Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH). AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL (CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE). DEVEDOR FIDUCIANTE. PURGAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO IRREGULAR. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE. JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE. SEGURO OBRIGATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÃO PROVIDA, EM PARTE. 1. Há três questões controvertidas no recurso: i) verificar se há necessidade de produção de provas documental e pericial, diante da documentação já carreada aos autos ii) saber se execução extrajudicial foi efetivada de forma regular; e, iii) se os juros remuneratórios são exorbitantes e, ainda, se houve capitalização de juros e se é ilegal a utilização do SAC como forma de amortização do saldo devedor. 2. Nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, o “juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”. Isso, porque, de acordo com o art. 464, § 1º, II, da referida norma, deve ser rejeitado o pedido de produção de prova pericial quando “for desnecessária em vista de outras provas produzidas”. No caso, tratando-se de matéria só de direito ou de fatos devidamente comprovados nos autos, desnecessária a produção de prova pericial, de natureza contábil. 3. De acordo com o art. 26 da Lei nº 9.514/97, em sua redação original, antes da alteração realizada pela Lei nº 14.711/2023, “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”, desde que o devedor tenha sido intimado pessoalmente para purgar a mora e não tenha atendido a notificação expedida pelo oficial do registro de imóveis, bem como que tenha sido notificada para tomar ciência dos leilões públicos (STJ, AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma. DJe 22/6/2023; AgRg no AREsp 604.510/RS, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 28/8/2015.). 4. A purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1.º, da Lei nº 9.514/97 ou até a data da assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do DL nº 70/66, aplicado subsidiariamente, conforme art. 39, inciso II, daquele diploma legal, em redação original. (STJ, AgInt no AREsp 1.918.269/SP, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 6/12/2023; AgInt no AREsp 1.366.880/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, DJe 1.º/03/2019.) 5. O Superior Tribunal de Justiça, diante dessa sucessão de leis, firmou entendimento no sentido de que, com a introdução, ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, do § 2.º-B, pela Lei nº 13.466/2017, foi afastada a aplicação subsidiária do DL nº 70/66, pois, consolidada a propriedade fiduciária em nome do agente fiduciário, descabe ao devedor a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. (STJ, REsp n. 1.942.898/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, DJe de 13/9/2023.) 6. Por outro lado, a notificação do devedor para purgar a mora deve ser pessoal, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 (STJ, AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 22/6/2023; TRF1, AC 1000337-77.2019.4.01.3900, Rel. Desembargador Federal Eduardo Filipe Alves Martins, Quinta Turma, PJe 17/02/2025), permitindo que tal procedimento seja efetivado, via publicação de edital, na hipótese prevista no § 4º do mencionado dispositivo legal, autorizando-se, ainda, a entrega do documento ao funcionário de condomínios (§ 3º-B da referida norma), sendo certo que, quanto à sua intimação para tomar ciência dos leilões públicos, é pacifica a jurisprudência no sentido de que a entrega de correspondência no endereço correto, independentemente de assinatura do destinatário, atende ao requisito de intimação pessoal. 7. Conforme art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97, as datas, horários e locais dos leilões públicos serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida ao endereço constante do contrato de mútuo, para lhe assegurar o direito de preferência, sendo certo que não “se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019)” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.492.258/RJ, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 11/4/2025). 8. No caso dos autos, embora regular a intimação para que a parte autora tomasse ciência dos leilões públicos, o mesmo não ocorreu quanto à notificação para a purgação da mora. Com efeito, da certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari/BA, verifica-se que a intimação foi realizada somente via publicação de editais, mas não consta comprovação de que houve tentativas de notificação pessoal da parte devedora. 9. A adoção do SAC não implica, necessariamente, capitalização de juros, exceto na hipótese de amortização negativa, o que não ocorreu no caso dos autos. A súmula 450 do STJ dispõe: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação”, salvo na hipótese de amortização negativa, o que não ocorreu no caso dos autos. 10. Segundo já decidiu este Tribunal, ao julgar processo envolvendo revisão de contrato firmado de acordo com o SFH, a "incorporação das prestações em atraso ao saldo devedor do financiamento não implica, necessariamente, em capitalização de juros, sendo tal procedimento fruto da renegociação da dívida (TRF1, AC 0007996-73.2003.4.01.3300, Rel. Desembargadora Federal Rosana Noya Alves Weibel Kaufmann, Décima Segunda Turma, PJe 4/7/2024)” (AC 1014475-06.2019.4.01.3300, Rel. Juiz Federal Convocado Alysson Maia Fontenele, Quinta Turma, PJe 30/05/2025). 11. No caso, ao compulsar a planilha de evolução do financiamento, constatou-se que, diante das sucessivas renegociações e do inadimplemento do devedor, essas parcelas inadimplidas foram reincorporadas ao saldo devedor, o que motivou, em alguns períodos, juros mais elevados, sendo correto afirmar que tal procedimento refletiu no aumento do valor do encargo mensal e do saldo devedor. 12. “O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH” (Súmula 422 do STJ). Legítima, pois, a taxa estipulada no contrato. 13. A vinculação ao seguro habitacional é obrigatória e legítima, pois se encontra inserida no regramento do SFH como norma impositiva, à qual não poderia se furtar a instituição financeira, não se afastando, todavia, a livre escolha da seguradora por parte do mutuário. Hipótese em que o mutuário não apresentou proposta de seguro mais benéfica, ressalvado o direito dos mutuários de verem reajustados o seu valor de acordo com o que foi pactuado. 14. Apelação da parte autora provida, em parte, para anular a execução extrajudicial.15. Nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, fixam-se os honorários advocatícios em 10% do valor atribuído à causa, distribuídos na proporção de 5% para cada parte.