Inteiro teor
ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do processo: 0231270-47.2022.8.06.0001 Processo (s) Apenso (s): [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: EDIFICIO MAISON IMPERIAL BLOCO B REU: MARIA DE JESUS GUEDES OLIVEIRA SENTENÇA EMENTA Direito Civil. Procedimento Comum Cível. Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Materiais. Acesso a caixa d'água e área comum de condomínio. Construção irregular em cobertura. Procedência. I. Caso em exame 1. Condomínio pleiteia a condenação da ex-síndica à reabertura do acesso original à caixa d'água, ao fechamento do acesso aberto por sua unidade e à demolição de laje irregular em área comum. II. Questão em discussão 2. Há três questões: (i) legitimidade passiva da ré; (ii) natureza comum ou privativa da cobertura; e (iii) cabimento dos danos materiais. III. Razões de decidir 3. A matrícula não registra a área como privativa, configurando-se área comum (art. 1.331, § 1º, CC). 4. A construção sem autorização assemblear viola o art. 1.341 do CC e autoriza a demolição. 5. A inspeção judicial e o acórdão do agravo confirmam a ilicitude da obra. IV. Dispositivo e tese 6. Pedido procedente. Tese: "1. Cobertura não registrada como privativa presume-se área comum. 2. Obra irregular em área comum sem autorização assemblear autoriza a demolição e restauração do acesso original." RELATÓRIO EDIFÍCIO MAISON IMPERIAL BLOCO B, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 41.456.427/0001-86, com endereço na Rua Silva Jataí, nº 1185, Bloco B, Aldeota, Fortaleza/CE, neste ato representada por sua síndica MARIA ZÉLIA DE SOUZA PONTES, devidamente investida no cargo, assistida pelo advogado MARCOS ANDRÉ ARAÚJO ACCIOLY (OAB/CE 41951), ajuizou AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE DANOS MATERIAIS E PEDIDO DE LIMINAR em face de MARIA DE JESUS GUEDES OLIVEIRA, brasileira, casada, psicóloga, portadora do RG nº 96002615872 SSPDS/CE e CPF nº 388.036.313-72, residente e domiciliada na Rua Silva Jatahy nº 1185, Bloco B, apto 304, Aldeota, Fortaleza/CE, patrocinada pelos advogados FÁBIO HILUY MOREIRA (OAB/CE nº 14.567), DAVI GURGEL (OAB/CE 39.626) e LAÍS CARMO (OAB/CE 26.630). A petição inicial, datada de 22 de abril de 2022, relata que a ré exerceu o cargo de síndica do edifício autor por quinze anos consecutivos, no período de 2004 a 2019. Durante sua gestão, segundo a narrativa autoral, a ré fechou o acesso original à caixa d'água, ao sistema de para-raios e às calhas de escoamento pluvial existentes na cobertura do edifício, abrindo novo acesso por meio de sua unidade autônoma (apartamento 304). Refere o autor que a ré se apropriou de área comum da cobertura, por ela denominada "meu mirante", e construiu laje irregular sobre a área de uso comum, sem autorização da assembleia geral de condôminos. A inicial sustenta que a obra compromete o acesso para manutenção da caixa d'água e do sistema de proteção contra descargas atmosféricas, gerando risco à segurança dos moradores. O autor fundamenta seu pedido nos artigos 1.335, II, e 1.336 do Código Civil, que asseguram o uso das partes comuns conforme sua destinação e estabelecem os deveres dos condôminos; nos artigos 186 e 927 do Código Civil, sobre responsabilidade civil por ato ilícito; e no artigo 300 do Código de Processo Civil, quanto aos requisitos da tutela de urgência. Acompanha a inicial parecer técnico elaborado pela engenheira Carla Mabel Chaves (CREA/CE 45.209-D), que atesta a irregularidade das obras e a necessidade de restauração do acesso original. O autor junta, ainda, abaixo-assinado dos condôminos e notificação extrajudicial encaminhada à ré. O autor formula os seguintes pedidos: (i) a citação da ré para, querendo, apresentar contestação; (ii) a concessão de tutela de urgência para determinar o imediato fechamento do acesso aberto pela unidade 304 e a reabertura do acesso original à caixa d'água; (iii) a procedência total da ação para condenar a ré à obrigação de fazer consistente em reabrir o acesso original à caixa d'água, ao para-raios e às calhas, fechar o acesso aberto pela unidade 304 e demolir a laje irregular; (iv) a condenação da ré ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 6.223,61, conforme demonstrativo anexo; e (v) a produção de todos os meios de prova em direito admitidos. Requer, ainda, a concessão de justiça gratuita ao condomínio, sob alegação de hipossuficiência. O demonstrativo de danos materiais apresentado na inicial discrimina: notificação extrajudicial (R$ 272,77), estacionamento (R$ 2,50), relatório pericial (R$ 638,00), honorários advocatícios (R$ 3.000,00), custas processuais (R$ 1.098,34) e multa aplicada com fundamento no art. 23 da Lei nº 4.591/64 (R$ 1.212,00), totalizando R$ 6.223,61, valor atribuído à causa. Por decisão de 2 de maio de 2022, o então juiz titular, Dr. Tacio Gurgel Barreto, concedeu a tutela de urgência requerida, com fundamento no artigo 300 do CPC, para determinar que a ré fechasse o acesso à cobertura aberto por sua unidade e reabrisse o acesso original pela casa de máquinas do elevador, no prazo de dez dias úteis, sob cominação de multa diária de R$ 1.000,00. A mesma decisão indeferiu o pedido de justiça gratuita e determinou o recolhimento das custas processuais pelo autor. Devidamente citada, a ré apresentou contestação em 27 de outubro de 2022. Em preliminar, argui ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que o acesso original à caixa d'água se dava pela unidade 303, de propriedade de Francisco Inocêncio Pimenta de Souza, e não por sua unidade 304. Requer o desentranhamento das fls. 196/243, sem especificar os motivos de forma detalhada. Pleiteia a manutenção da decisão que negou a justiça gratuita. Postula a inclusão do proprietário da unidade 303 no polo passivo. No mérito, a ré sustenta que a área da cobertura onde construiu a laje constitui área privativa de sua unidade, com fundamento na Convenção do Condomínio, que, segundo sua interpretação, delimitaria a cobertura como área de uso exclusivo. Alega que o parecer técnico apresentado pelo autor é unilateral, parcial sem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), portanto, sem validade. Apresenta laudo pericial próprio, elaborado pelo eng. Márcio Soares da Rocha. Sustenta a absoluta inexistência de dano material, pois não houve prejuízo concreto aos condôminos. Alega insuficiência de provas por parte do autor, com base no artigo 373, I, do CPC. Requer o reconhecimento de litigância de má-fé do autor, com fundamento no artigo 80 do CPC, e a aplicação de multa de 1% a 10% sobre o valor da causa. Argumenta a ausência dos requisitos para concessão da tutela de urgência. Cita, em abono de suas teses, o REsp 1837453/SP, o AgInt no AREsp 1315158/GO (sobre a não indenizabilidade de honorários advocatícios como danos materiais), a Súmula 481/STJ, a Súmula 7/STJ e o precedente TJ-DF 07383452420208070001 (obra na cobertura). O autor apresentou réplica à contestação (impugnação) em 23 de fevereiro de 2023, rechaçando todas as teses defensivas. Quanto à ilegitimidade passiva, sustenta que a ré foi quem efetivamente fechou o acesso original e abriu novo acesso por sua unidade, conforme atesta o parecer técnico. Afirma que a cobertura é área comum, não há registro na matrícula do imóvel que a vincule à unidade 304. Refuta a alegação de unilateralidade do parecer técnico, ele foi elaborado por profissional habilitado e pode ser confrontado em juízo. Renova o pedido de manutenção da tutela de urgência e requer a procedência integral da ação. No curso do processo, realizou-se inspeção judicial no dia 27 de outubro de 2023, conforme despacho exarado nos autos. O referido despacho, que resumiu os resultados da inspeção judicial e deliberou sobre a regularidade das obras realizadas, consignou que a área da cobertura onde a ré construiu a laje e abriu acesso à caixa d'água constitui área comum não edificante do condomínio. Verificou-se que não há registro na matrícula do imóvel que caracterize a referida área como privativa da unidade 304. O despacho determinou à ré que proporcionasse acesso à área comum para fins de manutenção e que permitisse a eventual demolição da estrutura irregular. Inconformada, a ré interpôs agravo de instrumento (Processo nº 0638309-96.2023.8.06.0000) contra o referido despacho. O agravo foi desprovido por acórdão de 4 de junho de 2024, da relatoria do Desembargador Francisco Bezerra Cavalcante. O acórdão, acompanhado do voto e da ementa, retificou a decisão recorrida no que tange a alguns aspectos formais, mas manteve intacta a conclusão quanto à natureza comum da área e a ilicitude da construção. O acórdão firmou os seguintes pontos: (i) não há registro na matrícula do imóvel que demonstre a natureza privativa da área; (ii) a cobertura configura área comum não edificante, nos termos do art. 1.331, § 1º, do Código Civil; (iii) os requisitos do art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano) estão presentes; (iv) a alegação de que a decisão incorreu em extra petita não prospera, pois a determinação de demolição decorre logicamente do pedido de obrigação de fazer; (v) o interesse de agir encontra-se demonstrado pela necessidade de intervenção judicial para restaurar o acesso à área comum. Os argumentos expendidos no voto e no acórdão fornecem elementos de convicção relevantes para o julgamento do mérito. Não constam dos autos memoriais finais do autor nem da ré. O processo tramitou sem necessidade de audiência de instrução tendo em vista que a prova utilizada foi a inspeção judicial com participação do autor e réu, com suas respectivas representação e assistentes técnicos. As questões que demandam apreciação na fundamentação e decisão no dispositivo são as seguintes: (i) a legitimidade passiva da ré; (ii) a natureza jurídica da área da cobertura - comum ou privativa; (iii) a regularidade ou irregularidade da construção realizada pela ré; (iv) a procedência do pedido de obrigação de fazer; (v) a existência e extensão dos danos materiais pleiteados; (vi) a configuração ou não de litigância de má-fé do autor; (vii) o pedido de desentranhamento das fls. 196/243; (viii) o pedido de inclusão do proprietário da unidade 303 no polo passivo; e (ix) a fixação de honorários advocatícios e custas processuais. FUNDAMENTAÇÃO I. Da legitimidade passiva da ré A ré sustenta, em preliminar, que não é parte legítima para figurar no polo passivo, porquanto o acesso original à caixa d'água se daria pela unidade 303, e não por sua unidade 304. Alegação que não prospera. A inspeção judicial realizada em 27 de outubro de 2023, cujos resultados foram consolidados no despacho exarado nos autos, constatou que a ré efetivamente fechou o acesso original à cobertura e à caixa d'água, abrindo novo acesso por sua unidade. O acórdão proferido no agravo de instrumento corroborou essa constatação, afastando expressamente a alegação de ilegitimidade passiva. A legitimidade ad causam, nos termos do artigo 17 do CPC, decorre da titularidade da relação de direito material controvertida. Se a ré foi quem promoveu a alteração do acesso e a construção da laje, é ela quem deve responder pela obrigação de fazer ora pleiteada. Ademais, o parecer técnico elaborado pela engenheira Carla Mabel Chaves (CREA/CE 45.209-D) aponta a ré como responsável pelas obras. A ré, em sua contestação, não nega ter construído a laje, limita-se a sustentar que a área seria privativa. A legitimidade passiva, portanto, encontra-se demonstrada. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. II. Da inclusão do proprietário da unidade 303 no polo passivo Corolário da rejeição da preliminar anterior é o afastamento do pedido de inclusão do proprietário da unidade 303 no polo passivo. Se a ré é a responsável pela alteração do acesso e pela construção irregular, não há interesse jurídico em chamar ao processo terceiro que não promoveu as obras objeto da lide. A própria inspeção judicial evidenciou que a unidade 304, e não a 303, é aquela por onde a ré abriu o acesso à cobertura. Rejeito o pedido de inclusão do proprietário da unidade 303 no polo passivo. III. Da natureza jurídica da área da cobertura: comum ou privativa Esta é a questão central da lide. A ré sustenta que a área da cobertura onde construiu a laje é área privativa de sua unidade, com fundamento na Convenção do Condomínio. O autor sustenta tratar-se de área comum. O artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, estabelece que "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade em condomínio". O § 2º do mesmo artigo dispõe que "salvo disposição em contrário da convenção, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imóvel, que se determina em relação ao conjunto de todas as unidades". As áreas de cobertura de edifícios em condomínio edilício presumem-se áreas comuns, salvo se registradas na matrícula do imóvel como áreas privativas. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.483.733, relator Ministro Villas Bôas Cueva, da 3ª Turma, firmou o entendimento de que as alterações em áreas comuns do condomínio exigem autorização unânime dos condôminos, nos termos do artigo 1.341 do Código Civil, e que a inobservância dessa exigência autoriza o condomínio a exigir a restauração do status quo ante. No caso em exame, a inspeção judicial e o acórdão do agravo de instrumento foram categóricos ao afirmar que não há registro na matrícula do imóvel que caracterize a área da cobertura como privativa da unidade 304. O acórdão, em sua ementa, consignou que a cobertura configura área comum não edificante, nos termos do art. 1.331, § 1º, do Código Civil. A Convenção do Condomínio, invocada pela ré, não possui o condão de alterar a natureza jurídica registrária do bem, pois, nos termos da Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações internas, mas não pode modificar a destinação legal das áreas comuns. A ré não apresentou matrícula do imóvel que comprovasse a natureza privativa da área. Alegação de que a Convenção do Condomínio atribuiria a área como privativa não encontra amparo na documentação registrária, que constitui o instrumento de publicidade e oponibilidade erga omnes dos direitos reais, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil. Fica, portanto, estabelecido que a área da cobertura onde a ré construiu a laje e abriu acesso à caixa d'água constitui área comum do condomínio edilício. IV. Da irregularidade da construção e da obrigação de fazer Estabelecida a natureza comum da área, cumpre analisar a regularidade das obras realizadas pela ré. O artigo 1.341 do Código Civil dispõe que "a construção de outro pavimento, ou no solo comum, ou acima de sua unidade, compete ao condômino, mediante autorização da assembleia". O artigo 1.343, caput, do mesmo diploma, veda expressamente que o condômino "deixe de usar apropriadamente as partes comuns ou sirva-se de qualquer modo contrário à destinação do prédio". No caso, a ré construiu laje sobre a área de cobertura, sem a necessária autorização assemblear. A inspeção judicial constatou essa irregularidade, e o acórdão do agravo de instrumento confirmou a ilicitude da obra. A ré não fez prova de que obteve autorização da assembleia geral para a construção, limitando-se a sustentar a natureza privativa da área, argumento já afastado. A jurisprudência do STJ, de forma reiterada, reconhece a legitimidade do condomínio para exigir a demolição de obras irregulares em áreas comuns. No REsp 281.290, o STJ consolidou o entendimento de que o uso exclusivo de áreas comuns prescinde de autorização assemblear, o que, por via reflexa, impõe que construções sem tal autorização sejam desfeitas. O TJCE, em nota informativa sobre conflitos condominiais, registrou que o STJ permite a ocupação de áreas comuns desde que aprovada em assembleia, implícita estando a conclusão de que a ocupação não autorizada é ilícita e deve ser removida. O acórdão do agravo de instrumento, ao retificar a decisão de primeiro grau, trouxe argumentos particularmente úteis ao confirmar que a determinação de demolição não incorre em extra petita, pois decorre logicamente do pedido de obrigação de fazer formulado pelo autor. A pretensão de restauração do acesso original à caixa d'água, ao para-raios e às calhas, bem como a remoção da laje irregular, são consequências necessárias e proporcionais da ilicitude constatada. Com efeito, a obrigação de fazer pleiteada pelo autor decorre dos seguintes fundamentos conjugados: (a) a área é comum, conforme matrícula e acórdão; (b) a construção foi realizada sem autorização assemblear, em violação ao art. 1.341 do CC; (c) a obra impede o acesso à caixa d'água e aos sistemas de manutenção, comprometendo a segurança dos condôminos, em violação ao art. 1.335, II, e 1.336 do CC; (d) a responsabilidade civil por ato ilícito, nos termos dos arts. 186 e 927 do CC, impõe o dever de reparar, o que, no caso de obrigação de fazer, consiste em restaurar o status quo ante. Ficam, assim, demonstrados os requisitos da tutela de urgência - probabilidade do direito e perigo de dano - já reconhecidos na decisão liminar e confirmados pelo acórdão do agravo de instrumento. V. Dos danos materiais O autor pleiteia a condenação da ré ao pagamento de R$ 6.223,61 a título de danos materiais, assim discriminados: notificação extrajudicial (R$ 272,77), estacionamento (R$ 2,50), relatório pericial (R$ 638,00), honorários advocatícios (R$ 3.000,00), custas processuais (R$ 1.098,34) e multa do art. 23 da Lei nº 4.591/64 (R$ 1.212,00). Quanto aos honorários advocatícios e às custas processuais, não se afiguram indenizáveis a título de danos materiais. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt no AREsp 1315158/GO, ratificou o entendimento de que honorários advocatícios não constituem dano material indenizável, porquanto possuem natureza jurídica própria, regida pelas normas de sucumbência. As custas processuais, igualmente, são despesas processuais e não danos materiais, sendo ressarcíveis pela via da sucumbência. A Súmula 481/STJ, invocada pela própria ré, estabelece que o acolhimento do pedido de obrigação de fazer não prejudica o pedido de perdas e danos, mas isso não autoriza a inclusão de verbas de natureza processual no conceito de dano material. Quanto à multa do art. 23 da Lei nº 4.591/64, trata-se de penalidade condominial, aplicável internamente pelo condomínio, e não de dano material indenizável em sede judicial. Sua cobrança, se devida, deve ser promovida pela via executiva própria, não se prestando a integrar o conceito de dano material. São, contudo, devidos a título de danos materiais os gastos efetivamente realizados pelo autor em razão da conduta ilícita da ré, a saber: a notificação extrajudicial (R$ 272,77), cuja necessidade decorreu diretamente da recusa da ré em restaurar o acesso; a despesa com estacionamento (R$ 2,50), vinculada à inspeção da área; e o relatório pericial (R$ 638,00), elaborado por profissional habilitado para comprovar as irregularidades. Esses valores totalizam R$ 913,27, que devem ser suportados pela ré como consequência de seu ato ilícito. VI. Da litigância de má-fé do autor A ré requer o reconhecimento de litigância de má-fé do autor, com fundamento no artigo 80 do CPC. A pretensão não prospera. A litigância de má-fé exige a demonstração de conduta dolosa ou temerária, com alteração da verdade dos fatos, omissão de fatos relevantes, uso de processo para fim ilegal ou resistência injustificada ao andamento do processo. A ré não aponta qualquer conduta específica do autor que se enquadre nessas hipóteses. O fato de o autor ter pleiteado danos materiais em valor superior ao legalmente devido não configura má-fé, mas simples erro de quantificação, sanável na fundamentação. Rejeito o pedido de litigância de má-fé. VII. Do desentranhamento das fls. 196/243 A ré requer o desentranhamento das fls. 196/243, sem, contudo, especificar de forma pormenorizada os motivos que fundamentariam a medida. O desentranhamento é medida excepcional, que deve ser fundamentadamente demonstrada, indicando-se a irregularidade específica do documento. A ré não cumpriu esse ônus argumentativo. Rejeito o pedido de desentranhamento. VIII. Da justiça gratuita A decisão que indeferiu a justiça gratuita ao autor não foi objeto de recurso e transitou em julgado. Mantenho o indeferimento, nos termos da decisão anterior. IX. Da síntese conclusiva Resta demonstrado, à luz das provas produzidas - especialmente a inspeção judicial, o parecer técnico, a matrícula do imóvel e o acórdão do agravo de instrumento - que a ré, na condição de ex-síndica, apropriou-se de área comum do condomínio, fechou o acesso original à caixa d'água e construiu laje irregular sem autorização assemblear. A ilicitude da conduta decorre da violação aos artigos 1.335, 1.336, 1.341 e 1.343 do Código Civil, bem como aos artigos 186 e 927 do mesmo diploma, impondo-se a obrigação de fazer consistente na restauração do status quo ante. Os danos materiais restritos às despesas efetivamente comprovadas e vinculadas à conduta ilícita devem ser suportados pela ré. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por EDIFÍCIO MAISON IMPERIAL BLOCO B em face de MARIA DE JESUS GUEDES OLIVEIRA, para os seguintes fins: 1. Rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, porquanto demonstrado que a ré é a responsável pela alteração do acesso e pela construção irregular na área da cobertura. 2. Rejeitar o pedido de inclusão do proprietário da unidade 303 no polo passivo, por ausência de interesse jurídico. 3. Rejeitar o pedido de desentranhamento das fls. 196/243, por ausência de fundamentação específica. 4. Rejeitar o pedido de reconhecimento de litigância de má-fé do autor. 5. Condenar a ré à obrigação de fazer, consistente em: a) reabrir o acesso original à caixa d'água, ao sistema de para-raios e às calhas de escoamento pluvial existentes na cobertura do edifício, por intermédio da casa de máquinas do elevador ou do local originalmente destinado a esse fim; b) fechar, de forma definitiva, o acesso à cobertura aberto unilateralmente por sua unidade (apartamento 304); c) demolir a laje irregular construída sobre a área comum da cobertura, restaurando o status quo ante. Estas obrigações deverão ser cumpridas no prazo de trinta dias contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de o condomínio fazer por seus próprios meios, com autorização do uso da força no caso de alguma medida impeditiva da ré, com oneração da unidade imobiliária por dívida de valor de idêntica natureza das verbas condominiais, inclusive para efeito de penhora da unidade residencial para quitação das despesas enfrentadas e adoção de todas as medidas executivas cabíveis. 6. Condenar a ré ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 913,27 (novecentos e treze reais e vinte e sete centavos), correspondentes às despesas com notificação extrajudicial (R$ 272,77), estacionamento (R$ 2,50) e relatório pericial (R$ 638,00), devidamente corrigidos a contar do desembolso e acrescidos de juros de mora a partir do evento danoso, nos termos do artigo 395 do Código Civil. 7. Não acolher o pedido de danos materiais relativos a honorários advocatícios (R$ 3.000,00), custas processuais (R$ 1.098,34) e multa do art. 23 da Lei nº 4.591/64 (R$ 1.212,00), por não se enquadrarem no conceito de dano material indenizável, conforme fundamentação expendida. 8. Condenar a ré ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono do autor, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. 9. Condenar a ré ao pagamento das custas processuais devidas. 10. Determinar a intimação das partes e de seus patronos para ciência desta sentença. 11. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza, 5 de agosto de 2026. JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz
