Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JECIVGUA Juizado Especial Cível do Guará Número do processo: 0705095-48.2026.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: MARCUS VINICIUS DOS PASSOS PERUSSO, MARA LUCIA MENDONCA COELHO REU: INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA SENTENÇA Ao que se colhe, trata-se de ação de indenização por atraso na entrega de imóvel ajuizada por MARCUS VINICIUS DOS PASSOS PERUSSO e MARA LUCIA MENDONCA COELHO em face de INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA, alegando, em suma, que a unidade B0602 do empreendimento Auster Guará, prometida para 25/02/2025 com tolerância de 180 dias (ID 274696420), só lhes foi entregue em 26/12/2025 (ID 274696428). Aponta que a prorrogação para 25/10/2025, pactuada em aditivo (ID 274696425), não afasta a mora, contada desde 25/08/2025, pois o habite-se não equivale à entrega. Ao final, requer a condenação da ré ao pagamento de multa contratual de R$ 29.930,53 (ID 274697868) e de aluguéis no total de R$ 36.700,00, além da prioridade de tramitação em favor da segunda autora. A audiência de conciliação não resultou em acordo (Ata ID 281250694). A parte requerida, INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA, por sua vez, apresentou contestação (ID 282602844), sustentando, em suma, que a obra foi concluída com o habite-se de 27/08/2025 (ID 282605602), dentro do prazo do aditivo, e que reteve as chaves até a quitação do preço, em 08/12/2025 (ID 282605611). Por fim, requer a improcedência dos pedidos, com a vedação de cumulação da multa com os aluguéis. Em réplica (ID 282917842), a parte autora reiterou os termos da inicial e sustentou a nulidade da prorrogação pactuada no aditivo. Os autos vieram conclusos para sentença (ID 283140852). É o relato do necessário, o qual é, inclusive, dispensado, conforme art. 38 da Lei nº 9.099/95. Fundamento e decido. Procedo ao julgamento antecipado do mérito, nos moldes do artigo 355, inciso I, do CPC, pois não há necessidade de produção de outras provas. Ademais, as partes não demonstraram interesse na produção de outras provas úteis ao deslinde da controvérsia. No mais, o Juiz, como destinatário final das provas, tem o dever de apreciá-las independentemente do sujeito que as tiver promovido, indicando na decisão as razões da formação de seu convencimento consoante disposição do artigo 371 do CPC, ficando incumbido de indeferir as provas inúteis ou protelatórias consoante dicção do artigo 370, parágrafo único, do mesmo diploma normativo. A sua efetiva realização não configura cerceamento de defesa, não sendo faculdade do Magistrado, e sim dever, a corroborar com o princípio constitucional da razoável duração do processo, artigo 5º, inciso LXXVIII da CF c/c artigos 1º e 4º do CPC. Antes de descer às minudências do caso concreto, aprecio, por ordem de prejudicialidade, as questões preliminares e processuais suscitadas pelas partes e pendentes de exame. Prioridade de tramitação. A autora MARA LUCIA MENDONCA COELHO comprovou o diagnóstico de transtorno do espectro autista, nível 1 de suporte, por relatório médico de 14/03/2025 (ID 274697873) e pela respectiva carteira de identificação (ID 274697872). A pessoa com esse diagnóstico é considerada pessoa com deficiência para todos os efeitos legais, a teor do art. 1º, § 2º, da Lei nº 12.764/2012. A autora faz jus, portanto, à tramitação prioritária prevista no art. 1.048, I, do Código de Processo Civil e no art. 9º, VII, da Lei nº 13.146/2015, ponto que a ré não impugnou na contestação (ID 282602844). Defiro o pedido e determino a anotação da prioridade no sistema. Inversão do ônus da prova. A parte autora pediu a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e a ré, na contestação (ID 282602844), sustentou a sua desnecessidade. As datas relevantes, do contrato, do aditivo, do habite-se, da vistoria, da quitação e da entrega das chaves, estão documentadas por ambas as partes. Reputo desnecessária a medida, pois a controvérsia se resolve pela prova documental já produzida e pela regra do art. 373, II, do Código de Processo Civil, que atribui à ré o ônus de provar o fato impeditivo que alegou, consistente na justificativa para a retenção das chaves até 26/12/2025. Indefiro, por isso, o pedido de inversão. Do mérito Inexistindo outras questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional. Ao que se colhe, o sistema jurídico brasileiro tem como princípio e fundamento a ideia de que o contrato obriga as partes nos limites da boa-fé objetiva e da função social, a teor dos arts. 421 e 422 do Código Civil. A promessa de compra e venda de 01/12/2021, em que os autores adquiriram da ré a unidade B0602 como destinatários finais, submete-se também ao Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos seus arts. 2º e 3º. Nas relações de consumo, as cláusulas contratuais são interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, conforme o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, regra de especial relevo quando o instrumento é redigido pelo fornecedor. É o caso do aditivo de ID 274696425, elaborado pela ré e encaminhado aos autores para assinatura eletrônica em 25/08/2025, segundo o certificado da plataforma D4Sign que o acompanha. No campo da incorporação imobiliária, o incorporador responde pela execução do empreendimento e pela entrega da unidade no prazo ajustado, nos termos do art. 43, II, da Lei nº 4.591/1964. O art. 43-A da mesma lei, aplicável ao contrato de 2021, admite tolerância de até 180 dias e, superado o prazo, assegura ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die. A cláusula penal moratória que prefixa as perdas e danos pela privação do uso do bem não se cumula com lucros cessantes de igual natureza, sob pena de bis in idem, na linha do art. 416, parágrafo único, do Código Civil. A cláusula 9.5 do contrato qualifica a indenização de 1% como reparação por todos e quaisquer danos e lucros cessantes (ID 274696420, pág. 20). Em contrapartida, o descumprimento do prazo de entrega, computada a tolerância, faz presumir o prejuízo do adquirente pela injusta privação do uso, até a data em que lhe é disponibilizada a posse direta, orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos e invocada pela parte autora na petição inicial (ID 274685140). No caso dos autos, as partes autoras, MARCUS VINICIUS DOS PASSOS PERUSSO e MARA LUCIA MENDONCA COELHO, demonstraram que a conclusão das obras estava prevista para 25/02/2025, conforme o item VI do quadro resumo (ID 274696420), com tolerância de 180 dias pela cláusula 9.1, e que as chaves da unidade lhe foram entregues somente em 26/12/2025, conforme termo de recebimento (ID 274696428). Os documentos juntados pela própria ré revelam a sequência dos fatos posteriores: a Carta de Habite-se nº 1092/2025 foi expedida em 27/08/2025 (ID 282605602), a construção foi averbada na matrícula em 19/09/2025 (ID 274693203), e a unidade só foi aceita pelos autores, após vistoria e reparos, em 10/11/2025 (ID 282605613). Por sua vez, a parte requerida, INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA, alegou que cumpriu sua obrigação com a expedição do habite-se, dentro do prazo de 25/10/2025 fixado no aditivo, e que reteve legitimamente as chaves até a quitação do preço, ocorrida em 08/12/2025 (ID 282605611), invocando os arts. 476 e 491 do Código Civil e o art. 52 da Lei nº 4.591/1964. Nesse passo, observa-se que a prorrogação ajustada no aditivo (ID 274696425) é válida. A renegociação partiu dos próprios autores, como narrado na inicial, e trouxe-lhes vantagem concreta: a parcela final de R$ 612.711,32, com vencimento original em 15/09/2025, permaneceu fixa, sem correção, até 90 dias após a averbação do habite-se, e o extrato registra para ela o vencimento de 15/12/2025 (ID 274696429). Houve concessões recíprocas: a ré obteve 60 dias adicionais para a entrega, e os adquirentes, o congelamento do saldo devedor por cerca de três meses. Ambos os autores assinaram o instrumento em 25/08/2025, conforme o certificado da plataforma D4Sign, e não há nos autos indício de vício de consentimento, de modo que o ajuste não se confunde com cláusula de exoneração imposta ao consumidor, vedada pelo art. 51, I, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse passo, embora a parte autora tenha defendido que o aditivo, datado de 16/08/2025, só se aperfeiçoou com a assinatura dos representantes da ré em 01/09/2025, depois de vencida a tolerância, força é convir que a data da formalização não compromete a validade do negócio. Os autores o subscreveram cientes do estágio da obra e da data nele consignada, e o habite-se foi expedido dois dias depois, em 27/08/2025. Além disso, a cláusula 1.1 do aditivo fixou em 25/10/2025 a nova data limite para a entrega, expressão que, redigida pela ré, deve ser lida em favor dos adquirentes, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. A obrigação de entregar somente se cumpre com a disponibilização da posse direta da unidade, como deixa claro o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. Não se nega vigência ao art. 61, I, da Lei Distrital nº 6.138/2018, invocado na contestação (ID 282602844), nem se cogita de ofensa à cláusula de reserva de plenário. A norma define a conclusão da obra para fins administrativos, e a Carta de Habite-se de 27/08/2025 (ID 282605602) atesta essa conclusão perante o Poder Público, sem regular o adimplemento da obrigação contratual de entrega. Os documentos da ré afastam, de resto, a tese de que a unidade estaria pronta desde o habite-se. A vistoria de 06/10/2025 registrou dezenove itens de reparo na unidade B0602, entre eles forro deteriorado por umidade e falhas de impermeabilização, e o aceite dos autores, com a declaração de que as irregularidades haviam sido corrigidas, só ocorreu em 10/11/2025 (ID 282605613). Em 25/10/2025, portanto, a unidade não estava em condições de ser entregue, e a ré incorreu em mora a partir de 26/10/2025, sem que os autos revelem conduta dos adquirentes que tenha contribuído para o retardo. Também não procede a exceção do contrato não cumprido. A ré invoca a quitação do preço como condição para a entrega das chaves, mas foi ela quem, no item 2.1 do aditivo, manteve a parcela final fixa até 90 dias após a averbação do habite-se, ocorrida em 19/09/2025 (ID 274693203), e o seu próprio extrato atribui à parcela o vencimento de 15/12/2025, com pagamento em 08/12/2025 (ID 282605611). Os autores jamais estiveram inadimplentes, e tanto a exceção do art. 476 do Código Civil quanto a retenção do art. 52 da Lei nº 4.591/1964 pressupõem obrigação vencida e não cumprida pela outra parte. Ainda que se admitisse a retenção até o pagamento, ficariam sem justificativa os 18 dias entre a quitação, em 08/12/2025, e a entrega das chaves, em 26/12/2025, para os quais a ré alegou ajustes de agenda sem prova alguma. A jurisprudência dos tribunais reforça essa conclusão, reconhecendo que a obrigação do incorporador só se cumpre com a efetiva disponibilização da unidade ao adquirente em condições de uso, e que os ajustes operacionais posteriores ao habite-se integram o risco da atividade, como ocorreu com a unidade B0602, vistoriada com pendências em 06/10/2025 e entregue em 26/12/2025. Assim, reconheço a mora da ré na entrega da unidade no período de 26/10/2025 a 26/12/2025, num total de 62 dias, e afasto o pedido de reconhecimento da mora desde 25/08/2025, uma vez que o aditivo válido deslocou o termo final da entrega para 25/10/2025. Resta definir a reparação devida. A cláusula 9.5 do contrato, reproduzida na inicial (ID 274685140, p. 18), estabelece, para o atraso, indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago à vendedora, devida mensalmente e pro rata die, a título de reparação por todos os danos e lucros cessantes, no mesmo patamar assegurado pelo art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. Essa verba compensa a privação do uso do imóvel, finalidade idêntica à da indenização na forma de aluguel mensal postulada pela parte autora. As duas remuneram os mesmos 62 dias em que os autores ficaram sem a unidade, de forma que a cumulação importaria bis in idem, vedado pela própria cláusula 9.5 e pelo art. 416, parágrafo único, do Código Civil, como sustentou a ré (ID 282602844). A parte autora afirmou que a multa seria inferior ao locativo, mas o parâmetro de R$ 9.175,00 mensais foi apresentado como média de quatro anúncios, dos quais apenas dois vieram aos autos: um de R$ 9.200,00 (ID 274697869) e outro de R$ 6.800,00 (ID 274697870), cuja média é de R$ 8.000,00. A ausência de impugnação específica não supre a falta do documento que a própria parte indicou como base do cálculo. Pelo parâmetro documentado, os 62 dias corresponderiam a R$ 16.533,33, quantia inferior à indenização contratual calculada a seguir. Acolho, por isso, a multa da cláusula 9.5, que é também a verba mais favorável aos consumidores entre as que têm lastro nos autos, e rejeito o pedido de indenização na forma de aluguel mensal. O valor efetivamente pago à ré era de R$ 680.198,92 até 08/12/2025 e passou a R$ 1.292.910,24 com a quitação da parcela final, conforme o extrato (ID 282605611) e a planilha da própria parte autora (ID 274697868). A indenização diária corresponde a um trinta avos de 1% dessas bases, ou seja, R$ 226,73 no primeiro período e R$ 430,97 no segundo. No primeiro período, de 26/10/2025 a 08/12/2025, são 44 dias, que resultam em R$ 9.976,12. No segundo, de 09/12/2025 a 26/12/2025, são 18 dias, que somam R$ 7.757,46. O total devido é de R$ 17.733,58 (dezessete mil, setecentos e trinta e três reais e cinquenta e oito centavos), e não os R$ 29.930,53 pedidos, montante que computou a mora desde 25/08/2025. DISPOSITIVO Tecidas estas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido por MARCUS VINICIUS DOS PASSOS PERUSSO e MARA LUCIA MENDONCA COELHO em face de INC09 BRASAL INCORPORACOES LTDA, partes qualificadas nos autos, para: a) DECLARAR a mora da ré na entrega da unidade B0602 do empreendimento Auster Guará no período de 26/10/2025 a 26/12/2025; b) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 17.733,58 (dezessete mil, setecentos e trinta e três reais e cinquenta e oito centavos), a título de indenização por danos materiais, correspondente à multa moratória da cláusula 9.5 do contrato. Sobre este valor, correção monetária pelo IPCA desde 26/12/2025, data da entrega da unidade, até a citação, quando passa a incidir exclusivamente a taxa SELIC, vedada a cumulação com outro índice (arts. 389 e 406 do CC); c) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de reconhecimento da mora no período de 25/08/2025 a 25/10/2025 e de condenação ao pagamento de indenização na forma de aluguel mensal. Resolvo, por conseguinte, o mérito do processo na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, caput, da Lei Federal nº 9.099/95. No que tange a eventual pedido de gratuidade de justiça, deixo de conhecê-lo, tendo em vista o disposto no artigo mencionado. Logo, em caso de recurso inominado, deverá a parte interessada submeter referido pedido à e. Turma Recursal. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se via sistema. Brasília/DF (Sentença datada e assinada eletronicamente). Luciano dos Santos Mendes Juiz de Direito Substituto
