Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 14ª Vara Federal CE PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 0029974-45.2026.4.05.8100 AUTOR: CONDOMINIO GRAN VILLAGE CAUCAIA II ADVOGADO do(a) AUTOR: DEYGLES LUIZ PEIXOTO RODRIGUES - CE43729 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA SENTENÇA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 1. RELATÓRIO Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por CONDOMÍNIO GRAN VILLAGE CAUCAIA II (id 188401291) em face da sentença de id 185831059, a qual: (a) acolheu em parte a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, extinguindo o processo sem resolução do mérito quanto às competências de 01/2024 a 12/2025 (art. 485, VI, do CPC); (b) rejeitou a preliminar de inépcia da inicial; e (c) julgou procedente em parte o pedido, condenando a CEF ao pagamento das taxas e despesas condominiais a partir de 01/2026 até 09/2026 (vencidas e vincendas no curso do processo até a data da sentença), com exclusão dos honorários advocatícios contratuais/convencionais da planilha de débitos e correção pela taxa SELIC a partir da citação (20/07/2026). Em suas razões recursais, o Condomínio embargante sustenta a existência de contradição e omissão na sentença, consistente na aplicação de critérios distintos e incompatíveis para a responsabilização propter rem da CEF: para o período posterior à consolidação (01/2026 em diante), a sentença exigiu probatória de imissão de terceiro/arrendamento por parte da CEF; para o período anterior (01/2024 a 12/2025), afastou a legitimidade da CEF sob o fundamento de figurar a ex-mutuária no demonstrativo. Sustenta a natureza propter rem da dívida e a responsabilidade solidária da CEF. Requer, com efeitos infringentes, a condenação da CEF pelo débito integral. A CEF apresentou contrarrazões/manifestação (id 189368607), sustentando a inexistência de qualquer hipótese de cabimento dos embargos declaratórios e pugnando pela manutenção integral da sentença. Feito este breve relatório, apesar de dispensável (art. 38 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001), fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Admissibilidade Os embargos de declaração foram opostos tempestivamente, dentro do prazo legal de 5 (cinco) dias (art. 1.023 do CPC), com indicação expressa do vício apontado e observância da regularidade formal. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso. 2.2. Do Escopo dos Embargos de Declaração O recurso de embargos de declaração possui hipóteses de cabimento restritas às situações elencadas no art. 1.022 do Código de Processo Civil: esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material. Sua finalidade precípua reside em aprimorar a prestação jurisdicional em caso de eventuais defeitos formais da decisão, não se prestando, em regra, ao reexame do conjunto fático-probatório nem à modificação do entendimento adotado pelo julgador quando ausentes os vícios legalmente previstos. 2.3. Da Ausência de Contradição Interna: Distinção Jurídica Legítima entre os Dois Períodos Não assiste razão ao embargante no tocante à alegada contradição interna da sentença. A contradição invocável em sede de embargos declaratórios é a contradição interna do ato decisório -- aquela que se manifesta entre as proposições, a fundamentação e o dispositivo do julgado, gerando antinomia ou incoerência lógica textual na própria decisão. A divergência entre o posicionamento jurídico fundamentado no julgado e a tese jurídica advogada pela parte embargante encerra simples divergência de mérito (error in judicando), insuscetível de correção na via estreita dos aclaratórios. No caso concreto, a sentença embargada aplicou o mesmo critério jurídico -- a relação jurídica material com o imóvel, nos termos do Tema 886/STJ (REsp nº 1.345.331/RS) -- a ambos os períodos, chegando a resultados distintos porque as situações jurídicas são qualitativamente diferentes: a) Período anterior à consolidação (01/2024 a 12/2025): Nesse período, a CEF figurava como credora fiduciária com propriedade resolúvel, nos termos dos arts. 22 e 27 da Lei nº 9.514/97. A propriedade fiduciária, embora constitua direito real, é uma propriedade funcionalizada à garantia, desprovida dos atributos plenos de uso, gozo e fruição. O devedor fiduciante mantinha a posse direta e o uso do bem, sendo o responsável natural pelas obrigações propter rem enquanto vigente o contrato de financiamento. O art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 é expresso ao estabelecer que o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais a partir da data em que vier a ser imitido na posse do imóvel. Trata-se de norma especial que afasta, para a propriedade fiduciária resolúvel, a regra geral da responsabilidade propter rem do proprietário, precisamente porque o fiduciário não detém a posse direta nem o uso do bem nesse período. b) Período posterior à consolidação (01/2026 em diante): Com a consolidação da propriedade ocorrida em 29/12/2025 (conforme matrícula do imóvel id 157975784), a CEF passou a ostentar a propriedade plena do imóvel (art. 27 da Lei nº 9.514/97), com todos os atributos inerentes ao domínio. A responsabilidade propter rem pelas cotas condominiais, nesse período, recai sobre ela, salvo demonstração de que terceiro exerce a posse direta com ciência inequívoca do Condomínio -- ônus do qual a CEF não se desincumbiu. Não há, portanto, contradição interna: a sentença aplicou o mesmo critério (relação jurídica material com o imóvel) a situações juridicamente distintas (propriedade fiduciária resolúvel vs. propriedade plena consolidada), chegando a resultados diferentes porque os substratos jurídicos são diferentes. O argumento do embargante de que a CEF já era "proprietária resolúvel" no período anterior não afasta essa distinção, pois a própria Lei nº 9.514/97 (art. 27, § 8º) estabelece expressamente que a responsabilidade condominial do credor fiduciário somente se inicia com a imissão na posse -- norma especial que prevalece sobre a regra geral do art. 1.345 do Código Civil. A mera diferença de resultado entre os dois períodos, decorrente de distinção jurídica legítima e expressamente prevista em lei, não configura contradição interna sanável por embargos de declaração. 2.4. Da Omissão Parcial: Natureza Jurídica do Provimento quanto às Competências de 01/2024 a 12/2025 Assiste razão parcial ao embargante no tocante ao reconhecimento de omissão de fundamentação para ajustar a natureza jurídica do provimento relativo às competências de 01/2024 a 12/2025. A sentença extinguiu o processo sem resolução do mérito (art. 485, VI, do CPC) quanto a esse período, ao fundamento de ilegitimidade passiva da CEF. Contudo, a questão de saber se a CEF, na qualidade de credora fiduciária com propriedade resolúvel, é ou não responsável pelas cotas condominiais do período anterior à consolidação envolve a interpretação do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do Tema 886/STJ -- matéria de direito material, que se confunde com o próprio mérito da causa. Com efeito, a ilegitimidade passiva, como condição da ação, pressupõe a ausência de relação jurídica entre o réu e o objeto litigioso em abstrato. No caso concreto, a CEF detinha direito real sobre o imóvel (propriedade fiduciária resolúvel) no período de 01/2024 a 12/2025, de modo que a questão não é de ausência de relação jurídica com o bem, mas de ausência de responsabilidade material pelas cotas condominiais nesse período -- o que é matéria de mérito. A sentença, ao não enfrentar expressamente essa distinção, incorreu em omissão passível de integração via embargos de declaração (art. 1.022, II, do CPC), devendo o dispositivo ser retificado para que a alínea "a" passe a constar como improcedência parcial do pedido quanto às competências de 01/2024 a 12/2025, nos termos do art. 487, I, do CPC. Ressalte-se, contudo, que essa retificação não implica qualquer alteração quanto ao resultado prático da demanda: a CEF permanece não responsável pelas cotas condominiais do período anterior à consolidação, por força do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do Tema 886/STJ. A modificação é exclusivamente quanto ao veículo processual do provimento, sem efeitos infringentes quanto ao mérito. 2.5. Do Prequestionamento Para os fins de acesso às instâncias recursais superiores, registra-se expressamente o prequestionamento dos seguintes dispositivos legais: arts. 1.022, I e II, 485, VI, 487, I, e 489, § 1º, IV, do CPC; arts. 1.336, § 1º, 1.345, 1.361 e 1.368-B do Código Civil; art. 27, caput, § 1º e § 8º, da Lei nº 9.514/97; e Tema 886/STJ (REsp nº 1.345.331/RS). 2.6. Da Nítida Intenção de Rediscussão do Decisum quanto ao Pedido Principal No que tange ao pedido principal dos embargos -- condenação da CEF pelo débito integral, inclusive quanto às competências de 01/2024 a 12/2025, com efeitos infringentes --, verifica-se que o embargante busca, em verdade, a alteração do julgado por via inadequada. A sentença embargada está consistente com o caso e reflete a interpretação correta das questões jurídicas envolvidas, conforme fundamentado no item 2.3 supra. Ausente contradição interna, impõe-se a rejeição do recurso nesse ponto. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto: RECEBO os embargos de declaração, por conta da tempestividade; CONHEÇO-OS, por terem sido preenchidos os requisitos de admissibilidade; e ACOLHO-OS PARCIALMENTE, tão somente para: a) Integrar a fundamentação da sentença com a explicitação de que a distinção de tratamento entre os dois períodos decorre da norma especial do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, que afasta a responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais antes da imissão na posse, prevalecendo sobre a regra geral do art. 1.345 do Código Civil; b) Retificar a alínea "a" do dispositivo da sentença embargada, que passa a ter a seguinte redação: "a) REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva; no mérito, JULGO IMPROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial (art. 487, I, do CPC) quanto às taxas condominiais vencidas até 12/2025 (competências de 01/2024 a 12/2025), por ausência de responsabilidade material da CEF nesse período, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do Tema 886/STJ;" c) Registrar o prequestionamento dos arts. 1.022, I e II, 485, VI, 487, I, e 489, § 1º, IV, do CPC; arts. 1.336, § 1º, 1.345, 1.361 e 1.368-B do Código Civil; art. 27, caput, § 1º e § 8º, da Lei nº 9.514/97; e Tema 886/STJ (REsp nº 1.345.331/RS). Mantém-se a sentença embargada em todos os seus demais termos e fundamentos, especialmente quanto à condenação da CEF ao pagamento das taxas condominiais a partir de 01/2026 até 09/2026 (vencidas e vincendas no curso do processo até a sentença), com exclusão dos honorários advocatícios contratuais/convencionais da planilha de débitos e correção pela taxa SELIC a partir da citação (20/07/2026). Sem efeitos infringentes quanto ao mérito da condenação, permanecendo inalterado o resultado prático da demanda. Sem custas e honorários advocatícios, ex vi do disposto no art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/01. P.I. Fortaleza/CE, data supra.
