Ementa
Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do pedido contraposto e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. REVOGO a tutela provisória deferida no ID 139888947. Expeça-se ofício ao Cartório do Ofício Único de Miguel Pereira para cancelamento da averbação da existência desta demanda determinada nestes autos, independentemente do trânsito em julgado, ressalvada eventual decisão que atribua efeito suspensivo ao recurso.A PRESENTE DECISÃO VALE COMO MANDADO/OFÍCIO. Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, (sec) 2º, do CPC. Transitada em julgado, cumpridas as determinações e observadas as providências relativas às custas pendentes, dê-se baixa e arquivem-se.
Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Miguel Pereira Vara Única da Comarca de Miguel Pereira RUA FRANCISCO ALVES, 105, FORUM, CENTRO, MIGUEL PEREIRA - RJ - CEP: 26900-005 SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta porSTX Informática Ltda.em face deVillage São Roque Empreendimentos Imobiliários Ltda., objetivando a transferência de quatro imóveis integrantes da área originariamente matriculada sob o nº 4.368 do Ofício Único de Miguel Pereira, com abertura de matrículas individualizadas. A autora afirma ter quitado o preço e atribui à ré o descumprimento da obrigação de regularizar o empreendimento e outorgar as escrituras definitivas (ID 93507000). Foi deferida tutela de urgência para averbação da existência da demanda na matrícula imobiliária (ID 139888947). Em contestação, a ré arguiu inépcia da inicial, litigância de má-fé e inadequação da via eleita. Impugnou a quitação integral do preço e sustentou a inviabilidade da adjudicação diante da ausência de individualização registral. Formulou pedido contraposto para apresentação de documentos relativos à transferência ou ao desfazimento do negócio envolvendo os Lotes 06 e 07 da Quadra "D" do Condomínio Horizontal Ponteio (ID 222927985). Houve réplica, com alegação de intempestividade da contestação e impugnação às teses defensivas (ID 224911182). A decisão saneadora rejeitou as alegações de inépcia e litigância de má-fé, remeteu ao mérito a questão da inadequação da via eleita, indeferiu a prova oral e determinou a obtenção de certidão imobiliária (ID 274815567). Os embargos de declaração opostos pela ré foram rejeitados (IDs277261965 e 285904724). Sobrevieram a juntada da certidão e manifestações das partes (IDs302946787, 302946789 e 303333575). É o relatório. Decido. Não existem preliminares e prejudiciais de mérito a serem analisadas e presentes os pressupostos de existência e validade do processo, passo à análise do mérito. Trata-se de hipótese de julgamento antecipado, uma vez que o conjunto probatório constante dos autosmostra-sesuficiente para a formação do convencimento, sendo desnecessária a produção de outras provas, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido contraposto, o procedimento comum exige que a pretensão autônoma da ré observe os requisitos da reconvenção, na forma do artigo 343 do CPC. Ausentes esses requisitos, não comporta conhecimento a pretensão formulada, permanecendo a controvérsia sobre o pagamento como matéria de defesa. A adjudicação compulsória destina-se a suprir a declaração de vontade do promitente vendedor, permitindo a obtenção de título hábil ao registro da aquisição, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Seu acolhimento pressupõe, portanto, que o imóvel possa ser regularmente registrado. No caso, as quatro unidades pretendidas integram área maior e não possuem matrículas autônomas. O desmembramento da matrícula originária nº 4.368 nas matrículas nº 8.813 e nº 8.814 não corresponde à individualização registral dos quatro imóveis objeto da demanda, conforme a situação descrita nos documentos deIDs144082372 e 302946789. A abertura das matrículas pretendidas exige prévia regularização do empreendimento e observância das exigências urbanísticas e registrais. A sentença adjudicatória supre a manifestação de vontade da alienante, mas não substitui essas providências nem autoriza a criação de unidades imobiliárias em desacordo com os requisitos legais. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESCRITURA PÚBLICA. PROVA DE QUITAÇÃO. BEM INSERIDO EM ÁREA MAIOR AINDA NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, COM A CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DA PARTE AUTORA BUSCANDO A REFORMA DA DECISÃO COM O DEFERIMENTO DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE. O RECURSO NÃO MERECE PROSPERAR.PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, EXIGE-SE A COMPROVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, A QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO E A EXISTÊNCIA DE MATRÍCULA PRÓPRIA DO IMÓVEL, APTA A VIABILIZAR O REGISTRO DA SENTENÇA ADJUDICATÓRIA. EMBORA DEMONSTRADOS A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA E O PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO, NÃO SE COMPROVOU A INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM JUNTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO. O IMÓVEL OBJETO DA DEMANDA INTEGRA ÁREA MAIOR NÃO DESMEMBRADA, INEXISTINDO MATRÍCULA AUTÔNOMA. A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DA ÁREA CONSTITUI PROVIDÊNCIA PRÉVIA INDISPENSÁVEL AO DEFERIMENTO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 22 DO DECRETO-LEI Nº 58/37 E DO ART. 225 DA LEI Nº 6.015/73. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ E DESTE TRIBUNAL.RECURSODESPROVIDO.(TJRJ, Apelação nº 0022258-16.2022.8.19.0038, Rel. Des. CintiaSantaremCardinali, Quinta Câmara de Direito Privado, julgamento em 30/07/2025.) Assim, a ausência de individualização registral impede o acolhimento da adjudicação e dos comandos registrais dela decorrentes, independentemente da solução da controvérsia sobre a quitação do preço. A posse exercida pela autora e o alegado descumprimento contratual da ré não afastam esse impedimento. Eventual obrigação de regularizar o empreendimento poderá ser discutida pela via adequada, observados os limites dos pedidos formulados. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do pedido contraposto e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. REVOGO a tutela provisória deferida no ID 139888947. Expeça-se ofício ao Cartório do Ofício Único de Miguel Pereira para cancelamento da averbação da existência desta demanda determinada nestes autos, independentemente do trânsito em julgado, ressalvada eventual decisão que atribua efeito suspensivo ao recurso.A PRESENTE DECISÃO VALE COMO MANDADO/OFÍCIO. Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, (sec) 2º, do CPC. Transitada em julgado, cumpridas as determinações e observadas as providências relativas às custas pendentes, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se. Intimem-se. MIGUEL PEREIRA,na data da assinatura eletrônica. PRISCILA PAVANI Juiz Substituto
