Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0763170-56.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LUIZ HAMILTON SOUZA RODRIGUES REU: JOSE MAURICIO FIRMINO DOS SANTOS JUNIOR SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de extinção de condomínio, cumulada com pedidos de alienação de imóvel e imissão na posse, ajuizada por LUIZ HAMILTON SOUZA RODRIGUES em desfavor de JOSE MAURICIO FIRMINO DOS SANTOS JUNIOR, partes qualificadas nos autos. Narra a inicial (id 257776905) que as partes receberam, em decorrência de partilha homologada no inventário de sua genitora, 50% do imóvel situado na SQS 412, Bloco E, apartamento 204; que o trânsito em julgado da partilha ocorreu em 14/05/2025; que o réu perdeu a guarda do autor quando este era menor; que foi removido do cargo de inventariante por má administração do espólio; que há decisão proferida em ação de exigir contas determinando a indisponibilidade de seu quinhão hereditário até o limite de R$ 264.523,50; que o imóvel foi abandonado pelo réu em dezembro de 2024; que existem débitos condominiais superiores a R$ 24.500,00; que o autor passou a suportar sozinho as despesas condominiais para evitar prejuízos ao bem comum; que o imóvel encontra-se sem fornecimento de água e energia elétrica e em estado de abandono. Discorre sobre o direito aplicável à espécie. Ao final, requer: (i) a concessão de tutela de urgência para imissão na posse do imóvel, com verificação de eventual abandono do bem, nomeação do autor como depositário dos bens ali existentes e adoção das providências necessárias à regularização do imóvel; (ii) extinção do condomínio e alienação do imóvel, preferencialmente por venda particular e, subsidiariamente, por alienação judicial; (iii) arbitramento de aluguel proporcional em caso de constatação de uso exclusivo do imóvel pelo réu; e (iv) ressarcimento das despesas suportadas exclusivamente pelo autor relativamente ao bem comum, com abatimento dos valores correspondentes quando da alienação. Atribui à causa o valor de R$ 382.268,22. Junta documentos. Decisão de id 258080825 deferiu a tutela provisória de urgência para determinar a expedição de mandado para verificação do abandono e, se confirmado, para imissão do autor na posse do imóvel localizado na SQS 412, Bloco B, apartamento 204, com autorização de arrombamento, se necessário para o cumprimento da ordem. Ainda, referida decisão determinou a citação e intimação do réu. Realizada a diligência por oficial de justiça, foi constatado o efetivo abandono do imóvel pelo réu e efetuada a imissão do autor na posse do imóvel (id 259397387 e 259397388). O réu não foi localizado para citação pessoal, de modo que foi deferida sua citação por edital (id 268745824), efetivada conforme id 269061037 e 269295876. Transcorrido o prazo previsto no edital sem apresentação de defesa (id 276099689), os autos foram encaminhados à Curadoria Especial, que apresentou a contestação de id 276259348, em que sustenta que a alienação do imóvel não poderia ocorrer por venda particular baseada apenas nos critérios do autor, devendo ser precedida de avaliação judicial para resguardar a quota-parte do réu ausente; que o abatimento de despesas condominiais não poderia ser deferido automaticamente, cabendo ao autor comprovar que os pagamentos foram realizados exclusivamente com suas finanças pessoais, e não com fundos do espólio; que a indisponibilidade do quinhão hereditário determinada na ação de exigir contas possuiria natureza cautelar e não autorizaria a apropriação direta de valores pelo autor, devendo eventual produto da venda ser depositado em juízo e permanecer bloqueado e à disposição do juízo da 3ª Vara de Família de Brasília; que contesta por negativa geral. Réplica no id 279495790, em que o autor, dentre outras alegações, sustenta que seria desnecessária avaliação judicial prévia do imóvel, pois o valor já teria sido apurado no inventário e as propostas de compra seriam submetidas ao crivo judicial; que os pagamentos condominiais estariam comprovados por documentos bancários em seu nome; que não pretendia apropriar-se dos valores abrangidos pela indisponibilidade decretada na ação de exigir contas; e que a venda do imóvel poderia ocorrer mediante atuação de corretor credenciado, com submissão das propostas ao juízo. Ao final, requereu o indeferimento da avaliação judicial prévia e a procedência integral dos pedidos iniciais. Em especificação de provas (id 279735901), a Curadoria Especial requereu a produção de prova oral (prova testemunhal e depoimento pessoal do autor), a avaliação direta do imóvel por oficial de justiça e a exibição pelo autor de prova documental que ateste os débitos do bem e a cota devida pelo réu (id 280560881), ao passo que o autor afirmou não possuir interesse na produção de outras provas (id 282822806). Decisão saneadora de id 282906063 indeferiu os pedidos formulados pela Curadoria Especial de produção de prova testemunhal e depoimento pessoal do autor e a perícia para apuração de valor locativo do imóvel; indeferiu o pedido de produção de prova pericial destinada à apuração do valor locativo do imóvel; entendeu que a avaliação judicial do imóvel não seria necessária para o julgamento do mérito da pretensão de extinção do condomínio e que eventual avaliação poderia ser determinada oportunamente; reputou pertinente o pedido de complementação da prova documental relativa às despesas alegadamente suportadas em benefício do imóvel comum; fixou os pontos controvertidos da demanda; e determinou a intimação do autor para apresentação de demonstrativo atualizado e individualizado dos valores cujo ressarcimento pretende, discriminando cada despesa, respectiva data de pagamento e o documento comprobatório pertinente, facultando-lhe, ainda, a juntada de outros documentos que entendesse pertinentes. Manifestação do autor no id 285980575, com juntada de documentos (id 285980584), em que o autor sustenta que apresentou demonstrativo atualizado e individualizado das despesas suportadas exclusivamente em benefício do imóvel comum; que discriminou as taxas condominiais pagas entre outubro de 2024 e julho de 2026, no total de R$ 15.854,97; que juntou os respectivos comprovantes de pagamento no id 285980584; e que os valores deveriam ser ressarcidos pelo réu na proporção de seu quinhão hereditário. Ao final, afirmou que o montante devido perfaria R$ 295.447,11, valor que indicou como sujeito à atualização até o efetivo ressarcimento. Manifestação da Curadoria no id 286017817, em que sustenta que que o autor teria cumprido apenas parcialmente a determinação contida na decisão saneadora de id 282906063; que o demonstrativo de id 285980575 discriminaria pagamentos de taxas condominiais entre outubro de 2024 e julho de 2026, acompanhados dos respectivos comprovantes; que o montante efetivamente demonstrado por documentação bancária corresponderia a R$ 15.854,97; que, indevidamente, o autor também teria incluído no demonstrativo os valores de R$ 264.523,50, referentes à indisponibilidade do quinhão hereditário do réu determinada na ação de exigir contas, e de R$ 15.068,64, relativos a crédito reconhecido no inventário; que tais quantias não se enquadrariam nos pontos controvertidos delimitados na decisão saneadora nem corresponderiam a despesas condominiais comprovadas; e que o próprio autor, na réplica, teria afirmado não pretender apropriar-se dos valores abrangidos pela indisponibilidade judicial. Ao final, requereu que fossem desconsiderados os valores de R$ 264.523,50 e R$ 15.068,64 do demonstrativo apresentado pelo autor, sendo considerado apenas o montante de R$ 15.854,97 referente às despesas condominiais comprovadas; subsidiariamente, requereu a intimação do autor para esclarecer e comprovar a pertinência da inclusão daqueles valores no presente processo. O autor juntou petição no id 287552337, esclarecendo que o autor teria discriminado os seguintes valores: R$ 15.854,97 (despesas condominiais), R$ 15.068,64 (despesas suportadas pelo inventariante), e R$ 264.523,50 (indisponibilidade do quinhão hereditário do réu); que o valor de R$ 264.523,50 não constituiria crédito do autor a ser recebido nestes autos, mas sim do exato valor da indisponibilidade decretada pelo juízo da 3ª Vara de Família de Brasília sobre o quinhão hereditário do réu; que a indisponibilidade decorre da má administração pelo réu, na qualidade de tutor, dos recursos pertencentes ao autor quando este ainda era menor; e que, nestes autos, o autor pretende o ressarcimento das despesas havidas pelo autor relacionadas ao imóvel comum, no montante de R$ 30.923,61. A parte ré deu ciência dos esclarecimentos prestados, sem interesse de manifestação (id 287818632). Decisão de id 289604810 determinou a conclusão dos autos para julgamento. Os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Do julgamento conforme o estado do processo Procedo ao julgamento conforme o estado do processo, o que atrai a normatividade do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. O juiz, como destinatário final das provas, tem o dever de apreciá-las independentemente do sujeito que as tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento, consoante disposto no art. 371 do CPC, fincando incumbido de indeferir as provas inúteis ou protelatórias, conforme dicção do art. 370, parágrafo único, do mesmo diploma normativo. O indeferimento ao pedido de realização da prova reputada inútil não configura cerceamento de defesa, visto que tal conduta não é mera faculdade do magistrado, e sim dever, a corroborar o princípio constitucional da razoável duração do processo, com previsão no art. 5º, inciso LXXVIII da CF c/c art. 1º e 4º do CPC. Inexistindo outras questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço na análise do cerne da questão submetida à decisão jurisdicional. DO MÉRITO Dos pontos controvertidos Conforme fixados na decisão saneadora, os pontos controvertidos da demanda são: “a) a existência e extensão do crédito alegado pelo autor em razão do pagamento exclusivo de despesas relacionadas ao imóvel comum; e b) os valores eventualmente passíveis de ressarcimento pelo réu, observado o respectivo quinhão hereditário”. Dos fatos e do direito A copropriedade do imóvel objeto da lide encontra-se devidamente comprovada pela certidão de matrícula nº 42.544 do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal (id 257776917 - Pág. 1-5), bem como pela sentença homologatória de partilha proferida nos autos do arrolamento nº 0727109-41.2021.8.07.0001 (id 257776920 - Pág. 1-7), transitada em julgado em 14/05/2025 (id 257776921 - Pág. 2), da qual se extrai que o imóvel localizado na SQS 412, Bloco E, apartamento 204, Brasília/DF, foi atribuído às partes em frações ideais iguais de 50%. Nos termos do art. 1.320 do Código Civil, a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Trata-se de direito potestativo, cujo exercício independe da concordância dos demais coproprietários ou da demonstração de circunstância específica que justifique a dissolução da comunhão patrimonial. Sendo o imóvel indivisível, a extinção do condomínio deve ocorrer mediante alienação do bem e posterior repartição do produto obtido entre os coproprietários, nos termos do art. 1.322 do Código Civil. No caso concreto, inexiste controvérsia acerca da condição de coproprietários das partes ou do direito do autor de promover a extinção do condomínio. A própria Curadoria Especial não se opôs ao pedido principal, limitando sua insurgência à forma de alienação do bem e à extensão dos valores que o autor pretende ver abatidos do quinhão pertencente ao réu. Embora o autor tenha postulado a alienação preferencial do imóvel por meio de venda particular, mediante apresentação de proposta de mercado, não se mostra adequada a autorização para que apenas um dos condôminos promova unilateralmente a alienação do patrimônio comum segundo critérios por ele fixados. A alienação deverá ocorrer sob controle jurisdicional, facultando-se a apresentação de propostas de aquisição em momento oportuno, preservando-se os interesses de ambos os coproprietários. Passa-se ao exame do segundo ponto controvertido fixado na decisão saneadora, consistente na existência e extensão dos valores passíveis de ressarcimento ao autor em razão das despesas suportadas em benefício do imóvel comum. Inicialmente, verifica-se que o esboço de partilha homologado judicialmente (id 257776923 - Pág. 1-9) consignou a existência de dívidas do espólio no montante de R$ 30.137,27, dentre elas débitos condominiais no valor de R$ 12.071,17, estabelecendo expressamente que o autor suportaria a quitação de tais obrigações com recursos próprios, cabendo ao réu ressarcir-lhe a quantia de R$ 15.068,64, correspondente à sua quota-parte, valor a ser atualizado até o efetivo pagamento, preferencialmente por ocasião da alienação do imóvel. Referido crédito não constitui mera alegação formulada nesta demanda, mas obrigação expressamente prevista no esboço de partilha homologado pela sentença de id 257776920, a qual possui força de formal de partilha. Assim, trata-se de obrigação já constituída por título judicial anterior, cuja satisfação foi expressamente vinculada, de forma preferencial, ao momento da alienação do imóvel objeto da herança. Dessa forma, deve ser acatado o pedido de ressarcimento desse valor, mediante seu abatimento do quinhão que caberia ao réu quando da alienação do imóvel. No que se refere ao valor de R$ 264.523,50, foi esclarecido na manifestação de id 287552337 que tal montante corresponde apenas ao limite da indisponibilidade incidente sobre o quinhão hereditário do réu, não constituindo crédito titularizado pelo autor nem valor passível de ressarcimento nesta demanda. No tocante às despesas condominiais, a documentação juntada nos id 257776931 e 285980584 demonstra que o autor efetuou pagamentos referentes às competências de outubro de 2024 a julho de 2026, no montante de R$ 15.854,97. A controvérsia não reside na efetiva realização dos pagamentos, que restou satisfatoriamente comprovada pelos documentos bancários juntados aos autos, mas na definição da parcela que deve ser suportada pelo réu. Nesse ponto, é relevante observar que o próprio esboço de partilha homologado no inventário registra que, à época, o réu residia no imóvel objeto desta ação, enquanto o autor possuía residência diversa. A inicial, por sua vez, afirma que o imóvel foi abandonado pelo réu em meados de dezembro de 2024. Embora o abandono somente tenha sido constatado judicialmente quando do cumprimento do mandado expedido nestes autos, em dezembro de 2025 (id 259397387 e 259397388), inexiste nos autos elemento apto a infirmar a narrativa inicial quanto à desocupação ocorrida em dezembro de 2024, circunstância que, ademais, se harmoniza com a posterior constatação de abandono realizada pelo oficial de justiça. Dessa forma, mostra-se possível distinguir dois períodos distintos. O primeiro corresponde às competências vencidas até 10/12/2024, quando o imóvel ainda era utilizado exclusivamente pelo réu. Nesse intervalo, as despesas ordinárias de condomínio decorriam da utilização exclusiva do bem por apenas um dos coproprietários, razão pela qual devem ser integralmente suportadas por ele. Inserem-se nesse grupo as competências de outubro de 2024 (R$ 1.047,88), novembro de 2024 (R$ 965,50) e dezembro de 2024 (R$ 965,50), totalizando R$ 2.978,88. O segundo período tem início após a desocupação do imóvel, momento em que deixou de existir a situação de fruição exclusiva por parte do réu. A partir daí, as despesas inerentes à conservação e manutenção da coisa comum voltam a submeter-se à regra geral prevista no art. 1.315 do Código Civil, segundo a qual cada condômino deve concorrer para os encargos da coisa comum na proporção de sua quota-parte. Considerando que as competências posteriores totalizam R$ 12.876,09, o ressarcimento devido pelo réu limita-se a 50% desse montante, correspondente a R$ 6.438,05. Assim, o valor passível de ressarcimento ao autor em razão das despesas condominiais comprovadas nestes autos é de R$ 9.416,93. Destaco que não foi identificado que despesas condominiais comprovadas nos autos já estivessem incluídas no valor do crédito reconhecido no juízo do inventário, de modo que o montante a ser ressarcido ao autor mediante abatimento do quinhão hereditário que cabe ao réu é de R$ 24.485,57, resultado da soma dos valores de R$ 15.068,64 e R$ 9.416,93. Diante desse contexto, a procedência parcial dos pedidos é medida que se impõe. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo o mérito da demanda, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, e JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos iniciais para: (i) DEFERIR o pedido de extinção do condomínio existente entre as partes relativamente ao imóvel situado na SQS 412, Bloco E, apartamento 204, Brasília/DF, matrícula nº 42.544 do 1º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal; (ii) AUTORIZAR a alienação do imóvel, sendo que eventual alienação particular deverá ser precedida de avaliação por corretor de imóveis regularmente habilitado, condicionada a possibilidade de alienação do bem por valor inferior ao da avaliação à prévia autorização judicial na fase de cumprimento de sentença; (iii) DETERMINAR que, efetivada a alienação, o produto da venda seja revertido às partes na proporção de 50% para cada uma, devendo ser abatida a quantia de R$ 24.485,57 do quinhão pertencente ao réu e acrescida ao quinhão do autor, com atualização dos valores a serem ressarcidos ao autor desde a data de cada desembolso pela taxa SELIC, índice que engloba correção monetária e juros de mora; (iv) DETERMINAR que, após a apuração dos valores, seja liberado ao autor o montante correspondente ao respectivo quinhão, acrescido dos valores objeto de ressarcimento, permanecendo depositado em juízo o valor remanescente pertencente ao réu. (v) DETERMINAR que, efetuada a alienação, com depósito em juízo do produto da venda, sejam expedidos ofícios aos juízos da 3ª Vara de Família de Brasília, nos autos do Processo nº 0748308-06.2023.8.07.0016, e da 3ª Vara de Órfãos e Sucessões de Brasília, nos autos do arrolamento nº 0727109-41.2021.8.07.0001, informando-se a alienação do imóvel e o valor depositado referente ao quinhão do réu, após o abatimento do valor a ser ressarcido ao autor, para as providências que entenderem cabíveis. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (R$ 24.485,57), devidos pelas partes na proporção de 20% pelo autor e 80% pelo réu (art. 85, § 2º, do CPC). Fiquem as partes desde já cientes de que a oposição de embargos de declaração eventualmente rejeitados por ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material pode levar ao reconhecimento de expediente protelatório e atrair a incidência de multa, na forma do art. 1.023, § 2º, do CPC. Para cumprimento pela Secretaria Judicial: 1. aguarde-se o transcurso do prazo para eventual interposição de recurso; 2. transitada em julgado a sentença, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Brasília/DF, data da assinatura digital. GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito * documento datado e assinado eletronicamente
