Inteiro teor
Número do processo: 0705895-03.2026.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: LUIZ ANTONIO NOBREGA LEPLETIER REQUERIDO: AGUA BRANCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A SENTENÇA Inicialmente torno sem efeito o ato de ID 283927894 porque equivocado. Desentranhe-se para evitar confusão processual. Trata-se de ação Declaratória de Nulidade de Cláusula c/c Repetição de Indébito ajuizada, sob o procedimento da Lei nº 9.099/95, por LUIZ ANTONIO NOBREGA LEPLETIER em face de AGUA BRANCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, partes devidamente qualificadas nos autos, arguindo que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em janeiro de 2025 e pagou R$ 44.419,64. Em agosto de 2025, diante de dificuldades financeiras supervenientes, solicitou formalmente o distrato, recebendo orientação da própria construtora de que não seria mais necessário efetuar o pagamento dos boletos enquanto o procedimento fosse analisado. Sustenta que, apesar do pedido de rescisão e da existência de protocolo administrativo, as rés permaneceram em silêncio por mais de seis meses, sem apresentar informações sobre o distrato ou sobre a devolução dos valores pagos. Afirma ainda que passou a receber cobranças insistentes, e-mails e ameaças de negativação, além de cobranças acrescidas de juros e da inclusão de parcela intermediária de R$ 30.000,00, mesmo após a orientação para interromper os pagamentos. Alega que as rés violaram os princípios da boa-fé, cooperação e transparência, criando dívida artificial e submetendo-o a cobranças indevidas. Defende a inexistência de débitos após o pedido de distrato e sustenta que a retenção de 50% dos valores pagos não encontra amparo contratual para a hipótese de resilição voluntária. Requer a declaração da rescisão contratual, a restituição dos R$ 44.419,64 pagos, indenização por danos morais de R$ 10.000,00. Na oportunidade da audiência designada restou infrutífera a tentativa de acordo entre as partes (ID. 280025750). As requeridas apresentaram contestação suscitando, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial em razão da alegada complexidade da causa, afirmando que a controvérsia demanda análise técnica e eventual produção de prova pericial incompatível com o rito dos Juizados Especiais. No mérito, as rés defendem que a rescisão contratual decorreu exclusivamente da iniciativa do autor, motivada por dificuldades financeiras pessoais, sem qualquer inadimplemento ou conduta ilícita da construtora. Sustentam que inexistiu atraso na obra, vício construtivo ou descumprimento contratual, razão pela qual não cabe restituição integral dos valores pagos. Alegam ainda que a cláusula de retenção de 50% é válida, pois está prevista contratualmente e amparada pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), uma vez que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. As rés afirmam que as cobranças realizadas foram legítimas enquanto o distrato não foi formalizado e que eventual devolução de valores deve observar a retenção contratual de 50%. Rebatem também o pedido de danos morais, argumentando que os fatos relatados representam mero dissabor decorrente de relação contratual, sem demonstração de lesão à honra, dignidade ou direitos da personalidade do autor. Por fim, requerem a improcedência integral da ação ou, subsidiariamente, que eventual restituição observe a retenção de 50% dos valores pagos e que eventual indenização moral seja fixada em valor mínimo. É o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95. DECIDO. A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza-se como uma relação de consumo, uma vez que a parte ré atuou na qualidade de fornecedora de produtos e serviços, enquanto a parte autora figura como consumidor, pois foi vítima do evento danoso narrado, em perfeita consonância com o disposto nos artigos 2º do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, as questões serão solucionadas à luz do sistema de proteção ao consumidor instituído pelo CDC. Rejeito a preliminar de incompetência deste Juizado por necessidade de perícia, tal meio de prova mostra-se desnecessário ao deslinde da questão posta à análise com as provas já produzidas nos autos. Dispõe o art. 5º, da Lei nº 9099/95, que “o juiz dirigirá o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas, para apreciá-las e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica.”. Acresça-se que o art. 472, do novo Código de Processo Civil dispõe que ao magistrado é facultado a dispensa da prova pericial, quando as partes apresentarem documentos elucidativos que considerar suficientes para o desate da lide. As partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Conforme alegado na petição inicial, por iniciativa da própria parte autora, que alegou não ser mais capaz de arcar com a integralidade das parcelas, foi requerida a rescisão contratual. O STJ editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. No caso em análise, verifica-se que o pedido de rescisão contratual formulado pelo autor merece acolhimento, ainda que tenha decorrido de sua iniciativa unilateral, devendo levar-se em consideração a data em que o pedido foi formalizado on-line pelo requerente (IDs. 273133612 e 273133615), foi confirmado pela empresa ré em 19.08.2025 e diante da informação passada ao autor pela Direcional Engenharia “Informo que o seu processo de rescisão será tratado pelo protocolo 395364. Em breve entrarão em contato com você para passar as informações sobre a rescisão, como valores pagos, forma de devolução, prazo e termo de rescisão. Após a abertura do pedido de rescisão não é mais necessário fazer o pagamento dos boletos. Caso receba alguma cobrança, peço que desconsidere”. Desse modo, tendo em vista que quando do pedido de rescisão o autor encontrava-se adimplente com o contrato, não há que se falar em cobrança das prestações e parcelas vencidas posteriormente à solicitação do término do pacto, estando o autor adimplente até então com o importe de R$ 44.419,64. Passo à análise dos valores a serem restituídos e abatidos do valor total pago pelo autor. Quanto à cláusula que prevê multa convencional no patamar de 50% da quantia paga, o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018, autoriza a devolução dos valores pagos pelo adquirente, deduzidas a integralidade da comissão de corretagem e a multa convencional, sendo possível que essa última seja estabelecida em até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, em caso de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. No caso dos presentes autos, o contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado em 19/12/2021, Contrato de ID. 273133611, na vigência da Lei nº 13.786/2018, e o empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme item 02 do referido pacto, informação pública e que constou no instrumento negocial. Assim, ante a resilição do negócio jurídico por iniciativa da parte autora, que pleiteou o seu cancelamento em razão não ter mais condições de cumprir com o pagamento das parcelas, é devida a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a título de pena convencional, não se constatando abusividade, vantagem excessiva ou outra peculiaridade capaz de justificar a redução da pena convencional, que se enquadra no percentual máximo previsto na legislação de regência para os casos de empreendimentos imobiliários com patrimônio afetado. Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 50%. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela adquirente de imóvel, em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação. 2. A parte agravante sustenta que o contrato, firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, e que tal cláusula é válida e compatível com o regime jurídico aplicável. 3. Nas contrarrazões, a parte agravada defende que o percentual de retenção deve ser limitado a 25%, conforme a Súmula n. 543 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e requer a aplicação de multa por litigância de má-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018; e (ii) a aplicação de multa por litigância de má-fé, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio. 7. No caso concreto, o contrato foi firmado após a vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão do percentual de retenção de 50%, e o imóvel está submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme registrado em cartório. 8. Quanto à aplicação de multa por litigância de má-fé, não está configurada a manifesta inadmissibilidade do agravo interno, razão pela qual é incabível a aplicação da penalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para declarar que o percentual de retenção seja de 50% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme pactuado em contrato. Tese de julgamento: "1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. O percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; Lei n. 13.786/2018; CPC, art. 1.021, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.110.077/SP, Relator Ministro Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29.4.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Relator Min. Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17.2.2025; STJ, AgInt no REsp 2.055.691/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5. 6.2023. Entende também o TJDFT: “DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50%. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. CONSECTÁRIOS LEGAIS. SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pelo promitente comprador contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade, reconheceu a validade da retenção de 50% dos valores pagos, determinou a restituição no prazo contratual e fixou sucumbência majoritária ao autor. 2. O autor alegou arrependimento e incapacidade financeira, pleiteando devolução imediata de 80% das quantias pagas, afastamento da cláusula de retenção e redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de multipropriedade; (ii) saber se é válida a retenção de 50% dos valores pagos quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação ainda não baixado no registro imobiliário; (iii) saber se a restituição das parcelas deve ocorrer de forma imediata ou no prazo contratual; (iv) definir o termo inicial da correção monetária, dos juros de mora e a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A relação jurídica é de consumo, pois o adquirente figura como destinatário final e as rés atuam profissionalmente no mercado imobiliário, atraindo a incidência do CDC. 5. A Lei nº 13.786/2018 autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, que somente se extingue com a averbação da construção e o registro dos títulos de domínio, nos termos do art. 31-E da Lei nº 10.931/2004. 6. Inexistindo baixa formal do patrimônio de afetação na matrícula do imóvel, é legítima a retenção de 50%, afastada a alegação de abusividade. 7. Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula que condiciona a restituição ao término da obra ou ao prazo contratual, devendo a devolução ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme o Tema 577 e a Súmula 543 do STJ. 8. A correção monetária incide a partir de cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda. 9. Tratando-se de contrato firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do IRDR nº 7 do TJDFT, afastada a aplicação do Tema 1.002 do STJ. 10. O provimento parcial do recurso impõe a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso parcialmente provido para determinar a restituição imediata e em parcela única do saldo devido ao consumidor, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, mantida a retenção de 50% dos valores pagos e redistribuídos os ônus sucumbenciais entre as partes. TESE DE JULGAMENTO: “1. É válida a retenção de até 50% das quantias pagas em contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime de patrimônio de afetação enquanto não houver sua baixa formal no registro imobiliário. 2. Nos contratos regidos pelo CDC, a restituição das parcelas pagas, ainda que com retenção, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. 3. Em contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação”. (Acórdão 2104808, 0718584-31.2025.8.07.0001, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/03/2026, publicado no DJe: 06/04/2026.) Decisão: CONHECIDO. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME”. Relativamente ao pedido indenizatório, não restou configurada cobrança abusiva por parte da demandada ou que o nome do autor tenha sido incluído nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito em razão de suposta inadimplência, não sendo os documentos de ID. 273133615 fls. 02/04 considerados suficientes para configurar abuso de direito das rés ou abalo aos direitos de personalidade do requerente. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para decretar a rescisão do contrato celebrado entre as partes desde 19.08.2026 e condenar as rés a restituir ao autor a quantia correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, ou seja R$ 22.209,82 (vinte e dois mil duzentos e nove reais e oitenta e dois centavos), devidamente atualizada pelo IPCA desde cada desembolso (ID. 273133618) e acrescida de juros de mora na forma do art. 406 do Código Civil a partir da citação (05.05.2026). Sem custas e sem honorários, com fulcro no art. 55 da Lei 9.099/95. Publique-se e intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. Fica a parte autora, desde já, intimada de que poderá promover o cumprimento da sentença, a qualquer tempo após o trânsito em julgado e observado o prazo prescricional, mediante apresentação do requerimento específico nos próprios autos, em conformidade com os artigos 523 e 524 do Código de Processo Civil. Havendo interesse em recorrer, o prazo é de 10 (dez) dias, contados da intimação, devendo o recurso estar assinado por advogado legalmente constituído, acompanhado de comprovantes do recolhimento de custas e preparo, nos termos do art. 43 da Lei nº 9.099/95. Ficam as partes, desde já, advertidas que, no caso de oposição de embargos de declaração meramente protelatórios, será aplicada a multa de até 2% (dois por cento) sobre o valor da causa, prevista no §2º do art. 1.026 do Código de Processo Civil e, havendo reincidência, a multa será majorada em até 10% (dez por cento), como autoriza o §3º do mesmo artigo. Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. "DATADO E ASSINADO DIGITALMENTE CONFORME CERTIFICADO DIGITAL DISCRIMINADO NO RODAPÉ DO PRESENTE"
