Ementa
Processo 1002204-41.2024.8.26.0654 - Procedimento Comum Cível - Espécies de Contratos - Beatriz de Almeida - Cláudio Hueb - - Vivian Reis Spigarollo Hueb - Vistos. 1. HOMOLOGAÇÃO DE DESISTÊNCIA PARCIAL E RETIFICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA Inicialmente, homologo a desistência manifestada pela autora quanto ao pedido de indenização por danos morais formulada na petição de fls. 172, apresentada em momento cronologicamente anterior à citação dos requeridos. Por conseguinte, com fundamento no artigo 485, inciso VIII, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, exclusivamente quanto a este capítulo. Em consequência da desistência homologada, acolho a retificação formulada e fixo o valor da causa em R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais). Providencie a serventia cartorária a imediata atualização do valor da causa no sistema informatizado oficial. 2. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E PRELIMINARES Passo ao exame das preliminares deduzidas na contestação de fls. 213/239, nos termos do artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de coisa julgada material. A coisa julgada material consubstancia a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso (artigo 502 do CPC). Para sua configuração, exige-se a reprodução de ação anteriormente ajuizada com perfeita identidade de partes, causa de pedir e pedido (artigo 337, §§ 1º, 2º e 4º, do CPC). Na hipótese vertente, o processo de execução autuado sob o nº 1000584-28.2023.8.26.0654 foi extinto por força do acolhimento dos embargos à execução nº 1002220-29.2023.8.26.0654 (fls. 330/335) exclusivamente sob o fundamento de inexequibilidade, iliquidez e incerteza do contrato para a cobrança sumária de reparos prediais, ausentes os pressupostos do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil. Naquele pronunciamento judicial, o Magistrado consignou expressamente a imprescindibilidade de acertamento prévio da pretensão em sede de ação de conhecimento, não tendo havido julgamento acerca da existência material do dano ou do dever ressarcitório. A extinção da demanda executiva decorrente da inadequação do título extrajudicial ostenta eficácia meramente formal, não gerando coisa julgada material sobre o direito material subjetivo nem impedindo o manejo da ação ordinária de cobrança, a teor do que disciplinam os artigos 486 e 785 do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. A exigência de assinatura de duas testemunhas prevista no artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil constitui requisito de forma reservado estritamente à constituição de título executivo extrajudicial. Tratando-se de ação de conhecimento sob o rito comum, o contrato de locação urbana consubstancia negócio jurídico consensual de forma livre (artigo 107 do Código Civil), cuja existência restou incontroversa nos autos, funcionando o instrumento particular firmado pelas partes como início substancial de prova escri
Inteiro teor
Processo 1002204-41.2024.8.26.0654 - Procedimento Comum Cível - Espécies de Contratos - Beatriz de Almeida - Cláudio Hueb - - Vivian Reis Spigarollo Hueb - Vistos. 1. HOMOLOGAÇÃO DE DESISTÊNCIA PARCIAL E RETIFICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA Inicialmente, homologo a desistência manifestada pela autora quanto ao pedido de indenização por danos morais formulada na petição de fls. 172, apresentada em momento cronologicamente anterior à citação dos requeridos. Por conseguinte, com fundamento no artigo 485, inciso VIII, do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, exclusivamente quanto a este capítulo. Em consequência da desistência homologada, acolho a retificação formulada e fixo o valor da causa em R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais). Providencie a serventia cartorária a imediata atualização do valor da causa no sistema informatizado oficial. 2. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES E PRELIMINARES Passo ao exame das preliminares deduzidas na contestação de fls. 213/239, nos termos do artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de coisa julgada material. A coisa julgada material consubstancia a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso (artigo 502 do CPC). Para sua configuração, exige-se a reprodução de ação anteriormente ajuizada com perfeita identidade de partes, causa de pedir e pedido (artigo 337, §§ 1º, 2º e 4º, do CPC). Na hipótese vertente, o processo de execução autuado sob o nº 1000584-28.2023.8.26.0654 foi extinto por força do acolhimento dos embargos à execução nº 1002220-29.2023.8.26.0654 (fls. 330/335) exclusivamente sob o fundamento de inexequibilidade, iliquidez e incerteza do contrato para a cobrança sumária de reparos prediais, ausentes os pressupostos do artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil. Naquele pronunciamento judicial, o Magistrado consignou expressamente a imprescindibilidade de acertamento prévio da pretensão em sede de ação de conhecimento, não tendo havido julgamento acerca da existência material do dano ou do dever ressarcitório. A extinção da demanda executiva decorrente da inadequação do título extrajudicial ostenta eficácia meramente formal, não gerando coisa julgada material sobre o direito material subjetivo nem impedindo o manejo da ação ordinária de cobrança, a teor do que disciplinam os artigos 486 e 785 do Código de Processo Civil. Rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. A exigência de assinatura de duas testemunhas prevista no artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil constitui requisito de forma reservado estritamente à constituição de título executivo extrajudicial. Tratando-se de ação de conhecimento sob o rito comum, o contrato de locação urbana consubstancia negócio jurídico consensual de forma livre (artigo 107 do Código Civil), cuja existência restou incontroversa nos autos, funcionando o instrumento particular firmado pelas partes como início substancial de prova escrita (artigos 369 e 434 do CPC). A petição inicial preenche integralmente os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, delineando com clareza os fatos, os fundamentos e o pedido. Estando presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual, bem como as condições da ação, dou o processo por saneado. 3. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO E MEIOS DE PROVA Na forma do artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo como questões de fato controvertidas relevantes sobre as quais recairá a atividade probatória: a) o efetivo estado de conservação do imóvel residencial por ocasião do início da locação em confronto com as condições verificadas na data da entrega das chaves; b) a natureza das avarias descritas no termo de entrega, aferindo-se se decorrem de uso anormal e deterioração culposa ou de mero desgaste natural pelo decurso do tempo e uso regular da coisa ao longo de mais de três anos de vigência contratual (artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991); c) a regularidade formal do procedimento de vistoria final de saída realizado pela imobiliária intermediadora, notadamente se houve notificação prévia e formal dos locatários para acompanhar o ato de vistoria ou se o termo foi elaborado unilateralmente; d) a realização efetiva, pelos réus, de intervenções conservativas, reformas no muro de arrimo, pintura posterior ou substituição de equipamentos durante o período de ocupação; e) o efetivo desembolso financeiro pela requerente da importância de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais) orçada com a empresa LC Construções para a execução da pintura interna e externa, bem como a adequação e proporcionalidade de tal orçamento em face dos valores de mercado. Quanto aos meios de prova, indefiro a realização de perícia técnica de engenharia no imóvel, tendo em vista que a própria autora noticiou a realização integral dos serviços e a locação subsequente do bem a novos ocupantes (fls. 243 e 251), ensejando a modificação fática da coisa e a manifesta impossibilidade prática e inutilidade da constatação pericial direta (artigo 464, § 1º, inciso III, c/c artigo 370, parágrafo único, do CPC). Defiro a produção de prova documental oficiosa, determinando a expedição de ofício à empresa Proinvest Central de Negócios Imobiliários Ltda. (Rodovia Raposo Tavares, Km 23,333, Granja Viana, Cotia/SP, e-mail: [email protected]), com prazo de 15 (quinze) dias para resposta, a fim de que forneça a este Juízo: a) cópia integral e colorida, em arquivos digitais em alta resolução, dos relatórios fotográficos e laudos de vistoria inicial (novembro de 2019) e final (janeiro de 2023) referentes ao imóvel da Rua Suíça, nº 465, Residencial San Diego; b) cópia documental de todos os e-mails, notificações e comunicações encaminhados aos locatários Cláudio Hueb e Vivian Reis Spigarollo Hueb agendando ou convidando para o ato de vistoria final de saída; c) cópia do recibo ou declaração de entrega das chaves firmado no encerramento da locação; d) cópia do laudo de vistoria de entrada elaborado quando do ingresso dos novos locatários subsequentes (Sra. Ana e Sr. Herbert). Defiro a produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas e no depoimento pessoal dos réus, ante a relevância da apuração do estado do bem e das tratativas de vistoria. 4. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus da prova observará a regra estática preconizada pelo artigo 373 do Código de Processo Civil, não se vislumbrando hipótese técnica de dinamização probatória: a) Incumbe à autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC), especialmente a comprovação idônea de danos anormais causados pelos requeridos, a ciência prévia e regularidade do termo de vistoria final e a prova concreta do desembolso pecuniário relativo aos reparos cobrados; b) Incumbe aos réus comprovar a ocorrência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (artigo 373, inciso II, do CPC), notadamente a subsunção das marcas do imóvel a desgaste natural decorrente do uso ordinário e a realização de benfeitorias compensatórias na vigência contratual. 5. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO Nos termos do artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, delimito como questões de direito relevantes para o julgamento da lide: a) a incidência dos deveres do locatário estabelecidos no artigo 23, incisos III e V, da Lei nº 8.245/1991, com ênfase na exclusão legal de responsabilidade por deteriorações decorrentes do uso normal da coisa locada; b) a validade jurídica de cláusula contratual de restituição com pintura nova e a necessidade de comprovação de danos anormais efetivos em observância ao contraditório; c) a invalidade probatória do laudo de vistoria final de saída elaborado unilateralmente pela administradora sem oportunização de participação ou prévia notificação aos locatários; d) a configuração dos pressupostos da responsabilidade civil contratual (conduta culposa, nexo causal e dano material efetivo consubstanciado em prejuízo desembolsado), regida pelos artigos 186, 389, 402 e 927 do Código Civil. 6. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E CONDUTA PROCESSUAL Indefiro o pedido formulado pelos réus de condenação da requerente nas sanções por litigância de má-fé e ato atentatório à dignidade da justiça. O ajuizamento de ação de conhecimento sob rito adequado, após a extinção anterior de processo executivo sem resolução de mérito, constitui livre e regular exercício da garantia constitucional de acesso à jurisdição (artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal e artigo 785 do Código de Processo Civil), não restando configurado dolo processual ou resistência desleal tipificada no artigo 80 do Código de Processo Civil. Expeça-se com presteza o ofício determinado à imobiliária Proinvest, instruindo-o com as cópias necessárias e advertindo-se quanto ao prazo legal de atendimento de quinze dias. Com a resposta, digam as partes no prazo comum de 10 dias e, decorrido, voltem conclusos para sentenciamento ou designação de audiência. Intime-se. - ADV: ANA KAROLYNE VELLOSO LOPES (OAB 354798/SP), HENRIQUE DA SILVA ANDRADE (OAB 314621/SP), HENRIQUE DA SILVA ANDRADE (OAB 314621/SP), MICHEL PINTO DA SILVA (OAB 447321/SP), MICHEL PINTO DA SILVA (OAB 447321/SP)
