Ementa
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. TEORIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO AO FATO MODIFICATIVO, IMPEDITIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR (ART. 373, II, CPC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Ação de despejo que foi julgada procedente com a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos no curso do processo até a efetiva desocupação do imóvel.2. Sentença de procedência.3. Ré que alega que não realizou os pagamentos, pois realizou a locação para fins comerciais, estando ciente o locador e devendo ser aplicada a Teoria da Exceção do Contrato não Cumprido. Afirma que realizou o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios referente aos meses de junho e julho de 2023.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO4. As questões em discussão consistem em saber: a) se deve ser aplicada a Teoria do Contrato não Cumprido; e b) se houve o pagamento referente aos meses de junho e julho de 2023.III. RAZÕES DE DECIDIR5. A teoria da exceção do contrato não cumprido – exceptio non adimpleti contractus -, esculpida no artigo 476 do CC, determina que nos contratos bilaterais é defeso aos contratantes exigir o implemento pela parte contrária, antes de cumprir com sua própria parte da obrigação.6. No caso em análise, ao contrário do que afirma o apelante, não houve descumprimento de obrigação por parte do apelado, pois consta nos autos o contrato escrito que especifica que o imóvel foi locado para fins residenciais.7. Não se olvida que o contrato pode ser alterado, inclusive de forma verbal. Todavia, no presente caso, a transcrição das mensagens na contestação não comprova que houve o acordo entre as partes para que o imóvel fosse utilizado para fins comerciais. Pelo contrário, o locador foi claro ao dispor que o bem foi locado para fins residenciais, não sendo possível aplicar a teoria da exceção do contrato não cumprido diante da inexistência de descumprimento por parte do locador.8. Tem-se aí o princípio básico sobre o ônus da prova, ou seja, o princípio segundo o qual o ônus da prova incumbe a quem alega. Nesta esteira, a parte autora comprovou que existe um débito e caberia a parte ré comprovar o que alegou, ou seja, que de fato o contrato foi alterado, mesmo que de forma verbal.9. Desse modo, feita a prova da existência do débito pela parte autora, prevalece essa sobre as alegações do apelante, pois este não apresentou prova capaz de desconstituir a prova do apelado, nos termos do art. 373, inciso II do Código de Processo Civil.10. Com relação aos valores que alega terem sido quitados, as mensagens não comprovam que se referem ao pagamento dos aluguéis e encargos referentes aos meses de junho e julho de 2023, não demonstram movimentação bancária com identificação de transferências ou qualquer outra informação que seja possível relacionar com a mencionada época e, logo, novamente, não se desincumbiu do seu ônus processual, devendo ser mantida a sentença.IV. DISPOSITIVO E TESE11. Recurso desprovido.