira. 7. As normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) não são aplicáveis às relações jurídicas envolvendo o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), por se tratar de programa governamental de habitação popular e não de relação de consumo, conforme entendimento do TRF4. 8. A adjudicação compulsória e o suprimento judicial de declaração de vontade não se ajustam à controvérsia, que envolve a baixa de alienação fiduciária após a quitação, procedimento disciplinado por lei específica. IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Apelação desprovida. Tese de julgamento: 10. Após a quitação de contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, a obrigação do credor fiduciário se limita a fornecer o termo de quitação, cabendo ao fiduciante diligenciar o cancelamento do gravame perante o Registro de Imóveis e arcar com os emolumentos. (TRF4, AC 5003273-59.2025.4.04.7118, 3ª Turma , Relator RAPHAEL DE BARROS PETERSEN , julgado em 02/06/2026) Desse modo, o acolhimento do pedido limita-se à obrigação de fazer consistente na regularização registrária do imóvel., bem como fornecimento da via do contrato de financiamento habtiacional devidamente registrado. III – DISPOSITIVO Ante o exposto: a) acolho parcialmente a preliminar de ausência de interesse de agir apenas quanto ao pedido de emissão do termo de quitação, extinguindo o processo, nesse ponto, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, rejeitando as demais preliminares suscitadas; b) julgo parcialmente procedentes os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar a Caixa Econômica Federal a promover a regularização do registro do imóvel adquirido pela parte autora no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, providenciando o registro do contrato de financiamento na matrícula individualizada correspondente à unidade habitacional, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, após o início da fase de cumprimento de sentença, bem como entregando ao adquirente o respectivo instrumento registrado no prazo máximo de 30 (trinta) dias da efetivação do registro; c) julgo improcedentes os demais pedidos. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais pro rata, estando a parte autora beneficiada com a gratuidade judicial. Condeno, ainda, ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de metade para cada litigante, observada, quanto à parte autora, a suspensão da cobrança em face da gratuidade judicial. Belém, data da validação pelo sistema P.R.I. HIND GHASSAN KAYATH Juíza Federal Titular da 2a. Vara Cível da Seção Judiciária do Estado do Pará assinado digitalmente
