Ementa
Por todo o exposto, com resolução do mérito, a teor do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para DECLARAR a resolução do Contrato de Administração de Imóveis firmado entre as partes por culpa exclusiva da requerida, com fundamento no art. 475 do Código Civil, bem como a inexigibilidade da comissão de administração de 10% em favor da ré sobre quaisquer valores de aluguéis e encargos que venham a ser quitados ou recuperados em relação ao imóvel situado na Rua Clara Nunes, nº 1838, Lote 10-A, Residencial Aquarela Brasil, Sinop/MT, com base no art. 476 do Código Civil. Concomitantemente, CONDENO a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00, com correção monetária pelo IPCA (art. 389 do Código Civil) a partir desta data, acrescido de juros moratórios de acordo com a taxa legal (art. 406 do Código Civil) a contar da citação. Sem ônus sucumbenciais, vide caput dos arts. 54 e 55 da Lei n.º 9.099/95. O presente Projeto de Sentença será submetido à apreciação do Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito dos Juizados Especiais de Sinop/MT, titular do Primeiro Juizado e em Substituição Legal no Segundo Juizado, na forma do art. 40 da Lei nº 9.099/95 e do art. 8º, parágrafo único, da Lei Complementar nº 270/2007. George Heverton Antonio Silva Juiz Leigo _________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA Vistos. Uma vez que o presente projeto de sentença, elaborado pelo Juiz Leigo no exercício regular do seu mister, sob minha orientação e supervisão, se encontra em consonância com os ditames legais, merece a aprovação deste Juiz togado. Isto posto, homologo o presente projeto de sentença, como parte integrante indissociável desta decisão, para que surta os seus efeitos legais, nos termos do art. 40 da Lei n.º 9.099/1995 e art. 8.º, caput e parágrafo único, da Lei Complementar estadual n.º 270/2007. Sinop/MT, (data registrada no sistema). Cássio Luis Furim Juiz de Direito
Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1º JUIZADO ESPECIAL DE SINOP SENTENÇA PROCESSO: 1012405-18.2026.8.11.0015. Vistos. Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL c.c. DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO e INDENIZATÓRIA por danos morais proposta por ARIANE DE ABREU FERNANDES ESTACIO em desfavor de OLS SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA. Narra a autora que firmou contrato de administração imobiliária com a ré para gerir imóvel residencial de sua propriedade, mas a administradora atuou com desídia diante da inadimplência do locatário iniciada em 2024, demorando quase 1 ano para ajuizar a competente ação de despejo, conduzindo o processo judicial de forma negligente e imperita, além de prestar informações desencontradas e reter repasses. Sob tais razões, requer a rescisão culposa da avença, a declaração de inexigibilidade da taxa de administração de 10% no montante de R$ 8.217,29 e a condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos morais. Eis o breve resumo dos fatos relevantes. Dispensado o relatório (art. 38, Lei n.º 9.099/95). Fundamento. Decido. Rejeito as preliminares suscitadas em contestação, porquanto a causa ostenta valor econômico compatível com o teto estabelecido no art. 3º, I, da Lei n.º 9.099/95, prescinde de prova pericial complexa à luz do art. 5º do mesmo diploma legal e exibe pertinência subjetiva evidente da ré, que responde pelas obrigações decorrentes da gestão que assumiu perante a proprietária. A relação jurídica estabelecida ostenta natureza eminentemente consumerista, aplicando-se os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a autora é a destinatária final dos serviços prestados pela imobiliária requerida, profissionalmente organizada no mercado de locações e administração de bens, conforme assentado na jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça. A administradora imobiliária assume obrigação de meio qualificada, consubstanciada no dever de empregar diligência habitual na guarda, fiscalização e cobrança dos créditos locatícios decorrentes do patrimônio alheio, respondendo pelos prejuízos advindos de sua inércia e negligência profissional, conforme estabelecem o art. 14, caput, do Código de Defesa do Consumidor e o art. 667 do Código Civil. O acervo documental e as mídias anexadas comprovam que a inadimplência dos encargos da locação arrastou-se desde o ano de 2024, enquanto a demandada adotou postura passiva por meses a fio, postergando o ajuizamento da ação de despejo até agosto de 2025 e alimentando a proprietária com promessas vagas e procrastinações reiteradas, conduta que violou frontalmente a boa-fé objetiva e os deveres anexos de informação e lealdade previstos no art. 6º, III, do CDC e no art. 422 do Código Civil. A deficiência na prestação dos serviços culminou na condução truncada da demanda de despejo nº 1022451-03.2025.8.11.0015, na qual a ré pleiteou liminar descabida em contrato guarnecido por fiança, deixou de recolher caução e permitiu a paralisação do feito sem citação do inquilino, forçando a autora a contratar novo patrono para assumir e emendar a petição inicial, circunstâncias que tipificam inadimplemento substancial e autorizam a resolução contratual por culpa da ré, a teor do art. 475 do Código Civil. Diante do cumprimento defeituoso e da desídia na administração do imóvel, incide o princípio da exceção do contrato não cumprido esculpido no art. 476 do Código Civil, tornando inexigível qualquer retenção ou comissão de 10% incidente sobre os valores locatícios a serem recuperados daquele inquilino, haja vista que a cobrança e o impulso da recuperação do crédito foram subtraídos da demandada pela sua própria ineficiência técnica. A postura desidiosa da ré ultrapassou a esfera do mero descumprimento contratual e atingiu a tranquilidade psíquica, o equilíbrio financeiro e a dignidade pessoal da demandante, que se viu isolada em outro Estado, privada de renda essencial de subsistência e compelida ao desvio de seu tempo útil em sucessivas mensagens e tentativas frustradas de obter informações verdadeiras, circunstâncias que fundamentam o dever reparatório do art. 6º, VI, do Código de Defesa do Consumidor e do art. 186 do Código Civil. A indenização por danos morais comporta fixação no importe de R$ 6.000,00, quantia adequada aos postulados da proporcionalidade e razoabilidade frente à gravidade da conduta, à duração temporal do desamparo e às consequências emocionais e práticas impingidas à autora, sem ensejar enriquecimento sem causa. Por todo o exposto, com resolução do mérito, a teor do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para DECLARAR a resolução do Contrato de Administração de Imóveis firmado entre as partes por culpa exclusiva da requerida, com fundamento no art. 475 do Código Civil, bem como a inexigibilidade da comissão de administração de 10% em favor da ré sobre quaisquer valores de aluguéis e encargos que venham a ser quitados ou recuperados em relação ao imóvel situado na Rua Clara Nunes, nº 1838, Lote 10-A, Residencial Aquarela Brasil, Sinop/MT, com base no art. 476 do Código Civil. Concomitantemente, CONDENO a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00, com correção monetária pelo IPCA (art. 389 do Código Civil) a partir desta data, acrescido de juros moratórios de acordo com a taxa legal (art. 406 do Código Civil) a contar da citação. Sem ônus sucumbenciais, vide caput dos arts. 54 e 55 da Lei n.º 9.099/95. O presente Projeto de Sentença será submetido à apreciação do Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito dos Juizados Especiais de Sinop/MT, titular do Primeiro Juizado e em Substituição Legal no Segundo Juizado, na forma do art. 40 da Lei nº 9.099/95 e do art. 8º, parágrafo único, da Lei Complementar nº 270/2007. George Heverton Antonio Silva Juiz Leigo _________________________________________________________________________________________________________________________________ SENTENÇA Vistos. Uma vez que o presente projeto de sentença, elaborado pelo Juiz Leigo no exercício regular do seu mister, sob minha orientação e supervisão, se encontra em consonância com os ditames legais, merece a aprovação deste Juiz togado. Isto posto, homologo o presente projeto de sentença, como parte integrante indissociável desta decisão, para que surta os seus efeitos legais, nos termos do art. 40 da Lei n.º 9.099/1995 e art. 8.º, caput e parágrafo único, da Lei Complementar estadual n.º 270/2007. Sinop/MT, (data registrada no sistema). Cássio Luis Furim Juiz de Direito
