Ementa
Ante o exposto, com fundamento no art. 475 do CC e art. 487 inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos da exordial, para: a) declarar a RESCISÃO do contrato de compra e venda do imóvel residencial celebrado entre as partes, a partir da data desta sentença, e determinar a reintegração definitiva da parte autora na posse do imóvel; b) fixar, a título de dano emergente, a RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente (ora requerido), como adequado para indenizar o promissário vendedor das despesas gerais; c) estabelecer, a título de indenização por lucros cessantes, A TAXA DE FRUIÇÃO no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, devendo incidir desde quando foi transferida a posse direta ao requerido e o termo final a data da completa desocupação do imóvel pelo demandado; Com fundamento no art. 82, § 2° do CPC, condeno a parte vencida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como também em honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (doze por cento) sobre o valor da condenação - em observância aos parâmetros estabelecidos no § 2° do art. 85 do CPC. Contudo, em razão da concessão da gratuidade de justiça ao vencido, tais obrigações ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3° do art. 98 do CPC. 3.2. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA Por fim, consubstanciado na fundamentação deste pronunciamento judicial (aliunde) e estando presentes os pressupostos estabelecidos no art. 300 do CPC, DEFIRO o requerimento de tutela provisória de urgência de natureza antecipada para determinar a reintegração da posse direta no imóvel em favor do autor, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, cujo prazo fluirá a partir da intimação no diário oficial. Caso seja supervenientemente necessário (transcorrido o prazo sem cumprimento voluntário), desde já determino que se expeça mandado ao oficial de justiça, para cumprimento do comando judicial de imissão na posse. Oportunamente, autorizo o (a) Sr.(a) Oficial de Justiça a proceder conforme o disposto no art. 212, § 2º do CPC, requerendo, se necessário, auxílio de força policial. ATO CONTÍNUO, Se houver o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias. Arquive-se. Por outro lado, em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remeta-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º NCPC). Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao respectivo recurso, nos termos do artigo 1010, § 2º do NCPC. Nos termos do art. 5°, inciso LXX
Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8002856-32.2025.8.05.0154 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES REQUERENTE: CONSTRUCOES ACNT LTDA Advogado(s): JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA (OAB:BA48696) REQUERIDO: SILVIA MARIA NEVES DE SA Advogado(s): SENTENÇA Vistos. Trata-se de "ação de cobrança/rescisão contratual/reintegração de posse c/ fruição e pedido de tutela antecipada" proposta por Construções ACNT LTDA. em face de Silva Maria Neves de Sá, partes já qualificadas. Narra a autora que as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano residencial, pelo valor de R$ 125.000,00, mediante pagamento parcelado, tendo a requerida sido imitida na posse do bem, porém deixado de adimplir as prestações a partir de 15/11/2022, acumulando 22 parcelas vencidas e débito aproximado de R$ 60.922,59, permanecendo no imóvel sem quitar as obrigações contratuais, apesar de tentativas extrajudiciais de cobrança e constituição em mora. Afirma que o inadimplemento autoriza a resolução do contrato, a retomada do imóvel e a incidência de encargos legais relativos à fruição do bem, despesas administrativas, tributos e comissão de corretagem, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 32-A da Lei 6.766/79. Requer, em tutela de urgência, a reintegração liminar na posse do imóvel, a citação da requerida para purgar a mora ou contestar, e, no mérito, a procedência dos pedidos para rescindir o contrato, consolidar a reintegração, apurar e cobrar o débito e autorizar a restituição das parcelas pagas com os abatimentos legais. Citada a ré ao ID. 524685540, quedou-se revel. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, promovo o julgamento antecipado do mérito, com fundamento no art. 355, inciso I, do CPC, pois o arcabouço probatório constante dos autos é suficiente para o deslinde do feito. Registro que o juiz é o destinatário das provas (art. 370 do CPC), razão pela qual cabe a ele promover o julgamento se considerar devidamente instruído o feito, em respeito ao princípio da duração razoável do processo (art. 4º do CPC). Sem preliminares e/ou prejudiciais a analisar, presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda, passo ao exame do mérito. De início, registra-se que é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compra e venda de imóvel, para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva que norteia os contratos. No caso em tela, o negócio jurídico que ensejou o litígio foi claramente descumprido pela requerida, que culposamente deixou de cumprir com a sua obrigação principal, qual seja, o pagamento. A propósito, conforme expressamente previsto na cláusula contratual, registra-se que o próprio negócio jurídico celebrado pelas partes impõe uma condição resolutiva, de caráter expresso, que torna esta ação meramente declaratória, uma vez que a inadimplência é colocada como pressuposto para a rescisão automática do avençado. Com efeito, restou adequadamente comprovado, através dos elementos probatórios, que a ré cumpriu com apenas parte dos pagamentos ajustados na promessa de compra e venda sob análise, não tendo produzido prova sobre a exceção de contrato não cumprido (art. 476, do Código Civil), ônus que lhe incumbia processualmente, conforme imposição do art. 373, inciso II, do CPC. Nesse contexto, induvidoso que o inadimplemento resultou na reversão do caráter da posse do promitente comprador, que se transmudou em precária e de má-fé após a notificação extrajudicial realizada. Assim, a posse que o comprador mantém sobre o bem é classificada como posse injusta, em razão da precariedade. Portanto, está configurado o esbulho e, consequentemente, o direito da parte requerente ser reintegrada na posse do imóvel. 2.2. DIREITO DE RETENÇÃO É uma consequência natural da resolução do contrato o retorno das partes ao status quo ante, devendo o promissário vendedor restituir, em uma única parcela, a quantia que recebeu, admitindo-se, porém, a retenção dos valores referentes às despesas administrativas. Esse é, inclusive, o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, estabelecido no enunciado da Súmula n° 543. No caso em tela, ausente qualquer peculiaridade e em observância aos parâmetros estabelecidos pelo Segunda Seção do STJ, bem como considerando que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, FIXO O DIREITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente (ora requerido), como adequado para indenizar o promissário vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Assim sendo, deverá a parte autora proceder com a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia efetivamente paga, de uma só vez (não se sujeitando à forma de parcelamento), cujo valor deverá ser atualizado monetariamente e com incidência juros de mora de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). Ressalte-se que o pagamento da comissão de corretagem é despesa administrativa da vendedora e, no caso em tela, deve ser abrangido pelo percentual de 25% de retenção, pois o contrato foi rescindido por culpa do comprador. 2.3. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL Ora, a ocupação indevida do imóvel, ao menos por um dos réus, torna inquestionável que o autor merece receber uma indenização a tal título. É a chamada Taxa de Fruição, constituindo verba plenamente devida em razão da indisponibilidade do bem, ainda que o compromissário comprador não tenha dele tirado algum proveito efetivo. O magistério da jurisprudência pátria é uniforme ao orientar que a taxa de fruição deve ser fixada no percentual de 0,5% a.m. (meio por cento ao mês) sobre o valor do contrato, inclusive agora está positivado com a Lei n° 13.786/2018 - com a inclusão do art. 67-A, § 2°, inciso III, da Lei nº 4.591/64. Assim, em consonância com os parâmetros e marcos temporais estabelecidos pelo STJ (AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Terceira Turma, DJe 10/08/2022), fixo a taxa de fruição no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, devendo incidir desde quando foi transferida a posse direta ao requerido e o termo final a data da completa desocupação do imóvel pelo demandado. 2.4 PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO Havendo a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, com a devida indenização pela rescisão, perde objeto impor o pagamento de encargos moratórios de parcelas pagas atrasadas. Ora, não haveria lógica em determinar o pagamento de juros moratórios das parcelas pagas em atraso se até mesmo as parcelas pagas devem ser devolvidas. Seria impor pagamento para haver devolução. Em outras palavras, a rescisão é incompatível com a imposição de pagamento de juros moratórios devidos em razão de parcelas pagas em atraso. 3. DISPOSITIVO 3.1. Ante o exposto, com fundamento no art. 475 do CC e art. 487 inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos da exordial, para: a) declarar a RESCISÃO do contrato de compra e venda do imóvel residencial celebrado entre as partes, a partir da data desta sentença, e determinar a reintegração definitiva da parte autora na posse do imóvel; b) fixar, a título de dano emergente, a RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 25% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente (ora requerido), como adequado para indenizar o promissário vendedor das despesas gerais; c) estabelecer, a título de indenização por lucros cessantes, A TAXA DE FRUIÇÃO no percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, devendo incidir desde quando foi transferida a posse direta ao requerido e o termo final a data da completa desocupação do imóvel pelo demandado; Com fundamento no art. 82, § 2° do CPC, condeno a parte vencida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como também em honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (doze por cento) sobre o valor da condenação - em observância aos parâmetros estabelecidos no § 2° do art. 85 do CPC. Contudo, em razão da concessão da gratuidade de justiça ao vencido, tais obrigações ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3° do art. 98 do CPC. 3.2. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA Por fim, consubstanciado na fundamentação deste pronunciamento judicial (aliunde) e estando presentes os pressupostos estabelecidos no art. 300 do CPC, DEFIRO o requerimento de tutela provisória de urgência de natureza antecipada para determinar a reintegração da posse direta no imóvel em favor do autor, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, cujo prazo fluirá a partir da intimação no diário oficial. Caso seja supervenientemente necessário (transcorrido o prazo sem cumprimento voluntário), desde já determino que se expeça mandado ao oficial de justiça, para cumprimento do comando judicial de imissão na posse. Oportunamente, autorizo o (a) Sr.(a) Oficial de Justiça a proceder conforme o disposto no art. 212, § 2º do CPC, requerendo, se necessário, auxílio de força policial. ATO CONTÍNUO, Se houver o trânsito em julgado, devidamente certificado, dê-se baixa com as cautelas legais necessárias. Arquive-se. Por outro lado, em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar as contrarrazões, caso queira, em 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, § 1°, do CPC. Escoado o prazo, após certificação pelo cartório, remeta-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, com nossas homenagens, para apreciação do recurso, tendo em vista que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º NCPC). Em sendo apresentado recurso adesivo, intime-se o apelante, para apresentar as contrarrazões ao respectivo recurso, nos termos do artigo 1010, § 2º do NCPC. Nos termos do art. 5°, inciso LXXVIII, da CF e art. 188 do CPC, sirva o presente pronunciamento judicial como mandado/ofício para os fins necessários. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE. Luís Eduardo Magalhães-BA, datado e assinado digitalmente. Davi Vilas Verdes Guedes Neto Juiz de Direito
