Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA Processo: REVISIONAL DE ALUGUEL n. 0511317-81.2017.8.05.0080 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA AUTOR: EUNICE SOUZA SANTANA Advogado(s): PEDRO DOS SANTOS JESUS registrado(a) civilmente como PEDRO DOS SANTOS JESUS (OAB:BA34238) REU: SONIA ANGÉLICA SOUZA SANTANA Advogado(s): JOSE RAIMUNDO OLIVEIRA JUNQUEIRA (OAB:BA18779) SENTENÇA 1. RELATÓRIO Eunice Souza Santana, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Cobrança de Aluguéis em face de sua irmã, Sonia Angélica Souza Santana, também qualificada. Narra a parte autora, em síntese, que é coproprietária, na proporção de 50% (cinquenta por cento), de um imóvel adquirido em conjunto com a ré em 29 de janeiro de 1986, conforme escritura pública anexada. Alega que a demandada reside no imóvel com exclusividade, sem efetuar qualquer contraprestação pecuniária, e se opõe à venda do bem. Diante disso, pleiteia a extinção do condomínio, com a consequente alienação judicial do imóvel e partilha do produto da venda. Deferido o benefício da gratuidade da justiça à autora (ID 123278108). Devidamente citada (ID 123278280), a parte ré apresentou contestação (ID 123278282), arguindo, em sede preliminar, a inépcia da petição inicial e a ilegitimidade ativa da autora. No mérito, defendeu a improcedência dos pedidos, sob o argumento central de que a autora já teria alienado sua cota-parte do imóvel a uma terceira pessoa, a Sra. Barbara Maria Vigas Cardoso, por meio de contrato particular, não fazendo, portanto, jus aos pleitos formulados. Requereu a gratuidade da justiça. A parte autora apresentou réplica (ID 123278289), refutando as preliminares e reiterando os termos da inicial, oportunidade em que, embora admita a intenção de venda, alega que o negócio não se concretizou. Em decisão de saneamento (ID 528842264), este Juízo rejeitou as preliminares de inépcia da inicial e de ilegitimidade ativa, sob o fundamento de que a transferência de propriedade de bem imóvel opera-se com o registro, e que a autora ainda consta como proprietária registral. Na mesma oportunidade, foi determinada a intimação da parte autora para que justificasse a pertinência da produção de prova oral requerida. Conforme certificado no ID 542063126, a parte autora, embora devidamente intimada, deixou transcorrer o prazo in albis, sem apresentar a justificativa para a produção probatória, operando-se a preclusão. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o breve relatório. Passo a decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas. As questões preliminares já foram devidamente analisadas e rechaçadas na decisão saneadora de ID 528842264, cujos fundamentos adoto como parte integrante desta sentença, por se tratar de matéria preclusa, nos termos do art. 507 do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito. 2.1. Da Extinção do Condomínio A controvérsia central reside no direito da autora de extinguir o condomínio existente sobre o imóvel e de receber aluguéis pelo uso exclusivo do bem pela ré. O direito à extinção do condomínio é uma faculdade potestativa do condômino, que pode exercê-la a qualquer tempo, independentemente da vontade dos demais coproprietários. O ordenamento jurídico pátrio, em prestígio à plenitude do direito de propriedade, estabelece que ninguém é obrigado a permanecer em estado de comunhão. Esse preceito está insculpido no artigo 1.320 do Código Civil: Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. No caso de bem indivisível, como o imóvel objeto da lide, a solução legal para a dissolução do condomínio é a sua alienação judicial, com a repartição do valor apurado entre os condôminos, na proporção de seus quinhões, conforme dispõe o artigo 1.322 do mesmo diploma legal. Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Nos autos, a condição de coproprietária da autora foi devidamente comprovada pela Escritura Pública de Compra e Venda (ID 208543142), que demonstra a aquisição do imóvel em conjunto com a ré. Embora a demandada alegue que a autora teria vendido sua parte a terceiro por meio de contrato particular, esse negócio, por não ter sido levado a registro no Cartório de Imóveis, não possui o condão de transferir a propriedade perante terceiros, mantendo a autora como titular do domínio para fins registrais, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS - DIREITO POTESTATIVO - VIABILIDADE DA MEDIDA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. - Instituída a copropriedade sobre imóvel e verificada a impossibilidade do uso e gozo em conjunto do bem indivisível, por circunstância de fato ou por mero desacordo, é viável a extinção do condomínio, nos termos dos arts. 1.320 a 1 .322, do Código Civil. (TJ-MG - AC: 10000220201974001 MG, Relator.: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 27/07/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/07/2022) [grifo nosso] APELAÇÃO. Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação Judicial. Sentença de procedência. Inconformismo da ré, alegando falta de interesse de agir, ante a ausência de discordância quanto à venda do imóvel e que a alienação judicial acarretará prejuízo . Descabimento. Presentes os requisitos legais para extinção do condomínio e sua alienação judicial em hasta pública. Pedido de extinção de condomínio que é direito potestativo, o qual pode ser exercido a qualquer tempo, sem que haja concordância de todos os condôminos. Diante do desinteresse dos autores quanto à manutenção do condomínio sobre o imóvel e da discordância quanto à modalidade da venda, de rigor a alienação judicial para ulterior repartição do preço. Inteligência dos arts. 730, do CPC e 1.320 e 1.322, do CC. Ausência de fixação dos honorários sucumbenciais ante a falta de efetiva resistência da demandada, apesar do dissenso. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10269044220208260001 São Paulo, Relator.: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 30/08/2024, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024) [grifo nosso] Assim, na qualidade de proprietária registral, a autora detém o direito de requerer a extinção do condomínio. Manifestado o desinteresse da autora em manter a copropriedade e sendo o bem indivisível, a procedência do pedido de extinção do condomínio, com a consequente alienação judicial do imóvel, é medida que se impõe. 2.2. Do Arbitramento e Cobrança de Aluguéis Quanto ao pedido de arbitramento de aluguéis, a legislação civil estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum. O artigo 1.319 do Código Civil é claro ao dispor: Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. Aquele que ocupa com exclusividade imóvel de propriedade comum deve pagar aluguel ao coproprietário que se vê privado do uso do bem, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa, vedado pelo nosso ordenamento jurídico. No caso em tela, é fato incontroverso que a ré reside no imóvel, utilizando-o com exclusividade. A obrigação de pagar aluguéis, contudo, não surge automaticamente com o uso exclusivo. O entendimento consolidado é de que os aluguéis são devidos a partir do momento em que o condômino privado do uso manifesta sua oposição à ocupação gratuita, o que, em âmbito judicial, se materializa com a citação válida do ocupante para a ação de arbitramento. Antes da citação, presume-se a existência de um comodato tácito e gratuito. No presente feito, a citação da ré ocorreu em 19 de junho de 2018, conforme certidão do Oficial de Justiça (ID 123278280). Portanto, este é o termo inicial para a incidência dos aluguéis. O pedido da autora de recebimento de valores retroativos a dezembro de 2010 carece de amparo, uma vez que não há prova de notificação extrajudicial ou de oposição formal anterior à propositura da demanda. Deste modo, o pedido de cobrança de aluguéis deve ser julgado parcialmente procedente, para condenar a ré ao pagamento da verba locatícia a partir da data da citação. No que tange ao valor do aluguel, a autora o estimou sem, contudo, produzir qualquer prova a esse respeito, como avaliações imobiliárias. A ré, por sua vez, impugnou os valores. Tendo em vista a ausência de prova do valor de mercado da locação e a preclusão da fase instrutória, o quantum debeatur deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, por meio de avaliação pericial, na qual será fixado o valor locatício do imóvel, cabendo à autora o percentual de 50% (cinquenta por cento). Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E COBRANÇA DE ALUGUEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. CASO EM EXAME 1. A autora busca a extinção de condomínio e a cobrança de aluguel pela ocupação exclusiva do imóvel pelo réu Edemilson, após o falecimento dos genitores, que deixou o imóvel em condomínio entre os herdeiros. A sentença determinou a alienação do imóvel e a divisão do valor entre os coproprietários, além de condenar o réu ao pagamento de aluguel pela ocupação exclusiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) a legitimidade ativa da requerente; (ii) a fixação do termo inicial para o pagamento dos aluguéis pela ocupação exclusiva do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A autora é legitimada para requerer a extinção do condomínio, pois a autora é proprietária registral de 1/3 sobre a metade do imóvel. 4. A ausência de registro do formal de partilha, uma vez individualizadas as quotas respectivas, não impede que a coproprietária busque a extinção do condomínio, inclusive observando o princípio da saisine. 5. O uso exclusivo do imóvel pelo réu gera o direito à indenização aos demais coproprietários. O termo inicial para o pagamento dos aluguéis deve ser a data da citação, conforme requerido na inicial. IV . DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido para fixar o termo inicial dos aluguéis na data da citação. Tese de julgamento: 1. A extinção de condomínio é direito dos coproprietários, ainda que o formal de partilha não tenha sido levado a registro . 2. O uso exclusivo do imóvel comum por um dos condôminos gera o direito à indenização aos demais, com termo inicial na data da citação. Legislação Citada: Código Civil, arts. 1 .314, 1.319, 1.320, 1.322, 1 .784, 884; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1046376-10.2022 .8.26.0114, Rel. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, 6ª Câmara de Direito Privado, j . 10.10.2024; TJSP, Apelação Cível 0000337-23.2014 .8.26.0220, Rel. Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, 9ª Câmara de Direito Privado, j . 10.03.2021; STJ, AgInt no REsp n. 1 .899.276/SP, Rel. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 20 .06.2022. (TJ-SP - Apelação Cível: 10046877120238260236 Ibitinga, Relator.: Marcia Dalla Déa Barone, Data de Julgamento: 10/12/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/12/2024) [grifo nosso] 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECRETAR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO existente entre Eunice Souza Santana e Sonia Angélica Souza Santana sobre o imóvel descrito na petição inicial e registrado sob a matrícula nº 59.172 do Cartório de Imóveis competente, determinando a sua ALIENAÇÃO JUDICIAL em hasta pública, pelo maior lanço, após prévia avaliação judicial a ser realizada em fase de liquidação de sentença. O produto da venda deverá ser partilhado entre as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma. b) CONDENAR a ré, Sonia Angélica Souza Santana, a pagar à autora, Eunice Souza Santana, aluguéis mensais pelo uso exclusivo do imóvel, devidos desde a data da citação (19/06/2018) até a efetiva desocupação ou alienação do bem. O valor do aluguel mensal corresponderá a 50% (cinquenta por cento) do valor de mercado da locação do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento (perícia). As parcelas vencidas deverão ser corrigidas monetariamente pelo INPC desde o vencimento de cada uma e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Considerando a sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Fixo a responsabilidade da parte ré pelo pagamento de 70% (setenta por cento) das custas e honorários advocatícios em favor do patrono da autora, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (aluguéis apurados). Condeno a parte autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas e honorários advocatícios em favor do patrono da ré, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela demandada, qual seja, o valor do pedido de aluguéis retroativos julgado improcedente (R$ 48.000,00). Contudo, por serem ambas as partes beneficiárias da gratuidade da justiça, que ora defiro à ré com base nos documentos apresentados, a exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Ficam as partes alertadas que a oposição de Embargos de Declaração para rediscussão / reanálise acerca da matéria ora decidida ensejará a aplicação de multa por interposição de embargos meramente protelatórios (Art. 1.026, §2º do CPC), haja vista que as alegações afastadas devem ser enfrentadas por recurso vertical próprio. Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias. Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação. P.R.I.C. Após o trânsito em julgado, certifiquem-se e arquivem-se. Atribuo a presente força de mandado/ofício/carta precatória, podendo ser distribuída/entregue pelo patrono da parte interessada (art. 2° do Provimento Conjunto n° CGJ/CCI 02/2023 do TJBA), mediante comprovação nos autos. Feira de Santana/BA, data do sistema. ADRIANA PASTORELE DA SILVA QUIRINO COUTO Juíza de Direito D.C
