Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Comarca de Goiânia - 11ª Vara Cível
Esta sentença tem força de mandado/ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial (Provimento nº 48/2021).
Protocolo nº 5787848-40.2025.8.09.0051
Requerente(s): Donilo Bahia De Paula
Requerido(s): Spe Frans Cafe Empreendimentos Imobiliarios Ltda.
SENTENÇA
Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais ajuizada por DONILO BAHIA DE PAULA em desfavor de SPE FRANS CAFÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SOUSA ANDRADE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, partes devidamente qualificadas.
Narra que celebrou contrato de compromisso de compra e venda tendo por objeto o apartamento nº 1301 do empreendimento Atoll Residências, localizado no Setor Marista, nesta Capital, bem como as vagas de garagem nºs 19/19-A, vinculadas, respectivamente, às matrículas nºs 404.247 e 404.382 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia.
Afirma que, desde abril de 2021, efetuou regularmente o pagamento das parcelas contratuais, totalizando R$ 246.600,05, além de R$ 31.798,16 a título de comissão de corretagem.
Relata que, em 30/04/2025, celebrou contrato de financiamento imobiliário com o Banco Inter S/A, por meio do qual seria disponibilizada a quantia de R$ 360.000,00 para quitação parcial do preço, remanescendo saldo devedor de aproximadamente R$ 218.432,42.
Sustenta que as requeridas inicialmente exigiram a quitação integral desse saldo por transferência bancária e somente em 30/07/2025 autorizaram seu parcelamento.
Alega que, em razão da demora das rés em aceitar a proposta e assinar os documentos necessários, o financiamento foi automaticamente cancelado pela instituição financeira.
Acrescenta que, ao buscar a rescisão amigável, foi informado de que seriam descontados a integralidade da comissão de corretagem e o equivalente a 50% das parcelas pagas, conforme cláusula contratual que reputa abusiva.
Ao final, requer a restituição integral de R$ 246.600,05, referentes às parcelas contratuais, e de R$ 31.798,16, pagos a título de corretagem, mais indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 por danos morais, bem como a declaração de nulidade da cláusula de retenção de 50% e a declaração de inexigibilidade dos encargos condominiais anteriores à entrega das chaves.
Recebida a inicial com deferimento do pedido de parcelamento das custas iniciais (eventos 10 e 18).
Citadas as requeridas, foi designada audiência de conciliação, que, porém, resultou infrutífera (evento 49).
As requeridas apresentam contestação no evento 50, suscitando preliminarmente ilegitimidade passiva da Sousa Andrade Construtora e Incorporadora Ltda, sob o argumento de que esta não figurou como contratante no compromisso de compra e venda.
No mérito, sustentam que o financiamento obtido pelo autor foi insuficiente para a quitação do saldo devedor e que a obtenção dos recursos necessários era obrigação exclusiva do adquirente.
Justificam que, apesar disso, submeteram a proposta de parcelamento à análise de seu comitê e aprovaram o pagamento do saldo remanescente em 4 parcelas, conforme solicitado pelo próprio autor.
Asseveram que o autor aceitou expressamente a proposta em 30/07/2025, mas não comprovou a liberação do financiamento ou o pagamento dos valores ajustados, deixando de responder às comunicações subsequentes.
Defendem a validade da retenção de 50% das quantias pagas, por se tratar de contrato celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação.
Sustentam, ainda, a impossibilidade de restituição da comissão de corretagem, a inexistência de dano moral e a validade da atribuição dos encargos condominiais ao adquirente.
Na réplica do evento 54, o autor ratifica os argumentos da inicial.
Facultada a especificação de provas, ambas partes pugnam pelo julgamento antecipado da causa (eventos 62 e 63).
Após a regularização do recolhimento das custas processuais remanescentes (eventos 68 e 72), vieram os autos conclusos.
Em síntese, é o relatório. DECIDO.
Impõe-se, em primeiro plano, ao exame da preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela requerida SOUSA ANDRADE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
Consoante a teoria da asserção, as condições da ação são examinadas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, sem aprofundamento sobre a efetiva responsabilidade material da parte demandada.
No caso, o autor atribui à referida empresa participação direta na comercialização do empreendimento e, principalmente, nas tratativas relacionadas à renegociação do saldo devedor.
A cadeia de e-mails constante do evento 50, arquivo 2, confirma que as negociações foram conduzidas por prepostos que utilizavam canais eletrônicos identificados com o domínio “sousaandrade.com.br”, inclusive com o encaminhamento da proposta à denominada “Secretaria de Vendas” e ao comitê responsável pela aprovação do parcelamento.
Nesse contexto, independentemente de a pessoa jurídica não figurar formalmente como vendedora no instrumento contratual, sua participação ostensiva nas tratativas e na relação de consumo é suficiente para caracterizar sua pertinência subjetiva para a demanda, sem prejuízo do posterior exame da extensão de sua responsabilidade material.
Além disso, em se tratando de relação de consumo, os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 34 do CDC.
Por ser assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.
Não havendo outras questões de cunho preliminar a serem ultrapassadas, dispensada a dilação probatória, adentro, pois, ao exame do mérito da controvérsia, com base no art. 355, I, do CPC, mormente porque as alegações e documentos das partes, sobretudo o regime jurídico de responsabilidade a que a parte requerida é submissa, são suficientes para a solução da lide.
A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, porquanto o autor figura como destinatário final do imóvel, ao passo que as requeridas atuam profissionalmente na incorporação, construção e comercialização de unidades imobiliárias, enquadrando-se nos conceitos dos arts. 2º e 3º do CDC.
A controvérsia consiste em definir a quem deve ser imputada a responsabilidade pelo desfazimento do compromisso de compra e venda e, a partir dessa premissa, estabelecer os valores sujeitos à restituição, a validade das deduções contratuais, a responsabilidade pelos encargos condominiais e a eventual configuração de dano moral.
O contrato de compromisso de compra e venda foi celebrado para aquisição do apartamento nº 1301 e das vagas de garagem nºs 19/19-A do empreendimento Atoll Residências, pelo preço originário de R$ 604.165,21 (evento 1, arquivo 8).
No Quadro Resumo ficou estabelecido que a parcela final, originariamente prevista no valor de R$ 413.376,19, poderia ser quitada com recursos próprios ou por financiamento bancário, consignando-se expressamente que a responsabilidade pela obtenção do financiamento competiria exclusivamente ao comprador, sem participação ou responsabilidade da vendedora. Também ficou ajustado que o não pagamento na data do vencimento, independentemente do motivo, colocaria o comprador em mora automática (evento 1, arquivo 8, páginas 3 e 4).
Embora o autor alegue ter obtido financiamento de R$ 360.000,00, o próprio instrumento bancário demonstra que o preço atualizado da compra e venda foi estabelecido em R$ 825.032,47, dos quais R$ 465.032,47 seriam pagos com recursos próprios e R$ 360.000,00 com os recursos financiados (evento 1, arquivo 7, páginas 2 e 3).
Portanto, o financiamento não abrangia a integralidade do saldo devedor, de modo que a insuficiência dos recursos não resultou de exigência superveniente ou imprevisível imposta pelas requeridas, mas da diferença entre o valor atualizado da obrigação contratual e a quantia que o autor conseguiu financiar.
A prova documental também não confirma que as requeridas tenham recusado definitivamente o parcelamento ou recuado de proposta já aceita.
Ao contrário, a correspondência eletrônica juntada no evento 50, arquivo 2, demonstra que, em 11/07/2025, o autor propôs o parcelamento do saldo em 6 prestações, sendo que, em 18/07/2025, as requeridas aprovaram o recebimento de R$ 360.000,00 mediante financiamento e a quitação do remanescente em 3 parcelas.
O autor, por sua vez, apresentou contraproposta para pagamento em 4 parcelas mensais de R$ 60.899,01, com vencimentos em 15/08/2025, 15/09/2025, 15/10/2025 e 15/11/2025.
Em 30/07/2025, as requeridas comunicaram que a contraproposta havia sido aprovada pelo comitê, com o recebimento de R$ 360.000,00 por financiamento e pagamento do saldo em 4 parcelas, corrigidas pelo IGP-M, acrescido de juros de 1% ao mês.
Na mesma data, o autor respondeu: “Ótimo, vamos dar seguimento ao acordo nesses termos”.
As requeridas ainda advertiram expressamente que a proposta teria validade de 5 dias e solicitaram retorno dentro desse prazo para prosseguimento dos procedimentos necessários. Em comunicação imediatamente posterior, questionaram o autor sobre o andamento do financiamento.
Não obstante, o autor não comprovou que tenha respondido à última comunicação, apresentado novo instrumento de financiamento, disponibilizado os R$ 360.000,00 ou efetuado qualquer das 4 parcelas por ele próprio propostas e expressamente aceitas pelas requeridas.
Ainda que o financiamento anteriormente elaborado pelo Banco Inter S/A já não estivesse disponível em 30/07/2025, o autor, mesmo ciente dessa circunstância, declarou que daria seguimento ao acordo.
Não se verifica, portanto, recusa das requeridas em cumprir a renegociação, mas ausência de demonstração de que o adquirente dispunha dos recursos necessários ao cumprimento das condições que ele próprio propôs.
O instrumento de financiamento juntado no evento 1, arquivo 7, também não se encontra assinado pelas partes, constando apenas campos destinados às assinaturas da vendedora, do comprador, da instituição financeira e do interveniente quitante. Não há documento emitido pelo Banco Inter S/A que identifique a data e a causa objetiva do alegado cancelamento automático, muito menos que atribua o insucesso da operação à conduta das requeridas.
A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC não dispensa o consumidor da apresentação de suporte probatório mínimo do fato constitutivo de seu direito. Seja como for, no caso, o autor possuía condições de apresentar comunicação da instituição financeira acerca do cancelamento do crédito e de sua respectiva causa, mas não o fez.
Nesse quadro, não se identifica comportamento contraditório das requeridas, tampouco violação à boa-fé objetiva, visto que a prova documental revela que elas analisaram as sucessivas propostas e, ao final, aceitaram exatamente o parcelamento solicitado pelo autor.
Consequentemente, a impossibilidade de obtenção ou manutenção do financiamento e a falta de recursos próprios suficientes para quitação do saldo devem ser imputadas ao promitente comprador.
Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência do TJGO, segundo a qual, nos contratos em que a quitação do preço depende da obtenção de financiamento imobiliário, a não aprovação, não formalização ou insuficiência do crédito, quando o adquirente assumiu contratualmente a responsabilidade por sua obtenção, caracteriza fato imputável ao comprador.
Nesse sentido:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO. (...). III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A não aprovação do financiamento bancário, sem comprovação de culpa da promitente vendedora, configura culpa exclusiva da promitente compradora, que deve demonstrar sua capacidade de obtenção de crédito e o fato constitutivo de seu direito. (…). (TJGO, Apelação Cível 5594793-27.2025.8.09.0051, Rel. Des. ALTAIR GUERRA DA COSTA , 1ª Câmara Cível, julgado em 18/06/2026)
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE PARCELAS. DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO. (…). III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A responsabilidade pela obtenção de financiamento imobiliário recai sobre o comprador, e a construtora não pode ser imputada por sua negativa de crédito sem prova de conduta negligente ou descumprimento contratual de sua parte. 4. Inexistindo nexo causal entre a conduta da construtora e a frustração do financiamento, não há dever de indenizar por danos morais. (…). (TJGO, Apelação Cível 5209616-13.2021.8.09.0051, TELMA APARECIDA ALVES MARQUES - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 16/09/2025)
Isso, contudo, não impede a resolução do contrato, pois o direito de desistir do negócio constitui faculdade do adquirente. A imputação da causa do desfazimento repercute apenas nas consequências patrimoniais da resolução.
No tocante aos valores a serem restituídos, o contrato foi celebrado em 2021, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual se submete ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964.
Além disso, o empreendimento foi expressamente submetido ao regime do patrimônio de afetação, conforme item 2.2 do quadro-resumo do contrato e averbações constantes das matrículas imobiliárias (evento 1, arquivo 8, página 1; evento 50, arquivo 6).
A cláusula 8.1 do quadro-resumo estabeleceu, de maneira destacada, que, no caso de resolução por inadimplemento do comprador, seriam descontados a integralidade da comissão de corretagem e o equivalente a 50% das quantias efetivamente pagas à vendedora, em conformidade com o art. 67-A, inciso II e § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (evento 1, arquivos 8 e 9).
A possibilidade de retenção de até 50% não decorre automaticamente de qualquer distrato imobiliário. Exige que o contrato tenha sido celebrado após a Lei nº 13.786/2018, que a incorporação esteja efetivamente submetida ao patrimônio de afetação e que o percentual tenha sido expressamente pactuado.
Todos esses requisitos encontram-se presentes na hipótese.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos celebrados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao patrimônio de afetação, é válida, quando expressamente pactuada, a retenção de até 50% das quantias pagas pelo comprador que deu causa ao desfazimento.
A propósito:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDA AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (…). Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 para validar cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda celebrados sob patrimônio de afetação, com previsão expressa. (REsp n. 2.251.300/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 6/7/2026)
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual. 3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação). 4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.187.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026).
Logo, a legislação permite a aplicabilidade da retenção de até 50% quando o contrato, celebrado após a Lei do Distrato, estiver submetido ao patrimônio de afetação.
Não há particularidade concreta capaz de demonstrar que a aplicação do percentual contratualmente estabelecido produza resultado manifestamente excessivo, especialmente porque o autor deixou de cumprir parcela substancial do preço, não comprovou disponibilidade financeira para honrar a renegociação por ele próprio proposta e pretendeu o desfazimento depois de transcorridos aproximadamente 4 anos da contratação.
Por conseguinte, deve ser assegurada às requeridas a retenção de 50% das quantias efetivamente pagas à vendedora como parte do preço do imóvel, excluídos da base de restituição os valores eventualmente pagos a título de juros e multas moratórias, nos termos do art. 67-A, caput, da Lei nº 4.591/1964 e da cláusula 8.1 do contrato.
No que concerne à comissão de corretagem, o instrumento contratual discriminou separadamente o preço do imóvel e o valor da intermediação, no montante de R$ 31.798,16, identificando os respectivos beneficiários e as quantias destinadas a cada um deles (evento 1, arquivo 10).
O Tema 938 do STJ reconhece a validade da transferência da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição e o valor da comissão seja devidamente destacado.
É exatamente o que se verifica no caso, pois a cláusula 9.2 do contrato identificou expressamente o valor da comissão, os corretores e empresas beneficiárias, bem como esclareceu que essa quantia não integrava o preço da unidade.
Além disso, a atividade de intermediação atingiu seu resultado útil com a aproximação das partes e a celebração do compromisso de compra e venda, não sendo o posterior desfazimento, por fato imputável ao comprador, suficiente para tornar indevida a remuneração, conforme art. 725 do Código Civil.
Assim, não há direito à restituição dos R$ 31.798,16 pagos a título de comissão de corretagem.
Quanto aos encargos condominiais, o autor formula pedido genérico de declaração de inexigibilidade das taxas anteriores à imissão na posse, mas não identifica qualquer cobrança concreta, período de referência ou valor lançado pelas requeridas.
Ademais, a cláusula 8.2 condiciona a responsabilidade do comprador por tributos e despesas condominiais à disponibilização da unidade, e não há nos autos elementos suficientes para individualizar eventual débito e aferir seu fato gerador.
O acolhimento de declaração genérica e abstrata poderia alcançar obrigações futuras ou débitos não discriminados, sem que se tenha conhecimento de suas datas, origem e circunstâncias. Por essa razão, o pedido não comporta acolhimento nestes autos.
Por fim, os danos morais não se configuram.
Além de não ter sido demonstrado ato ilícito imputável às requeridas, o desfazimento decorreu da insuficiência dos recursos obtidos pelo autor e do não cumprimento da renegociação aceita pelas empresas.
O cancelamento ou a frustração de financiamento imobiliário, desacompanhados de circunstância excepcional capaz de atingir direitos da personalidade, configuram consequências patrimoniais e dissabores próprios do inadimplemento contratual, não gerando automaticamente dano moral.
No que concerne ao prazo para restituição, a cláusula 8.4 reproduz o regime do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, estabelecendo o prazo de 30 dias após a emissão do habite-se. Como o empreendimento já se encontrava concluído e a resolução somente se formaliza por esta sentença, a restituição deverá ocorrer no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado.
Sobre a quantia a restituir incidirá correção monetária desde cada desembolso, observados os índices contratualmente previstos para atualização das parcelas do preço, conforme art. 67-A, caput, da Lei nº 4.591/1964.
Os juros de mora incidirão somente após o término do prazo de 30 dias contado do trânsito em julgado, pois, sendo a resolução imputável ao comprador, não havia mora anterior das requeridas quanto à obrigação de restituir. A partir de então, deverá ser observada a taxa legal estabelecida pelo art. 406 do Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024, vedada a cumulação que implique duplicidade de atualização.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o efeito de:
(I) declarar rescindido, por fato imputável ao promitente comprador, o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, tendo por objeto o apartamento nº 1301 do empreendimento Atoll Residências e as vagas de garagem nºs 19/19-A, vinculados às matrículas nºs 404.247 e 404.382 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia;
(II) condenar solidariamente as requeridas a restituir ao autor 50% das quantias efetivamente pagas à vendedora como parte do preço do imóvel, excluídos da base de restituição os valores eventualmente pagos a título de juros e multas moratórias;
(III) determinar que a restituição deverá ocorrer em parcela única, no prazo de 30 dias contado do trânsito em julgado, com correção monetária desde cada desembolso, pelos índices contratualmente previstos, e juros de mora, pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, somente após o término daquele prazo;
(IV) declarar válida, no caso concreto, a cláusula contratual que autoriza a retenção de 50% das quantias pagas, tendo em vista a celebração do contrato após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, a submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação e a expressa pactuação do percentual;
Noutro ponto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de restituição da comissão de corretagem, indenização por danos morais e declaração genérica de inexigibilidade dos encargos condominiais.
Diante do resultado da lide, com fundamento no art. 86 do CPC, condeno ambas partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios, ora fixados no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, CPC).
Diante da sucumbência parcial, redistribuo os encargos de sucumbência, condenando a parte autora a pagar 70% das custas e honorários fixados, enquanto o custeio dos 30% restantes ficará a cargo da parte requerida, sendo vedada a compensação.
P.R.I.
Transitada em julgado, e não havendo novas manifestações, arquive-se.
Goiânia, datada e assinada digitalmente.
Luciana Monteiro Amaral
Juíza de Direito
MP
