Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1000753-40.2026.8.11.0003. REQUERENTE: ISABELA CAROLINE DOS SANTOS PIANA REQUERIDO: GAV GRAMADO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Vistos, etc. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com tutela de urgência e pedidos de indenização por danos materiais e morais ajuizada por ISABELA CAROLINE DOS SANTOS PIANA em face de GAV GRAMADO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. A autora alega que firmou, em 11 de março de 2025, contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade imobiliária no empreendimento GRAN VALLEY RESORT (Unidade Apto 314, Cota 07), no valor de R$ 66.238,56. Sustenta que foi induzida a contratar mediante promessa de que, quitada a entrada, poderia aderir ao pool de locação para gerar renda passiva, e que, após quitar integralmente as 7 (sete) parcelas de entrada (R$ 4.829,93), teve o acesso ao pool negado sob alegação de que seria necessária também a quitação do sinal. Requer a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, indenização por danos morais de R$ 10.000,00 e, subsidiariamente, a retenção máxima de 10% dos valores pagos. Foi deferida a tutela de urgência (ID 221167919) para suspender as cobranças e determinar que a requerida se abstivesse de negativar o nome da autora. Designada audiência de mediação para 09/04/2026, não ocorreu por problemas de conexão do CEJUSC (ID 229642768). Redesignada para 14/05/2026, a audiência restou prejudicada pela ausência da autora, que juntou atestado psicológico (ID 233630976). A requerida apresentou contestação (ID 231404302), arguindo preliminarmente: incompetência territorial deste Juízo (cláusula de eleição de foro em Gramado/RS e inaplicabilidade do CDC) e impugnação à justiça gratuita. No mérito, sustenta que a rescisão decorre de iniciativa e culpa exclusiva da autora, que o contrato é válido e as cláusulas de retenção (comissão de corretagem, sinal e pena convencional de 50%) são legais, e que o dano moral é incabível. Juntou documentos de representação e demonstrativo de pagamentos. A autora apresentou impugnação à contestação (ID 234395661), reiterando a relação de consumo, a competência do domicílio da autora, a manutenção da justiça gratuita, a abusividade das cláusulas e o pedido de danos morais. Ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas (ID 235242923, pág. 346; ID 237157518, pág. 347). É o relatório. Fundamento e decido. Incompetência territorial. Cláusula de eleição de foro. Relação de consumo A requerida alega que o foro competente é o da Comarca de Gramado/RS, com base na cláusula 9.15 do contrato e no art. 47 do CPC, sustentando a inaplicabilidade do CDC. Sem razão. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de nítido consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A autora é pessoa física que adquiriu, como destinatária final, uma fração de tempo em regime de multipropriedade imobiliária, sem qualquer vinculação com atividade empresarial de investimento imobiliário profissional e reiterada. O fato de a autora possuir CNPJ de lanchonete (ID 231404314) não a desqualifica como consumidora nesta relação contratual específica, pois não há qualquer demonstração de que a multipropriedade se destine ao desenvolvimento de sua atividade empresarial. A jurisprudência do STJ, na linha do finalismo aprofundado, reconhece a qualidade de consumidor ao adquirente ocasional de imóvel para investimento, desde que não desenvolva tal atividade de forma profissional e reiterada. Nesse sentido: O STJ consolidou o entendimento de que, na hipótese de o adquiriente de imóvel ser investidor ocasional, sem exercer a atividade de investimento imobiliário de maneira reiterada e profissional, a relação é de consumo, sendo aplicável o CDC. EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM EM CONTRATO DE ADESÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que reconheceu a relação consumerista e a natureza de contrato de adesão em contrato de compra e venda de imóvel, declarando nula a cláusula de arbitragem imposta ao consumidor. 2. A recorrente sustenta ausência de vulnerabilidade e hipossuficiência do recorrido, alegando que este adquiriu o imóvel com intuito de investimento, além de afirmar que o contrato não seria de adesão, pois as partes teriam liberdade para definir suas cláusulas. 3. O Tribunal de origem fundamentou que a relação jurídica é de natureza consumerista, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC), e que a cláusula de arbitragem é abusiva e nula, conforme o art. 51, VII, do CDC. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (I) saber se o recorrido pode ser enquadrado como consumidor, mesmo tendo adquirido o imóvel com intuito de investimento; e (II) saber se a cláusula de arbitragem em contrato de adesão pode ser considerada válida em relação de consumo. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para amparar o investidor ocasional, que não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. 6. A qualificação do recorrido como consumidor e do contrato como de adesão foi fundamentada pelo Tribunal de origem na análise de fatos e provas dos autos, cuja revisão é vedada em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. É nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem, sendo que o ajuizamento de ação pelo consumidor perante o Poder Judiciário caracteriza sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral. IV. Dispositivo 8. Recurso especial desprovido. (AREsp n. 1.851.478/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.) Uma vez reconhecida a relação de consumo, incide o art. 101, I, do CDC, que faculta ao consumidor a propositura da ação no foro de seu domicílio. A cláusula de eleição de foro inserta em contrato de adesão (cláusula 9.15), que impõe à consumidora a obrigação de litigar em Comarca diversa de seu domicílio (Gramado/RS), em Estado diverso, é abusiva, por dificultar excessivamente o acesso ao Poder Judiciário, em afronta ao art. 51, IV e XV, do CDC. A autora reside em Rondonópolis/MT e a presente ação foi ajuizada neste Juízo. Assim, rejeito a preliminar de incompetência territorial. Impugnação à justiça gratuita A requerida impugna o benefício da justiça gratuita, alegando que a autora é empresária, possui CNPJ ativo e rendimentos declarados de R$ 49.321,76 (ano-calendário 2024). Sem razão. A declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade (art. 99, § 3º, do CPC), cabendo à parte adversa o ônus de provar a capacidade econômica da beneficiária. A requerida não se desincumbiu desse ônus. A existência de CNPJ ativo e rendimentos declarados na faixa de aproximadamente R$ 4.100,00 mensais não constitui, por si só, prova de capacidade financeira para arcar com custas processuais e honorários sem prejuízo do sustento próprio ou familiar. Não há nos autos elementos que demonstrem patrimônio relevante, padrão elevado de vida ou disponibilidade financeira incompatível com a hipossuficiência alegada. Desse modo, mantenho o benefício da justiça gratuita deferido à autora (ID 221167919). Mérito Da rescisão contratual A autora busca a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade. O contrato foi firmado em 11 de março de 2025 (ID 219904016), portanto, sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), que introduziu o art. 67-A na Lei nº 4.591/64. Da análise dos autos, verifica-se que a rescisão pretendida decorre de iniciativa exclusiva da autora, que, conforme relatado na inicial, passou por dificuldades financeiras e se frustrou com a impossibilidade de aderir ao pool de locação nas condições que imaginava. Não há demonstração de inadimplemento contratual imputável à requerida que justifique a resolução por culpa dela. Quanto à controvérsia sobre o pool de locação, os documentos dos autos revelam que a autora foi devidamente informada das condições para adesão. O "Termo de Verificação de Contrato" (ID 219904016 - 42), por ela assinado, é claro no item 13: "O PROMITENTE COMPRADOR só poderá fazer uso das semanas e disponibilizá-las no pool de locação da Administradora (caso opte por aderir), após a quitação da Comissão de Corretagem e o Sinal de Negócio." (destaquei). O Manual do Pool de Locação (ID 219904018, pág. 99) também informa que a adesão exige a entrada quitada, mas o próprio contrato e o Termo de Verificação especificam que o sinal também deve ser quitado. A autora pagou apenas a comissão de corretagem (R$ 4.829,93), conforme demonstrativo (ID 231404306), não tendo quitado o sinal de R$ 3.449,95 nem as parcelas do saldo. Portanto, a negativa de acesso ao pool foi legítima, em observância às condições contratuais previamente informadas. Assim, reconheço a rescisão contratual por iniciativa da autora (resilição unilateral), aplicando-se as consequências previstas na Lei nº 13.786/2018 e no contrato para a hipótese de desfazimento por culpa do adquirente. Das retenções contratuais e da restituição de valores A autora pagou, a título de comissão de corretagem, o valor total de R$ 4.829,93, correspondente a 7 (sete) parcelas de R$ 689,99 (ID 219904017). Esse foi o único valor efetivamente pago pela autora, conforme demonstrativo atualizado em 08/04/2026 (ID 231404306), que já registra a venda como "cancelada" (distrato). Não houve pagamento do sinal (R$ 3.449,95) nem das parcelas do saldo devedor. O contrato estabelece, no item G.1(i.1) do Quadro Resumo (ID 219904016), que, em caso de resolução por inadimplemento do comprador, serão deduzidos, cumulativamente: (a.i) a integralidade da comissão de corretagem; (a.ii) o sinal de negócio (5% do preço); e (a.iii) a pena convencional de 50% da quantia paga. A nota de rodapé esclarece que a multa de 50% decorre do regime de patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64. No item B.3 do Quadro Resumo (ID 219904016), consta expressamente que a incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação. O art. 67-A da Lei nº 4.591/64 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), aplicável ao contrato, estabelece: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. O STJ, em jurisprudência consolidada e recente, firmou o entendimento de que é válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018. Nesse sentido: A Quarta Turma do STJ consolidou que, nos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados na vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente em caso de desistência, não cabendo redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), porquanto o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial sobre a regra geral do Código Civil. CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS . INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO . RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4 .591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual . 3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação). 4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art . 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral. 5. Embargos de declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes, para dar provimento ao agravo interno e ao recurso especial, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos por ocasião de contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação. (STJ - EDcl no AgInt no REsp: 00000000000002221464 SP 2025/0232139-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/06/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 09/06/2026) (destacamos). Também é válida a retenção da comissão de corretagem, nos termos do Tema 938/STJ (REsp 1.599.511/SP), segundo o qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor. No caso, o contrato (ID 219904016, pág. 36) e a Proposta de Compra e Venda (ID 219904016, págs. 36-37) destacam expressamente o valor da comissão de corretagem (R$ 4.829,93), identificando os beneficiários (ID 219904016). A autora assinou e pagou voluntariamente. A autora também requer, subsidiariamente, que a retenção seja limitada a 10% dos valores pagos, com base na Lei nº 6.766/79 (art. 32-A). Esse dispositivo, contudo, não se aplica à espécie, pois a Lei nº 13.786/2018 é norma especial e posterior, que regula especificamente o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária, com disciplina própria para a retenção (até 50% no regime de afetação). Prevalece a lei especial sobre a geral. Aplicação ao caso concreto, a autora pagou o valor total de R$ 4.829,93, correspondente integralmente à comissão de corretagem. Pelo art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64, a comissão de corretagem é integralmente retida, não sendo passível de restituição. Além disso, a pena convencional de 50% (art. 67-A, § 5º) incidiria sobre a quantia paga (R$ 4.829,93), resultando em R$ 2.414,97, mas sua aplicação fica prejudicada porque a retenção integral da comissão de corretagem já consome integralmente o valor efetivamente pago pela autora. Não há falar em restituição do sinal (R$ 3.449,95) ou das parcelas do saldo, pois tais valores não foram pagos pela autora. Portanto, Não há valor a ser restituído à autora, considerando que o único valor pago (R$ 4.829,93) corresponde integralmente à comissão de corretagem, legalmente retida. Do dano moral A autora requer indenização por danos morais de R$ 10.000,00, alegando frustração pela impossibilidade de aderir ao pool de locação e supostas práticas abusivas na contratação. Não assiste razão à autora. A alegação de "venda emocional" ou "marketing agressivo" não foi acompanhada de prova mínima nos autos. Ao contrário, os documentos demonstram que a autora foi informada das condições contratuais, assinou o Termo de Verificação, recebeu a documentação digital e exerceu livremente sua vontade, não tendo se valido do direito de arrependimento no prazo de 7 dias previsto no contrato (item I.6, ID 219904016) e no art. 49 do CDC. A negativa de acesso ao pool de locação foi legítima, pois baseada em condição contratual previamente informada (quitação do sinal). Não houve, portanto, conduta ilícita da requerida apta a gerar dano moral. O mero inadimplemento contratual ou a frustração de expectativas, quando não acompanhados de circunstâncias excepcionais que configurem ofensa à dignidade, honra ou imagem, não configuram dano moral. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que o simples descumprimento contratual não gera, por si só, dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias específicas caracterizadoras da lesão extrapatrimonial. Ausentes, portanto, os requisitos da responsabilidade civil (art. 186 c/c art. 927 do CC): não há ato ilícito praticado pela requerida, nem nexo causal entre a conduta dela e qualquer abalo moral suportado pela autora. Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ISABELA CAROLINE DOS SANTOS PIANA em face de GAV GRAMADO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, nos seguintes termos: a) DECLARO rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade (Unidade Apto 314, Cota 07, do empreendimento GRAN VALLEY RESORT), firmado entre as partes em 11 de março de 2025, por iniciativa da autora; b) CONFIRMO a tutela de urgência deferida (ID 221167919, págs. 144-145), que determinou a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação do nome da autora, tornando-a definitiva; c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de restituição dos valores pagos, considerando que o montante de R$ 4.829,93 corresponde integralmente à comissão de corretagem, legalmente retida nos termos do art. 67-A, I e § 5º, da Lei nº 4.591/64; d) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais; Considerando a sucumbência recíproca e parcial (a autora obteve a rescisão contratual, mas teve julgados improcedentes os pedidos de restituição de valores e danos morais), CONDENO ambas as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 14, do CPC, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado de cada pretensão respectivamente deduzida. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência devidas pela autora, em razão do benefício da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC). Após o trânsito em julgado, ARQUIVEM-SE os autos. Intimem-se. Cumpra-se, expedindo o necessário. Rondonópolis/MT, data da assinatura. Cláudio Deodato Rodrigues Pereira Juiz de Direito
