Inteiro teor
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Caldas Novas
Gabinete do Juiz Dr. André Igo Mota de Carvalho
1º Juizado Especial Cível e Criminal
Av. C, S/N, Qd. 01-A, Edifício Fórum, Est. Itaguaí III, Caldas Novas/GO, CEP:75682-096
Processo nº: 5518326-51.2026.8.09.0025
Polo ativo: Leticia Cristina Goncalves
Polo passivo: Sr Construcoes E Incorporacoes Spe Ltda
Tipo da ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível
SENTENÇA
Trata-se de Ação de Resolução Contratual C/C Devolução de Quantias Pagas C/C Indenização por Danos Morais, ajuizada por Letícia Cristina Gonçalves, em face de SR Construções e Incorporações LTDA, ambos qualificados nos autos.
Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95.
Fundamento e decido.
O feito está apto a receber julgamento antecipado, porquanto a matéria versada nos autos é eminentemente de direito, incidindo o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
Preliminarmente – Da prejudicial de mérito quanto a validade e eficácia do termo de distrato firmado entre as partes.
A requerida aventa em sede de preliminar a existência de distrato administrativo, o que, por si só não daria causa a presente demanda, ante a resolução do contrato de forma extrajudicial. Entendo que a preliminar em comento não merece guarida, vez que se extrai nos autos o inadimplemento contratual por parte da requerida, e, ainda, o não cumprimento do distrato, o qual enseja a sua anulação e rescisão contratual nas vias judiciais. Ou seja, o distrato administrativo não impede o distrato judicial, conforme pleiteado pela autora.
Nesse sentido:
“AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Existência de distrato do compromisso de compra e venda que não impede sua revisão e possível declaração de abusividade por parte do Poder Judiciário. Retenção em favor da parte autora-Apelante fixada em 20% (vinte por cento) dos valores pagos, por se mostrar mais adequada à quitação de eventuais gastos sem, contudo, lhe propiciar enriquecimento sem causa. Sentença parcialmente reformada . Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10584197620228260114 Campinas, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 11/03/2025, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2025)”. Grifei.
Assim, REJEITO a preliminar arguida.
Da inocorrência dos requisitos para Tutela de Urgência e da Necessidade de Revogação.
REJEITO a preliminar, uma vez que restou comprovado na exordial a probabilidade do direito da autora e o perigo do dano quanto da continuidade das cobranças do contrato e de eventual inclusão do nome da parte no rol de inadimplentes. Ademais, em eventual improcedência da inicial, os efeitos da decisão podem ser reversíveis, retomando-se as cobranças originais do contrato por parte da requerida.
Da não incidência da inversão do ônus da prova.
REJEITO a preliminar, uma vez que a relação estabelecida entre as partes é de consumo e há previsão que garante a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, por ser parte hipossuficiente na relação, conforme disciplina o Código de Defesa do Consumidor.
Resolvidas as prejudiciais e preliminares, presentes as condições da ação, assim como os pressupostos processuais, orientada pela objetividade, simplicidade, informalidade e precisão, a fim de permitir a celeridade na resolução dos conflitos (artigo 2° da Lei n.° 9.099/95), sem prejuízo de enfrentar as questões importantes suscitadas pelas partes e expor o livre convencimento motivado desta julgadora, à luz ainda das regras de experiência comum e técnica, adotando ao caso a decisão que se reputa mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da Lei n.º 9.099/95 e às exigências do bem comum (artigo 371, Código de Processo Civil combinado com artigos 5° e 6° da Lei n.° 9.099/95), passo à análise do mérito.
Mérito.
Versam os autos de ação de resolução contratual, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, onde a autora alega ter firmado contrato de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade junto a requerida, na data de 25/04/2024, pagando pelo imóvel o valor de R$ 49.800,00. Desse valor, a parte autora pagou R$ 6.495,60 a título de entrada e o saldo remanescente de R$ 43.304,40 foi faturado em 80 (oitenta) parcelas de R$ 541,30 (reajustáveis).
Consta da inicial que a parte requerente pagou até o momento o importe de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais). Conforme relatado pela autora, o contrato se tornou oneroso com o passar do tempo e as parcelas foram acrescidas de encargos significativos, o que levou o desejo de formalizar o distrato administrativo.
Assevera ainda, que embora tenha manifestado o interesse em distratar do contrato, não aderiu as propostas, haja vista considerar abusivas as cláusulas de retenção de valores. Assim, busca a rescisão contratual nas vias judiciais, além de eventual condenação da requerida pelos danos morais suportados.
Da rescisão.
Pois bem, em relação ao pedido de rescisão contratual formulado pela parte autora, acato-o. Explico.
Independentemente do motivo, é possível a rescisão contratual por qualquer um dos contratantes, posto que o ordenamento jurídico permite a resilição unilateral dos contratos (art. 473 do Código Civil).
Entretanto, a parte será eximida das penalidades se comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão contratual, o que não ocorre no presente caso, posto que a parte autora, por ter desinteresse na manutenção do contrato, ante a onerosidade das parcelas e as cláusulas contratuais que reputa como abusivas, requereu o distrato do termo firmado entre as partes.
Ocorrendo a rescisão do contrato, têm-se que as partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato.
Ainda, aplicam-se os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018 (que alterou a Lei n.º 4.591/64) para a solução de contratos firmados após sua vigência, tais como o da presente ação, que foi entabulado em 25/04/2024.
Da comissão de corretagem.
Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Repetitivo de tema n° 938 – Resp 1.599.511/SP), é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda (…) com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
É o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. (…) Comissão Corretagem. Não integra a base de cálculo da devolução dos valores pagos pelo promitente comprador. No que concerne ao pedido de devolução de comissão de corretagem, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, firmou entendimento acerca da validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a respectiva comissão nas promessas de compra/venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, razão pela qual a quantia paga não deve integrar o montante a ser restituído à autora. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E ACOLHIDOS. (TJGO, Apelação Cível 0360632-12.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS, 6ª Câmara Cível, julgado em 25/10/2023, DJe de 25/10/2023) (Grifei)"
Demais disso, o Inciso I, do Artigo 67-A da Lei n.º 13.786/2018, prevê que do distrato, será deduzida da devolução das quantias pagas, a integralidade da comissão de corretagem.
Assim, verifica-se que é válida a retenção.
Da retenção prevista em cláusula penal.
É lícito os contratantes estipularem cláusula penal como obrigação acessória, com o fito de conferir maior garantia ao cumprimento da obrigação principal, como normatizam os artigos 408 e seguintes do Código Civil. Ao fixá-la, expressam a intenção de livrarem-se dos inconvenientes de sua cominação e liquidação judiciais, posto que automaticamente estão obrigados, em caso de inadimplirem com suas obrigações contratuais.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera lícita a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) sobre as prestações pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa pela rescisão contratual, a título de cláusula penal.
Ademais, o inciso II, do Artigo 67-A da Lei nº 13.786/2018, dispõe que a pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Da taxa de fruição e outros encargos.
A taxa de fruição tem natureza de indenização compensatória e não se confunde com a cláusula penal, que se destina a punir o contratante que enseja a rescisão do negócio. Sua cobrança está devidamente prevista no Inciso III, do §2º, do Artigo 67-A da Lei n.º 13.786/2018.
Tal taxa tem por escopo o ressarcimento pela ocupação indevida em caso de inadimplemento do comprador, haja vista que neste período a parte foi impedida de gozar do bem, de fruir dos seus benefícios ou dispor dele, enquanto não rescindido o contrato. Afinal, é cediço que um imóvel pode render lucro ao seu proprietário, quer com a cobrança de aluguéis, quer com sua venda.
No mesmo sentido, a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das taxas de condomínio e do IPTU somente se inicia a partir da efetiva entrega das chaves, ocasião em que lhe é conferido o direito de uso e gozo da coisa (Art. 67-A, §2º, IV, da Lei n.º 13.786/2018).
Da forma de restituição.
A restituição, depois das deduções legítimas, deverá ocorrer em parcela única e de imediato, conforme orienta Súmula 543 do STJ:
“Súmula 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Dos danos morais.
Ante os fatos expostos no caso em tela, vislumbro que não houve violação ou lesividade aos direitos personalíssimos da autora, porquanto, o ocorrido integra a esfera de um contrato que não foi fluído entre as partes, sendo necessária a intervenção judicial para se resolver, mas que, não teve potencialidade de causar danos à honra ou a dignidade da requerente, razão pela qual, afasto os pedidos de indenização por danos morais.
Dispositivo.
Ante o exposto, com base no Artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, confirmando a decisão concessiva do pedido liminar (ev.5) e, para:
a) DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária (Cota/Fração) do Empreendimento Toulon Multi Residence (Toulon-B-SÉTIMO-706-1 Quarto-05 DE 13).
b) CONDENAR o requerido a restituir a autora, de forma imediata e em parcela única, os valores pagos pela requerente, corrigidos com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, contados a partir do desembolso, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, observada a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, a correção monetária deve ser calculada pelo IPCA-IBGE (art. 389, parágrafo único, do CC) e os juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização pelo IPCA-IBGE (art. 406, CC).
c) JULGAR IMPROCEDENTES os danos morais.
Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.
Transitada em julgado e não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas de praxe.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Esta(e) decisão/sentença/despacho vale como mandado de intimação/citação e ofício, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás.
Caldas Novas/GO, datado e assinado digitalmente.
ANDRÉ IGO MOTA DE CARVALHO
Juiz de Direito
