Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CANAVIEIRAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8001249-26.2025.8.05.0043 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CANAVIEIRAS AUTOR: EDUMARA DE JESUS OLIVEIRA Advogado(s): REU: ZILMARA SANTANA NERI Advogado(s): YURI ELIAS ALBERTINO (OAB:RJ262548), BRUNO MEDEIROS DURAO registrado(a) civilmente como BRUNO MEDEIROS DURAO (OAB:RJ152121), LORENA PONTES IZEQUIEL LEAL (OAB:RJ245274) SENTENÇA COM FORÇA DE CARTA / MANDADO / OFÍCIO Vistos, etc. EDUMARA DE JESUS OLIVEIRA, devidamente qualificada nos autos, por intermédio da Defensoria Pública do Estado da Bahia, ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Danos Morais em face de ZILMARA SANTANA NERI, também qualificada. Aduz a autora, em síntese, ter celebrado com a ré, em 17 de julho de 2024, um contrato particular de compra e venda de bem imóvel situado na Rua Almir Nonato, nº 569, Centro, nesta comarca, pelo valor total de R$ 90.000,00 (noventa mil reais). Pactuou-se o pagamento de uma entrada no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e o saldo remanescente em 132 (cento e trinta e duas) prestações mensais de R$ 600,00 (seiscentos reais). Sustenta que efetuou o adimplemento integral do valor de entrada por meio de transferências eletrônicas parciais. Contudo, a ré descumpriu a obrigação de entregar as chaves do imóvel, inviabilizando a sua imissão na posse. Relata que o inadimplemento lhe gerou graves transtornos pessoais, acadêmicos e financeiros, obrigando-a a retornar ao lar de seu ex-companheiro sob condições constrangedoras. Por tais razões, requereu a concessão de tutela de urgência para restituição do valor pago, a declaração de rescisão do negócio por culpa da ré, a devolução integral dos R$ 10.000,00 (dez mil reais) e indenização por danos morais no montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). A decisão de ID 520653356 deferiu o benefício da gratuidade da justiça para ambas as partes, indeferiu a tutela provisória de urgência por ausência dos requisitos legais e dispensou a realização de audiência conciliatória prévia. A ré compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação cumulada com reconvenção (ID 520981085). No mérito da ação principal, alegou a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), argumentando que a autora pagou apenas R$ 8.000,00 (oito mil reais) do valor ajustado para a entrada, descumprindo o cronograma contratual e justificando a retention das chaves. Impugnou a ocorrência de danos morais e requereu a retenção de valores decorrentes de penalidades contratuais. Na reconvenção, pleiteou indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sustentando ter sofrido grave ofensa à sua honra em razão do registro temerário de boletim de ocorrência criminal por estelionato realizado pela autora. A autora apresentou réplica e resposta à reconvenção (ID 525970550), acompanhada de documentos novos (ID 525970548 e ID 525970549), incluindo o comprovante de transferência bancária de R$ 1.000,00 (mil reais) datado de 05 de julho de 2024, que alegou estar indisponível anteriormente por falhas técnicas no aplicativo bancário. Demonstrou que a soma de todos os pagamentos realizados perfaz o montante integral da entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e argumentou que a entrega das chaves deveria preceder ou ocorrer de forma concomitante à quitação dos R$ 9.000,00 restantes, conforme previsão da Cláusula 3.1. Rechaçou a pretensão reconvencional, arguindo que o boletim de ocorrência traduziu mero exercício regular de direito. Instadas a manifestarem-se sobre os novos documentos e a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 531924760), a ré se manifestou no ID 534304169, reiterando a tese de mora contratual da autora quanto à tempestividade dos desembolsos e postulando a produção de provas oral e pericial. A autora manifestou-se no ID 546079118, requerendo o julgamento do feito e, subsidiariamente, a oitiva de testemunha. Vieram os autos conclusos. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que os elementos de convicção necessários para o deslinde das questões controvertidas já se encontram encartados nos autos por meio de robusta prova documental. A produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) ou pericial contábil revela-se inteiramente inócua e desnecessária para a resolução do sinalagma contratual e dos pleitos indenizatórios, servindo apenas para postergar injustificadamente a entrega da prestação jurisdicional. Presentes as condições para a pronta apreciação do feito, passa-se ao exame das pretensões. No mérito, a controvérsia reside em identificar qual das partes deu causa ao desfazimento do contrato de promessa de compra e venda imobiliária e se há valores a serem restituídos à compradora. A ré fundamenta sua defesa na tese da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, sustentando que reteve legitimamente as chaves do bem em razão do inadimplemento da autora, que não teria quitado tempestivamente ou na integralidade o valor ajustado a título de entrada. Sem razão a requerida. A análise minuciosa do instrumento contratual revela, na Cláusula Terceira, item 3.1, que o pagamento da entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi estruturado da seguinte forma: R$ 1.000,00 (mil reais) pagos no dia 05 de julho de 2024; e R$ 9.000,00 (nove mil reais) após 30 dias com o recebimento das chaves do imóvel. Da leitura do dispositivo, depreende-se logicamente que a obrigação da autora de adimplir a segunda parcela da entrada (R$ 9.000,00) estava subordinada e era concomitante ao recebimento das chaves do imóvel. Cabia à vendedora, portanto, disponibilizar o imóvel para que pudesse exigir o montante final da entrada. A autora logrou comprovar nos autos a realização de todos os pagamentos correspondentes à entrada, conforme os seguintes comprovantes de transação via PIX direcionados à conta bancária da ré: a) R$ 1.000,00 em 05/07/2024 (ID 525970549); b) R$ 4.000,00 em 17/07/2024 (ID 520603643, p. 12); c) R$ 1.000,00 em 23/07/2024 (ID 520603643, p. 2); d) R$ 500,00 em 26/07/2024 às 10:23h (ID 520603643, p. 3); e) R$ 500,00 em 26/07/2024 às 16:00h (ID 520603643, p. 5); f) R$ 1.000,00 em 01/08/2024 (ID 520603643, p. 7); g) R$ 1.000,00 em 04/08/2024 (ID 520603643, p. 9); h) R$ 1.000,00 em 09/08/2024 (ID 520603643, p. 11). A soma de tais valores totaliza exatamente R$ 10.000,00 (dez mil reais). O argumento da ré de que houve atraso ou desrespeito ao cronograma de pagamentos por parte da autora não encontra amparo na realidade contratual. O último depósito ocorreu em 09 de agosto de 2024, ou seja, meros 5 (cinco) dias após o prazo estimado de 30 dias contados da primeira parcela. Além disso, a autora adimpliu substancialmente a entrada de forma antecipada (pagando R$ 9.000,00 no decorrer de julho e início de agosto) mesmo sem ter recebido as chaves do imóvel, comportamento este revelador de indiscutível boa-fé objetiva. Por outro lado, a ré reteve integralmente os valores depositados e jamais realizou a entrega das chaves ou imitiu a autora na posse do imóvel, incorrendo em inadimplemento absoluto de sua principal obrigação como vendedora. Não demonstrada qualquer justificativa jurídica idônea para a retenção do imóvel e das quantias pagas, resta caracterizada a culpa exclusiva da ré pela resolução do contrato. Como consequência lógica do desfazimento do vínculo contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, mediante a restituição integral das parcelas pagas pela compradora, vedada qualquer retenção ou aplicação de penalidade contratual contra a autora lesada. No que tange ao pleito de indenização por danos morais formulado pela autora, o simples inadimplemento contratual, por si só, não enseja lesão extrapatrimonial. Contudo, o caso concreto revela particularidades que desbordam do mero aborrecimento cotidiano e alcançam a esfera dos direitos da personalidade da autora. A autora, pessoa hipossuficiente economicamente, despendeu a totalidade de suas economias com o pagamento da entrada do imóvel planejado para sua moradia, no qual pretendia residir e prosseguir em seus estudos de nível superior (Pedagogia). Diante do descumprimento contratual perpetrado pela ré, a autora ficou privada tanto da posse do imóvel quanto da devolução do dinheiro investido, restando em situação de extrema vulnerabilidade habitacional e financeira, agravada por sua demissão superveniente. A necessidade de retornar a residir com seu ex-companheiro por falta de alternativa habitacional e de recursos financeiros, sob evidente constrangimento e abalo emocional, configura dano extrapatrimonial indenizável. O sofrimento decorrente da frustração do direito à moradia digna e o desamparo financeiro gerado pela conduta da ré caracterizam evidente lesão à dignidade da autora. Considerando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a capacidade econômica das partes e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixa-se a indenização por danos morais no patamar de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Em sede de reconvenção, a ré/reconvinte também pleiteia indenização por danos morais sob o argumento de que a autora/reconvinda agiu de forma ilícita e temerária ao registrar boletim de ocorrência noticiando a prática do crime de estelionato (artigo 171 do Código Penal). O pleito reconvencional é improcedente. O registro de notícia-crime perante a autoridade policial consubstancia, em regra, exercício regular de direito de qualquer cidadão (artigo 188, inciso I, do Código Civil), restando configurado o dever de indenizar tão somente nas hipóteses em que demonstrada a má-fé, dolo ou leviandade do comunicante ao imputar falsamente fato criminoso sabidamente inexistente (denunciação caluniosa). No caso em apreço, a autora/reconvinda de fato efetuou o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) à ré e não obteve a entrega do imóvel nem a devolução de seus recursos, de modo que a sua percepção de ter sido lesada patrimonialmente era real e juridicamente amparada pelas circunstâncias. O histórico do boletim de ocorrência limita-se a narrar a dinâmica fática dos acontecimentos contratuais de forma verídica, cabendo à autoridade policial a capitulação jurídica preliminar do ocorrido. Ausente qualquer indício de dolo, má-fé ou intuito deliberado de prejudicar a reputação da ré/reconvinte, não se vislumbra a prática de ato ilícito pela autora/reconvinda, impondo-se a total improcedência da pretensão formulada na reconvenção. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: a) Na ação principal, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a.1) DECLARAR a rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes em 17 de julho de 2024, por culpa exclusiva da ré; a.2) CONDENAR a ré a restituir à autora a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizada monetariamente pelo IPCA (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) a partir da data de cada respectivo desembolso, e acrescida de juros moratórios calculados pela taxa referencial Selic deduzido o IPCA acumulado no mesmo período (artigo 406, § 1º, do Código Civil), devidos a partir da citação; a.3) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais em favor da autora no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com atualização monetária pelo IPCA a contar desta data (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios com base na taxa referencial Selic deduzido o IPCA acumulado no mesmo período (artigo 406, § 1º, do Código Civil), incidentes a partir da citação; e b) Na reconvenção, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela ré/reconvinte, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Dada a sucumbência mínima da autora na ação principal (Súmula 326 do STJ), condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais da ação principal e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC. Os honorários deverão ser revertidos em favor da Defensoria Pública do Estado da Bahia (FAJDPE/BA), mediante depósito em conta oficial indicada na exordial. Em face da sucumbência na reconvenção, condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas da reconvenção e dos honorários advocatícios sucumbenciais em proveito da Defensoria Pública do Estado da Bahia (FAJDPE/BA), ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa da reconvenção (R$ 10.000,00), nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência em relação a ambas as partes, por serem beneficiárias da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.. Serve a cópia desta sentença, acompanhada da assinatura eletrônica deste Magistrado, como carta, mandado, ofício e demais expedientes necessários para o seu fiel cumprimento. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intime(m)-se. Cumpra-se. Canavieiras/BA, data da assinatura eletrônica. Bruno Borges Lima Damas Juiz de Direito
