Ementa
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018 – DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO DE RETENÇÃO CUMULATIVA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO E SOBRE OS VALORES PAGOS – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE AS PARCELAS EFETIVAMENTE PAGAS – ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ART. 51, IV, DO CDC – RESTITUIÇÃO IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE OU DE PROVEITO ECONÔMICO – DESCABIMENTO – IPTU – INEXISTÊNCIA DE PROVA DA POSSE EFETIVA – RESPONSABILIDADE NÃO TRANSFERIDA AO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO. A cláusula contratual que, na hipótese de resolução por iniciativa do comprador, prevê retenção cumulativa incidente sobre o valor total do contrato e, adicionalmente, sobre os valores efetivamente pagos, revela-se abusiva por impor desvantagem exagerada ao consumidor, legitimando sua redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é adequada a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos quando inexistentes circunstâncias concretas que justifiquem percentual superior, assegurando-se a restituição imediata do saldo remanescente, em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ. É indevida a cobrança de taxa de fruição relativamente a lote não edificado quando não demonstradas a imissão do comprador na posse, a utilização do bem ou a obtenção de proveito econômico, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. A mera previsão contratual de transferência da posse não basta para imputar ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, sendo indispensável a comprovação da posse efetiva ou da fruição do imóvel. TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 1021399-93.2022.8.11.0041 APELANTE: ELMO ENGENHARIA LTDA. APELADO: ALEX BORGES DE OLIVEIRA RELATÓRIO EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA) Egrégia Câmara: