Inteiro teor
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS
COMARCA DE CALDAS NOVAS
3º Vara Cível
SENTENÇA
Processo: 5514195-41.2023.8.09.0024
Autor: Maria Angela Ferraz Pacheco Pegoraro
Réu: Asa Delta Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas ajuizada por MARIA ÂNGELA FERRAZ PACHECO PEGORARO em face de ASA DELTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES S.A. e WPA GESTÃO LTDA., todos qualificados.
A autora alega ter firmado, em 21/06/2019, dois contratos de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, mas que, por dificuldades financeiras, não possui mais interesse na manutenção dos negócios.
Requereu, liminarmente, a suspensão das cobranças e, no mérito, a rescisão contratual com a devolução de 90% dos valores pagos, incluindo a entrada. A tutela de urgência foi parcialmente deferida (mov. 29).
As rés apresentaram contestações (mov. 10 e 48), arguindo preliminares e, no mérito, defendendo a legalidade das cláusulas contratuais e a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), com retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de empreendimento com patrimônio de afetação.
A decisão saneadora (mov. 80) rejeitou as preliminares de incompetência territorial e ilegitimidade passiva da ré ASA DELTA, mas acolheu a prejudicial de prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Fixou como ponto controvertido a vigência do patrimônio de afetação e determinou a juntada de documentos.
As rés WAM e WPA opuseram Embargos de Declaração (mov. 89), os quais foram impugnados pela autora (mov. 97), que também se manifestou sobre o descumprimento da ordem de juntada de documentos (mov. 99).
O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, sendo a matéria controvertida eminentemente de direito e as provas documentais suficientes para a formação do convencimento.
É o relatório. Decido.
Dos Embargos de Declaração (mov. 89)
Os embargos opostos no mov. 89 são manifestamente intempestivos, pois protocolados após o decurso do prazo legal de 5 (cinco) dias (art. 1.023 do CPC). A decisão foi publicada em 28/11, com prazo final em 05/12, mas os embargos foram opostos apenas em 15/12.
Por tal razão, não conheço dos embargos de declaração.
Da Legitimidade Passiva das Rés WAM e WPA
Mesmo com o não conhecimento dos embargos, a questão da legitimidade passiva das rés WAM e WPA deve ser enfrentada como matéria de ordem pública.
As referidas rés sustentam que, com a prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem, não teriam mais legitimidade para figurar na lide, pois atuaram apenas na comercialização (WAM) e gestão (WPA), não sendo as vendedoras diretas.
A tese não prospera.
A relação jurídica em tela é inequivocamente de consumo. Sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, todos os fornecedores que participam da cadeia de valor e se apresentam ao consumidor de forma conjunta, como um grupo econômico, respondem solidariamente por todas as obrigações e eventuais danos decorrentes do contrato (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC).
No caso, a incorporadora (ASA DELTA), a comercializadora (WAM) e a gestora (WPA) atuaram de forma coordenada para a venda e administração do empreendimento, apresentando-se à autora como um negócio único.
A responsabilidade solidária não se restringe à comissão de corretagem, mas se estende a todas as obrigações do contrato principal, incluindo a rescisão e a devolução de valores. A jurisprudência reconhece a responsabilidade solidária de empresas como a WAM e a WPA em casos análogos:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. RETENÇÃO DE VALORES.I. CASO EM EXAME. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote e de restituição de importâncias pagas, com a fixação de retenção em 10% (dez por cento) sobre o montante adimplido, em virtude do inadimplemento da vendedora quanto à entrega das obras de infraestrutura no prazo pactuado. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Definir se (i) houve ofensa ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) subsiste a incompetência territorial do juízo em face de cláusula de eleição de foro; (iii) a recorrente possui legitimidade passiva com base na teoria da aparência; (iv) o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento configura culpa exclusiva da vendedora; e (v) é cabível a majoração do percentual de retenção para os patamares previstos no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR1. A mera reiteração de argumentos expostos na contestação não impede o conhecimento do recurso quando as razões demonstram o interesse na reforma da decisão e impugnam os seus fundamentos.2. A nulidade da cláusula de eleição de foro ou de arbitragem em contratos de adesão consumeristas protege o direito de defesa do aderente, prevalecendo o foro do seu domicílio.3. A empresa que se apresenta ao público como responsável pelo empreendimento e integra o mesmo grupo econômico das vendedoras possui legitimidade passiva pela aplicação da teoria da aparência e da responsabilidade solidária da cadeia de fornecimento.4. O descumprimento do prazo para entrega de itens essenciais de infraestrutura, como rede de energia elétrica e saneamento, caracteriza a culpa exclusiva do fornecedor pela rescisão do ajuste.5. Entraves administrativos perante órgãos públicos constituem risco inerente à atividade empresarial e não configuram excludente de responsabilidade.6. A rescisão motivada por culpa da vendedora impõe a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção.7. O percentual de retenção de 10% (dez por cento) fixado na sentença permanece inalterado em observância à proibição da reformatio in pejus, por não haver recurso da parte consumidora para pleitear a devolução total. IV. TESES1. Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, inclusive aqueles que participam da publicidade do empreendimento.2. O inadimplemento do fornecedor na entrega de infraestrutura de loteamento assegura ao comprador o direito à rescisão contratual com a devolução imediata e integral dos valores vertidos. V. DISPOSITIVO. Apelo conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 53, III, ?d?, art. 85, § 11, arts. 1.010 e 1.013; CDC, art. 2º, art. 3º, art. 7º, parágrafo único, art. 25, § 1º, e art. 51, VII.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 2.132.111/SC; TJGO, Súmula nº 45; TJGO, AC nº 5564908-31, CC nº 5818366-40 e AC nº 5076608-21. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5622513-37.2023.8.09.0051, LILIANA BITTENCOURT - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 23/03/2026 17:38:34)
Portanto, rejeito a preliminar e reconheço a legitimidade passiva das rés WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES S.A. e WPA GESTÃO LTDA. para todos os termos da presente ação.
Do Mérito
A rescisão dos contratos é direito potestativo da compradora, que manifestou seu desinteresse na continuidade do negócio. A controvérsia cinge-se às consequências financeiras do distrato.
Do Percentual de Retenção (Cláusula Penal)
Os contratos foram firmados em 21/06/2019, já na vigência da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"), que alterou a Lei nº 4.591/64.
O contrato (Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo) e a legislação de regência (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64) preveem a possibilidade de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
No caso, o quadro resumo dos contratos e a matrícula do imóvel indicam expressamente a instituição do patrimônio de afetação. A autora argumenta que a conclusão da obra, atestada pelo "Habite-se" (mov. 91), extinguiria a finalidade do regime e, por conseguinte, a validade da cláusula penal mais gravosa.
Contudo, a tese não encontra amparo legal. A extinção do patrimônio de afetação não ocorre com a mera expedição do "Habite-se". Conforme o art. 31-E da Lei nº 4.591/64, a extinção depende do cumprimento de uma série de obrigações, como a averbação da construção, o registro dos títulos de domínio em nome dos adquirentes e a quitação de eventuais financiamentos da obra.
A finalidade da retenção majorada é justamente proteger a saúde financeira do empreendimento como um todo, garantindo não apenas a entrega da obra, mas o cumprimento de todas as obrigações vinculadas a ele, o que beneficia a coletividade de adquirentes. A lei não condiciona a validade da multa à pendência da obra, mas sim à vigência do regime de afetação, que persiste até seu cancelamento formal.
Nesse sentido, a jurisprudência do E. TJGO e do C. STJ tem se consolidado pela validade da cláusula de retenção de 50% nos contratos firmados sob a égide da Lei do Distrato e submetidos ao patrimônio de afetação, afastando a alegação de abusividade:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. MULTIPROPRIEDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e tutela de urgência, envolvendo contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, firmado em 2019. A decisão de primeiro grau declarou rescindido o contrato por iniciativa da adquirente e determinou a restituição de 50% dos valores pagos, com base na cláusula contratual e na Lei nº 13.786/2018, em razão do regime de patrimônio de afetação.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa da compradora, à luz da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), considerando a existência de patrimônio de afetação no empreendimento.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que permite, em seu art. 67-A, § 5º, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação.4. A parte autora deu causa à rescisão, e não se constatou vício de consentimento ou cláusula imposta de forma unilateral, tendo havido contratação livre e consciente.5. Constatada a existência de patrimônio de afetação no empreendimento, nos termos da matrícula do imóvel, a cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se válida, proporcional e amparada legalmente.6. A jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais tem reconhecido a legalidade da cláusula penal de 50% nos casos em que presentes os requisitos legais, afastando alegações genéricas de abusividade.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Apelação cível conhecida e desprovida.Tese de julgamento:"1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que expressamente pactuada.""2. A rescisão do contrato por iniciativa do adquirente autoriza a aplicação da cláusula penal nos limites legais, não configurando abusividade ou enriquecimento ilícito da incorporadora."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e 67-A; CC, art. 421-A; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.654.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 16/06/2025, DJEN 24/06/2025; STJ, REsp 1.947.912/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05/05/2025; TJGO, Apelação Cível 5865380-27.2024.8.09.0051, Rel. Des. Ronnie Paes Sandre, j. 04/08/2025; TJGO, Apelação Cível 5324745-95.2023.8.09.0051, Rel. Des. Liliana Bittencourt, j. 09/10/2024. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6094650-15.2024.8.09.0051, JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 01/10/2025 19:28:14)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 E COMPATIBILIZAÇÃO COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE. DIVERGÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.1. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada. 2. A aplicação do art. 413 do Código Civil para limitar a retenção a 10% não é cabível em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 3. Recurso provido. (REsp n. 2.167.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)
Dessa forma, é lícita a retenção de 50% dos valores pagos pela autora a título de parcelas contratuais.
Da Natureza do Sinal e Impossibilidade de Retenção Cumulativa
A autora pleiteia que o valor pago como entrada/sinal integre a base de cálculo para a restituição, enquanto a Cláusula Oitava, Parágrafo Segundo, do contrato sugere a retenção deste valor de forma autônoma, além da cláusula penal de 50%.
A pretensão da autora merece acolhida. O valor pago a título de "sinal do negócio" em contratos de promessa de compra e venda, salvo estipulação expressa em contrário (arras penitenciais), possui natureza de arras confirmatórias. Isso significa que ele constitui um princípio de pagamento, integrando o preço total do bem.
A cláusula penal de 50% já cumpre a função de prefixar as perdas e danos e compensar a vendedora pelos prejuízos decorrentes da rescisão.
Permitir a retenção integral das arras confirmatórias além da cláusula penal configuraria uma dupla penalidade pelo mesmo fato gerador (o desfazimento do negócio), caracterizando bis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, prática vedada pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
[...]Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). (STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023)
Portanto, a cláusula contratual que prevê a retenção cumulativa é abusiva e nula nesse ponto. O valor pago como sinal/entrada deve integrar o montante total pago pela compradora, servindo como base de cálculo para a aplicação da retenção de 50%.
Da Comissão de Corretagem
Conforme decidido no saneador (mov. 80), a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem encontra-se prescrita.
O STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 938, fixou a tese de que incide a prescrição trienal sobre tal pretensão (art. 206, § 3º, IV, do CC) Tendo os pagamentos ocorrido em 21/06/2019 e a ação sido ajuizada em 07/08/2023, a prescrição é manifesta.
Da Forma de Restituição e Juros de Mora
A restituição do saldo remanescente à autora deve ocorrer em parcela única, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.
Contudo, o prazo para pagamento, em se tratando de empreendimento com patrimônio de afetação, é aquele previsto no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64: 30 (trinta) dias após a expedição do "Habite-se".
Como o "Habite-se" foi expedido em 06/06/2022, o prazo para restituição já transcorreu, tornando a obrigação imediatamente exigível após o trânsito em julgado desta sentença.
Os juros de mora sobre o valor a ser restituído, por se tratar de rescisão por culpa da compradora, incidem apenas a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.002
Da Taxa de Fruição e Despesas do Imóvel
O contrato e o art. 67-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 preveem a possibilidade de dedução de valores correspondentes à fruição do imóvel (0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato) e outras despesas como taxas condominiais e impostos. Tal cobrança é devida pela simples disponibilização da unidade à adquirente, independentemente do uso efetivo
Assim, as rés poderão reter os valores devidos a título de taxa de fruição e despesas condominiais/IPTU desde a data em que a unidade foi disponibilizada à autora até a data da decisão liminar que suspendeu as cobranças (mov. 29), a serem apurados em fase de liquidação de sentença.
Dispositivo
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:
a) Confirmar a tutela de urgência deferida no mov. 29, que suspendeu a exigibilidade das parcelas e impediu a negativação do nome da autora.
b) Decretar a rescisão dos Contratos de Promessa de Compra e Venda nº 338/01-A212/17 e 338/01-A213/02.
c) Condenar as rés, de forma solidária, a restituírem à autora, em parcela única, o saldo remanescente dos valores por ela pagos, autorizada a retenção de:
c.1) 50% (cinquenta por cento) do total pago a título de parcelas do preço dos imóveis, a título de cláusula penal;
c.2) A integralidade dos valores devidos a título de taxa de fruição (0,5% ao mês sobre o valor atualizado de cada contrato) e despesas condominiais/IPTU, calculados desde a disponibilização das unidades até a data da decisão liminar (mov. 29), a serem apurados em liquidação de sentença.
c.3) O montante a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, e sobre ele incidirão juros de mora da taxa SELIC ao mês, a contar do trânsito em julgado desta sentença, abatido o IPCA acumulado no período.
Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte da autora (que pretendia retenção de 10-20% e obteve a aplicação da cláusula de 50%), condeno a autora ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos patronos das rés, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por elas (diferença entre a retenção aplicada e a retenção de 20% pretendida subsidiariamente pela autora).
Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas processuais e de honorários advocatícios em favor da patrona da autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (montante a ser restituído).
A exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela autora fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça que lhe foi deferida.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Caldas Novas, datado pelo sistema.
VINÍCIUS DE CASTRO BORGES
Juiz de Direito em Respondência
Decreto Judiciário n.º 5.401/2025
