Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 5º Juizado Especial Cível AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho Número do processo: 7075772-81.2025.8.22.0001 Classe: Execução de Título Extrajudicial Polo Ativo: PRISCILA RIBEIRO FERNANDES BATISTA ADVOGADOS DO AUTOR: CLAUDETE FURQUIM DE SOUSA, OAB nº RO6009, EDSON YOSHIAKI AOYAMA, OAB nº RO9801 Polo Passivo: ANA ALICE DE LIMA CHAVES EXECUTADO SEM ADVOGADO(S) SENTENÇA Relatório dispensado, na forma do art.38 da Lei 9.099/95. Trata-se de execução de título extrajudicial fundada em contrato de locação residencial e respectivo termo aditivo (art. 784, VIII, do CPC), promovida pela exequente em face da executada, na qual se persegue o crédito de R$ 7.636,11, composto por aluguéis vencidos (out./nov. de 2025), aluguel proporcional, IPTU/TRSD, conta de água, reparo/pintura do imóvel e multa rescisória, já abatida a caução de R$ 5.000,00. Regularmente citada, a executada, por meio da Defensoria Pública, apresentou impugnação/embargos à execução, sustentando, em síntese: (a) reconhecimento dos débitos de aluguéis, aluguel proporcional, IPTU/TRSD e água; (b) excesso de execução quanto ao reparo/pintura (R$ 2.427,80), por ausência de vistoria final e de notificação prévia; (c) inexigibilidade da multa rescisória (R$ 2.500,00), ao argumento de transação verbal com preposto da imobiliária; (d) enriquecimento sem causa (arts. 884 e 940 do CC); e (e) gratuidade da justiça. Apresentou memória de cálculo apontando como devido o valor de R$ 2.708,31, com proposta de parcelamento. Designada audiência de conciliação, a tentativa restou infrutífera (ata de 02/06/2026), vindo os autos conclusos para julgamento dos embargos. É o relatório, no que essencial. DECIDO. Da gratuidade da justiça A executada é assistida pela Defensoria Pública e apresenta elementos indicativos de hipossuficiência econômica, não infirmados nos autos. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência de recursos deduzida por pessoa natural (art. 99, § 3º, do CPC; art. 5º, LXXIV, da CF). Defiro à executada os benefícios da gratuidade da justiça. Da admissibilidade dos embargos Embora o Enunciado 117 do FONAJE preconize que, no âmbito dos Juizados Especiais, a oposição de embargos à execução de título extrajudicial pressupõe a segurança do juízo (art. 53, § 1º, da Lei nº 9.099/95), a exigência deve ser mitigada quando o executado é beneficiário da gratuidade e não foram localizados bens penhoráveis, sob pena de esvaziamento da garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LV, da CF). No caso, a citação foi positiva, porém não houve penhora, inexistindo bens indicados ou localizados. Negar o conhecimento da defesa, nessas circunstâncias, importaria em impor à executada hipossuficiente ônus incompatível com sua condição, além de contrariar a efetividade e a economia processual que regem o microssistema (art. 2º da Lei nº 9.099/95). Assim, conheço dos embargos, porquanto tempestivos e cabíveis. Do mérito O ponto central da controvérsia reside no excesso de execução (art. 917, III, e § 2º, do CPC), circunscrito a dois itens: o reparo/pintura (R$ 2.427,80) e a multa rescisória (R$ 2.500,00). Os demais valores (aluguéis de outubro e novembro de 2025, aluguel proporcional, IPTU/TRSD e conta de água) foram expressamente reconhecidos pela executada, tornando-se incontroversos (art. 374, II e III, do CPC). Do reparo e pintura do imóvel (R$ 2.427,80) A cobrança encontra previsão contratual, porém submetida a condição procedimental expressa que não foi observada. Com efeito, o contrato estabelece que: a devolução do imóvel far-se-á mediante Laudo de Vistoria Final (cláusulas 10.1 e 10.4), tomando por parâmetro o Laudo de Vistoria Inicial que dele é parte integrante (cláusula 7.1). Constatada anormalidade na vistoria final, a locatária "será notificada" e disporá do prazo de 5 (cinco) dias úteis para reparar, e somente se não atendida a notificação poderá a locadora providenciar os serviços e cobrar os valores (cláusula 10.5); De igual modo, a utilização da caução para reparos exige que a locadora "comunique a locatária acerca das pendências para saná-las" (cláusula 4.3); Toda notificação deve observar a forma escrita, por carta com aviso de recebimento (cláusula 12.1, c/c art. 58, IV, da Lei nº 8.245/91). Compulsando os autos, verifica-se que não foram juntados o Laudo de Vistoria Inicial, o Laudo de Vistoria Final, tampouco qualquer notificação à executada concedendo-lhe o prazo contratual para reparo. Há, tão somente, boleto/orçamento unilateral emitido pela administradora (doc. 03.2), com descrição genérica ("orçamento e mão de obra para pintura e reparos para distrato"), desacompanhado de discriminação de itens, de três orçamentos ou de notas fiscais. Nesse contexto, a verba carece de liquidez, certeza e exigibilidade (arts. 783 e 786 do CPC), pois resulta de apuração unilateral realizada à revelia do procedimento que o próprio contrato (de natureza adesiva, interpretável em favor do aderente (art. 423 do CC)) impôs como condição da cobrança. Ademais, sem o Laudo de Vistoria Inicial, torna-se inviável distinguir eventual dano das deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, cuja responsabilidade o contrato expressamente exclui (cláusula 7.2). Acolho, quanto a este item, a alegação de excesso, para excluir da execução o valor de R$ 2.427,80. Da multa rescisória (R$ 2.500,00). Situação diversa se apresenta quanto à multa por rescisão antecipada. A cláusula 11.2 estipula multa compensatória de três aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período efetivamente cumprido, em consonância com o art. 4º da Lei nº 8.245/91. Considerando a vigência ajustada no termo aditivo (28/03/2025 a 27/03/2026) e a devolução das chaves em 20/11/2025, a multa proporcional corresponde a (3 × R$ 2.500,00 ÷ 12) × meses vincendos, resultando em montante compatível com os R$ 2.500,00 cobrados. A previsão é válida e o cálculo é plausível. A alegação de dispensa verbal do encargo pelo corretor não prospera. O contrato dispõe que concessões da locadora ou de seus prepostos, quando não manifestadas por escrito e por intermédio da administradora, não constituem novação nem modificação contratual (cláusulas 12.2 e 12.4). A transação, ademais, interpreta-se restritivamente (art. 843 do CC), não se presumindo a renúncia de direitos. Não demonstrada, por instrumento hábil, a dispensa alegada, nem os poderes do preposto para tanto, mantém-se a exigibilidade da multa rescisória. Do enriquecimento sem causa e da sanção do art. 940 do CC. A controvérsia sobre a exata composição do débito, por si só, não caracteriza má-fé apta a ensejar a devolução em dobro (art. 940 do CC) ou o reconhecimento de enriquecimento ilícito (art. 884 do CC), tratando-se de divergência legítima quanto à extensão do crédito. Rejeito o pedido nesse ponto. Do redimensionamento do crédito e da imputação da caução. Excluído o reparo/pintura, os encargos remanescentes são: aluguel de outubro (R$ 2.806,21), aluguel de novembro (R$ 2.782,61), aluguel proporcional (R$ 833,33), IPTU/TRSD (R$ 1.114,16), conta de água (R$ 172,00) e multa rescisória (R$ 2.500,00), perfazendo R$ 10.208,31. Abatida a caução de R$ 5.000,00 (cláusula 4.1), remanesce em favor da exequente o saldo de R$ 5.208,31, que substitui o valor originalmente executado. Dispositivo Ante o exposto, DEFIRO a gratuidade da justiça à executada e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os embargos à execução, com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC), para: EXCLUIR da execução a verba de reparo/pintura no valor de R$ 2.427,80, por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade; MANTER a exigibilidade da multa rescisória (R$ 2.500,00) e dos demais encargos incontroversos; REDIMENSIONAR o valor da execução para R$ 5.208,31, já abatida a caução de R$ 5.000,00, a ser atualizado monetariamente e acrescido de juros na forma do título e da lei; REJEITAR o pedido de aplicação do art. 940 do CC. Prossiga-se a execução pelo valor ora fixado. Intime-se a exequente para apresentar planilha atualizada do débito e requerer o que entender de direito, em 5 (cinco) dias. Sem custas e honorários nesta fase, à luz do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Porto Velho/RO, 6 de agosto de 2026 Dalmo Antonio de Castro Bezerra Juiz de Direito
