Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO SALDO DO PREÇO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO CONTRATADO. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPUTÁVEL À VENDEDORA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO ANTE. JULGAMENTO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. RECONVENÇÃO. BENFEITORIAS. POSSE DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com reintegração de posse, declara rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determina a reintegração da vendedora na posse do bem, estabelece a restituição dos valores pagos com retenção parcial, condena o comprador ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel e julga improcedentes os pedidos reconvencionais de indenização por benfeitorias e retenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há quatro questões em discussão: (i) se a condenação ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, sem pedido expresso na inicial, configura julgamento ultra petita; (ii) se a não contratação do financiamento decorre de fato imputável à vendedora, afastando o inadimplemento do comprador; (iii) se estão presentes os pressupostos para a reintegração da vendedora na posse do imóvel; e (iv) se as intervenções realizadas no bem conferem ao comprador direito à indenização por benfeitorias e à retenção do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
Constituindo a compensação econômica pelo período de ocupação consectário lógico do retorno das partes ao status quo ante decorrente da resolução da promessa de compra e venda, mostra-se desnecessário pedido expresso na petição inicial, razão pela qual a condenação ao pagamento de taxa de fruição não configura julgamento ultra petita.
Prevendo o contrato que a obtenção do financiamento habitacional incumbe ao comprador e não se comprovando que a frustração da contratação decorre de ação ou omissão imputável à vendedora, subsiste o inadimplemento decorrente da ausência de quitação de parcela substancial do preço.
Apontando os elementos probatórios que a avaliação creditícia favorável realizada em determinado momento não equivale à aprovação definitiva do financiamento da unidade e verificando-se recusas posteriores de crédito por outras instituições financeiras relacionadas à situação creditícia do adquirente, não se demonstra que o insucesso da operação decorre exclusivamente de fato imputável à vendedora.
Persistindo a ausência de pagamento mesmo após determinação judicial para contratação do financiamento ou quitação do débito por recursos próprios, evidencia-se a continuidade do inadimplemento da contraprestação essencial assumida pelo comprador, impondo-se a manutenção da resolução contratual.
Não se comprovando a entrega formal das chaves nem o cumprimento das condições contratuais estabelecidas para a imissão regular na posse e verificando-se, de todo modo, oposição inequívoca da proprietária após a constituição em mora e a notificação extrajudicial, mantém-se a reintegração de posse.
Não havendo elementos suficientes para reconhecer a boa-fé possessória e constatando-se, no mínimo, sua cessação após a oposição inequívoca da proprietária, aplica-se o regime previsto para o possuidor de má-fé, que restringe a indenização às benfeitorias necessárias e afasta o direito de retenção.
Revelando a documentação intervenções predominantemente úteis ou voluptuárias e não se demonstrando a realização de benfeitorias necessárias à conservação do imóvel ou destinadas a evitar sua deterioração, não se reconhece direito à indenização, impondo-se a manutenção da improcedência da reconvenção.
IV. DISPOSITIVO
Preliminar de julgamento ultra petita rejeitada. Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 141, 322, § 2º, 373, II, 487, I, 492 e 1.022; Código Civil, arts. 96, 113, 422, 1.201, 1.219 e 1.220.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.753/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/5/2023, DJe 12/5/2023; STJ, AgInt no REsp 1.167.766/ES, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 1º/2/2018; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.843.743/RS, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 26/8/2024, DJe 28/8/2024; STJ, REsp 1.613.613/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva.