Inteiro teor
1º Juizado Especial Cível da Comarca de Porto Velho/RO Fórum Geral Desembargador César Montenegro Avenida Pinheiro Machado, n.º 777, Bairro: Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO (Seg à sex - 07h às 14h) Telefone: (69) 3309-7125 | E-mail: [email protected] | Sala de Atendimento Virtual: https://meet.google.com/ega-reyn-hxj Número do processo: 7034821-11.2026.8.22.0001 Classe: Procedimento do Juizado Especial Cível Assunto: Compra e Venda, Indenização por Dano Moral Valor da causa: R$ 24.093,72 (vinte e quatro mil, noventa e três reais e setenta e dois centavos). Polo Ativo: LAERCIO SOUZA VIEIRA ADVOGADO DO AUTOR: JAIR CLAUDIO CARVALHO DE JESUS, OAB nº RO7424 Polo Passivo: LUIZ FLAVIANO VOLNISTEM ADVOGADO DO REU: LUCAS MARIO MOTTA DE OLIVEIRA, OAB nº RO10354 SENTENÇA Dispensado o relatório formal com fundamento no artigo 38, caput, da Lei 9.099/1995. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais proposta por LAERCIO SOUZA VIEIRA em face de LUIZ FLAVIANO VOLNISTEM. Narra o autor ter adquirido do réu, em 20 de setembro de 2021, uma vaga de garagem vinculada ao Condomínio Residencial Golden pelo valor de R$ 15.000,00, quitado integralmente. Sustenta que o réu não detém a propriedade ou averbação do bem, tratando-se de venda a non domino, razão pela qual postula a rescisão do negócio, a restituição do montante desembolsado e indenização por danos morais de R$ 5.000,00 (ID 137891917). Em contestação, o réu argumenta que o demandante tinha prévia ciência da pendência administrativa de averbação, rechaçando a existência de dolo ou erro substancial e pugnando pela improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, requer a compensação por taxa de fruição no montante de R$ 16.520,00, correspondente ao período em que o autor utilizou o espaço, e a condenação do autor por litigância de má-fé (ID 141469506). Do julgamento antecipado do mérito e indeferimento de prova testemunhal O processo encontra-se em condições de julgamento, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil e dos artigos 2º e 5º da Lei 9.099/1995. A matéria controvertida é unicamente de direito e fático-documental. A transferência de titularidade e a regularidade dominial de bens imóveis subordinam-se à prova documental e registral nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. Nesse contexto, a oitiva de testemunhas sobre trâmites da construtora ou histórico administrativo revela-se manifestamente desnecessário para comprovar existência de matrícula individualizada ou convalidar obrigações contratuais. Indefiro a produção de prova oral requerida pelo réu, com base no artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Da rescisão contratual e da restituição de valores A prova documental constante dos autos comprova que as partes celebraram contrato particular de compra e venda de vaga de garagem em 20 de setembro de 2021, tendo o autor adimplido a integralidade do preço estipulado em R$ 15.000,00 (ID 137891920, 137891921 e 137891922). É incontroverso que, passados quase cinco anos da contratação, a vaga de garagem não foi averbada e não ostenta individualização registral autônoma em nome do vendedor capaz de viabilizar a transferência formal de titularidade ao comprador (ID 137891923, 137891927, 137891928). Ainda que as mensagens indiquem que o adquirente possuía ciência inicial sobre a pendência de regularização no cartório (ID 137891930), cabia ao alienante viabilizar a entrega regular e perfeita do bem prometido à venda no decorrer do tempo. Sendo assim, não obstante essa ciência mútua sobre os entraves burocráticos, subsiste a impossibilidade de consolidação da propriedade definitiva em favor do adquirente. Conforme estabelece o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, as vagas de garagem só constituem unidades imobiliárias autônomas e passíveis de alienação isolada quando contarem com matrícula própria no Registro de Imóveis ou mediante específica autorização convencional. Na espécie vertente, o vendedor não logrou providenciar a individualização da vaga no fólio real, permanecendo a área atrelada a pendências administrativas e registrais que inviabilizam a outorga de escritura e a transferência do domínio há cerca de cinco anos. Tal circunstância atrai a resolução da avença com fulcro no art. 475 do Código Civil, ante a inexecução da obrigação de transferência dominial. Rescindido o instrumento negocial por culpa do vendedor, as partes devem retornar ao estado anterior, impondo-se a restituição integral dos valores desembolsados pelo adquirente, nos termos do artigo 182 do Código Civil. Nesse sentido: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO O inadimplemento de obrigação prevista no contrato de promessa de compra e venda de imóvel possibilita a rescisão do pacto, notadamente, quando demonstrada a impossibilidade da escrituração do imóvel. Comprovado o inadimplemento contratual, o contrato deve ser rescindido e as partes devem ser restituídas ao status quo ante mediante a devolução de todos os preços pagos. O contrato é lei entre as partes e são regidos sob os vetores da boa-fé objetiva e da probidade, inferindo-se daí que as expectativas legítimas das partes devem ser atendidas. O mero descumprimento contratual não é suficiente para caracterizar o dano moral, sendo necessária a comprovação de outras circunstâncias aptas a demonstrar sua ocorrência. (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7043648-60.2016.8.22.0001, 3ª Câmara Cível / Gabinete Des. Torres Ferreira, Relator(a) do Acórdão: HIRAM SOUZA MARQUESData de julgamento: 30/04/2020) Do pedido contraposto de dedução de taxa de fruição O réu pretende compensar do montante a ser devolvido o valor de R$ 16.520,00, a título de taxa de ocupação e fruição pelo período em que o autor utilizou o espaço de estacionamento, amparando-se em parecer mercadológico unilateral (ID 141469506, 141469510). A pretensão contraposta, contudo, não merece acolhimento. Em primeiro lugar, o laudo mercadológico encartado à defesa foi validamente impugnado pelo autor na petição de ID 141482755, porquanto elaborado de maneira unilateral, sem a indicação de elementos comparativos concretos ou metodologia amostral auditável que ateste a veracidade da cotação locatícia apontada. Em segundo lugar, e primordialmente, a rescisão operou-se em razão de fato imputável à esfera de responsabilidade do próprio alienante, que comercializou espaço físico sem matrícula autônoma e desprovido de aptidão registral perante o fólio real. A retenção ou abatimento de taxa de uso em favor do contratante inadimplente consubstanciaria intolerável benefício pela própria inexecução obrigacional. Sobre a matéria: EMENTA RECURSO INOMINADO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA – LOTE. RESCISÃO CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO. ARRAS COM NATUREZA INDENIZATÓRIA - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. FRUIÇÃO. TAXA INDEVIDA – LOTE. DIREITO A DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Sendo a resolução do contrato por inadimplemento da parte que pagou arras confirmatórias e tendo sido pactuado cláusula de perdimento destas, assume aquela caráter penitencial e indenizatório que serve como indenização mínima devida à contraparte, que possui direito de retê-las, contudo, não cabe a sua cumulação com cláusula penal compensatória sob pena de incorrer em "bis in idem". Tratando-se de contrato de compra e venda de lote de terreno sem edificação, não há que se falar em incidência da taxa de fruição. O STJ , em sede de julgamento de Recurso Repetitivo firmou o entendimento de que os juros de mora na restituição de valores decorrentes de rescisão de contrato ocasionado pelo comprador, devem incidir a partir o trânsito em julgado da decisão. (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, RECURSO INOMINADO CÍVEL, Processo nº 7001956-15.2020.8.22.0010, 1ª Turma Recursal / 1ª Turma Recursal - Gabinete 02, Relator(a) do Acórdão: JOSE AUGUSTO ALVES MARTINSData de julgamento: 29/04/2022) Portanto, afasta-se o pedido subsidiário de desconto de valores a título de taxa de fruição. Dos danos morais O pedido indenizatório formulado pelo autor funda-se nos transtornos suportados com a falta de regularização documental do bem e com as tratativas frustradas ao longo dos anos. O simples descumprimento de obrigação contratual ou o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda não enseja, por si só, violação a direitos da personalidade apta a configurar dano moral indenizável. No caso concreto, não restou demonstrada situação excepcional de humilhação pública, ofensa à honra ou abalo psíquico grave capaz de ultrapassar os aborrecimentos decorrentes do insucesso das negociações imobiliárias. Ademais, o autor usufruiu da vaga de estacionamento desde 2021, sem notícia de turbação da posse por terceiros (ID 141469508). Nesse sentido: EMENTA Monitória. Imóvel. Compra e venda. Exceção do contrato não cumprido. Caso concreto Impossibilidade. Parcela final. Verba devida. Reconvenção. Honorários contratuais. Não cabimento. Inadimplemento contratual. Dano moral. Não configuração. Ausente prova de vício de consentimento em negócio de compra e venda de imóvel, é incabível aplicação da exceção do contrato não cumprido para não pagamento da parcela final do negócio, notadamente se ausente comprovação de má-fé do vendedor, não podendo o mesmo ser responsabilizado pela constrição judicial surgida em ações trabalhistas contra o ex-proprietário registral do bem. É improcedente pedido reconvencional para que sejam pagos honorários contratuais dispendidos pelo requerido em embargos de terceiro para defesa da propriedade do imóvel em ação que tramitou na justiça do trabalho. O simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável. (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7014787-25.2020.8.22.0001, 2ª Câmara Cível / Gabinete Desa. Inês Moreira, Relator(a) do Acórdão: MARCOS ALAOR DINIZ GRANGEIAData de julgamento: 09/12/2021) Desse modo, impõe-se a rejeição da pretensão indenizatória por danos morais. Do pedido de condenação por litigância de má-fé O réu formulou pedido de condenação do autor nas penas por litigância de má-fé. A atuação do autor limitou-se ao exercício regular do direito de ação e de petição constitucionalmente assegurados, inexistindo prova de dolo processual manifesto ou de qualquer das condutas taxativamente descritas no artigo 80 do Código de Processo Civil. Rejeita-se, assim, a penalidade. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) DECLARAR a rescisão do contrato particular de compra e venda de vaga de garagem celebrado entre as partes (ID 137891920); b) CONDENAR o réu LUIZ FLAVIANO VOLNISTEM a restituir ao autor LAERCIO SOUZA VIEIRA a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigida monetariamente pela variação do IPCA (artigo 389, parágrafo único, do Código Civil) a contar de cada desembolso, e acrescida de juros de mora legais na forma do artigo 406 do Código Civil (taxa referencial Selic deduzido o IPCA) a partir da citação válida; c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais; d) REJEITAR o pedido de retenção por taxa de fruição e o pedido de condenação por litigância de má-fé formulados pelo réu. Sem custas e honorários advocatícios, conforme o disposto nos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. De modo a evitar a oposição de embargos de declaração, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado nos limites em que foi formulado. Na hipótese de interposição de recurso inominado, o preparo recursal deverá ser efetuado, independentemente de intimação, nas quarenta e oito horas seguintes à interposição, sob pena de deserção (art. 42 da Lei nº 9.099/1995). Caso sejam requeridos os benefícios da gratuidade de justiça, a parte recorrente deverá comprovar, no ato da interposição, sua hipossuficiência econômica, por meio de documentos oficiais, a exemplo contrato de prestação de serviços e recibos de comprovantes de depósitos; declaração do sindicato, cooperativa ou associação; decore com DARF; recibo de Pagamento de Autônomo; extrato dos seus bancos dos últimos três meses; declaração Anual do Imposto de Renda ou comprovante de isenção, ou outros documentos oficiais, sob pena de indeferimento do benefício e não conhecimento do recurso (Enunciado nº 80 do FONAJE). Fica a parte ré ciente da obrigação de pagar o valor determinado no prazo de 15 (quinze) dias, imediatamente após o trânsito em julgado, independentemente de nova intimação, nos moldes do artigo 52, incisos III e IV, LF 9.099/95, e Enunciado Cível FOJUR n. 05 (Somente deverá ser intimada a parte para o pagamento voluntário da condenação, caso não tenha sido determinado na sentença ou no acórdão que o início do prazo para pagamento era automático e a contar do trânsito em julgado), sob pena de incidência da multa legal de inadimplência de 10% (dez por cento) (arts. 52, caput, LF 9.099/95, e 523, §1º, CPC/2015). Não havendo pagamento voluntário, deve o autor promover o cumprimento de sentença em até 10 dias, sob pena de arquivamento. Publique-se. Intimem-se. Registre-se. SERVE O PRESENTE COMO MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 17 de setembro de 2026 Bruna Borromeu Teixeira P. de Carvalho Juiz(a) de Direito
