Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1017008-44.2024.8.11.0003. REQUERENTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REQUERIDO: MAGNO CASSIANO MORAES Vistos e examinados. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE proposta por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de MAGNO CASSIANO MORAES. A parte autora narra que, em 19/11/2019, celebrou com o requerido um contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote 29, da quadra 49, do loteamento "PQ. ROSA BORORO", nesta comarca. Afirma que o requerido tornou-se inadimplente a partir de julho de 2021, totalizando um débito de R$28.829,29. Requereu, em sede de tutela de urgência, a reintegração imediata na posse do imóvel. No mérito, pugnou pela rescisão do contrato por culpa do requerido, com a consequente reintegração definitiva na posse, e pela condenação do réu às penalidades previstas na Lei nº 13.786/2018, incluindo a retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, e a dedução de impostos e outros encargos (ID 161884272). A tutela de urgência foi indeferida pela decisão de ID 169673039, por se entender que a reintegração de posse é consequência da prévia rescisão judicial do contrato. Devidamente citado (ID 193726797), o requerido apresentou contestação por meio da Defensoria Pública (ID 196471359). Preliminarmente, requereu os benefícios da justiça gratuita. No mérito, confessou a inadimplência, atribuindo-a a dificuldades financeiras. Defendeu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a nulidade da cláusula penal por considerá-la abusiva, pugnando pela limitação da retenção a 10% sobre os valores pagos. Impugnou a cobrança de taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado, e a sua responsabilidade pelos débitos de IPTU. Informou ter realizado construção no imóvel, requerendo o direito à indenização pela acessão e a retenção do bem até o efetivo pagamento. Ao final, pleiteou a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a devolução dos valores pagos com as devidas deduções legais, e manifestou interesse em compor acordo. A parte autora apresentou réplica à contestação (ID 204413090), na qual refutou os argumentos da defesa, reiterou a aplicação integral da Lei nº 13.786/2018, a validade da cláusula penal sobre o valor do contrato e da taxa de fruição, e argumentou ser indevida a indenização por benfeitorias por se tratar de construção irregular. Foram realizadas duas audiências de conciliação, ambas infrutíferas (ID 214006998 e 220495099). A Defensoria Pública manifestou-se pelo julgamento antecipado do feito (ID 220829896). Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. DA JUSTIÇA GRATUITA. A parte requerida, assistida pela Defensoria Pública, pleiteou a concessão dos benefícios da justiça gratuita, juntando declaração de hipossuficiência e extratos bancários (ID 196471361). A condição de assistido pela Defensoria, aliada aos documentos apresentados, estabelece uma presunção de veracidade quanto à alegada insuficiência de recursos. Assim, com fundamento no art. 98 e 99, § 3º, do CPC, DEFIRO o pedido de gratuidade da justiça em favor do requerido. JULGAMENTO CONFORME O ESTADO DO PROCESSO. Considerando que as questões controvertidas possuem natureza eminentemente jurídica e que o conjunto probatório já constante dos autos revela-se suficiente à formação do convencimento deste Juízo, mostra-se cabível o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sendo, portanto, desnecessária a dilação probatória. Ademais, a parte requerida, por meio da Defensoria Pública, requereu expressamente o julgamento antecipado da lide (ID 220829896). Com efeito, o magistrado é o destinatário da prova, incumbindo-lhe, no exercício do poder-dever de condução do processo, aferir a utilidade, necessidade e pertinência das provas requeridas, podendo indeferir aquelas que se revelem inúteis, protelatórias ou irrelevantes para o deslinde da controvérsia. Nesse sentido é a orientação do TJMT: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE E NÃO INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – AFASTADO – INDENIZAÇÃO EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL DEPOIS DE OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA – NÃO DEVIDA – LOTE NÃO EDIFICADO – SUCUMBÊMCIA RECÍPROCA MANTIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS. Não configura o cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, quando o magistrado entende que as provas existentes nos autos são suficientes a formação de seu convencimento, de modo que é desnecessária a dilação probatória. A inversão do ônus da prova, mesmo nos casos que envolvam direito do consumidor, não se opera de forma automática, depende do preenchimento dos requisitos da verossimilhança das alegações ou hipossuficiência do consumidor, o que não ocorre na espécie. Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de fruição pretendida pela recorrente, pois não teria havido a efetiva utilização do bem. Demostrado que a demandante decaiu de parte considerável do pedido, é caso de manter a sucumbência recíproca. (TJ-MT - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL: 1006236-93.2018.8.11.0015, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 01/03/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2023). Diante desse contexto, declaro encerrada a instrução processual, passando-se ao imediato julgamento do mérito. MÉRITO. A controvérsia cinge-se à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes e às suas consequências jurídicas, notadamente o percentual de retenção, a incidência de taxa de fruição, a indenização por benfeitorias e a forma de restituição dos valores pagos. Da Rescisão Contratual. A relação jurídica entre as partes é de consumo, uma vez que a parte autora é empresa do ramo imobiliário (fornecedora) e a parte requerida adquiriu o imóvel como destinatário final (consumidor), nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O contrato foi firmado em 19/11/2019 (ID 161884288), ou seja, sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 6.766/79. Suas disposições, por serem específicas, devem ser aplicadas, mas de forma harmônica com as normas protetivas do CDC, afastando-se eventuais abusividades. A rescisão contratual é medida que se impõe, uma vez que a inadimplência do requerido é fato incontroverso, confessado em contestação (ID 196471359), o que autoriza a resolução do pacto por sua culpa exclusiva. Da Cláusula Penal e do Percentual de Retenção. A autora pleiteia a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com base no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79. O requerido, por sua vez, alega a abusividade de tal previsão e requer a limitação a 10% sobre os valores pagos. No caso concreto, o valor total do contrato é de R$115.512,00, enquanto o montante pago pelo requerido foi de apenas R$2.502,75 (ID 161886342). A aplicação da cláusula penal sobre o valor do contrato resultaria na retenção de quantia superior àquela efetivamente paga, o que configura desvantagem manifestamente exagerada ao consumidor e enriquecimento sem causa da vendedora, prática vedada pelo art. 51, IV, do CDC. Nesses casos, a jurisprudência do TJMT, mesmo em contratos posteriores à Lei do Distrato, tem admitido a redução equitativa da penalidade para um percentual sobre os valores pagos. Conforme o entendimento consolidado no STJ e seguido por esta Corte, a retenção no patamar de até 25% dos valores pagos é considerada razoável para compensar as despesas administrativas da vendedora. A propósito: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO) – DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE – CONTRATO FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO)– APLICAÇÃO HARMÔNICA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – REDUÇÃO EQUITATIVA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE NÃO EDIFICADO – AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO OU POSSE EFETIVA – COBRANÇA INDEVIDA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE – NÃO COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Embora o contrato tenha sido celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, suas disposições devem ser interpretadas em harmonia com o sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor, que veda cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou vantagem exagerada ao fornecedor. A fixação de cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago, mostra-se manifestamente abusiva quando resultar na absorção quase integral das parcelas quitadas, autorizando a redução equitativa pelo magistrado para 25% dos valores efetivamente pagos. É indevida a condenação ao pagamento de taxa de fruição (aluguel) quando o objeto da rescisão é um lote de terreno não edificado, uma vez que inexistente o proveito econômico imediato ou a utilização efetiva do bem pelo comprador que justifique a contraprestação. A responsabilidade pelo pagamento de impostos (IPTU) e taxas condominiais recai sobre o promitente comprador apenas após a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse, fato não demonstrado nos autos. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 543 do STJ, afastando-se o parcelamento previsto na Lei do Distrato em razão da natureza consumerista da relação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10324142520238110041, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 11/02/2026, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2026). Dessa forma, fixo o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores pagos pelo requerido, montante que se revela adequado para indenizar a vendedora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio. Da Taxa de Fruição e da Indenização por Acessão. A controvérsia posta nos autos exige a análise conjunta, porém juridicamente distinta, dos institutos da taxa de fruição e da indenização por acessão, os quais, embora relacionados à posse do imóvel, possuem fundamentos diversos e incidem sobre fatos geradores autônomos. A parte autora pretende a condenação do requerido ao pagamento de taxa de fruição pelo período de ocupação do bem. Todavia, tal pretensão não merece acolhimento. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato consiste em lote de terreno não edificado, ante a ausência de proveito econômico imediato apto a justificar contraprestação de natureza locatícia. Com efeito, a taxa de fruição possui natureza indenizatória assemelhada ao aluguel, pressupondo a utilização de bem dotado de utilidade econômica concreta, o que não se verifica na hipótese de lote não edificado. Ademais, a superveniência de construção realizada pelo próprio adquirente não tem o condão de alterar a natureza do objeto contratual, que permanece sendo lote não edificado, tampouco autoriza a cobrança da referida taxa. A orientação jurisprudencial é firme no sentido de que a posterior edificação não legitima a exigência de taxa de fruição, porquanto inexistente proveito econômico originário do bem entregue pela vendedora. Por conseguinte, a cobrança de taxa de fruição, na hipótese dos autos, implicaria enriquecimento sem causa da parte autora, razão pela qual deve ser afastada. Por outro lado, a situação relativa à construção realizada pelo requerido deve ser examinada sob fundamento jurídico diverso. Restando demonstrado que o requerido, na condição de possuidor de boa-fé, promoveu edificação no imóvel, incidem as disposições relativas à acessão e às benfeitorias, nos termos dos arts. 1.219, 1.255 e 884 do Código Civil. Nessa linha, o ordenamento jurídico assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, bem como o direito de retenção até o respectivo ressarcimento. A resolução contratual implicará a restituição do imóvel à parte autora em condição substancialmente diversa daquela originalmente entregue, agora acrescido de construção realizada às expensas exclusivas do requerido. Permitir que a parte vendedora se aproprie de tal incremento patrimonial sem a correspondente indenização configuraria manifesta violação ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Não há qualquer incompatibilidade jurídica entre o afastamento da taxa de fruição e o reconhecimento do direito à indenização pela acessão. A taxa de fruição pressupõe o uso de bem com aptidão econômica originária, inexistente no caso concreto, ao passo que a acessão decorre da valorização superveniente promovida pelo possuidor, constituindo fato jurídico distinto e autônomo. Por fim, eventual alegação de irregularidade da construção não afasta, por si só, o dever de indenizar, podendo tal circunstância influenciar apenas na apuração do valor devido, a ser definida em fase de liquidação, mediante a consideração do custo da edificação, seu valor de mercado e eventuais despesas necessárias à sua regularização. Da Restituição dos Valores Pagos, Consectários e Encargos. A devolução dos valores pagos ao comprador deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, conforme a Súmula 543 do STJ, entendimento que o TJMT tem aplicado inclusive aos contratos firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, em razão da natureza consumerista da relação. Ilustro: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. I . Caso em exame 1. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga. O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento, mas deixou de adimplir as parcelas por dificuldades financeiras. A sentença determinou a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, descontando multa de dez por cento sobre o valor do contrato e reconhecendo a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. O autor recorre pleiteando que a multa incida sobre os valores efetivamente pagos, a devolução da corretagem e o afastamento da taxa de fruição. As empresas recorrem defendendo a aplicação integral da Lei do Distrato, a incidência da multa sobre o valor atualizado do contrato, a cobrança expressa de taxa de fruição e alterações quanto aos juros e correção monetária. II. Questão em discussão 2 . Há seis questões em discussão: (i) definir qual legislação deve prevalecer na rescisão contratual, se a Lei 13.786/2018 ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) determinar se a multa contratual de dez por cento deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; (iii) verificar se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iv) analisar se é devida taxa de fruição quando não há prova de transmissão da posse e o imóvel é terreno sem edificação; (v) definir se é devido o desconto de IPTU na ausência de transmissão da posse; (vi) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e o índice de correção monetária aplicável. III. Razões de decidir 3 . A Lei 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados de forma harmônica e sistemática, prevalecendo as normas consumeristas quando mais favoráveis ao consumidor, em razão da natureza protetiva e de ordem pública do microssistema de proteção ao consumidor. 4. A retenção de dez por cento a título de cláusula penal e despesas administrativas deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, devidamente atualizados, e não sobre o valor total do contrato, sob pena de violação aos princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os prejuízos do vendedor guardam proporcionalidade com os valores recebidos e o tempo de duração contratual. 5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, pois transcorrido o prazo trienal entre o pagamento em agosto de 2020 e a propositura da ação em outubro de 2024, conforme orientação consolidada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, sendo que a rescisão decorreu de culpa do comprador por inadimplemento das parcelas. 6. A taxa de fruição não é devida quando ausente prova de efetiva transmissão da posse do imóvel ao comprador e tratando-se de terreno sem edificação incapaz de gerar frutos ou utilidades concretas, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor e violação ao princípio da proporcionalidade. 7. O desconto de IPTU não é devido na ausência de prova de transmissão da posse do imóvel, permanecendo a responsabilidade tributária com o proprietário registral que mantém o domínio e a disponibilidade jurídica do bem. 8. Os juros de mora devem incidir desde a citação, pois as empresas já estavam em mora quando citadas, tendo sido procuradas extrajudicialmente em diversas ocasiões, e a Lei 13.786/2018 determina restituição imediata dos valores, não se aplicando o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto. 9. O IPCA constitui o índice mais adequado para correção monetária por ser o índice oficial de inflação do país, refletir adequadamente a inflação geral da economia e ser amplamente utilizado pelo sistema financeiro nacional e em decisões judiciais. 10. A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente ao resultado da demanda, na proporção de setenta por cento para as empresas e trinta por cento para o autor, considerando que este obteve êxito no pedido principal e na maior parte dos pedidos secundários, com majoração dos honorários advocatícios para dois mil e quatrocentos reais em razão do trabalho desenvolvido em grau recursal. IV. Dispositivo e tese 11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10284466720248110003, Relator.: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 15/11/2025, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/11/2025). O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M (índice previsto no contrato) a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado desta decisão, uma vez que a rescisão se deu por culpa do comprador. Quanto aos débitos de IPTU e outras taxas incidentes sobre o imóvel, a responsabilidade é do comprador desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, podendo a autora deduzir do montante a ser restituído os valores comprovadamente inadimplidos pelo requerido durante esse período. DISPOSITIVO. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano" firmado entre as partes (ID 161884288), por culpa exclusiva do requerido; b) CONDENAR a parte autora a restituir à parte requerida os valores pagos, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal. O saldo remanescente deverá ser pago em parcela única e de forma imediata; c) RECONHECER o direito do requerido à indenização pela acessão (construção) realizada no imóvel, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, assegurando-lhe o direito de retenção do bem até o efetivo pagamento; d) AUTORIZAR a dedução, do montante a ser restituído, de eventuais débitos de IPTU e taxas de natureza propter rem comprovadamente inadimplidos pelo requerido durante o período de ocupação do imóvel (desde a imissão na posse até a efetiva desocupação); e) DETERMINAR que o valor a ser restituído ao requerido seja corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. O valor da indenização pela acessão, a ser apurado em liquidação, também deverá ser corrigido monetariamente e acrescido de juros nos mesmos termos. f) DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel, a qual fica condicionada à prévia indenização da acessão, nos termos do item "c". Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% para cada. Condeno-as, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido pelo requerido, consistente no valor a ser restituído somado ao valor da indenização a ser apurada), distribuídos na mesma proporção (50% para os patronos da autora e 50% em favor do Fundo de Aperfeiçoamento da Defensoria Pública - FUNADEP). A exigibilidade das verbas de sucumbência em desfavor da parte requerida fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça ora deferida. Ficam as partes advertidas de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com finalidade meramente infringente sujeitará a parte à multa prevista no artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, expeça-se o necessário para o cumprimento desta decisão. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo.
