Ante o exposto, declaro a prescrição parcial da pretensão autoral em relação aos débitos de IPTU dos exercícios de 2019 e 2020, com fundamento no art. 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. Quanto aos débitos remanescentes, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas e sem honorários advocatícios em primeiro grau, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se.
improcedente
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Paracatu / Unidade Jurisdicional da Comarca de Paracatu Avenida Olegário Maciel, 193, Fórum Martinho Campos Sobrinho, Paracatu - MG - CEP: 38600-000 PROCESSO Nº: 5002698-62.2024.8.13.0470 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano] AUTOR: MARCELO PONCIANO DE ALMEIDA MARTINS CPF: 061.741.616-84 RÉU: JOSE BENEDITO PIMENTEL LUCAS CPF: 039.073.656-23 e outros SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Trata-se de ação de cobrança proposta por Marcelo Ponciano de Almeida Martins em face de Paulo Lopes Santana, José Luiz do Vale e José Benedito Pimentel Lucas, objetivando o recebimento de débitos de IPTU referentes aos exercícios de 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023, supostamente devidos em razão de contrato de locação do imóvel situado na Avenida Olegário Maciel, nº 861, Centro, Paracatu/MG. Devidamente citado, o requerido José Luiz do Vale arguiu ilegitimidade passiva, ao fundamento de que o contrato de locação encerrou-se em 02/04/2017 e que a Cláusula XVIII exigia a assinatura de novo instrumento para eventual prorrogação. A preliminar, contudo, não comporta acolhimento neste momento processual. Conforme a teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas em abstrato, a partir das alegações formuladas pelo autor na petição inicial. Se a narrativa autoral indica que o requerido pode figurar como sujeito responsável pela violação do direito alegado, a legitimidade passiva resta configurada, reservando-se ao mérito o aprofundamento probatório sobre a efetiva responsabilidade. No caso, a parte autora sustenta expressamente que o contrato de locação foi prorrogado e que os fiadores permanecem responsáveis pelos encargos locatícios até a entrega das chaves. Essa narrativa, ainda que controversa quanto à sua comprovação, é suficiente para manter os fiadores no polo passivo em juízo de admissibilidade. A análise sobre a efetiva prorrogação do contrato, a subsistência da fiança e a responsabilidade dos garantidores demanda exame aprofundado de provas e cláusulas contratuais, matéria que se confunde com o próprio mérito da demanda. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Por conseguinte, a parte requerida suscitou a prescrição parcial da pretensão autoral, invocando o prazo trienal do art. 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. A presente demanda não se confunde com execução fiscal promovida pelo Município contra o contribuinte. Trata-se de ação de cobrança fundada em relação contratual privada entre locador e locatário, na qual se busca o ressarcimento de encargos acessórios da locação, especificamente o IPTU assumido contratualmente pelo inquilino. Nesse contexto, aplica-se o prazo prescricional trienal previsto no Código Civil, que alcança a pretensão relativa a aluguéis e demais encargos decorrentes da relação locatícia, conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (EDcl no AREsp n. 784.521/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2015, DJe de 7/12/2015). No caso, a ação foi ajuizada em 09/04/2024. Considerando o marco temporal de três anos anteriores ao ajuizamento, estão prescritas as pretensões relativas aos exercícios de 2019 e 2020. Os exercícios de 2021, 2022 e 2023 não se encontram prescritos e serão analisados no mérito. Acolhe-se, portanto, a prejudicial de mérito para declarar a prescrição parcial das parcelas de IPTU referentes aos exercícios de 2019 e 2020. Superadas as questões preliminares e prejudiciais, passa-se ao exame do mérito. O contrato de locação juntado aos autos foi celebrado em 30/03/2012, com prazo determinado de 5 (cinco) anos, iniciando-se em 02/04/2012 e encerrando-se em 02/04/2017. A cobrança, entretanto, refere-se a débitos de IPTU dos exercícios de 2019 a 2023, todos posteriores ao termo final do contrato originário. A parte autora sustenta que a locação foi prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, nos termos do art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/91, e que o locatário permaneceu no imóvel até setembro de 2023, quando foi firmado novo contrato com terceiro. Ocorre que incumbia à parte autora o ônus de comprovar o fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Esse ônus exigia a demonstração, por prova documental idônea, de que o locatário permaneceu na posse do imóvel após o término do contrato e durante os exercícios de IPTU cobrados. Todavia, não foi apresentado qualquer documento que pudesse confirmar o fato alegado, tais como recibos de aluguel, laudo de vistoria de saída ou termo de entrega das chaves. A circunstância de o locador encontrar-se assistido por imobiliária para administração do imóvel reforça o dever de organização documental. Cabia à imobiliária, na qualidade de administradora profissional, manter registros adequados sobre a vigência da locação, o estado de ocupação do imóvel e a data de devolução das chaves, inclusive com a elaboração de laudos de vistoria e termos de entrega. De forma ainda mais incisiva, o contrato de locação contém a Cláusula XVIII, que dispõe: "Fica pactuado entre as partes, bem como os respectivos fiadores, que havendo interesse na prorrogação da locação, assinarão novo contrato de locação.” Essa cláusula estabelece condição expressa que para a prorrogação da locação e da garantia fidejussória deveria haver a celebração de novo contrato de locação com a assinatura dos fiadores. Não se trata de mera formalidade, mas de condição contratual vinculante que limita temporalmente a responsabilidade dos garantidores. É incontroverso que nenhum novo contrato foi celebrado após 02/04/2017. A própria parte autora reconhece esse fato ao buscar fundamentar a responsabilidade na suposta prorrogação automática da locação, e não na existência de novo instrumento contratual. Os débitos de IPTU cobrados referem-se todos a exercícios posteriores a 2017, ou seja, a período em que os termos do contrato já se encontravam extintos por força da própria avença contratual. Não há, portanto, base jurídica para impor às partes responsabilidade por obrigações surgidas após o encerramento do contrato e da fiança. Ante o exposto, declaro a prescrição parcial da pretensão autoral em relação aos débitos de IPTU dos exercícios de 2019 e 2020, com fundamento no art. 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. Quanto aos débitos remanescentes, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas e sem honorários advocatícios em primeiro grau, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. VL Paracatu, data da assinatura eletrônica. RICARDO JORGE BITTAR FILHO Juiz(íza) de Direito Unidade Jurisdicional da Comarca de Paracatu
